修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[833: 匿名さん]

理事長を引き受けたら日常の業者との打ち合わせ、住民の要望や苦情、
管理会社のフロントとの打ち合わせ、管理員からの情報、理事会の議案
づくりや理事会の開催等は誰がやるんですか。
弁護士がマンションに待機する訳はないし、出金伝票の押印のために
わざわざ会計士がマンションまでくることはないだろうし。
総合力があるのはいいんですが、誰か専任の理事長がいないと
現実問題として困るでしょう。
その外部の理事長が分からないことがあったら、建築士とかに
聞けばいいんでしょう。
理事会や総会を仕切ったり、日常のマンションの管理を弁護士や
会計士では現実的には対応できないでしょう。時間的にも経費的にも。
マンションの管理で弁護士や会計士を使うことはまずありません。
裁判になるようだったら弁護士に相談することになるでしょう。
会計士はまず必要ないでしょうね。

福岡では暴力団絡みの裁判はありましたけど、通常はまず弁護士の
出番はありません。
滞納金ごときで弁護士はないですからね。

[834: 匿名さん]

マンション管理士会には弁護士、建築士等が顧問として
いるということでしょう。
しかし、その連中を使えばお金がかかります。
弁護士による無料相談会とかをそこの顧問弁護士がやっても込み入った
ことまでの相談は受けません。殆ど３０分ていどの相談です。
その場合は、別途弁護士事務所に相談にきてくださいといってますよ。
それ以上は有料になりますといいますからね。

[835: 匿名さん]

だったら、やっぱり、マンション管理士と言うことになりますよね。

私は、地方のマンション管理士会の理事の経験ありますが、まずい。

やはり、マンション内に住んでいる。人格のある人間の管理者がよい。

[836: 草の根民主主義評論家]

管理費の滞納の請求する裁判は弁護士に頼むほうがいいです。
支払い督促とか少額訴訟とか理事長がやるには
面倒くさいし理事長が恨みを買うのを嫌ってやりたがらないから。
弁護士に頼むと和解交渉含めて頼むことになるから理事長が楽なんです。
規約が新しけれは弁護士費用は請求できますからね。最終的に回収できるかはわからないけど。
会計士とか税理士は収益事業の確定申告でいりますよね。携帯基地局とか。
理事長引き受けたらマンション管理士が理事長やります。輪番理事長だと、不作為に対してなかなか文句がいいにくいですが、マンション管理士が理事長ならいいやすいでしょう。かなりのメリットあります。

[837: 匿名さん]

理事と監事は根本的に違いますが、会計担当理事は理事ですよね。
監事には議決権はありません。
出金伝票とかの押印もしません。
監事は理事の執行活動を監視する業務が主業務です。
ただ、現実的には監事は殆ど何もしません。理事会にはうちの場合
出席することが義務づけられています。
監事の仕事としては、理事会での発言は認められていますが、それ以外は
総会で会計監査報告をすることと、うちの場合は年２回の会計監査
を形式的ですが管理会社とすることになっています。
監事が理事会の不正とかを見つけて指摘することはまず考えられません。
それだけの役割を与えていませんし、月に１回理事会に出てくるだけのこと
ですから。
みなさんとこの監事はどうなんですか。

[838: 匿名さん]

滞納管理費等の改修に法律家を使うのは、辞めた方が良い。

マンション管理の現場に弁護士等は不必要。プロなら理解できるよな。

管理会社との委託契約ががなく。自主管理なら、必要かも。

[839: 草の根民主主義評論家]

輪番の理事長に支払い督促しろといっても無理w
現実知らなすぎだね、やる人いませんよ。

[840: 草の根民主主義評論家]

838ってafoだねw

[841: 匿名さん]

支払い督促や少額訴訟を弁護士に依頼して裁判所から
支払い命令が出ても弁護士は回収まではしてくれませんよ。
弁護士が滞納者のところにいって支払い命令が出たから
訴訟費用や弁護士費用も含めてしはらいなさいといって
取り立ててはくれませんからね。

管理組合が収益事業をしているところは税理士等を使ってもいいでしょうが
収益事業をやっているマンションはすくないでしょう。

やはり外部に理事長を委託するとしたらマンション管理士が適任なんでしょうね。
管理士会から派遣された管理士がいいでしょうね。そこには顧問として弁護士
や建築士がいるでしょうから。
弁護士や建築士に相談しなくても、管理士会なら他の管理士もいることだから
相談しやすいですしね。

[842: 匿名さん]

カメレオンは、退場願いたい。

[843: 匿名さん]

輪番の理事長に支払い督促をやれといっても中々できないでしょうね。
ごく簡単なんですけどね。
私は他の理事長から相談を受けたことがありますが、その時は、
簡易裁判所に提出する書類や書き方のサンプル、一緒に提出する
規約のコピーや督促状況とか滞納額、遅延損害金等の書き方までを
整理して書類等をそこの理事長に渡しました。
そしたら、一人で行ってうまく提出できました。そして現在は
滞納者が毎月支払ってくれるようになりましたとの報告をうけたことが
ありました。
勿論ボランティアでです。

[844: 匿名さん]

管理士会に顧問弁護士がいるといっても、そこの事務所にいる
訳ではないですからね。
そこの事務所にくるときは、弁護士の無料相談会があるときだけ。
管理士とか事務員とかと話すこともまずありません。
弁護士にいわせると、マンション管理に関する依頼はまずないとの
ことだそうです。
顧問になっていれば僅かばかりの顧問料が貰えるのと、弁護士が
必要なときがあれば紹介してくれるだろうから顧問をしているとのこと。
そんなもんですよ。

[845: 匿名さん]

分譲マンションの管理の現場を潜り抜けた実務経験のあるマンション管理士なら、
弁護士の起用や、マンション管理士の起用など考えない、第三者管理方式の採用は、
管理の現場を知り尽くし、修羅場を潜り抜けてきた。現場主義の管理のプロにたのむ。

[846: 匿名さん]

マンションに住んだこともない会計士や税理士にマンションの管理が
できると思う方がおかしいと思いますよ。
やはりマンションに住んでいて実際、理事の経験があり、総会にも
出たことのある者じゃないと難しいでしょう。

[847: 匿名さん]

理事経験では、不足、実務経験があり、マンション管理士で、理事経験者（区分所有者）は必要。

[848: 草の根民主主義評論家]

>>弁護士にいわせると、マンション管理に関する依頼はまずないとの
>>ことだそうです

専門分野で看板出してなかったらそれは当たり前。
内科に外科の患者が来ないのと同じこと。

[849: 草の根民主主義評論家]

折田弁護士なんかは専門家だからマンション管理士が相談する人である。
http://www.keyaki-kyoto.com/lawyer.html#orita

[850: 匿名さん]

やはりマンションに住んでいる者じゃないと実態は
把握しずらいでしょうね。
特に理事長の経験をすると、一般の理事や副理事長とかとは
全く違ってきます。

[851: 草の根民主主義評論家]

＞＞「マンションに住んだこともない会計士や税理士にマンションの管理が
できると思う方がおかしいと思いますよ。」

マンションに住んだこともない人に頼むって誰が言ってんのｗ?
マンション管理士会にいる弁護士とか公認会計士は自分のマンションの理事長経験者ですよ。

[852: 匿名さん]

管理士会にいる者は全てマン管保有者ですが、マンションに
住んでない者も多く、ましてや理事長経験者は殆どいません。
医者が理事長をしているところもありますが、何にもしません。
飾りだけの理事長です。

[853: 匿名さん]

弁護士も専門分野は特化してまして、マンションの管理に
疎い弁護士は話しにもなりません。
特に建物設備関係は全くだめ。

[854: 匿名さん]

医者と一緒で、医療の資格は全てありますが、内科の者が
脳の手術や心臓の外科手術はできません。
やったこともないでしょう。
弁護士も、航空法や貿易、医療、証券、国際法とかいった特殊な
分野の知識はありません。法律は無限ですよ。
そういった問題はその道の専門の弁護士が担当します。

[855: 匿名さん]

ただいえることは、日常のマンションの管理に、弁護士や
会計士に相談するようなことはまず発生しません。
もし、そのようなことがあったら、理事会が弁護士に依頼
するだけのことです。

[856: 匿名さん]

いくら弁護士の仕事がなくなってきているとはいっても、
弁護士が外部の理事長になる訳はないでしょう。
会計士の外部理事長は問題外です。依頼もされないでしょうが。

[857: 匿名さん]

福管連には、顧問弁護士３８名、建築士１５名、司法書士３名、
マンション管理士９名がいます。
顧問弁護士３８名のうちマンションに住んでいる者がどれぐらい
いるものですかね。
特にその中で理事長経験者はどうなんでしょう？
ここは管理士会ではありません、念のため。
会員数６８５管理組合の大所帯の機構です。

[858: 草の根民主主義評論家]

＞＞管理士会にいる者は全てマン管保有者ですが、マンションに
＞＞住んでない者も多く、ましてや理事長経験者は殆どいません。

マンション管理士会は全国組織が分裂したので
じっぱ‐ひとからげ【十把一▽絡げ】
には論ずることはできません。
８５２のしってるところが出来が悪いだけ、と認識すべきでしょう。

[859: 草の根民主主義評論家]

８５２は「井の中の蛙大海を知らず」といえるでしょう。

【読み】 いのなかのかわずたいかいをしらず
【意味】 井の中の蛙大海を知らずとは、知識、見聞が狭いことのたとえ。また、それにとらわれて広い世界があることに気づかず、得意になっている人のこと。

[860: 草の根民主主義評論家]

＞＞ただいえることは、日常のマンションの管理に、弁護士や
＞＞会計士に相談するようなことはまず発生しません。

民泊などの旬の話題も知らないようですねｗ

収益事業の申告とか、普通に会計士に相談するネタですけど。

[861: 匿名さん]

民泊問題で弁護士事務所にお金を払って相談にいきますか？
そんなのは管理会社に顧問弁護士がいるでしょう。
分らなければ管理会社を活用すればいいのです。
マン管センターでも電話すればすぐ教えてくれます。
収益事業についても同じこと。会計については管理会社が
やっているので管理会社が調べてやってくれますよ。
もう事例は山ほどありますからね。

[862: 匿名さん]

福管連の顧問のなかには会計士は一人もいません。
必要ないということですよ。

[863: 匿名さん]

マンションの管理の中で、会計に関することで理事長が関知するのは
出金伝票に押印するだけ。
その作成については管理会社任せが殆ど。
理事長や会計担当理事が交代したときも管理会社のフロントについていき
銀行にいくだけのこと。
収支報告書や予算書についても作成するのは管理会社。
残高証明や利子等の計算書を取りにいくのも管理会社。
保険の契約も同様。
保険の申請をしたりするのも管理会社。
支払い明細をつけているのも管理会社。
預金通帳の管理も管理会社。
出金伝票の書類を作るのも管理会社。
会計士や理事長の出る幕はない。

[864: 匿名さん]

>859さん
井の中の蛙大海を知らず
これはそのままあなたにお返しします。
【意味】 井の中の蛙大海を知らずとは、知識、見聞が狭いことのたとえ。
また、それにとらわれて広い世界があることに気づかず、得意になっている人のこと。

私は得意にはなっていません。実際に自分のマンションで
長期修繕計画の洗い直し等をやって、将来的なマンションのための
行動をおこしているだけのことです。

[865: 草の根民主主義評論家]

>>収益事業についても同じこと。会計については管理会社が
>>やっているので管理会社が調べてやってくれますよ。

やるわけないでしょうｗ
税理士に頼まないとね。

[866: 草の根民主主義評論家]

>>民泊問題で弁護士事務所にお金を払って相談にいきますか？
>>そんなのは管理会社に顧問弁護士がいるでしょう。

どこが紹介するかの違いだけですね。
管理会社は法務室名でのアドバイスはするとおもいますけど
そんなに丁寧じゃないですよ。

[867: 草の根民主主義評論家]

そもそも管理会社のフロントだって分譲マンションなんか住んでない人多いですよｗ
みなさんの見てたらとても住めません、とかいってね。

[868: 草の根民主主義評論家]

しょぼいマンカンが多いのは確かだが、
先月の標準管理規約改正により、理事長、理事、監事を外部委託できるようになったから
これから建つマンションは新しい標準管理規約に準拠しますから
仕事は増えていきますね。
変なところとつきあわないようにしないとね。

[869: 草の根民主主義評論家]

みなし法人の収益事業の申告はとても複雑で素人では無理ですね。
摘発も増えてるから早めに税理士、公認会計士に相談したほうがいいね。

[870: 匿名さん]

Ｉ　ｅｘｅｒｔ　myself　to　the　utmost　for　the　tenant。
あくまでマンションの住民のために私は動きます。

[871: 匿名さん [男性 60代]]

>863
管理会社にやらせるのは当然、管理委託契約しているのだから、理事長としてチェックし、責任を自覚するのも当然。
しかし、大事な点が抜けていますよ。定額集金振替明細書の収納明細、未納明細はチェック出来ないんだ。
もう少し勉強が必要です。

[872: 匿名さん]

専有部分タイプ別　管理費、修繕積立金、専用使用料等月別徴収金額も、把握していない。

[873: 匿名さん]

>872
それは毎月出金伝票の押印をするときに一緒に
綴ってありますよ。
各戸別明細も。
滞納者についてもそれをみれば分かりますよ。

[874: 匿名さん]

理事長の仕事は大変です。
しかし、知識ややる気のない者は全て管理会社任せですからね。
会社でもよく言われてますよね。
ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でも問題はないと。
後は忠実な社員がしっかり指示通り働いてくれますので。
各セクションの部長とかがしっかりしてれば、うまくいきますけどね。
ただその人材の登用を間違ったらいけませんけど。

[875: 匿名さん]

相見積をとるときの一番いい方法は、同じ仕様、同じ材料、
同じ修繕個所でとらなければ意味がありません。
それができなければ、相見積業者を一堂に集めて一緒に
現場で確認して説明をすればいいと思います。
この方法でやればかなりの値下げが期待できます。
塗装工事などは、補修個所を通し番号で統一し、その番号
ごとに見積書を提出してもらえばいいのです。
予定価格の４割減はできますよ。

[876: 匿名さん]

使用細則違反への取り組みについて

　使用細則は各区分所有者が全員で最低限のルールを決めて、それを
　守っていこうとして決めたマナー集でもあります。
　これについては、共用部分に関する工事以外については罰則はありません。
　各人のモラルと常識に任せることになります。

　＊住民同士で解決しなければならないもの
　　他の居住者に迷惑を及ぼす雑音、高音を継続的に発すること。
　　テレビ、カラオケ、ピアノ等の音量を著しく上げること。
　　ベランダで喫煙をすること等

　＊細則違反だがチェックできないもの
　　トイレには水溶性以外の紙は使用しないこと。
　　天ぷら油等の廃油を台所の流しに捨てること。
　　カーテンは防炎性のものを使用すること。
　　バルコニー等の排水口については、各自が随時清掃すること等

　＊管理組合に届け出と承認が必要なもの
　　専有部分の工事をする場合
　　窓ガラスを改良する場合
　　玄関ドアやフローリングの更新工事をする場合

　＊マンション全体に影響を及ぼす行為
　　バルコニーの手すり寝具等を干すこと
　　玄関ドアのデザイン、色を変えること
　　居室内のかべとかの躯体部分に穴をあける行為

管理組合として、違反者がいた場合や苦情がきた場合、どこまで関与してますか。
　　

[877: 匿名さん]

注意しない方が良い。クレーマーになります。管理員にさせなさい。

管理員業務の中に、管理規約等の違反者に対する、注意、指導等は含まれているでしょう。

[878: 匿名さん]

委託契約の中にそんなに細かくはされていないでしょう。
やはり難しいですよね。
個人の問題として当事者同士で解決するしかないですね。
しかし、マンション全体に影響を及ぼすものについては注意が必要でしょう。

[879: 匿名さん]

既約違反についての注意、指導は管理員業務にありますよ。

規約と、使用細則に細かく規定しています。確認して下さい。

委託契約には細かく規定はする必要はありません。

[880: 匿名さん]

規約と細則には規定されてますが、それを守らせるのは管理組合、つまり
理事会がその執行活動をやってますので最終的には理事会に管理責任は
あると思いますよ。
規約、細則を順守させるのが管理員ではおかしいでしょう。
勿論目についた簡単なことであれば管理員は注意はするでしょうが。

[881: 匿名さん]

業務委託契約は、マンションの第一回総会時より各区分所有者に議案書と共に、
配付されております。各期を比較してごらんなさい。その都度業務内容が変更されて
いる事にきずくはずです。特に適正化法施行時からは、重要事項の説明書も添付されます。

私のマンションでは、規約に組合管理対象部分が明記されている事項と、業務委託契約
の業務対象部分が、一致しなくて、問題になりました。委託契約には、管理員業務に
規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。大型マンションでは、管理員はこの業務を出来ないとこまります。

[882: 草の根民主主義評論家]

弁護士を使わないと言うこと聞きませんよ。（内容証明発送）
理事の誰かが注意して刺されたらどうするんですか？
最初から大上段で行くのが安全で確実です。