修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[802: 匿名さん]

ビクサスは７インチの間違いだね。

[803: 草の根民主主義評論家]

理事会に相見積もりとるひとがいたらいくらでも下がるでしょう。
面倒だからみんなやらないだけです。選定した業者とのトラブル処理も引き受ける覚悟のお宅様のように奇特なひとがいれば問題なし。

しかし、そんなひとはめったにおらず、私もやりたくないから、なんとか他人にやらせたいわけですね。
輪番のなかでどのように運営させるかとかは戦略の話ですね。

[804: 草の根民主主義評論家]

私はモノは管理会社に見積もり頼んで買ったほうが安全だと思いますね。
問題があったときラクですから。
他の区分所有者が文句を言いにくいというメリットは大きい。
知らない業者から多少安く買ってやっても他の区分所有者は感謝なんかしていませんよ。

管理会社からモノを買う前提に立てば、管理会社は管理組合の財布の中身に合わせた見積もりを出してくるから、常に足らない状態にしておかなければならない、という結論にたどり着くのは自明のことですね。

[805: 匿名さん]

金額の小さいものは管理会社に任せればいいでしょう。
しかし、例えば５００万円以上の工事とかに関しては
理事会としても相見積を取った方がいいでしょうし、それをやらないと
逆に組合員から突き上げをくいます。
積立金の値上げに直結する問題ですからね。
管理会社が組合の財布の中身をみて工事とか進めてきたり工事費も
それをみて決めるというのはおかしいでしょう。
最終的には大型設備の交換もしなければならなくなりますよ。
インターホンの例でいえば、管理会社が提案してきたのは標準仕様だけで
１戸当り１８万でしたよ。それが管理会社を外し専門委員会でシビアに
相見積を取ったら１戸当り８万円でした。半額以下ですよ。
これは極端な例でしょうが、これからも考えられます。
大型設備に関しては専門委員会を設けて相見積を取るように細則を
設けました。

[806: 匿名さん]

あなたはしっかりした物の考え方をされる方だと思っています。
ここのスレで全国のマンションに対して、例えば８００に書き込んだ
ものとかの情報収集の場として少しでも皆さんのマンション管理の
お手伝いをしてマンション管理に慣れていない理事の皆さんのお役に
立つことをしてみませんか。
当然メーカーや管理会社からの反発はあるでしょうが。

[807: 草の根民主主義評論家]

テレビインタフォンはすぐ壊れますよ。

[808: 匿名さん]

規約や細則をかなり変えたり新設したりして表面上は整理できたような
気もしますが、私が理事を離れたら又仕事を持った者がその役職に就く
ことになります。
時間も知識（マンションに関する総合的な知識）もあまりない者に変更
になりますと、将来は又楽な方に流れていくようにも思えます。
しかし、一度マンション管理の基本というものを徹底して情報の提供を
してきたことについてはそれでよかったと思っています。
少しでも歯止めになれればそれでいいと思っています。
それがボランティアですから。

[809: 匿名さん]

最初のもモニター付きでしたけど、１５年は持ちますよ。
勿論それ以降でも修理で対応はできます。
２０年がいいとこですかね。

[810: 匿名さん]

８０８さんのマンションはまだまし、組合員が知らない間に墓穴をほる。

[811: 草の根民主主義評論家]

細則なんか決めても読まない人が理事長やるんですから、徒労に終わりますね、
だからあまり力を入れすぎないことですね。
お宅様が死んだあとのマンションの修繕なんか生きてるひとが考えます。だから低金利の現状では受益者負担となる後払い、借り入れによる大規模修繕工事が望ましいんですね。

[812: 草の根民主主義評論家]

細則っていうのは普通決議で決めるから、
それに抵触する支出が総会の普通決議で決められると、意味がないんですよ。
普通決議って結局、そのときの理事長次第かな。

[813: 匿名さん]

あなたの借り入れに関する考えは私とは完全に相反するものがありますね。
但し、マンションの殆どは修繕積立金で対応していくという考え方が一般的です。
借り入れで対応していっているマンションは、どちらかというとしっかりした
建物の保全は行われていません。

[814: 草の根民主主義評論家]

超低金利を認識できないひとがまだ多いからですね。

[815: 匿名さん]

８１３さん　その反対だよ。借り入れで大規模修繕すると、住民が仕事内容を確認し始める。

自分たちの資金だと、意識し出す。これは良い事です。

[816: 草の根民主主義評論家]

そそ。
借り入れで工事するっていうことは
経年劣化した現状をみんなが目の当たりにする
状況なわけですね。
どこをどうなおすかといくらかかるかがわかりやすいからみんな仕事内容をチェックするわけです。
国土交通省のガイドラインに従って値上げっていうのはガテン系住民には理解不能。

[817: 匿名さん]

規約や細則に疎い、知らない者が理事長になれば理事会でそれに
抵触する議案が出ても理事会、総会と簡単に通過してしまう傾向はあります。
本来はそれを補佐・支援するのが管理会社でもあるんですが、管理会社のフロント
も知識がない者が結構いますからね。
実際監事についてもそれだけのチェックをする能力や情報はありませんから。
会計担当理事は出金伝票に印鑑押すだけだし。
収支報告書や予算書を見て、不正やおかしな使われ方をしているのを見抜くのは
外部に監事を委託したとしても難しいでしょう。
監事自体が相見積を取ったり業者と交渉したりする訳ではないですし。
会計に関しては、別に外部に委託する必要はないと思います。管理会社で十分でしょう。
理事会での決定事項通りに管理会社が行動しているかを理事長がチェックすれば
いいだけのことですから。
月１回の理事会での収支報告書の途中経過報告の説明とか、出金伝票に捺印する時に
理事長が細かく見ていけばそれでいいんじゃないかと思います。
ただ、それを見切れない理事長が誕生した時は、管理会社主導になるんでしょうね。

[818: 匿名さん]

管理組合に力がなければ外部に監事を委託しているということが
管理会社にはプレッシャーにはなるでしょうが。

[819: 匿名さん]

工事をする場合は、借り入れでなくても事業計画案として総会に
細かく説明するでしょう。
借り入れをするにしても総会決議は必要です。
しかし、実際総会に直接出席する人がどれほどいますか？
同じことですよ。

[820: 匿名さん]

８１９さんの件だけど、普通決議ですから、ほとんど可決されます。

普通決議＝総会出席者（委任状、議決権行使書、出席者含む）が過半数で総会成立。

その過半数で可決される。計算すると、最低でも、組合員数及び議決権総数の四分の一で可決

[821: 草の根民主主義評論家]

借り入れしたらその返済のために修繕積立金の月額が値上げされるため、文句のある人がたくさんでてきますね。

[822: 草の根民主主義評論家]

総会でのガテン系住民の怒号により2割安くなると見込んでます。

[823: 匿名さん]

総会で出された値上げ額の議案が、総会での発言で
安くできるんですか？
評論家さんらしくない書き込みですね。
一度理事会検討課題として再度臨時総会を開催するということで
対応するのでしょうが。

[824: 草の根民主主義評論家]

輪番理事長がひびって一回取り下げるわけ。
そんで相見積もりとって値段さげて
借り入れ額、修繕積立金値上げ額も下げて
また総会やる。
びひらなかったらそのまま理事長が賛成して
終わりだね。
普通決議で値上げできるように私が規約変えてあるから。

[825: 匿名さん]

値上げは普通決議ですよ。
但し、規約が別表となつている場合は、その別表の改正は
特別決議になるから、早めに細則の別表としておいた方がいい。

[826: 草の根民主主義評論家]

↑平成16年の標準管理規約改正時から普通決議ですね。
うちは建ったのはそれより前ですから改正したまでのこと。
マンションの維持管理は維持しようとする意思の問題で、その意思は管理規約に現れてきます。
平成16年改正では
延滞金回収の弁護士費用負担条項、理事会決議での理事長への訴訟追行権授与なども追加されてますね。
その後の改正はしょうもないのが多かったですが、先月改正された標準管理規約は平成16年に匹敵する大改正だと思いますね。
理事長、理事、監事を外部委託できるように改正されていますから、なり手に悩む管理組合は早期に規約改正したほうがいいでしょう。

修繕積立金の多寡なんていうのは低金利のいまでは瑣末な問題です。

[827: 匿名さん]

標準管理規約が法的強制力ないでしょ。あくまで、参考事項。

私のマンションでは、管理士や、管理会社を利する規約には改正しない。

管理士会＝管理会社でしょうが。管理士会の幹部は仕事を探して管理会社にペコでしょ。

現在の管理の在り方の状況では、外部委託は、管理士の人格、知識と、資金が弱体すぎる。

マンション内に住んでいる、弁護士、会計士等であれば少しは安心です。特に人格。

[828: 草の根民主主義評論家]

国土交通省が出している標準管理規約や標準管理委託契約は事実上の業界標準ですね。
準拠するための改正の場合は管理組合内部での合意形成が容易です。
長期修繕計画ガイドラインなんかもそうですね。
パブリックコメントとか使って議論して決めてるから独自のものより偏りは少ないでしょう。

民泊禁止とか民泊に罰金をとるとか
標準管理規約にはないが大阪市内のマンションでは
規約改正の動きが活発ですね。
標準管理規約のままでも民泊は規約違反ですが、
罰金をとらないと闇民泊に抑止力がないからですね。

[829: 匿名さん]

>827
弁護士が金にならない外部理事長とかやる訳ないでしょう。
それに区分所有法は勉強してないよ。
特に建物・設備については全くの素人。

会計士はマンションの管理には全く役に立たない。
管理会社がやっている出金業務、収支報告書等は会計士がやっても
同じこと。それをわざわざ会計士には頼まないよ、意味ないし。
建物・設備は素人。
マンションの管理も全く会計士は役に立たない。
もうちょっと現状認識をしないとね。

[830: 草の根民主主義評論家]

ひとりではなかなか適任者がいないので
マンション管理士会がコンサル契約とか
理事長、監事の外部委託を引き受けます。
会員に弁護士も公認会計士もいますよ。
範囲が広いから個人のマンション管理士に頼んでも無理ですよ。

[831: 草の根民主主義評論家]

日本マンション管理士会連合会がマンション管理士の仕事は個人でしか引き受けてはダメとか
都道府県の管理士会の会長は連合会の指名したひとにしろとかわけのわからない指示をするから
分裂したんですよ。
もう少ししたら新日本マンション管理士会みたいなのができてそこで仕事を引き受けるようになりますよ。

[832: 草の根民主主義評論家]

そうなりますと理事会に出るマンション管理士が頼りなくても安心です。
案件により得意不得意ありますからね。

[833: 匿名さん]

理事長を引き受けたら日常の業者との打ち合わせ、住民の要望や苦情、
管理会社のフロントとの打ち合わせ、管理員からの情報、理事会の議案
づくりや理事会の開催等は誰がやるんですか。
弁護士がマンションに待機する訳はないし、出金伝票の押印のために
わざわざ会計士がマンションまでくることはないだろうし。
総合力があるのはいいんですが、誰か専任の理事長がいないと
現実問題として困るでしょう。
その外部の理事長が分からないことがあったら、建築士とかに
聞けばいいんでしょう。
理事会や総会を仕切ったり、日常のマンションの管理を弁護士や
会計士では現実的には対応できないでしょう。時間的にも経費的にも。
マンションの管理で弁護士や会計士を使うことはまずありません。
裁判になるようだったら弁護士に相談することになるでしょう。
会計士はまず必要ないでしょうね。

福岡では暴力団絡みの裁判はありましたけど、通常はまず弁護士の
出番はありません。
滞納金ごときで弁護士はないですからね。

[834: 匿名さん]

マンション管理士会には弁護士、建築士等が顧問として
いるということでしょう。
しかし、その連中を使えばお金がかかります。
弁護士による無料相談会とかをそこの顧問弁護士がやっても込み入った
ことまでの相談は受けません。殆ど３０分ていどの相談です。
その場合は、別途弁護士事務所に相談にきてくださいといってますよ。
それ以上は有料になりますといいますからね。

[835: 匿名さん]

だったら、やっぱり、マンション管理士と言うことになりますよね。

私は、地方のマンション管理士会の理事の経験ありますが、まずい。

やはり、マンション内に住んでいる。人格のある人間の管理者がよい。

[836: 草の根民主主義評論家]

管理費の滞納の請求する裁判は弁護士に頼むほうがいいです。
支払い督促とか少額訴訟とか理事長がやるには
面倒くさいし理事長が恨みを買うのを嫌ってやりたがらないから。
弁護士に頼むと和解交渉含めて頼むことになるから理事長が楽なんです。
規約が新しけれは弁護士費用は請求できますからね。最終的に回収できるかはわからないけど。
会計士とか税理士は収益事業の確定申告でいりますよね。携帯基地局とか。
理事長引き受けたらマンション管理士が理事長やります。輪番理事長だと、不作為に対してなかなか文句がいいにくいですが、マンション管理士が理事長ならいいやすいでしょう。かなりのメリットあります。

[837: 匿名さん]

理事と監事は根本的に違いますが、会計担当理事は理事ですよね。
監事には議決権はありません。
出金伝票とかの押印もしません。
監事は理事の執行活動を監視する業務が主業務です。
ただ、現実的には監事は殆ど何もしません。理事会にはうちの場合
出席することが義務づけられています。
監事の仕事としては、理事会での発言は認められていますが、それ以外は
総会で会計監査報告をすることと、うちの場合は年２回の会計監査
を形式的ですが管理会社とすることになっています。
監事が理事会の不正とかを見つけて指摘することはまず考えられません。
それだけの役割を与えていませんし、月に１回理事会に出てくるだけのこと
ですから。
みなさんとこの監事はどうなんですか。

[838: 匿名さん]

滞納管理費等の改修に法律家を使うのは、辞めた方が良い。

マンション管理の現場に弁護士等は不必要。プロなら理解できるよな。

管理会社との委託契約ががなく。自主管理なら、必要かも。

[839: 草の根民主主義評論家]

輪番の理事長に支払い督促しろといっても無理w
現実知らなすぎだね、やる人いませんよ。

[840: 草の根民主主義評論家]

838ってafoだねw

[841: 匿名さん]

支払い督促や少額訴訟を弁護士に依頼して裁判所から
支払い命令が出ても弁護士は回収まではしてくれませんよ。
弁護士が滞納者のところにいって支払い命令が出たから
訴訟費用や弁護士費用も含めてしはらいなさいといって
取り立ててはくれませんからね。

管理組合が収益事業をしているところは税理士等を使ってもいいでしょうが
収益事業をやっているマンションはすくないでしょう。

やはり外部に理事長を委託するとしたらマンション管理士が適任なんでしょうね。
管理士会から派遣された管理士がいいでしょうね。そこには顧問として弁護士
や建築士がいるでしょうから。
弁護士や建築士に相談しなくても、管理士会なら他の管理士もいることだから
相談しやすいですしね。

[842: 匿名さん]

カメレオンは、退場願いたい。

[843: 匿名さん]

輪番の理事長に支払い督促をやれといっても中々できないでしょうね。
ごく簡単なんですけどね。
私は他の理事長から相談を受けたことがありますが、その時は、
簡易裁判所に提出する書類や書き方のサンプル、一緒に提出する
規約のコピーや督促状況とか滞納額、遅延損害金等の書き方までを
整理して書類等をそこの理事長に渡しました。
そしたら、一人で行ってうまく提出できました。そして現在は
滞納者が毎月支払ってくれるようになりましたとの報告をうけたことが
ありました。
勿論ボランティアでです。

[844: 匿名さん]

管理士会に顧問弁護士がいるといっても、そこの事務所にいる
訳ではないですからね。
そこの事務所にくるときは、弁護士の無料相談会があるときだけ。
管理士とか事務員とかと話すこともまずありません。
弁護士にいわせると、マンション管理に関する依頼はまずないとの
ことだそうです。
顧問になっていれば僅かばかりの顧問料が貰えるのと、弁護士が
必要なときがあれば紹介してくれるだろうから顧問をしているとのこと。
そんなもんですよ。

[845: 匿名さん]

分譲マンションの管理の現場を潜り抜けた実務経験のあるマンション管理士なら、
弁護士の起用や、マンション管理士の起用など考えない、第三者管理方式の採用は、
管理の現場を知り尽くし、修羅場を潜り抜けてきた。現場主義の管理のプロにたのむ。

[846: 匿名さん]

マンションに住んだこともない会計士や税理士にマンションの管理が
できると思う方がおかしいと思いますよ。
やはりマンションに住んでいて実際、理事の経験があり、総会にも
出たことのある者じゃないと難しいでしょう。

[847: 匿名さん]

理事経験では、不足、実務経験があり、マンション管理士で、理事経験者（区分所有者）は必要。

[848: 草の根民主主義評論家]

>>弁護士にいわせると、マンション管理に関する依頼はまずないとの
>>ことだそうです

専門分野で看板出してなかったらそれは当たり前。
内科に外科の患者が来ないのと同じこと。

[849: 草の根民主主義評論家]

折田弁護士なんかは専門家だからマンション管理士が相談する人である。
http://www.keyaki-kyoto.com/lawyer.html#orita

[850: 匿名さん]

やはりマンションに住んでいる者じゃないと実態は
把握しずらいでしょうね。
特に理事長の経験をすると、一般の理事や副理事長とかとは
全く違ってきます。

[851: 草の根民主主義評論家]

＞＞「マンションに住んだこともない会計士や税理士にマンションの管理が
できると思う方がおかしいと思いますよ。」

マンションに住んだこともない人に頼むって誰が言ってんのｗ?
マンション管理士会にいる弁護士とか公認会計士は自分のマンションの理事長経験者ですよ。