修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[853: 匿名さん]

弁護士も専門分野は特化してまして、マンションの管理に
疎い弁護士は話しにもなりません。
特に建物設備関係は全くだめ。

[854: 匿名さん]

医者と一緒で、医療の資格は全てありますが、内科の者が
脳の手術や心臓の外科手術はできません。
やったこともないでしょう。
弁護士も、航空法や貿易、医療、証券、国際法とかいった特殊な
分野の知識はありません。法律は無限ですよ。
そういった問題はその道の専門の弁護士が担当します。

[855: 匿名さん]

ただいえることは、日常のマンションの管理に、弁護士や
会計士に相談するようなことはまず発生しません。
もし、そのようなことがあったら、理事会が弁護士に依頼
するだけのことです。

[856: 匿名さん]

いくら弁護士の仕事がなくなってきているとはいっても、
弁護士が外部の理事長になる訳はないでしょう。
会計士の外部理事長は問題外です。依頼もされないでしょうが。

[857: 匿名さん]

福管連には、顧問弁護士３８名、建築士１５名、司法書士３名、
マンション管理士９名がいます。
顧問弁護士３８名のうちマンションに住んでいる者がどれぐらい
いるものですかね。
特にその中で理事長経験者はどうなんでしょう？
ここは管理士会ではありません、念のため。
会員数６８５管理組合の大所帯の機構です。

[858: 草の根民主主義評論家]

＞＞管理士会にいる者は全てマン管保有者ですが、マンションに
＞＞住んでない者も多く、ましてや理事長経験者は殆どいません。

マンション管理士会は全国組織が分裂したので
じっぱ‐ひとからげ【十把一▽絡げ】
には論ずることはできません。
８５２のしってるところが出来が悪いだけ、と認識すべきでしょう。

[859: 草の根民主主義評論家]

８５２は「井の中の蛙大海を知らず」といえるでしょう。

【読み】 いのなかのかわずたいかいをしらず
【意味】 井の中の蛙大海を知らずとは、知識、見聞が狭いことのたとえ。また、それにとらわれて広い世界があることに気づかず、得意になっている人のこと。

[860: 草の根民主主義評論家]

＞＞ただいえることは、日常のマンションの管理に、弁護士や
＞＞会計士に相談するようなことはまず発生しません。

民泊などの旬の話題も知らないようですねｗ

収益事業の申告とか、普通に会計士に相談するネタですけど。

[861: 匿名さん]

民泊問題で弁護士事務所にお金を払って相談にいきますか？
そんなのは管理会社に顧問弁護士がいるでしょう。
分らなければ管理会社を活用すればいいのです。
マン管センターでも電話すればすぐ教えてくれます。
収益事業についても同じこと。会計については管理会社が
やっているので管理会社が調べてやってくれますよ。
もう事例は山ほどありますからね。

[862: 匿名さん]

福管連の顧問のなかには会計士は一人もいません。
必要ないということですよ。

[863: 匿名さん]

マンションの管理の中で、会計に関することで理事長が関知するのは
出金伝票に押印するだけ。
その作成については管理会社任せが殆ど。
理事長や会計担当理事が交代したときも管理会社のフロントについていき
銀行にいくだけのこと。
収支報告書や予算書についても作成するのは管理会社。
残高証明や利子等の計算書を取りにいくのも管理会社。
保険の契約も同様。
保険の申請をしたりするのも管理会社。
支払い明細をつけているのも管理会社。
預金通帳の管理も管理会社。
出金伝票の書類を作るのも管理会社。
会計士や理事長の出る幕はない。

[864: 匿名さん]

>859さん
井の中の蛙大海を知らず
これはそのままあなたにお返しします。
【意味】 井の中の蛙大海を知らずとは、知識、見聞が狭いことのたとえ。
また、それにとらわれて広い世界があることに気づかず、得意になっている人のこと。

私は得意にはなっていません。実際に自分のマンションで
長期修繕計画の洗い直し等をやって、将来的なマンションのための
行動をおこしているだけのことです。

[865: 草の根民主主義評論家]

>>収益事業についても同じこと。会計については管理会社が
>>やっているので管理会社が調べてやってくれますよ。

やるわけないでしょうｗ
税理士に頼まないとね。

[866: 草の根民主主義評論家]

>>民泊問題で弁護士事務所にお金を払って相談にいきますか？
>>そんなのは管理会社に顧問弁護士がいるでしょう。

どこが紹介するかの違いだけですね。
管理会社は法務室名でのアドバイスはするとおもいますけど
そんなに丁寧じゃないですよ。

[867: 草の根民主主義評論家]

そもそも管理会社のフロントだって分譲マンションなんか住んでない人多いですよｗ
みなさんの見てたらとても住めません、とかいってね。

[868: 草の根民主主義評論家]

しょぼいマンカンが多いのは確かだが、
先月の標準管理規約改正により、理事長、理事、監事を外部委託できるようになったから
これから建つマンションは新しい標準管理規約に準拠しますから
仕事は増えていきますね。
変なところとつきあわないようにしないとね。

[869: 草の根民主主義評論家]

みなし法人の収益事業の申告はとても複雑で素人では無理ですね。
摘発も増えてるから早めに税理士、公認会計士に相談したほうがいいね。

[870: 匿名さん]

Ｉ　ｅｘｅｒｔ　myself　to　the　utmost　for　the　tenant。
あくまでマンションの住民のために私は動きます。

[871: 匿名さん [男性 60代]]

>863
管理会社にやらせるのは当然、管理委託契約しているのだから、理事長としてチェックし、責任を自覚するのも当然。
しかし、大事な点が抜けていますよ。定額集金振替明細書の収納明細、未納明細はチェック出来ないんだ。
もう少し勉強が必要です。

[872: 匿名さん]

専有部分タイプ別　管理費、修繕積立金、専用使用料等月別徴収金額も、把握していない。

[873: 匿名さん]

>872
それは毎月出金伝票の押印をするときに一緒に
綴ってありますよ。
各戸別明細も。
滞納者についてもそれをみれば分かりますよ。

[874: 匿名さん]

理事長の仕事は大変です。
しかし、知識ややる気のない者は全て管理会社任せですからね。
会社でもよく言われてますよね。
ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でも問題はないと。
後は忠実な社員がしっかり指示通り働いてくれますので。
各セクションの部長とかがしっかりしてれば、うまくいきますけどね。
ただその人材の登用を間違ったらいけませんけど。

[875: 匿名さん]

相見積をとるときの一番いい方法は、同じ仕様、同じ材料、
同じ修繕個所でとらなければ意味がありません。
それができなければ、相見積業者を一堂に集めて一緒に
現場で確認して説明をすればいいと思います。
この方法でやればかなりの値下げが期待できます。
塗装工事などは、補修個所を通し番号で統一し、その番号
ごとに見積書を提出してもらえばいいのです。
予定価格の４割減はできますよ。

[876: 匿名さん]

使用細則違反への取り組みについて

　使用細則は各区分所有者が全員で最低限のルールを決めて、それを
　守っていこうとして決めたマナー集でもあります。
　これについては、共用部分に関する工事以外については罰則はありません。
　各人のモラルと常識に任せることになります。

　＊住民同士で解決しなければならないもの
　　他の居住者に迷惑を及ぼす雑音、高音を継続的に発すること。
　　テレビ、カラオケ、ピアノ等の音量を著しく上げること。
　　ベランダで喫煙をすること等

　＊細則違反だがチェックできないもの
　　トイレには水溶性以外の紙は使用しないこと。
　　天ぷら油等の廃油を台所の流しに捨てること。
　　カーテンは防炎性のものを使用すること。
　　バルコニー等の排水口については、各自が随時清掃すること等

　＊管理組合に届け出と承認が必要なもの
　　専有部分の工事をする場合
　　窓ガラスを改良する場合
　　玄関ドアやフローリングの更新工事をする場合

　＊マンション全体に影響を及ぼす行為
　　バルコニーの手すり寝具等を干すこと
　　玄関ドアのデザイン、色を変えること
　　居室内のかべとかの躯体部分に穴をあける行為

管理組合として、違反者がいた場合や苦情がきた場合、どこまで関与してますか。
　　

[877: 匿名さん]

注意しない方が良い。クレーマーになります。管理員にさせなさい。

管理員業務の中に、管理規約等の違反者に対する、注意、指導等は含まれているでしょう。

[878: 匿名さん]

委託契約の中にそんなに細かくはされていないでしょう。
やはり難しいですよね。
個人の問題として当事者同士で解決するしかないですね。
しかし、マンション全体に影響を及ぼすものについては注意が必要でしょう。

[879: 匿名さん]

既約違反についての注意、指導は管理員業務にありますよ。

規約と、使用細則に細かく規定しています。確認して下さい。

委託契約には細かく規定はする必要はありません。

[880: 匿名さん]

規約と細則には規定されてますが、それを守らせるのは管理組合、つまり
理事会がその執行活動をやってますので最終的には理事会に管理責任は
あると思いますよ。
規約、細則を順守させるのが管理員ではおかしいでしょう。
勿論目についた簡単なことであれば管理員は注意はするでしょうが。

[881: 匿名さん]

業務委託契約は、マンションの第一回総会時より各区分所有者に議案書と共に、
配付されております。各期を比較してごらんなさい。その都度業務内容が変更されて
いる事にきずくはずです。特に適正化法施行時からは、重要事項の説明書も添付されます。

私のマンションでは、規約に組合管理対象部分が明記されている事項と、業務委託契約
の業務対象部分が、一致しなくて、問題になりました。委託契約には、管理員業務に
規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。大型マンションでは、管理員はこの業務を出来ないとこまります。

[882: 草の根民主主義評論家]

弁護士を使わないと言うこと聞きませんよ。（内容証明発送）
理事の誰かが注意して刺されたらどうするんですか？
最初から大上段で行くのが安全で確実です。

[883: 草の根民主主義評論家]

>>委託契約には、管理員業務に規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。

そんな委託契約書があるんですねw
たぶん管理人一人に一ヶ月45万円くらいかかってますね。

[884: 匿名さん]

最近はマンションでは、そんな大きな問題は表面化しない。

反社会的勢力も、賢いから、普通の住民より礼儀正しくふるまっている。

人間関係も、あいさつ程度で、深い付き合いもしない。自治会活動も、

寂しい老人ばかり、管理人室あたりをウロウロしている人種を見ればわかる。

だいたい、決まったメンバーである。その連中は自治会の老人役員が多い。

そこらへんと管理会社は脈が通じて、利用しあっている。離れた方が良い。

管理費等も、いざ鎌倉の時は、不足しないよう、日常より節約。家計と同じ。

[885: 匿名さん]

>881
>規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない

規約や細則の説明は注意も含まれるのですか？
途中入居者に対する説明なら分りますけど。
委託契約に注意の内容とか書いてあります？
掲示板での注意喚起はあるでしょうが。

[886: 匿名さん]

>884
管理会社と自治会がつるんで何ができるんですか？
自治会と管理組合をごっちゃにしてどうするんですか。

[887: 匿名さん]

自治会長の奥様（区分所有者）が組合理事長。管理会社の支店長クラスが家庭訪問。

大型マンションです。総会にも、議決権のない自治会長が発言している、議長は

自治会長の奥様の理事長。大変なマンションです。管理会社はあの有名な１０９です。

本当は法的に問題のある理事長だけど放置している。これ等は管理会社は承知の上である。

[888: 匿名さん]

議決権どころか発言権もないでしょう。
そんないい加減なことを追求できない組合員にも問題が
あります。
管理会社は都合の悪いことには口を出しませんからね。
管理会社の責任というより、区分所有者全員の責任です。
それを指摘できないのなら、認めるしかないですね。

[889: 匿名さん]

８８８さん、そうじゃないんですよ、こういった問題を追及した区分所有者の勤務先
の社長あてに、この区分所有者を、解職する旨の内容証明を送付。理事長を追求したら、
管理会社が内容証明を作成して送付したとの事です、管理会社の支店長に、追及すると、
逃げ回っております。追及ため担当弁護士に、お願いすると、最近この管理会社と
顧問契約を結んだそうです。弁護士も管理会社の顧問の方が、お得ですから、おかしいでしょ。

[890: 草の根民主主義評論家]

>>こういった問題を追及した区分所有者の勤務先の社長あてに

分譲マンションでは勤務先とか素性は絶対に他人に言ってはいけません。
部屋番号と名前だけでその他は言う必要がないのです。
上場企業に勤務していて自慢したい人もいるとおもいますが
攻撃材料を与えるだけで何もいいことはないです。

[891: 匿名さん]

理事長と、管理会社は、知っております。法令なんて、充てになりませんよね。

自分の事は、自分で守らないと、いけませんよね。人間ですから、有利な方に動く。

[892: 匿名さん]

８８８さんへ　私のマンションでは、規約に全ての住人に発言権を与えております。

従って、区分所有者の理事長の同居人だある自治会長には発言権はあります。

ただし、自治会、理事会に、御夫婦でいつもご出席して、賛否の際は挙手をしておりました。

その件もある住民が注意して、逆恨みされたみたいです。この住民は、マンションを２から

３戸位所有しているとのうわさです。はっきりと、正しい意見が多いように感じます。

[893: 匿名さん]

>892さん
お宅の規約に総会への出席と発言権を与えていればそうすべきです。
賃借人でも、本人に影響がある場合は、承認をえれば総会への出席と
発言も認められる場合もあります。
しかし、議決権は各戸に１つまたは、専有部分の床面積比となります。
マンションを２つもっていれば２つの議決権もしくは専有部分の
床面積分の議決権があります。
普通決議は議決権の過半数、特別決議は、区分所有者及び議決権の
４分の３以上で承認されます。

[894: 匿名さん]

難しいマンションもあるんですね。
理事は輪番制がいいですよ。
同じ者が長くやるといつか反動がでてきます。
大規模マンションであれば人材はいるでしょう。

[895: 匿名さん]

難しいマンションではなく非常識なマンションなだけのようだね。
その人、何年も同じ内容の投稿してるから飽きたけど、まだやってるんだ？
しかし管理規約もムチャな条項、よく成立するもんだね、ほかの組合員も非常識なんだろうね。

[896: 匿名さん]

８９４さんの言うとおりですが、私のマンションでは正義感の強い理事長が誕生しました。

かれは、非常に公平で、規約を守り、マンションの管理を真剣に考えていました。案の定、

大きな仕事をして、任期と同時に辞めました。マンションの色々な問題を一つずつ解決する

のに５年かかりました。本人は永く理事長をすると、住民からの、疑念の目を警戒したのです。

それでも、やり残した、問題は、残りました。８９４さんの言うように、その人間によって、

永く理事長をしてほしいのと、理事長になってほしくない人物をマンション内で見極めることです。

八方美人で、人の目を気にする人物はいただけませんね。理事長は孤独に耐え得る人物です。

その配偶者が、どんな人物かでもたいせつです。この理事長の奥様は、御主人の為に、こつこつと、

奉仕して、全くと言うほど、御主人には忠実な奥様に見えました。理事長を取り巻く人物をも、

見て下さい。良い人物には、それなりの、取り巻きがあります。悪＝悪　善＝善です。


めったにない事ですが、長年勤めた、理事長の良い面を紹介しました。失礼します。

[897: 草の根民主主義評論家]

↑輪番だとたまにいい人に当たるだけ。
見極めるとか主観的判断は必要ない。
輪番制は最悪でも20年に一回くらいはいい人に当たります。

[898: 匿名さん]

そうですね、その人間は大変ですよ。敬意をを表します。私には出来ません。

[899: 匿名さん]

その後が悪が支配するよ、マンションは荒れだします。特にその後の入居者に注意。

そして２０年周期に革命家が登場するが、更に大変なことになる。裕福な連中は、

買い替えて退去している。スラム化の末路。まだ１０年はどうにか大丈夫。築３５年？

[900: 匿名さん]

うそつき常習者よりはマシですけどね

[901: 匿名さん]

マンション管理業は大変です。新築はほとんどデべ系の管理会社です。

管理組合にとって、いい条件で管理してくれる管理会社増えた。しかし、

倒産のリスクを回避する方法も役員は学んでおかなければ、いけない。

管理会社は倒産しない神話は崩れつつある。

[902: 匿名さん]

空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、民泊をやる案を検討している。