修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[781: 匿名さん]

そうなんですよ。
現地調査も含めて見積もりをとっています。
建築士、管理会社、マンションの取引業者等にお願いしています。
事情を説明してお願いしてますが、皆さん協力的ですよ。
勿論、設計図面はみせています。
見積書の内容は、細かく積算されてまして１つの工事個所で図面までを
含めると１０枚以上になっています。
その細かい数値等は私はプロではないので最終見積もり価格を見る
ことになりますが、それだけ丁寧な見積書ということです。
業者の方も２～３人で現地調査されますので申し訳ない気持ちにはなります。
しかし、その時には、時の理事会で業者を選定して相見積を取るのでしょうが
協力して頂いた業者も当然その中の１つとして相見積には参加することになる
でしょう。

[782: 匿名さん]

だからそこまで細かくして作成した長期修繕計画が生きてくるのです。
予定価格に余裕をもたないで、その中で総工事費を算出して１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出して値上げの参考にします。
勿論、それだけではなく、平米当たりの積算法も参考にしますし、
国交省の１回目が終わってからの大型設備までを含めた望まれる
修繕積立金の額１７，５００円も含め総合的に判断します。
雇っている建築士はマンションの大規模修繕工事に慣れている
積算に強い方になってもらっています。

[783: 草の根民主主義評論家]

そんで17500もいるというわけ？
貯水タンクとか20年で交換するの？
火災報知器なんか17年で数百個一斉交換の必要なんかありませんよ。半年に一回点検してるのにね。
照明器具も20年くらいで交換になってるでしょう。
カネが足りてるとどうでもいいようなのもホントにやりますよ。

[784: 草の根民主主義評論家]

不要不急なものが多いから、計画どおりに執行されることはなく、大規模修繕のタイミングに集約されるわけ。だから足りないカネは借りたら良くて、まとめてやるから安くなる。

[785: 匿名さん]

貯水タンクを２０年で交換といついいました？
火災報知器については、各戸に４～６個ついていますが、
これについてはインターホンを交換するときに、室内に入らず玄関
で遠隔操作ができるものに変えます。
これで年２回やっている消防点検時に室内にはいることはないので、
いつでもやれますし在宅の必要もありません。
当然消防点検費用は大幅に削減できます。
インターホンの標準仕様だけだったら、正価の半額で十分できます。
工事費込です。

[786: 匿名さん]

確かに、潤沢な蓄えがあれば、管理費等の無駄使いや、横領、等が多くなる。

詐欺師や泥棒等は、金持ちをねらうから、不足したら、即座に臨時総会を開き解決すればよい。

[787: 匿名さん]

周期もシビアに検討しているといっているでしょう。

[788: 草の根民主主義評論家]

ご苦労なことだが、火災報知器を変えたのかい？
すごいねw
あんなものなくたって最近のマンションは延焼なんかしませんよ。

[789: 草の根民主主義評論家]

そんなものにカネ使うなら貯水タンク取り替えたほうがいいね。

[790: 匿名さん]

７８８さんは、徹底的な合理主義者だね。組合員の負担を最小限に抑え、

管理会社には、かなり厳しいですね。管理会社派のクーデターに注意。

[791: 草の根民主主義評論家]

貯水槽はステンレス製がいいみたいだが、いくらするんだろう。
貯水槽は20年から25年で交換。
ステンレス製は1000万で買えるのかな？

[792: 匿名さん]

>788さん
戸内に熱感知器やガス警報器はないんですか？
ガス警報器は法的には設置が義務づけられていませんが、
熱感知器は半年に１回消防点検が義務付けられていますよ。
まさかやってないんじゃないでしょうね。

[793: 草の根民主主義評論家]

長期修繕計画の細かいやつ作ると
本当にそんなもの交換の必要があるのか
と思うはずである。
共用部の照明の電気器具15年とか、ありえないです。
普通は壊れるまでつかうに決まってますよ。

[794: 匿名さん]

>791さん
貯水槽については、ガイドラインは２５年、建築士は２６年で計画。
最終的には、３０年で計画しました。
価格は配管、ポンプ等を含んで１，０００万円で計画してます。
勿論若干見積もり価格より高めの設定はしています。

[795: 草の根民主主義評論家]

あ、わたし甲種の消防設備士だから。
火災報知器に法定の寿命はありません。
だから定期点検するんでしょ？
壊れてないのに
ぜんぶ交換って
afo
だからです。

[796: 匿名さん]

>793さん
計画はあくまで計画であって、総会議案の事業計画を立てるときに検討して
先延ばしできれば先延ばししますよ。
周期も予定価格も。

[797: 匿名さん]

火災報知機に法定の寿命はありませんよ。
ただ、半年に１回の消防点検で悪い個所は修理したり取り替えたりしてる
でしょう。
それに、消防点検を室内に入らずにやるためにインターホンの交換に
併せてやったのですよ。
半年に１回在宅しなければならないでしょう。

[798: 匿名さん]

あまりうちのマンションの情報を漏らしたくはないんですが、
インターホンだけは教えますよ。
見積をとったのは、パナソニックとアイホンの２メーカー。
決まったのは、アイホンのＶＩＸＵＳ１ＰＲ（ビクサスワンペア）　１７インチカラー
工事費込価格、インターホンは１戸当り８０，０００円、
遠隔式試験機能付き作動式感知器、各戸の玄関につける
低温式感知器が工事費込１戸当たり３７，００００円
この価格には、共用玄関のモニターや管理員室の設備、一斉放送設備等
も全て含みます。

[799: 匿名さん]

上の価格は３７，０００円の間違いです。

[800: 匿名さん]

本当は、マンションの各種点検費用とか、設備の交換費用とかの価格を
ここで披露すれば、業者との交渉がやりやすいんですけどね。

[801: 匿名さん]

インターホンの価格でパナソニックは標準仕様で
１戸平均７１，０００円でした。

[802: 匿名さん]

ビクサスは７インチの間違いだね。

[803: 草の根民主主義評論家]

理事会に相見積もりとるひとがいたらいくらでも下がるでしょう。
面倒だからみんなやらないだけです。選定した業者とのトラブル処理も引き受ける覚悟のお宅様のように奇特なひとがいれば問題なし。

しかし、そんなひとはめったにおらず、私もやりたくないから、なんとか他人にやらせたいわけですね。
輪番のなかでどのように運営させるかとかは戦略の話ですね。

[804: 草の根民主主義評論家]

私はモノは管理会社に見積もり頼んで買ったほうが安全だと思いますね。
問題があったときラクですから。
他の区分所有者が文句を言いにくいというメリットは大きい。
知らない業者から多少安く買ってやっても他の区分所有者は感謝なんかしていませんよ。

管理会社からモノを買う前提に立てば、管理会社は管理組合の財布の中身に合わせた見積もりを出してくるから、常に足らない状態にしておかなければならない、という結論にたどり着くのは自明のことですね。

[805: 匿名さん]

金額の小さいものは管理会社に任せればいいでしょう。
しかし、例えば５００万円以上の工事とかに関しては
理事会としても相見積を取った方がいいでしょうし、それをやらないと
逆に組合員から突き上げをくいます。
積立金の値上げに直結する問題ですからね。
管理会社が組合の財布の中身をみて工事とか進めてきたり工事費も
それをみて決めるというのはおかしいでしょう。
最終的には大型設備の交換もしなければならなくなりますよ。
インターホンの例でいえば、管理会社が提案してきたのは標準仕様だけで
１戸当り１８万でしたよ。それが管理会社を外し専門委員会でシビアに
相見積を取ったら１戸当り８万円でした。半額以下ですよ。
これは極端な例でしょうが、これからも考えられます。
大型設備に関しては専門委員会を設けて相見積を取るように細則を
設けました。

[806: 匿名さん]

あなたはしっかりした物の考え方をされる方だと思っています。
ここのスレで全国のマンションに対して、例えば８００に書き込んだ
ものとかの情報収集の場として少しでも皆さんのマンション管理の
お手伝いをしてマンション管理に慣れていない理事の皆さんのお役に
立つことをしてみませんか。
当然メーカーや管理会社からの反発はあるでしょうが。

[807: 草の根民主主義評論家]

テレビインタフォンはすぐ壊れますよ。

[808: 匿名さん]

規約や細則をかなり変えたり新設したりして表面上は整理できたような
気もしますが、私が理事を離れたら又仕事を持った者がその役職に就く
ことになります。
時間も知識（マンションに関する総合的な知識）もあまりない者に変更
になりますと、将来は又楽な方に流れていくようにも思えます。
しかし、一度マンション管理の基本というものを徹底して情報の提供を
してきたことについてはそれでよかったと思っています。
少しでも歯止めになれればそれでいいと思っています。
それがボランティアですから。

[809: 匿名さん]

最初のもモニター付きでしたけど、１５年は持ちますよ。
勿論それ以降でも修理で対応はできます。
２０年がいいとこですかね。

[810: 匿名さん]

８０８さんのマンションはまだまし、組合員が知らない間に墓穴をほる。

[811: 草の根民主主義評論家]

細則なんか決めても読まない人が理事長やるんですから、徒労に終わりますね、
だからあまり力を入れすぎないことですね。
お宅様が死んだあとのマンションの修繕なんか生きてるひとが考えます。だから低金利の現状では受益者負担となる後払い、借り入れによる大規模修繕工事が望ましいんですね。

[812: 草の根民主主義評論家]

細則っていうのは普通決議で決めるから、
それに抵触する支出が総会の普通決議で決められると、意味がないんですよ。
普通決議って結局、そのときの理事長次第かな。

[813: 匿名さん]

あなたの借り入れに関する考えは私とは完全に相反するものがありますね。
但し、マンションの殆どは修繕積立金で対応していくという考え方が一般的です。
借り入れで対応していっているマンションは、どちらかというとしっかりした
建物の保全は行われていません。

[814: 草の根民主主義評論家]

超低金利を認識できないひとがまだ多いからですね。

[815: 匿名さん]

８１３さん　その反対だよ。借り入れで大規模修繕すると、住民が仕事内容を確認し始める。

自分たちの資金だと、意識し出す。これは良い事です。

[816: 草の根民主主義評論家]

そそ。
借り入れで工事するっていうことは
経年劣化した現状をみんなが目の当たりにする
状況なわけですね。
どこをどうなおすかといくらかかるかがわかりやすいからみんな仕事内容をチェックするわけです。
国土交通省のガイドラインに従って値上げっていうのはガテン系住民には理解不能。

[817: 匿名さん]

規約や細則に疎い、知らない者が理事長になれば理事会でそれに
抵触する議案が出ても理事会、総会と簡単に通過してしまう傾向はあります。
本来はそれを補佐・支援するのが管理会社でもあるんですが、管理会社のフロント
も知識がない者が結構いますからね。
実際監事についてもそれだけのチェックをする能力や情報はありませんから。
会計担当理事は出金伝票に印鑑押すだけだし。
収支報告書や予算書を見て、不正やおかしな使われ方をしているのを見抜くのは
外部に監事を委託したとしても難しいでしょう。
監事自体が相見積を取ったり業者と交渉したりする訳ではないですし。
会計に関しては、別に外部に委託する必要はないと思います。管理会社で十分でしょう。
理事会での決定事項通りに管理会社が行動しているかを理事長がチェックすれば
いいだけのことですから。
月１回の理事会での収支報告書の途中経過報告の説明とか、出金伝票に捺印する時に
理事長が細かく見ていけばそれでいいんじゃないかと思います。
ただ、それを見切れない理事長が誕生した時は、管理会社主導になるんでしょうね。

[818: 匿名さん]

管理組合に力がなければ外部に監事を委託しているということが
管理会社にはプレッシャーにはなるでしょうが。

[819: 匿名さん]

工事をする場合は、借り入れでなくても事業計画案として総会に
細かく説明するでしょう。
借り入れをするにしても総会決議は必要です。
しかし、実際総会に直接出席する人がどれほどいますか？
同じことですよ。

[820: 匿名さん]

８１９さんの件だけど、普通決議ですから、ほとんど可決されます。

普通決議＝総会出席者（委任状、議決権行使書、出席者含む）が過半数で総会成立。

その過半数で可決される。計算すると、最低でも、組合員数及び議決権総数の四分の一で可決

[821: 草の根民主主義評論家]

借り入れしたらその返済のために修繕積立金の月額が値上げされるため、文句のある人がたくさんでてきますね。

[822: 草の根民主主義評論家]

総会でのガテン系住民の怒号により2割安くなると見込んでます。

[823: 匿名さん]

総会で出された値上げ額の議案が、総会での発言で
安くできるんですか？
評論家さんらしくない書き込みですね。
一度理事会検討課題として再度臨時総会を開催するということで
対応するのでしょうが。

[824: 草の根民主主義評論家]

輪番理事長がひびって一回取り下げるわけ。
そんで相見積もりとって値段さげて
借り入れ額、修繕積立金値上げ額も下げて
また総会やる。
びひらなかったらそのまま理事長が賛成して
終わりだね。
普通決議で値上げできるように私が規約変えてあるから。

[825: 匿名さん]

値上げは普通決議ですよ。
但し、規約が別表となつている場合は、その別表の改正は
特別決議になるから、早めに細則の別表としておいた方がいい。

[826: 草の根民主主義評論家]

↑平成16年の標準管理規約改正時から普通決議ですね。
うちは建ったのはそれより前ですから改正したまでのこと。
マンションの維持管理は維持しようとする意思の問題で、その意思は管理規約に現れてきます。
平成16年改正では
延滞金回収の弁護士費用負担条項、理事会決議での理事長への訴訟追行権授与なども追加されてますね。
その後の改正はしょうもないのが多かったですが、先月改正された標準管理規約は平成16年に匹敵する大改正だと思いますね。
理事長、理事、監事を外部委託できるように改正されていますから、なり手に悩む管理組合は早期に規約改正したほうがいいでしょう。

修繕積立金の多寡なんていうのは低金利のいまでは瑣末な問題です。

[827: 匿名さん]

標準管理規約が法的強制力ないでしょ。あくまで、参考事項。

私のマンションでは、管理士や、管理会社を利する規約には改正しない。

管理士会＝管理会社でしょうが。管理士会の幹部は仕事を探して管理会社にペコでしょ。

現在の管理の在り方の状況では、外部委託は、管理士の人格、知識と、資金が弱体すぎる。

マンション内に住んでいる、弁護士、会計士等であれば少しは安心です。特に人格。

[828: 草の根民主主義評論家]

国土交通省が出している標準管理規約や標準管理委託契約は事実上の業界標準ですね。
準拠するための改正の場合は管理組合内部での合意形成が容易です。
長期修繕計画ガイドラインなんかもそうですね。
パブリックコメントとか使って議論して決めてるから独自のものより偏りは少ないでしょう。

民泊禁止とか民泊に罰金をとるとか
標準管理規約にはないが大阪市内のマンションでは
規約改正の動きが活発ですね。
標準管理規約のままでも民泊は規約違反ですが、
罰金をとらないと闇民泊に抑止力がないからですね。

[829: 匿名さん]

>827
弁護士が金にならない外部理事長とかやる訳ないでしょう。
それに区分所有法は勉強してないよ。
特に建物・設備については全くの素人。

会計士はマンションの管理には全く役に立たない。
管理会社がやっている出金業務、収支報告書等は会計士がやっても
同じこと。それをわざわざ会計士には頼まないよ、意味ないし。
建物・設備は素人。
マンションの管理も全く会計士は役に立たない。
もうちょっと現状認識をしないとね。

[830: 草の根民主主義評論家]

ひとりではなかなか適任者がいないので
マンション管理士会がコンサル契約とか
理事長、監事の外部委託を引き受けます。
会員に弁護士も公認会計士もいますよ。
範囲が広いから個人のマンション管理士に頼んでも無理ですよ。