修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[701: 匿名さん]

業務監査と会計監査を重視して下さい。私のマンションでは、

収入の部　駐車場、自転車・バイク置場、施設使用料、保険金、雑収入、有料駐車場、受取利息、等
支出の部、小修繕費、雑費、保険金、什器備品費、口座振替手数料、等
　※施設賠償責任保険の保険金の請求については保報告漏れが多々あります。
　※個人賠償責任保険（組合加入）については、全く報告なし。
　　保険金の請求は、不正の温床のにおいがする（推論）
　※駐車場には不正駐車有（駐車しているが使用料が入金されていないのと不公正
　　（マンションの顔役が多い）
　※自転車・バイクのシールの種類が多い（１つに統一されていたものであるが？）
　※小修繕費の種類が多く、少金であるが金額が数百万になる事もある、
　　同じ工事が２度、３度るこれは、案外不正の温床である。

の点が管理費等の不正注意事項です。詳細は組合保管の、理事会資料を精査すると判明します。

以上の点を調査して、記録で比較すると、不正の温床が、推論できます。これ等の調査が
やりにくいように、管理会社１０９は、担当や、管理員を移動させたり、理事も順番制です
ので引き継ぎがなされない。区分所有者に配布される資料は、総会の招集通知と、議案書、
契約書、時には錠事項説明書だけであるので、大事に保管しておくことです。会計報告書にも、
意図的に金額の合計に介在しているところがありました。専門家と相談の上、纏めて追及します。
財産目録、貸借対照表、管理費等の、預金（残高だけでは駄目）の出納も精査する必要があります。

[702: 匿名さん]

長期修繕計画から修繕積立金の額を算出していきますが、築３０年の
総工事費から計算するのと、築４０年までを計画したものとは
総工事費の額がまったく違ってきます。
築３０年までは大型設備、エレベーター、給排水管、ガス管、玄関扉、
窓枠サッシ、浄化槽、消防設備といったものは計画されずに計画が
組まれていますからね。
その工事費を含んだ計画で積立金を算出すれば当然値上げをしなければ
対応できなくなるのは明白になります。
それに早く気づくかどうかが、これからのマンションのスラム化防止に
つながってきます。

[703: 匿名さん]

計画は、あくまで、計画だから、確定されるものではないが、
マンションの将来の、資金対応能力を図るために重要。

それと合わせて、経費を如何にして節約するかも考えて下さい。

修繕費を高く見積もり、区分所有者の不安をあおる事は避けて下さい。

第三者機関に依頼した方が良いでしょうね。

[704: 匿名さん]

>703
経費の節約とやらなければならない工事は別物ですよ。
経費の節約はするのが当然です。
共用部分が悪くなって交換等をしなければならなくなった場合、
長期修繕計画外だからとか積立金がないからやらないで済みますか？
玄関のオートロックの交換とかメールボックスが壊れたとか
給水管から水がもれだした場合、計画にないからといって
放置しますか？

[705: 匿名さん]

築年数の経ったマンションを維持しようとするのは金持ちの道楽ってことだな。
クルマと同じ。クラッシクカーを維持するのには新車に買い替える以上の金がかかる。
経済合理性を考えるべし。
建物として持つかどうか、クルマとして持つかどうかを判断基準にするべきではない。
維持するのが経済合理性に見合わなくなれば
適当な時期に管理組合解散、取り壊しが妥当。

[706: 匿名さん]

７０５さん　
一般会計と特別会計を見なさい。

[707: 匿名さん [男性 60代]]

↑それが分かれば、あんな事書きませんよ。

[708: 匿名さん]

>706
一般会計と特別会計とはなんですか？

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？
いい加減というかノンポリの考えですよ。

[709: 匿名さん]

>705
何年で壊せばいいか答えられないでしょう。
答えられもしないことを無責任に書き込んじゃだめだよ。

[710: 匿名さん]

７０６さんへ　議案書の収支報告書（一般会計と積立金会計）を見て下さい。

一般会計は管理費の収支報告です。
特別会計は修繕積立金会計とも言います＝修繕積立金の収支報告です。

各項目を確認すると理解できます。管理費と修繕積立金の次に大きな収入は駐車場使用料です。

駐車場使用料は別会計にすればよいのですが、通常は一般会計の収入になります、その他の

収支の状況で剰余金が発生すると、急な費用が発生対応費として積み立てるかしまが、通常は、

特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れて１２か月分の収支のンバランスを取ります。

この反対をする組合もありますが、金融機関等の借入時（住宅支援機構）の審査に係る事があります。

[711: 匿名さん]

>710
７０６ではありませんが、だったら管理費会計と修繕積立金会計に
すればいいんではないの。
それに住宅支援機構の借り入れ条件にそんなものはありません。

[712: 匿名さん]

借入の条件とは、言っておりません。

[713: 匿名さん]

住宅支援機構のこともっと勉強した方がいいかもね。

[714: 匿名さん]

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？

[715: 草の根民主主義評論家]

一般会計とか特別会計とか管理組合会計の用語ではありません。

駐車場収入は修繕費積立金会計の収入にするのがガイドラインの推奨。

いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

[716: 匿名さん]

ガイドラインを教えて下さい。適正化法ですか。委託契約書ですか、規約ですか。？

[717: 匿名さん]

>いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

２回目の大規模修繕工事終了後としても、それから２０年後という
ことは、築４５年程度になります。
ということは、給排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター
といった大型設備の更新工事も入ることになります。
それともその工事はしないで少々悪かろうと我慢しますか？
３回目の大規模修繕工事は当然しないんでしょうね。
２５年過ぎから解体する４５年ぐらいまでは工事なしなんでしょうね。
築３０年からは新規に入居する者はいなくなるでしょうね。
壊すことが分かっているマンションを買う者はいないでしょうから。
資産価値は殆どないマンションになるでしょうね。
土地は解体費のことを考慮すれば大した金額にはならないだろうし。
それより、解体する特別決議は承認されるんだろうか？

[718: 草の根民主主義評論家]

最終大規模修繕工事とは、それ以降の大規模修繕は行わないで一定期間後、例えば20年後のマンションの解体を前提にしたものである。
居住者の大半が８０歳前後になったとき、マンションの寿命を後20年と決定することで、無駄な修繕を抑止する効果がある。
今後、マンション解体促進化法などができて、3分の2の賛成で解体できるようになるであろう。

[719: 匿名さん]

あなたは全く現状認識のない考えをされる方なんですね。
例えば２５年の大規模修繕工事が終わった後、２０年後に
解体すると決めるといってますが、その頃は８０歳前後になっている
と勝手に決めていますが、マンションを購入した者が全て３５歳前後
で購入して、最初から最後までそのマンションに住むとは限らない
ですよ。
一体、築４０～５０年後には、どれだけのものが入れ替わっていると思いますか？
あなたの発想からすれば、築４０年後は全て入居者は７５歳前後
になっていますからね。
うちのマンションでも築１５年ですが、既に３０％以上が入れ替わって
います。
マンションは入れ替わりが激しいんですよ。
その途中入居の皆さんは建物・設備の維持保全はしっかりして欲しいと
思いますよ。
だから、住み続ける者は快適なマンションライフを、売却する者は
できるだけ高く、賃貸に出す場合はできるだけ高い賃料でと思う
のは普通の考えですよ。
ただ値上げには抵抗がある者はいますが。

[720: 草の根民主主義評論家]

↑病気

[721: 草の根民主主義評論家]

築30年から40年を越えるとローンが組めず、買い手がつかなくなるので、いくら修繕しても無意味である。
100年以上使うとなると個別のマンションの（ここのスレ主のように自分の死後も行うまめな）修繕だけでなく、法廷耐用年数の延長とか整合性のとれた政策が必要になるのである。

[722: 匿名さん]

７１９さんが正しいですよ。有難う。

[723: 匿名さん]

まったく頑固なんだな。
あなたの発想からすれば、マンションは築４０年が経過したら
解体するのが当たり前のようだけど、現実の認識が全く把握
されていない。
築３０年経てばあなたのばかげた発想からすれば、誰もそんな
マンションは買いませんよ。
それにマンションは入れ替わりがあることも想定していない。
あなたのマンションは、空きだらけとなりスラム化するだけ。
あなたは解体と決まってもまだ生き残っており、マンションの
買い替えはできない、アパートを借りるにもそのお金はない
ということになりますよ。

[724: 匿名さん]

引っ越しできない者がどれだけいるのかな。
それ次第で取り壊し決議が大きくかわってくる。

[725: 草の根民主主義評論家]

マンションの寿命とは、経年劣化による損耗で訪れるのではなく、あと何年使うのかという意思で決定すべき、ということを
国土交通省が言っていないものだから、ここのスレ主には理解できないのである。

[726: 草の根民主主義評論家]

マンションの住人の大半が80歳前後（＝築40年超）ともなれば、限界＊＊のようなもので、消滅は時間の問題だと考えるべきであろう。

[727: 匿名さん]

マンションは入れ替わりがあるんですよ。
何も最初から最後まで同じようにみんなが住んでいる訳じゃないからね。
築４０年で解体というけど、その１年前はどんな状態なのかな、そのマンションは。
修理は殆どしないんでしょう。
それに玄関扉や窓枠サッシ、エレベーター、給排水管等の交換は
しないんだろうね。
もうオンボロマンションの典型だよ。
そんなマンションには住みたくないね。
マンションの専有部分はコンクリートで周りがかためられているので、
全て新しくすれば新築と変わらないようになると建築士もいってますよ。
壁紙、天井、畳、キッチン、窓枠サッシ・網戸、玄関ドア等新品にすれば
新築時と変わらないようだけどね。

[728: 草の根民主主義評論家]

入れ替わりは築30年までで終了。
それ以降は買いたい人がいても
銀行がローンを断るから
現金持ってる人しか買えなくなる。
流動性を保つには法的耐用年数を
伸ばすしかないと言ってるのだが
そうすると住宅新規着工の妨げとなり
景気に影響するからそうはならない
ということである。

[729: 匿名さん]

嘘でしょう。築２０年のマンションを３５年ローンで買えたけど。

[730: 草の根民主主義評論家]

築３０年超ではむり。

[731: 草の根民主主義評論家]

築20年の中古マンションで３５年ローンは
普通の住宅ローンではないですね。
本当ならどこの銀行ですか？

[732: 草の根民主主義評論家]

たぶん担保価値がほとんどなくても人的な信用が高かったのではないですか？
築20年のマンションなら15年ローンになるのが普通の住宅ローン。

[733: 匿名さん]

現金で買う予定が、ローンを組まされる。現金の価値がガタ落ち。

車を子供に買ってやろうと思ってトヨタへ子供といった、少しでもいいから

ローンにしてくれと、付き合いで、ローンにした。金利は安いよ。

金融恐慌を心配している。何か物に買えないといけないか。

そのうち、お金をやるからと、区分所有権の変更を頼まれたりするかも。

[734: 草の根民主主義評論家]

自動車のローンは最長5年みたい。

[735: 草の根民主主義評論家]

733はぼけてますね。
耐用年数以上の期間のローンは無担保と同じだからそんなローンは普通はないって話。

[736: 匿名さん]

築２０年のマンションが３５年ローンで
借りれたといっているじゃないの。
評論家どうした。自論だけではねえ。
単なる評論家だね。

[737: 匿名さん]

どう考えても建て替えや解体は承認が得られそうもない。
非現実的だな。
積立金不足のとこはスラム化するだけのことやな。

[738: 匿名さん]

このウン子の根の、糞老人は、都合が悪くなると、匿名に変化する、異常な発言が多い、退場を命じる。

[739: 匿名さん]

おもしろーい、座布団３枚。

[740: 草の根民主主義評論家]

スレ主が悔しくて荒らしているようである。

「普通の住宅ローン」っていってるのがわからんのか？
個別の取引では相手次第でなんでもありだろう。

[741: 草の根民主主義評論家]

前にも書いたが・・・

築30年超のマンションはローンがつきにくい
http://www.mansion-hyoka.com/blog2/mansion-erabi/20100202-0801.html

ところが、築35年超の物件は担保力が低く評価されるため、融資がおりない、おりても短期間での返済となるなど、ローンが組みにくい状況がありまし た。したがって、買える人は限られてしまいました。幸い売り出して2か月で現金で購入するという買い手が現れてほっとした次第です。

[742: 草の根民主主義評論家]

従って、築30年超～築40年程度になればマンションの流動性はほとんどなくなり、住民の入れ替えは起きなくなるのである。

[743: 草の根民主主義評論家]

楽天のローンカードで融資枠800万円、金利３％くらいのひともいますからね。ローンカードの融資で築40年の中古マンションを現金500万で購入なんてひともいるかもしれないが、抵当権を設定する普通の住宅ローンっていうのは古くなるとダメなんだよね。築20年の中古を35年ローンで買ったっていうのは、自慢話なんだろうね。

[744: 匿名さん]

>743さん
スレ主ですけど、別にあなたの批判はしていませんよ。
築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
つけが回ってきたからではないんですか。
そうならないようにしていって、マンションの寿命を延ばしていきましょう
というのが私の考えなんですよ。
資産価値のあるマンションなら買い手も融資も可能ですよ。
これから建物の保全ができるマンションとそうでないマンションの格差は
あなたが思っている以上に大きくなりますよ。

[745: 匿名さん]

>743さん
あなたは評論家の意見をまともに信用しすぎですよ。
そしてそうならないように考えることはしないのですね。
建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。
これからは保全ができるマンションとそうでないマンション
で資産価値は大きく違ってきますよ。
それをやらないマンションはスラム化するだけです。
そして、売ることも貸すことも建て替えも解体もできず
ただ朽ち果てるのを待つだけです。
空室だらけのマンションで。

[746: 匿名さん]

７４４さん。真面なご意見ありがとうございます。私もマンションの延命管理に努めます。

[747: 匿名さん]

ヨーロッパの建物が１００年、２００年持つのは何故ですか？
システムに問題があるのであればそれを変えるべきでしょう。
建物自体はしっかりした維持保全ができればいつまでも持ちますよ。
あなたのは全てノーの発想ですよ。
発想の転換をしてみてはいかがですか。
元々力はある方のようですので。

[748: 草の根民主主義評論家]

>>建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。

実はかつて、大規模修繕工事も特別決議を実施の要件としていたため大変困難な事業でした。
しかし、そのために阪神大震災で傷んだマンションの修繕が進みませんでしたので
区分所有法が改正され、普通決議に緩和されました。

必要であれば法律を変えれば済むこと。
「限界＊＊」化したマンションの解体は必要であるから当然にそのように法改正されるでしょう。

[749: 草の根民主主義評論家]

>>築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
>>といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
>>つけが回ってきたからではないんですか。

法定耐用年数の問題であり、延長すれば住宅新規着工を推進する産業政策に影響すからするはずがない、ということがなんでわからんのかな。。

[750: 匿名さん]

あなたは法律は変えればいいといいながら、耐用年数については
産業政策に影響するからノーといっている。
マンションも当初は建て替え変えを前提に長期修繕計画を
立てるように指針が出されていたのではないんですか。
政府もそのように考えていたんですよ。建て替えをどんどんやることにより
経済を活性化させようとね。
現在は、積立金の額の算出については、大規模修繕工事終了後３０年で
計画した場合、大型設備の交換費用が加わるので、望ましい積立金の額
として、１７，５００円が必要といってますよ。
大型設備の更新費用を含まない築３０年までの計画では対応できない
ので考えなさいということですよ。