修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[802: 匿名さん]

ビクサスは７インチの間違いだね。

[803: 草の根民主主義評論家]

理事会に相見積もりとるひとがいたらいくらでも下がるでしょう。
面倒だからみんなやらないだけです。選定した業者とのトラブル処理も引き受ける覚悟のお宅様のように奇特なひとがいれば問題なし。

しかし、そんなひとはめったにおらず、私もやりたくないから、なんとか他人にやらせたいわけですね。
輪番のなかでどのように運営させるかとかは戦略の話ですね。

[804: 草の根民主主義評論家]

私はモノは管理会社に見積もり頼んで買ったほうが安全だと思いますね。
問題があったときラクですから。
他の区分所有者が文句を言いにくいというメリットは大きい。
知らない業者から多少安く買ってやっても他の区分所有者は感謝なんかしていませんよ。

管理会社からモノを買う前提に立てば、管理会社は管理組合の財布の中身に合わせた見積もりを出してくるから、常に足らない状態にしておかなければならない、という結論にたどり着くのは自明のことですね。

[805: 匿名さん]

金額の小さいものは管理会社に任せればいいでしょう。
しかし、例えば５００万円以上の工事とかに関しては
理事会としても相見積を取った方がいいでしょうし、それをやらないと
逆に組合員から突き上げをくいます。
積立金の値上げに直結する問題ですからね。
管理会社が組合の財布の中身をみて工事とか進めてきたり工事費も
それをみて決めるというのはおかしいでしょう。
最終的には大型設備の交換もしなければならなくなりますよ。
インターホンの例でいえば、管理会社が提案してきたのは標準仕様だけで
１戸当り１８万でしたよ。それが管理会社を外し専門委員会でシビアに
相見積を取ったら１戸当り８万円でした。半額以下ですよ。
これは極端な例でしょうが、これからも考えられます。
大型設備に関しては専門委員会を設けて相見積を取るように細則を
設けました。

[806: 匿名さん]

あなたはしっかりした物の考え方をされる方だと思っています。
ここのスレで全国のマンションに対して、例えば８００に書き込んだ
ものとかの情報収集の場として少しでも皆さんのマンション管理の
お手伝いをしてマンション管理に慣れていない理事の皆さんのお役に
立つことをしてみませんか。
当然メーカーや管理会社からの反発はあるでしょうが。

[807: 草の根民主主義評論家]

テレビインタフォンはすぐ壊れますよ。

[808: 匿名さん]

規約や細則をかなり変えたり新設したりして表面上は整理できたような
気もしますが、私が理事を離れたら又仕事を持った者がその役職に就く
ことになります。
時間も知識（マンションに関する総合的な知識）もあまりない者に変更
になりますと、将来は又楽な方に流れていくようにも思えます。
しかし、一度マンション管理の基本というものを徹底して情報の提供を
してきたことについてはそれでよかったと思っています。
少しでも歯止めになれればそれでいいと思っています。
それがボランティアですから。

[809: 匿名さん]

最初のもモニター付きでしたけど、１５年は持ちますよ。
勿論それ以降でも修理で対応はできます。
２０年がいいとこですかね。

[810: 匿名さん]

８０８さんのマンションはまだまし、組合員が知らない間に墓穴をほる。

[811: 草の根民主主義評論家]

細則なんか決めても読まない人が理事長やるんですから、徒労に終わりますね、
だからあまり力を入れすぎないことですね。
お宅様が死んだあとのマンションの修繕なんか生きてるひとが考えます。だから低金利の現状では受益者負担となる後払い、借り入れによる大規模修繕工事が望ましいんですね。

[812: 草の根民主主義評論家]

細則っていうのは普通決議で決めるから、
それに抵触する支出が総会の普通決議で決められると、意味がないんですよ。
普通決議って結局、そのときの理事長次第かな。

[813: 匿名さん]

あなたの借り入れに関する考えは私とは完全に相反するものがありますね。
但し、マンションの殆どは修繕積立金で対応していくという考え方が一般的です。
借り入れで対応していっているマンションは、どちらかというとしっかりした
建物の保全は行われていません。

[814: 草の根民主主義評論家]

超低金利を認識できないひとがまだ多いからですね。

[815: 匿名さん]

８１３さん　その反対だよ。借り入れで大規模修繕すると、住民が仕事内容を確認し始める。

自分たちの資金だと、意識し出す。これは良い事です。

[816: 草の根民主主義評論家]

そそ。
借り入れで工事するっていうことは
経年劣化した現状をみんなが目の当たりにする
状況なわけですね。
どこをどうなおすかといくらかかるかがわかりやすいからみんな仕事内容をチェックするわけです。
国土交通省のガイドラインに従って値上げっていうのはガテン系住民には理解不能。

[817: 匿名さん]

規約や細則に疎い、知らない者が理事長になれば理事会でそれに
抵触する議案が出ても理事会、総会と簡単に通過してしまう傾向はあります。
本来はそれを補佐・支援するのが管理会社でもあるんですが、管理会社のフロント
も知識がない者が結構いますからね。
実際監事についてもそれだけのチェックをする能力や情報はありませんから。
会計担当理事は出金伝票に印鑑押すだけだし。
収支報告書や予算書を見て、不正やおかしな使われ方をしているのを見抜くのは
外部に監事を委託したとしても難しいでしょう。
監事自体が相見積を取ったり業者と交渉したりする訳ではないですし。
会計に関しては、別に外部に委託する必要はないと思います。管理会社で十分でしょう。
理事会での決定事項通りに管理会社が行動しているかを理事長がチェックすれば
いいだけのことですから。
月１回の理事会での収支報告書の途中経過報告の説明とか、出金伝票に捺印する時に
理事長が細かく見ていけばそれでいいんじゃないかと思います。
ただ、それを見切れない理事長が誕生した時は、管理会社主導になるんでしょうね。

[818: 匿名さん]

管理組合に力がなければ外部に監事を委託しているということが
管理会社にはプレッシャーにはなるでしょうが。

[819: 匿名さん]

工事をする場合は、借り入れでなくても事業計画案として総会に
細かく説明するでしょう。
借り入れをするにしても総会決議は必要です。
しかし、実際総会に直接出席する人がどれほどいますか？
同じことですよ。

[820: 匿名さん]

８１９さんの件だけど、普通決議ですから、ほとんど可決されます。

普通決議＝総会出席者（委任状、議決権行使書、出席者含む）が過半数で総会成立。

その過半数で可決される。計算すると、最低でも、組合員数及び議決権総数の四分の一で可決

[821: 草の根民主主義評論家]

借り入れしたらその返済のために修繕積立金の月額が値上げされるため、文句のある人がたくさんでてきますね。

[822: 草の根民主主義評論家]

総会でのガテン系住民の怒号により2割安くなると見込んでます。

[823: 匿名さん]

総会で出された値上げ額の議案が、総会での発言で
安くできるんですか？
評論家さんらしくない書き込みですね。
一度理事会検討課題として再度臨時総会を開催するということで
対応するのでしょうが。

[824: 草の根民主主義評論家]

輪番理事長がひびって一回取り下げるわけ。
そんで相見積もりとって値段さげて
借り入れ額、修繕積立金値上げ額も下げて
また総会やる。
びひらなかったらそのまま理事長が賛成して
終わりだね。
普通決議で値上げできるように私が規約変えてあるから。

[825: 匿名さん]

値上げは普通決議ですよ。
但し、規約が別表となつている場合は、その別表の改正は
特別決議になるから、早めに細則の別表としておいた方がいい。

[826: 草の根民主主義評論家]

↑平成16年の標準管理規約改正時から普通決議ですね。
うちは建ったのはそれより前ですから改正したまでのこと。
マンションの維持管理は維持しようとする意思の問題で、その意思は管理規約に現れてきます。
平成16年改正では
延滞金回収の弁護士費用負担条項、理事会決議での理事長への訴訟追行権授与なども追加されてますね。
その後の改正はしょうもないのが多かったですが、先月改正された標準管理規約は平成16年に匹敵する大改正だと思いますね。
理事長、理事、監事を外部委託できるように改正されていますから、なり手に悩む管理組合は早期に規約改正したほうがいいでしょう。

修繕積立金の多寡なんていうのは低金利のいまでは瑣末な問題です。

[827: 匿名さん]

標準管理規約が法的強制力ないでしょ。あくまで、参考事項。

私のマンションでは、管理士や、管理会社を利する規約には改正しない。

管理士会＝管理会社でしょうが。管理士会の幹部は仕事を探して管理会社にペコでしょ。

現在の管理の在り方の状況では、外部委託は、管理士の人格、知識と、資金が弱体すぎる。

マンション内に住んでいる、弁護士、会計士等であれば少しは安心です。特に人格。

[828: 草の根民主主義評論家]

国土交通省が出している標準管理規約や標準管理委託契約は事実上の業界標準ですね。
準拠するための改正の場合は管理組合内部での合意形成が容易です。
長期修繕計画ガイドラインなんかもそうですね。
パブリックコメントとか使って議論して決めてるから独自のものより偏りは少ないでしょう。

民泊禁止とか民泊に罰金をとるとか
標準管理規約にはないが大阪市内のマンションでは
規約改正の動きが活発ですね。
標準管理規約のままでも民泊は規約違反ですが、
罰金をとらないと闇民泊に抑止力がないからですね。

[829: 匿名さん]

>827
弁護士が金にならない外部理事長とかやる訳ないでしょう。
それに区分所有法は勉強してないよ。
特に建物・設備については全くの素人。

会計士はマンションの管理には全く役に立たない。
管理会社がやっている出金業務、収支報告書等は会計士がやっても
同じこと。それをわざわざ会計士には頼まないよ、意味ないし。
建物・設備は素人。
マンションの管理も全く会計士は役に立たない。
もうちょっと現状認識をしないとね。

[830: 草の根民主主義評論家]

ひとりではなかなか適任者がいないので
マンション管理士会がコンサル契約とか
理事長、監事の外部委託を引き受けます。
会員に弁護士も公認会計士もいますよ。
範囲が広いから個人のマンション管理士に頼んでも無理ですよ。

[831: 草の根民主主義評論家]

日本マンション管理士会連合会がマンション管理士の仕事は個人でしか引き受けてはダメとか
都道府県の管理士会の会長は連合会の指名したひとにしろとかわけのわからない指示をするから
分裂したんですよ。
もう少ししたら新日本マンション管理士会みたいなのができてそこで仕事を引き受けるようになりますよ。

[832: 草の根民主主義評論家]

そうなりますと理事会に出るマンション管理士が頼りなくても安心です。
案件により得意不得意ありますからね。

[833: 匿名さん]

理事長を引き受けたら日常の業者との打ち合わせ、住民の要望や苦情、
管理会社のフロントとの打ち合わせ、管理員からの情報、理事会の議案
づくりや理事会の開催等は誰がやるんですか。
弁護士がマンションに待機する訳はないし、出金伝票の押印のために
わざわざ会計士がマンションまでくることはないだろうし。
総合力があるのはいいんですが、誰か専任の理事長がいないと
現実問題として困るでしょう。
その外部の理事長が分からないことがあったら、建築士とかに
聞けばいいんでしょう。
理事会や総会を仕切ったり、日常のマンションの管理を弁護士や
会計士では現実的には対応できないでしょう。時間的にも経費的にも。
マンションの管理で弁護士や会計士を使うことはまずありません。
裁判になるようだったら弁護士に相談することになるでしょう。
会計士はまず必要ないでしょうね。

福岡では暴力団絡みの裁判はありましたけど、通常はまず弁護士の
出番はありません。
滞納金ごときで弁護士はないですからね。

[834: 匿名さん]

マンション管理士会には弁護士、建築士等が顧問として
いるということでしょう。
しかし、その連中を使えばお金がかかります。
弁護士による無料相談会とかをそこの顧問弁護士がやっても込み入った
ことまでの相談は受けません。殆ど３０分ていどの相談です。
その場合は、別途弁護士事務所に相談にきてくださいといってますよ。
それ以上は有料になりますといいますからね。

[835: 匿名さん]

だったら、やっぱり、マンション管理士と言うことになりますよね。

私は、地方のマンション管理士会の理事の経験ありますが、まずい。

やはり、マンション内に住んでいる。人格のある人間の管理者がよい。

[836: 草の根民主主義評論家]

管理費の滞納の請求する裁判は弁護士に頼むほうがいいです。
支払い督促とか少額訴訟とか理事長がやるには
面倒くさいし理事長が恨みを買うのを嫌ってやりたがらないから。
弁護士に頼むと和解交渉含めて頼むことになるから理事長が楽なんです。
規約が新しけれは弁護士費用は請求できますからね。最終的に回収できるかはわからないけど。
会計士とか税理士は収益事業の確定申告でいりますよね。携帯基地局とか。
理事長引き受けたらマンション管理士が理事長やります。輪番理事長だと、不作為に対してなかなか文句がいいにくいですが、マンション管理士が理事長ならいいやすいでしょう。かなりのメリットあります。

[837: 匿名さん]

理事と監事は根本的に違いますが、会計担当理事は理事ですよね。
監事には議決権はありません。
出金伝票とかの押印もしません。
監事は理事の執行活動を監視する業務が主業務です。
ただ、現実的には監事は殆ど何もしません。理事会にはうちの場合
出席することが義務づけられています。
監事の仕事としては、理事会での発言は認められていますが、それ以外は
総会で会計監査報告をすることと、うちの場合は年２回の会計監査
を形式的ですが管理会社とすることになっています。
監事が理事会の不正とかを見つけて指摘することはまず考えられません。
それだけの役割を与えていませんし、月に１回理事会に出てくるだけのこと
ですから。
みなさんとこの監事はどうなんですか。

[838: 匿名さん]

滞納管理費等の改修に法律家を使うのは、辞めた方が良い。

マンション管理の現場に弁護士等は不必要。プロなら理解できるよな。

管理会社との委託契約ががなく。自主管理なら、必要かも。

[839: 草の根民主主義評論家]

輪番の理事長に支払い督促しろといっても無理w
現実知らなすぎだね、やる人いませんよ。

[840: 草の根民主主義評論家]

838ってafoだねw

[841: 匿名さん]

支払い督促や少額訴訟を弁護士に依頼して裁判所から
支払い命令が出ても弁護士は回収まではしてくれませんよ。
弁護士が滞納者のところにいって支払い命令が出たから
訴訟費用や弁護士費用も含めてしはらいなさいといって
取り立ててはくれませんからね。

管理組合が収益事業をしているところは税理士等を使ってもいいでしょうが
収益事業をやっているマンションはすくないでしょう。

やはり外部に理事長を委託するとしたらマンション管理士が適任なんでしょうね。
管理士会から派遣された管理士がいいでしょうね。そこには顧問として弁護士
や建築士がいるでしょうから。
弁護士や建築士に相談しなくても、管理士会なら他の管理士もいることだから
相談しやすいですしね。

[842: 匿名さん]

カメレオンは、退場願いたい。

[843: 匿名さん]

輪番の理事長に支払い督促をやれといっても中々できないでしょうね。
ごく簡単なんですけどね。
私は他の理事長から相談を受けたことがありますが、その時は、
簡易裁判所に提出する書類や書き方のサンプル、一緒に提出する
規約のコピーや督促状況とか滞納額、遅延損害金等の書き方までを
整理して書類等をそこの理事長に渡しました。
そしたら、一人で行ってうまく提出できました。そして現在は
滞納者が毎月支払ってくれるようになりましたとの報告をうけたことが
ありました。
勿論ボランティアでです。

[844: 匿名さん]

管理士会に顧問弁護士がいるといっても、そこの事務所にいる
訳ではないですからね。
そこの事務所にくるときは、弁護士の無料相談会があるときだけ。
管理士とか事務員とかと話すこともまずありません。
弁護士にいわせると、マンション管理に関する依頼はまずないとの
ことだそうです。
顧問になっていれば僅かばかりの顧問料が貰えるのと、弁護士が
必要なときがあれば紹介してくれるだろうから顧問をしているとのこと。
そんなもんですよ。

[845: 匿名さん]

分譲マンションの管理の現場を潜り抜けた実務経験のあるマンション管理士なら、
弁護士の起用や、マンション管理士の起用など考えない、第三者管理方式の採用は、
管理の現場を知り尽くし、修羅場を潜り抜けてきた。現場主義の管理のプロにたのむ。

[846: 匿名さん]

マンションに住んだこともない会計士や税理士にマンションの管理が
できると思う方がおかしいと思いますよ。
やはりマンションに住んでいて実際、理事の経験があり、総会にも
出たことのある者じゃないと難しいでしょう。

[847: 匿名さん]

理事経験では、不足、実務経験があり、マンション管理士で、理事経験者（区分所有者）は必要。

[848: 草の根民主主義評論家]

>>弁護士にいわせると、マンション管理に関する依頼はまずないとの
>>ことだそうです

専門分野で看板出してなかったらそれは当たり前。
内科に外科の患者が来ないのと同じこと。

[849: 草の根民主主義評論家]

折田弁護士なんかは専門家だからマンション管理士が相談する人である。
http://www.keyaki-kyoto.com/lawyer.html#orita

[850: 匿名さん]

やはりマンションに住んでいる者じゃないと実態は
把握しずらいでしょうね。
特に理事長の経験をすると、一般の理事や副理事長とかとは
全く違ってきます。

[851: 草の根民主主義評論家]

＞＞「マンションに住んだこともない会計士や税理士にマンションの管理が
できると思う方がおかしいと思いますよ。」

マンションに住んだこともない人に頼むって誰が言ってんのｗ?
マンション管理士会にいる弁護士とか公認会計士は自分のマンションの理事長経験者ですよ。

[852: 匿名さん]

管理士会にいる者は全てマン管保有者ですが、マンションに
住んでない者も多く、ましてや理事長経験者は殆どいません。
医者が理事長をしているところもありますが、何にもしません。
飾りだけの理事長です。

[853: 匿名さん]

弁護士も専門分野は特化してまして、マンションの管理に
疎い弁護士は話しにもなりません。
特に建物設備関係は全くだめ。

[854: 匿名さん]

医者と一緒で、医療の資格は全てありますが、内科の者が
脳の手術や心臓の外科手術はできません。
やったこともないでしょう。
弁護士も、航空法や貿易、医療、証券、国際法とかいった特殊な
分野の知識はありません。法律は無限ですよ。
そういった問題はその道の専門の弁護士が担当します。

[855: 匿名さん]

ただいえることは、日常のマンションの管理に、弁護士や
会計士に相談するようなことはまず発生しません。
もし、そのようなことがあったら、理事会が弁護士に依頼
するだけのことです。

[856: 匿名さん]

いくら弁護士の仕事がなくなってきているとはいっても、
弁護士が外部の理事長になる訳はないでしょう。
会計士の外部理事長は問題外です。依頼もされないでしょうが。

[857: 匿名さん]

福管連には、顧問弁護士３８名、建築士１５名、司法書士３名、
マンション管理士９名がいます。
顧問弁護士３８名のうちマンションに住んでいる者がどれぐらい
いるものですかね。
特にその中で理事長経験者はどうなんでしょう？
ここは管理士会ではありません、念のため。
会員数６８５管理組合の大所帯の機構です。

[858: 草の根民主主義評論家]

＞＞管理士会にいる者は全てマン管保有者ですが、マンションに
＞＞住んでない者も多く、ましてや理事長経験者は殆どいません。

マンション管理士会は全国組織が分裂したので
じっぱ‐ひとからげ【十把一▽絡げ】
には論ずることはできません。
８５２のしってるところが出来が悪いだけ、と認識すべきでしょう。

[859: 草の根民主主義評論家]

８５２は「井の中の蛙大海を知らず」といえるでしょう。

【読み】 いのなかのかわずたいかいをしらず
【意味】 井の中の蛙大海を知らずとは、知識、見聞が狭いことのたとえ。また、それにとらわれて広い世界があることに気づかず、得意になっている人のこと。

[860: 草の根民主主義評論家]

＞＞ただいえることは、日常のマンションの管理に、弁護士や
＞＞会計士に相談するようなことはまず発生しません。

民泊などの旬の話題も知らないようですねｗ

収益事業の申告とか、普通に会計士に相談するネタですけど。

[861: 匿名さん]

民泊問題で弁護士事務所にお金を払って相談にいきますか？
そんなのは管理会社に顧問弁護士がいるでしょう。
分らなければ管理会社を活用すればいいのです。
マン管センターでも電話すればすぐ教えてくれます。
収益事業についても同じこと。会計については管理会社が
やっているので管理会社が調べてやってくれますよ。
もう事例は山ほどありますからね。

[862: 匿名さん]

福管連の顧問のなかには会計士は一人もいません。
必要ないということですよ。

[863: 匿名さん]

マンションの管理の中で、会計に関することで理事長が関知するのは
出金伝票に押印するだけ。
その作成については管理会社任せが殆ど。
理事長や会計担当理事が交代したときも管理会社のフロントについていき
銀行にいくだけのこと。
収支報告書や予算書についても作成するのは管理会社。
残高証明や利子等の計算書を取りにいくのも管理会社。
保険の契約も同様。
保険の申請をしたりするのも管理会社。
支払い明細をつけているのも管理会社。
預金通帳の管理も管理会社。
出金伝票の書類を作るのも管理会社。
会計士や理事長の出る幕はない。

[864: 匿名さん]

>859さん
井の中の蛙大海を知らず
これはそのままあなたにお返しします。
【意味】 井の中の蛙大海を知らずとは、知識、見聞が狭いことのたとえ。
また、それにとらわれて広い世界があることに気づかず、得意になっている人のこと。

私は得意にはなっていません。実際に自分のマンションで
長期修繕計画の洗い直し等をやって、将来的なマンションのための
行動をおこしているだけのことです。

[865: 草の根民主主義評論家]

>>収益事業についても同じこと。会計については管理会社が
>>やっているので管理会社が調べてやってくれますよ。

やるわけないでしょうｗ
税理士に頼まないとね。

[866: 草の根民主主義評論家]

>>民泊問題で弁護士事務所にお金を払って相談にいきますか？
>>そんなのは管理会社に顧問弁護士がいるでしょう。

どこが紹介するかの違いだけですね。
管理会社は法務室名でのアドバイスはするとおもいますけど
そんなに丁寧じゃないですよ。

[867: 草の根民主主義評論家]

そもそも管理会社のフロントだって分譲マンションなんか住んでない人多いですよｗ
みなさんの見てたらとても住めません、とかいってね。

[868: 草の根民主主義評論家]

しょぼいマンカンが多いのは確かだが、
先月の標準管理規約改正により、理事長、理事、監事を外部委託できるようになったから
これから建つマンションは新しい標準管理規約に準拠しますから
仕事は増えていきますね。
変なところとつきあわないようにしないとね。

[869: 草の根民主主義評論家]

みなし法人の収益事業の申告はとても複雑で素人では無理ですね。
摘発も増えてるから早めに税理士、公認会計士に相談したほうがいいね。

[870: 匿名さん]

Ｉ　ｅｘｅｒｔ　myself　to　the　utmost　for　the　tenant。
あくまでマンションの住民のために私は動きます。

[871: 匿名さん [男性 60代]]

>863
管理会社にやらせるのは当然、管理委託契約しているのだから、理事長としてチェックし、責任を自覚するのも当然。
しかし、大事な点が抜けていますよ。定額集金振替明細書の収納明細、未納明細はチェック出来ないんだ。
もう少し勉強が必要です。

[872: 匿名さん]

専有部分タイプ別　管理費、修繕積立金、専用使用料等月別徴収金額も、把握していない。

[873: 匿名さん]

>872
それは毎月出金伝票の押印をするときに一緒に
綴ってありますよ。
各戸別明細も。
滞納者についてもそれをみれば分かりますよ。

[874: 匿名さん]

理事長の仕事は大変です。
しかし、知識ややる気のない者は全て管理会社任せですからね。
会社でもよく言われてますよね。
ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でも問題はないと。
後は忠実な社員がしっかり指示通り働いてくれますので。
各セクションの部長とかがしっかりしてれば、うまくいきますけどね。
ただその人材の登用を間違ったらいけませんけど。

[875: 匿名さん]

相見積をとるときの一番いい方法は、同じ仕様、同じ材料、
同じ修繕個所でとらなければ意味がありません。
それができなければ、相見積業者を一堂に集めて一緒に
現場で確認して説明をすればいいと思います。
この方法でやればかなりの値下げが期待できます。
塗装工事などは、補修個所を通し番号で統一し、その番号
ごとに見積書を提出してもらえばいいのです。
予定価格の４割減はできますよ。

[876: 匿名さん]

使用細則違反への取り組みについて

　使用細則は各区分所有者が全員で最低限のルールを決めて、それを
　守っていこうとして決めたマナー集でもあります。
　これについては、共用部分に関する工事以外については罰則はありません。
　各人のモラルと常識に任せることになります。

　＊住民同士で解決しなければならないもの
　　他の居住者に迷惑を及ぼす雑音、高音を継続的に発すること。
　　テレビ、カラオケ、ピアノ等の音量を著しく上げること。
　　ベランダで喫煙をすること等

　＊細則違反だがチェックできないもの
　　トイレには水溶性以外の紙は使用しないこと。
　　天ぷら油等の廃油を台所の流しに捨てること。
　　カーテンは防炎性のものを使用すること。
　　バルコニー等の排水口については、各自が随時清掃すること等

　＊管理組合に届け出と承認が必要なもの
　　専有部分の工事をする場合
　　窓ガラスを改良する場合
　　玄関ドアやフローリングの更新工事をする場合

　＊マンション全体に影響を及ぼす行為
　　バルコニーの手すり寝具等を干すこと
　　玄関ドアのデザイン、色を変えること
　　居室内のかべとかの躯体部分に穴をあける行為

管理組合として、違反者がいた場合や苦情がきた場合、どこまで関与してますか。
　　

[877: 匿名さん]

注意しない方が良い。クレーマーになります。管理員にさせなさい。

管理員業務の中に、管理規約等の違反者に対する、注意、指導等は含まれているでしょう。

[878: 匿名さん]

委託契約の中にそんなに細かくはされていないでしょう。
やはり難しいですよね。
個人の問題として当事者同士で解決するしかないですね。
しかし、マンション全体に影響を及ぼすものについては注意が必要でしょう。

[879: 匿名さん]

既約違反についての注意、指導は管理員業務にありますよ。

規約と、使用細則に細かく規定しています。確認して下さい。

委託契約には細かく規定はする必要はありません。

[880: 匿名さん]

規約と細則には規定されてますが、それを守らせるのは管理組合、つまり
理事会がその執行活動をやってますので最終的には理事会に管理責任は
あると思いますよ。
規約、細則を順守させるのが管理員ではおかしいでしょう。
勿論目についた簡単なことであれば管理員は注意はするでしょうが。

[881: 匿名さん]

業務委託契約は、マンションの第一回総会時より各区分所有者に議案書と共に、
配付されております。各期を比較してごらんなさい。その都度業務内容が変更されて
いる事にきずくはずです。特に適正化法施行時からは、重要事項の説明書も添付されます。

私のマンションでは、規約に組合管理対象部分が明記されている事項と、業務委託契約
の業務対象部分が、一致しなくて、問題になりました。委託契約には、管理員業務に
規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。大型マンションでは、管理員はこの業務を出来ないとこまります。

[882: 草の根民主主義評論家]

弁護士を使わないと言うこと聞きませんよ。（内容証明発送）
理事の誰かが注意して刺されたらどうするんですか？
最初から大上段で行くのが安全で確実です。

[883: 草の根民主主義評論家]

>>委託契約には、管理員業務に規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。

そんな委託契約書があるんですねw
たぶん管理人一人に一ヶ月45万円くらいかかってますね。

[884: 匿名さん]

最近はマンションでは、そんな大きな問題は表面化しない。

反社会的勢力も、賢いから、普通の住民より礼儀正しくふるまっている。

人間関係も、あいさつ程度で、深い付き合いもしない。自治会活動も、

寂しい老人ばかり、管理人室あたりをウロウロしている人種を見ればわかる。

だいたい、決まったメンバーである。その連中は自治会の老人役員が多い。

そこらへんと管理会社は脈が通じて、利用しあっている。離れた方が良い。

管理費等も、いざ鎌倉の時は、不足しないよう、日常より節約。家計と同じ。

[885: 匿名さん]

>881
>規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない

規約や細則の説明は注意も含まれるのですか？
途中入居者に対する説明なら分りますけど。
委託契約に注意の内容とか書いてあります？
掲示板での注意喚起はあるでしょうが。

[886: 匿名さん]

>884
管理会社と自治会がつるんで何ができるんですか？
自治会と管理組合をごっちゃにしてどうするんですか。

[887: 匿名さん]

自治会長の奥様（区分所有者）が組合理事長。管理会社の支店長クラスが家庭訪問。

大型マンションです。総会にも、議決権のない自治会長が発言している、議長は

自治会長の奥様の理事長。大変なマンションです。管理会社はあの有名な１０９です。

本当は法的に問題のある理事長だけど放置している。これ等は管理会社は承知の上である。

[888: 匿名さん]

議決権どころか発言権もないでしょう。
そんないい加減なことを追求できない組合員にも問題が
あります。
管理会社は都合の悪いことには口を出しませんからね。
管理会社の責任というより、区分所有者全員の責任です。
それを指摘できないのなら、認めるしかないですね。

[889: 匿名さん]

８８８さん、そうじゃないんですよ、こういった問題を追及した区分所有者の勤務先
の社長あてに、この区分所有者を、解職する旨の内容証明を送付。理事長を追求したら、
管理会社が内容証明を作成して送付したとの事です、管理会社の支店長に、追及すると、
逃げ回っております。追及ため担当弁護士に、お願いすると、最近この管理会社と
顧問契約を結んだそうです。弁護士も管理会社の顧問の方が、お得ですから、おかしいでしょ。

[890: 草の根民主主義評論家]

>>こういった問題を追及した区分所有者の勤務先の社長あてに

分譲マンションでは勤務先とか素性は絶対に他人に言ってはいけません。
部屋番号と名前だけでその他は言う必要がないのです。
上場企業に勤務していて自慢したい人もいるとおもいますが
攻撃材料を与えるだけで何もいいことはないです。

[891: 匿名さん]

理事長と、管理会社は、知っております。法令なんて、充てになりませんよね。

自分の事は、自分で守らないと、いけませんよね。人間ですから、有利な方に動く。

[892: 匿名さん]

８８８さんへ　私のマンションでは、規約に全ての住人に発言権を与えております。

従って、区分所有者の理事長の同居人だある自治会長には発言権はあります。

ただし、自治会、理事会に、御夫婦でいつもご出席して、賛否の際は挙手をしておりました。

その件もある住民が注意して、逆恨みされたみたいです。この住民は、マンションを２から

３戸位所有しているとのうわさです。はっきりと、正しい意見が多いように感じます。

[893: 匿名さん]

>892さん
お宅の規約に総会への出席と発言権を与えていればそうすべきです。
賃借人でも、本人に影響がある場合は、承認をえれば総会への出席と
発言も認められる場合もあります。
しかし、議決権は各戸に１つまたは、専有部分の床面積比となります。
マンションを２つもっていれば２つの議決権もしくは専有部分の
床面積分の議決権があります。
普通決議は議決権の過半数、特別決議は、区分所有者及び議決権の
４分の３以上で承認されます。

[894: 匿名さん]

難しいマンションもあるんですね。
理事は輪番制がいいですよ。
同じ者が長くやるといつか反動がでてきます。
大規模マンションであれば人材はいるでしょう。

[895: 匿名さん]

難しいマンションではなく非常識なマンションなだけのようだね。
その人、何年も同じ内容の投稿してるから飽きたけど、まだやってるんだ？
しかし管理規約もムチャな条項、よく成立するもんだね、ほかの組合員も非常識なんだろうね。

[896: 匿名さん]

８９４さんの言うとおりですが、私のマンションでは正義感の強い理事長が誕生しました。

かれは、非常に公平で、規約を守り、マンションの管理を真剣に考えていました。案の定、

大きな仕事をして、任期と同時に辞めました。マンションの色々な問題を一つずつ解決する

のに５年かかりました。本人は永く理事長をすると、住民からの、疑念の目を警戒したのです。

それでも、やり残した、問題は、残りました。８９４さんの言うように、その人間によって、

永く理事長をしてほしいのと、理事長になってほしくない人物をマンション内で見極めることです。

八方美人で、人の目を気にする人物はいただけませんね。理事長は孤独に耐え得る人物です。

その配偶者が、どんな人物かでもたいせつです。この理事長の奥様は、御主人の為に、こつこつと、

奉仕して、全くと言うほど、御主人には忠実な奥様に見えました。理事長を取り巻く人物をも、

見て下さい。良い人物には、それなりの、取り巻きがあります。悪＝悪　善＝善です。


めったにない事ですが、長年勤めた、理事長の良い面を紹介しました。失礼します。

[897: 草の根民主主義評論家]

↑輪番だとたまにいい人に当たるだけ。
見極めるとか主観的判断は必要ない。
輪番制は最悪でも20年に一回くらいはいい人に当たります。

[898: 匿名さん]

そうですね、その人間は大変ですよ。敬意をを表します。私には出来ません。

[899: 匿名さん]

その後が悪が支配するよ、マンションは荒れだします。特にその後の入居者に注意。

そして２０年周期に革命家が登場するが、更に大変なことになる。裕福な連中は、

買い替えて退去している。スラム化の末路。まだ１０年はどうにか大丈夫。築３５年？

[900: 匿名さん]

うそつき常習者よりはマシですけどね

[901: 匿名さん]

マンション管理業は大変です。新築はほとんどデべ系の管理会社です。

管理組合にとって、いい条件で管理してくれる管理会社増えた。しかし、

倒産のリスクを回避する方法も役員は学んでおかなければ、いけない。

管理会社は倒産しない神話は崩れつつある。

[902: 匿名さん]

空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、民泊をやる案を検討している。

[903: 匿名さん]

>901さん
管理会社が倒産したら他の管理会社に変えればいいだけです。
何の問題もありませんよ。


>902さん
規約に専ら住宅として利用する云々の項目を入れてあれば問題ないと思いますけど。

[904: 草の根民主主義評論家]

>>空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、

ということは当然、規約を改正してという意味でしょう。
上下左右の部屋が反対したら難しいと思います。

[905: 匿名さん]

民泊をして隣に大勢の中国人が寝泊まりすれば、騒音やゴミ問題は
大変なことになる。

[906: 匿名さん]

合鍵コピーでマンションには入り放題。

[907: 匿名さん]

規約で規制できない。空き部屋や、スラム化よりはまし。
立て替えもしないで、稼いで。他のマンションを買う、一石二鳥。

[908: 匿名さん]

夢みたいなこと考えないでよ。
夜はどんちゃん騒ぎ。
ゴミの分別はできない。
空き缶等をベランダから投げ捨てる。
隣の部屋の住民は怖いやらうるさいやらで大変だね。
これこそ特別の影響を受けるので規約は成立しないだろうね。

[909: 草の根民主主義評論家]

>>規約で規制できない。空き部屋や、スラム化よりはまし。

規制できますよ。しかし標準管理規約のままでも規約違反ですが、罰則がないので
実効性がないというのが問題で、規約改正して罰金をとる（１日１万円）という案を
大阪市内のマンションではいろんなところで検討中。弁護士も入ってね。

[910: 匿名さん]

暴力団排除規約の制定よりは楽だね。逆にこの件の禁止規約は無効の可能性がおおきい。

色々な社会情勢から考えると、むしろ。国としては奨励している。少子高齢化で空き部屋、

及び取引できないスラム化対策には有効。各区分所有者は、自分のマンションを賃貸に。

出すよりも、これらを専門とする業者に委託した方がより多くの収入が見込める。それよ

りも、組合が積極的に取り組んでくれるなら、組合の収入も見込める。よって、区分所有者は、

これ等を、投資型マンションとして所有し、もう一つ住居用マンションを別に所有すればよい。

皆で、勉強して、管理会社と相談して、前向きに考えませんか。私はその方向です。楽しいですよ。

お金が豊富にあれば、あまり、せこい考えにならないから、建替え時も順調に決まる。

[911: 草の根民主主義評論家]

>>逆にこの件の禁止規約は無効の可能性がおおきい。
>>むしろ。国としては奨励している。

国っていうのはどこの省？

国土交通大臣は分譲マンションでの民泊は現行の標準管理規約のままでは無理だといってますよ。

[912: 草の根民主主義評論家]

いま特区で民泊やるっていう話は賃貸マンションと戸建の話ですよ。しらんの？

[913: 草の根民主主義評論家]

９１０は愚かだが、民泊の誤解を明らかにするにはちょうどいいコメントである。

[914: 匿名さん]

専ら住宅の使用規約が有る分譲マンションなら不特定多数が利用可能な民泊施設はできんわな。
勝手な事する所有者がいるかもしれんなら、専有部の利用方法条項の細則にでも追加しとくんだな。
普通決議でいけるじゃろ。
また自由にできる賃貸マンションのオーナーが空き部屋で民泊に使えるのは有りがたいだろうに。

[915: 匿名さん]

ただそこを借りている者が出ていく可能性はある。

[916: 匿名さん]

910はおもしろい発想の持ち主だね。
ただ甘すぎるけどね。
お金が豊富にあるといっても、建て替えは難しいよ。
一部の者だけが豊富でもそれは無理。

[917: 匿名さん]

サラリーマンの経験がないからね、絶えず自由。やってみなければわかりません。
不可能と負ったことが、意外と、成功したりする。妄想が現実になる事は経験済み。

[918: 匿名さん]

そう、夢は見るものではなく掴むものなんです。
若いうちは大きな夢に向かってチャレンジしてください。

[919: 匿名さん]

お爺さんは眠りについてあり得ない夢を見ると目覚めませんよ、要注意。

[920: 匿名さん]

民泊はアパートの問題であって、分譲マンションは今のところ
規約に守られているが、何か抜け道を考えてくる者が出てくる
恐れもあるので、細則で具体的に規制してた方がいいかもね。
オリンピックが近づくにつれ、その可能性は大きくなるだろうから。

[921: 草の根民主主義評論家]

抜け道も何も罰則がないからねー。
規約で罰金を請求できるようにする案が有力。

[922: 草の根民主主義評論家]

規約改正案

第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２　各区分所有者及び占有者は本マンションの専有部分、共有部分及び敷地を不特定の第三者に名目を問わず使用料等を徴収することを目的に宿泊や滞在場所として提供すること（以下，「民泊」という。）はしてはならない
３　各区分所有者及び占有者は民泊を行うため，宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等をしてはならない。
４　第２項または第３項の規定に反し，各区分所有者及び占有者が民泊を行い，または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等を行った場合，管理組合は，当該区分所有者及び占有者に対して，民泊を行った日または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録をした日から民泊を行わないことが確認できた日まで一日あたり１万円を違約金として請求することができる。

[923: 匿名さん]

なかなかしっかりした内容の規約案ですね。
そこまでの規約か細則を作っておけば、民泊の問題は解消されるでしょう。
区分所有者もその規定があればやっても収入と支出を考えれば無駄だと
あきらめるでしょう。
罰則規定がなければ注意だけしても強制力はありませんしね。
あなたの考えた案は、そのまま使えそうですね。
後から標準管理規約で改定案が出てもあなたの案で十分でしょう。

[924: 草の根民主主義評論家]

↑なんでそうおもうのかね？

シェアハウス、民泊、普通の賃貸の区別ができてないからだめだとおもいますけど。

[925: 草の根民主主義評論家]

そもそも私が考えたと思う時点でｂｏｋｅてるんですよ。
こんなもん必要になったにしても弁護士に頼むに決まってますよ。

[926: 匿名さん]

規約や細則に違反した場合の罰則はあると思うけど、皆さんのマンションはないの？
敷地内駐車場や共用施設の使用停止とかあるけどね、水道も止めようと思えばできるけど、そこまではしないみたい。
悪質なら区分所有法５７、５８条で即対応してる。
裁判始まってまでオイタする変人はうちのマンションでは見た事ないよ、謝罪して和解で終了。
民泊なんて論外だろうね、心配なら駄目押しで細則にでも追加しておいたら。普通決議だしさ。

[927: 匿名さん]

別に規約に罰則規定があるのなら、弁護士に依頼することでもないでしょう。
粛々と実行に移すだけです。
管理費等と一緒に口座引き落としをすればいいだけのことです。
それで不服ならその区分所有者が提訴なりするでしょう。

[928: 草の根民主主義評論家]

>>管理費等と一緒に口座引き落としをすればいいだけのことです。
ほー！
こんなことできるんですか？
いつからいつまでの違約金って一方的に決めれるんだねｗ
不服があれば訴えて来い！といえばいいわけだ。。

[929: 匿名さん]

罰金の細則をつくるんであれば、それぐらいの対応策はとるでしょう。
１日につきでいいでしょう。

[930: 匿名さん]

罰則はあるだろうけど、管理組合が罰金というのは法的に認められるの？　カネOK?　

[931: 匿名さん]

うちでは、輪番制の理事が回ってきた時拒否したら
罰金があるけどね。名称は協力金だけど。
それに役員報酬でも、理事会出席に応じて支払っていますよ。
支払っているというより、その分カットされてるんだけど。
同じようなものじゃないかな。

[932: 匿名さん]

だから法律で罰金は可能なの？
例えば勤務先無断欠勤だからと罰金は取れないよね
ホステスの罰金制も違法らしいし

[933: 匿名さん]

理事役員の就任するしないでの協力金制度は話が違うよ
賃貸に出して居住していない所有者もいるからね
公平性の確保の為の協力金だろ

[934: 匿名さん]

無断欠勤の場合は給料から引かれるでしょう。
ホステスの罰金は日給制だからその分はひかれるけど
罰金としてそれ以外に払わせるのは違法です。
理事の場合は、協力金として名目だけは変えてるけど罰金でしょう。

[935: 匿名さん]

＞無断欠勤の場合は給料から引かれるでしょう。

それ労働基準法かなんかでできないと思ったよ、ホステスもおなじ。
商取引などでは違約金などは有るけど、管理組合が罰金はどうなの？

[936: 匿名さん]

労働基準法第１６条では、賠償予定の禁止として「使用者は労働契約の不履行について、
違約金を定め、又は損害賠償額を予定する契約をしてはならない」と定めています。

労働基準法第２４条では、賃金支払いについて「直接労働者に、その全額を支払わなければならない」と規定しています

ホステスも個人事業主では無く、雇用されてるなら同じ。　罰金は駄目ですよ。

[937: 匿名さん]

（制裁規定の制限）
第九十一条 　就業規則で、労働者に対して減給の制裁を定める場合においては、
その減給は、一回の額が平均賃金の一日分の半額を超え、総額が一賃金支払期に
おける賃金の総額の十分の一を超えてはならない。

罰金じゃなく減給の制度は終業規則で作れるけど、たいした金額の減給じゃないね。
懲戒とかの取り決めの方が良いんじゃない。

[938: 匿名さん]

労基は関係なかろう。やめろ。

[939: 匿名さん]

>>938
えらそうに　管理組合が罰金取って良いか悪いか書いてからいえや
法的根拠も書いてからな　頼むぞ無知！

[940: 草の根民主主義評論家]

民法420条だと思う。

[941: 匿名さん]

民法420条？
債権者が、債務不履行に基づく損害賠償請求をするためには、損害の発生およびその金額を立証しなければなりません。

違約金もそうだが、損害額が想定できるの？　　今話してるの罰金なんだけど
管理組合ができるのはマンション法５７～５９条だな　損害賠償額が解るなら請求できるけど

[942: 匿名さん]

民泊で出た損害額、計算してみてくださいねー

[943: 草の根民主主義評論家]

よくわからないから予定しておくということ。
下記の債務不履行とは規約違反のこと。

（賠償額の予定）

第420条
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。
賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
違約金は、賠償額の予定と推定する。

[944: 草の根民主主義評論家]

まー、民法知ってたら当たり前の話だから
議論の余地ないけど、暇だから書いてるw

[945: 草の根民主主義評論家]

941.942って火災保険入るのに総会決議がいるって言ってたやつじゃないかな？
基礎ができてないからなんでも歪曲してしまうんだろうね。

[946: 匿名さん]

ここにも無知なうえ妄想で投稿する高齢者いるんだ、意味無い法律出すんじゃないの、恥かくよ。

[947: 匿名さん]

うちは５年もの積立総合保険契約だけど、総会決議が
なければ契約できないけど。
資産の運用もあるので。

[948: 草の根民主主義評論家]

９４６は悔しいみたいだねｗ

勉強してたら民法４１５条（債務不履行）の前後は読むはずなんだけどね。総則から債権あたりをまったく知らないのがよくわかるよ。

[949: 匿名さん]

外野席からですが、そこまで深く民法の勉強する必要が
あるんですか。
過去に司法試験や司法書士試験の受験経験があるとか？
普通マンションの管理でそこまで深く勉強する者はいませんよ。
もしマンションで必要が生じたら当然それに関する法律の勉強は
やりますけどね。

[950: 匿名さん]

草の根民主主義とかのHNのひと、まいどおなじみの知ったかぶりですよ、無視でいいかと。

[951: 匿名さん]

知ったかぶりですか。
知らないよりいいと思うのですが。
ここに書き込む方は全て知ったかぶりということになりますよ。
ここはいろんな情報が集まり、全員で問題解決等をしていけば
いいんじゃないでしょうか。
間違っていたり、知らなかったり、誤解していたりといろいろあるでしょう。
勉強の場でもあるんです。
それでいいじゃないですか。

[952: 匿名さん]

＞知らないよりいいと思うのですが。

知ったかぶりを検索した方が良いですよ、あなたもそう？　笑

[953: 匿名さん]

マンションの積立総合保険は、法的には強制ではないので、総会の決議事項です。

普通決議ですから、否決される事は、まずない。過去は３年までが５年までに、

延長になったと聞いております。保険は、難しいですが、いざの時は助かります。

皆で勉強した方が良い、特に保険を、何に、いつ、使用して、いくら保険金が、

組合に入金され、何処に支払われたかを、管理会社は、区分所有者に説明がない。

もう一つ。個人賠償保険を使用できる範囲と、保険が使われた経過が不明が多い。

不公平な使われ方がされ、保険会社から断られるケースもあると聞く。役員は、

ここら辺のチェック能力も要求したい。

[954: 匿名さん]

急にどうされましたか？　
誰もそんな事聞いてませんよ。
ほっさ？

[955: 草の根民主主義評論家]

>>もう一つ。個人賠償保険を使用できる範囲と、保険が使われた経過が不明が多い。

個人賠償保険はいらないでしょう。

それより電気的・機械的事故特約」を付けたらいいです。
「電気的・機械的事故（設備損害）特約」　
エレベーター、機械式駐車場、給排水設備（ポンプ等）、
集会室・管理員室のエアコン等の故障の修理代を補償する特約

[956: 匿名さん]

個人賠責がないと個人が全て加入しているとは限りません。
雨漏りがした場合、不注意や専有部分の配管に原因があった場合、
その賠償は全て上階の住民ということになります。
支払い能力や支払う意思等も含め組合が自賠責保険に加入していれば
賠償の問題や原因調査も簡単にできますからね。

[957: 匿名さん]

分譲時の規約承認販売時に、区分所有者は火災保険に強制加入でしたが、

管理会社から組合で個人賠償保険に加入しているので個人で加入しなくてよいと指導を受けて、

個人賠償保険を解約しました。今度規約改正があり、以前の規約が復活して個人加入をする

ように管理会社から指導が変わりました。総会案を確認しましたら組合で加入し、又個人でも

加入したことになりました。重複しるので、どちらか一方で良いと思いますが、

分譲当時の火災保険加入の規約を廃止した理事長に確認しましたら、漏水等の事故等で、

保険に未加入で、しかも加害者でありながら賠償能力のない住民もいたので、組合で加入する

事にして、個人の強制加入の規約を廃止したとの返事でした。成程と納得しました。

それから。その理事長のアドバイスで、個人で加入しておくと、更に安心だと、説明を受けました。

[958: 匿名さん]

ひとりでたのしそうですね　　笑　　たのしんでください

[959: 匿名さん]

自賠責保険は個人でやろうが管理組合として契約しようが
どちらか１つしか使えません。
管理組合として契約するんなら個人は必要ありません。

[960: 匿名さん]

ただ、全員が加入していないと問題が発生する
可能性は出てきます。
やはり管理組合として加入しておく方が無難でしょう。
それに管理会社から個人でも加入してた方がいいという
提案があったというのはおかしいですね。
保険は１つで十分です。

[961: 匿名さん]

可笑しいですが、自動車保険に特約で５年払いで、個人で契約しました。毎回のように、

管理会社と組合幹部に回答を求めましたが、それぞれ回答が異なり、まよいます。

マンションを購入する時は。色々検討して購入しないと、トラブルの元です。

管理会社は、色々な問題に対して、正しく住民に説明できる、コンサル的存在を望む。

痛い目に合わないうちに、買い替えるだけの蓄えが必要です。

[962: 匿名さん]

痛い目にあわないうちに買い替えるだけの蓄積をするという
考えは消極的ですね。
何故管理会社に好き勝手させるんですか？
管理会社にとって管理組合はお客様であり、ご主人様ですよ。
管理組合は管理会社を使いこなすことが必要です。

[963: 匿名さん]

お前みたいなやつが、管理組合を駄目にする。良く考えろ。

[964: 匿名さん]

>963　>954　>958
あなたは管理会社の社員ですか？
おもしろい人ですね。
ただ使いこなすという表現がまずいというのであれば
ウィンウィンの関係といっておきましょう。
しかし、管理組合は管理会社を代えることはできます。

[965: 匿名さん]

一人二役？　三役？　水戸黄門で多いよ　ひとりで楽しんで　　ﾌﾟｯ

[966: 匿名さん]

そう、管理会社が管理組合を変えようとすると、それなりの覚悟がいる。
それを、実践しようとして戦っている管理会社は、ここで、叩かれている。

私の経験からして、組合員が、色々勘違いしている。やりたい放題の組合員が多い。

断っておくが、私は管理会社の者ではない。管理費６０００円前後で、清掃してもらい、
苦情を聞いてくれて、色々マンションの事をおしえてくれて、組合員は貴族です。

だから、わたしは、組合にはやかましいが。管理会社には仕事をしてもらう。

[967: 草の根民主主義評論家]

なんで管理会社が管理組合を変えようと思うの？

[968: 匿名さん]

管理会社が管理組合を変える？
何を変えるんですか？
管理組合を変えるのは理事会であり住民ですよ。
あなたのいっている方は管理員兼清掃員なんですね。
苦情の相談とかマンションのことをいろいろ教えてくれるですか。
管理会社が仕事をするのは当たり前ですよ。そのために
委託費を支払っているのですから。
管理会社にもマンションの住民にもいろいろな者がいますよ。

[969: 匿名さん]

賃貸ではありません。分譲マンションです。適正化法も勉強して下さい。

悪い組合が有れば、是正する義務もあります。間違った方向に組合が、

行くとすれば、是正する義務があります。お互いに義務を果たしましょう。

管理会社が間違ったことをしていれば、解約するか、是正を請求できます。

[970: 匿名さん]

じもんじとう？　　ばくしょう！

[971: がいこくじん]

Ｓｗｅｅｔ ｄｒｅａｍ．

[972: 匿名さん]

>969
悪い組合とは何ですか？
不正とかの追求等は監事の役目ではないですか。
管理会社にそんな権限はありませんし、委託契約で
そんなことまで結んでいないでしょう。
あなたは管理会社に頼り切っていますね。
組合主導に切り替えるべきです。
対応の仕方が分からなければ管理会社に尋ねることは
いいんですけど後は自分たちで解決すべきですよ。
自分たちで汗をかかずに他人に頼り切ってはいけません。

[973: 匿名さん]

うちのマンションは築１５年なんですが、分譲当初からの住民は
６０％で途中入居者が４０％の割合です。
当マンションの立地は、官公庁に近い、スーパーは隣と近くに数件、
学校や病院も近くにあり評判は良く、売りに出してもすぐ買い手が
つく状態です。
不動産会社からも当マンションを探している方が多いということで、
頻繁に不動産を売却しませんかとの郵便が届きます。
そういった関係上、若い方も多く、子供もかなりの人数がいて活気ある
マンションとなっています。

ところで、皆さんのマンションでは途中入居率はどのくらいですか？

[974: 匿名さん]

分譲時４０歳で購入したとして、現在は５５歳以上が
６０％はいるということだな。
４０％は３０～４０代という計算かな。

[975: 匿名さん]

環境、立地条件のいいマンションは、売却も賃貸も有利なのは間違いない。

[976: 匿名]

私のマンションは賃貸がしょっちゅう入れ替わるという噂がありますけど…他はどうでしょう？
３割は変わっていないはずですが。

[977: 匿名さん]

うちの賃貸率は１１％です。空室は１戸ですが、現在売却に
出しているところです。

[978: 匿名さん]

築１５年で、４０パーセントの住民が入れ替わるマンションで、立地条件が、

良いはずが無い。うそつきさん。悪いマンションで、１５年経てば、２０％。

[979: 匿名さん]

>978
立地条件は９７３に書いた通りですよ。芸術劇場や図書館もすぐ近くにあります。
ただ、途中入居率が高いからいいとか悪いとかはいっていません。
分らないからうちの状態を書いてみたのです。
あなたの書き方では、入れ替わりの激しいマンションはいい条件ではない
ということですね。
しかし、分譲時の価格から比較すると８０％～８５％の価格では売れている
ようです。それでもかなり目減りはしてますが。
この目減り率もいいのか悪いのかわかりません。
皆さんのとこはどうですか？

[980: 匿名さん]

当初は３０％前後の入れ替え率と思っていたのですが、
正確に調査したら、４０％でした。
入れ替えって激しいですね。
ただ、いつまでたっても赤ちゃんや子供の遊ぶ姿が目に入ります。

[981: 匿名さん]

賃貸借（使用貸借）率は、？

[982: 匿名さん]

賃貸率は９％です。
ただうちだけ聞いてどうするんですか？

[983: 匿名さん]

批判をしようと考えてるのかな？
そんなことは必要ないのに。
ただ、どれぐらいあるかを知りたいんでしょう。
いろいろなマンションが。

[984: 匿名さん]

>981
お宅の賃貸率はどうなんですか？
空き部屋の率はどうなんでしょう。

[985: 匿名]

私のマンションの賃貸率は、
去年まで８％、現在３％です。
最大で８％のはずです(数年前以前の古いデータがありません;)

[986: 草の根民主主義評論家]

便利なところだともともとかなり高いはずで
ローンの支払いが大変で
リーマンショックで失業して
売却したか競売されたかしたんでしょう。

[987: 草の根民主主義評論家]

駅から少し遠いマンションのいいところは
もともとの値段が安いのと
賃貸に出しにくいので
比較的マナーが保たれることである。

[988: 匿名さん]

それはいえるかもしれませんね。
うちの場合、分譲時からの住民は６０％になりました。
車をみてみると、当初はかなり３ナンバーの高級車や外車が
多かったのですが、最近はその割合が減ってきています。
住民の質というものが入れ替わることにより低下していって
いるんでしょうか。

[989: 匿名]

９８５です。追加です。

空き率は０です。
分譲当時は５％空きがありましたが、すぐ売れました。
ちなみに外部になられた方が、戻る予定であると聞いていましたが、売られたそうです。

駅近ですが、新しい物件も増え、今は分譲住宅の方が増えつつあります。

[990: 匿名さん]

空き室や賃貸率が高くなったら要注意でしょうね。
その数値がどのくらいなのかは分かりませんが。
今のところ空きは殆どないし、賃貸率は１０％を切って
ますので心配はしてませんが。
それにすぐ売れるし、すぐ借りてがいるというのは今は
いい状態にあると思えます。
しかし、これから築年数の経過とともに、建物設備の維持保全に
力をいれていかないと悪い数字はすぐに高くなりますからね。

[991: マンション投資家さん]

マンションは、分譲時の区分所有者で、支払い能力のない区分所有者は、競売等により、

区分所有者は変更されるのは良い。その手の区分所有者の変更の方が多い。古くなって、

新しい住処に買い替える区分所有者は、少ない。従って、日常の管理を、安くでして、

積立金を蓄えることが大事です。資産価値が下落したら、管理を管理会社任せにしていると、

反社会的人物の住処になる。

[992: 匿名さん]

ただ、昭和５６年以前の耐震基準をクリアできていないマンション
にとっては、今後建物設備の維持保全をやっていくのは難しいと
思われます。
その当時の長期修繕計画は２５年であり、大型設備の更新とかは
含んでいませんでしたから積立金自体は非常に少ないものでした。
積立金が少ないうえに、耐震工事には莫大な費用がかかりますし、
ましてや専有部分の配管工事を管理組合としてやることは不可能に
近いのではないでしょうか。
現在そういったマンションは築３５年以上経過しています。
今さら大幅に積立金の値上げは無理でしょう。
かといって建て替えはもっと無理。
大変でしょうね。
そうならないように早めの計画的な適正積立金の値上げが必要でしょう。
こういったマンションは売却も賃貸も難しいのでは？

[993: 匿名さん]

確かに、難しいでしょう。

[994: 草の根民主主義評論家]

耐震工事は包帯補強したら大丈夫ですよ。
安いし相当な効果がある。
992は勉強不足ですね。

[995: 草の根民主主義評論家]

イノベーションの知識がないんですよね。
だから低金利の現在でもお金を貯めておくという
時代遅れの書き込みしかできないわけです。

[996: 匿名さん]

イノベーションだと　わらえる　古いならボロはボロだよ

[997: 草の根民主主義評論家]

こんなのは一昨年の記事ですね。
http://toyokeizai.net/articles/-/54983?display=b

長期修繕計画は将来の技術革新による工事費低減を見込んでいませんからね。それに従ってお金を貯めるというのは無駄使いの温床となるだけでしょう。

[998: 草の根民主主義評論家]

996は別スレを追い出されてふてくされているだけですねw

[999: 匿名さん]

毎月地道に積み立てるのと、借り入れをして短期間で
積立金を値上げして返済するのがどちらがいいかはその
マンションの考え方の違いですよ。
貯金はする必要がない、お金が足りなくなったら借りればいいと
いう考えは家計では成り立たないでしょう。
だからみんな低金利でも貯金はしているんでしょう。
毎月積み立てている金額がなければ将来は真っ暗ですよ。
積み立てている貯金があったから、年金生活になっても裕福な
生活ができるんですよ。
それを貯金をしなくて使いっぱなしでは、その時はいいんでしょうが。

[1000: 匿名さん]

スレ主です。
ここのスレは２ヶ月で1,000の書き込みがありました。
スレタイと全然違う書き込みが多かったのもここが続いた要因だと思います。
今回は「マンション総合問題何でも相談」にしました。
是非そちらでの参加をお待ちしております。
ここは近日中に閉鎖をお願いします。

[1001: 名無しさん]

>>901 匿名さん
マンション管理人、人手不足

現場で働いてくれる人がいないんだったら、
管理会社の方から「できません」と言われる時代になるのかね…