修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[653: 匿名さん]

しかし興味はあるね。

[654: 質問者]

私の質問の仕方と同じです。
漠然とした予算が組まれています。
①漠然としていて
②理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるような
予算の組み方だったので、悪い方へ行かないか危惧しています。

[655: 匿名さん]

予算書での予算の組み方としては、管理費であれば補修費は
漠然としているというか、予定金額なのでアバウトですよね。
修繕積立金であれば長期修繕計画等を参考にして事業計画として
提案されてると思いますけど。
しかし、それもある程度余裕をもって組んであるところが大半でしょう。
管理会社としては、各種点検や工事とかで紹介料なりバックリベートなりを
取っている管理会社も普通にありますね。
その中で設計・監理費が組まれている計画書もありますが、大規模修繕工事
以外は必要ありませんよね。
兎に角業者への発注の際は必ず相見積を取り、ちょっと金額が大きなものについては、
同じ条件で理事長が管理会社以外の業者に見積もりをとることです。
同じ条件については、管理会社が推薦した業者の見積もり書を活用してそれで
見積を取ればいいですよ。

[656: 質問者]

追加です。
‘抜け道’は標準規約第７９条です。

[657: 質問者]

>655さん
ありがとうございます。
理事次第ではありますが、見積りで対策できますね。

[658: 匿名さん]

所謂容認事項ですね。
その協定書にはある程度使用等が限定されてるのじゃないですか。
それに、分譲業者にプラスになるような協定じゃないと思いますけど。
地域住民とか電力会社が対象でしょう。

[659: 質問者]

うちでは管理規約外事項になってます。
標準のはずですが…

[660: 質問者]

管理規約外事項
第７９条
管理規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めのところによる。
２．管理規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については総会の決議により定める。

２項が違反を認めます。

[661: 匿名さん]

本当だ。これを普通決議で定められるとしたら、

どこかで、見た、＊＊＊既約だ。総会もいらない。

[662: 質問者]

違反を主張する理由です。

収支予算の作成及び変更
第６８条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。

＊２項略＊

３．理事長は、第６６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第３５条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの
二．「総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費」
であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

３項二号に違反する予算であると考えています。

[663: 匿名さん]

標準管理規約に、７９条は見当たりません。

[664: 質問者]

すみません、標準ではないですね。

[665: 匿名さん]

>663
標準管理規約の第７９条は団地型にありますよ。

[666: 匿名さん]

７９条は規約外事項ではないですよ。
それは８０条です。
質問者は６５６で７９条といってましたからね。

[667: 質問者]

手持ちの資料の団地型７６条が>660と同じ内容です。
私の資料は古すぎますね。

ですが、>660の規約があり、お陰で違反が認められると思います。

[668: 質問者]

お騒がせして申し訳ありませんでした。
貴重な時間を割いてご意見下さり、本当にありがとうございました。

[669: 匿名さん]

会計年度終了から総会開催までには２ヶ月ぐらいの期間が
あるので、その間に必要な経費については限定されています。
ただ第１項の承認を得る前に必要となると問題があります。

[670: 匿名さん]

６６０さんへ
マンション標準管理規約（団地型）
（規約外事）
第８１条　規約及び使用細則等に定める事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。

２、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、団地総会の決議による、

（六法全書より）と訂正して下さい。※改正分は、これから購入する。

[671: 匿名さん]

総会の季節になってきましたが、総会ではいろんな質問や意見
が出てくると思いますが、質問者は事前にいろいろ質問のための
質問を考えてきます。
それに答えなければなりませんが、もし質問者に押し切られそうに
なった場合、又はちょっと修正をした方がいい場合が出てきた時は
どのように対応していますか。

[672: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は２年に１回やってますが、築１５年が
経過すると１年に１回にした方がいいのかなとも思っています。
みなさんのところはどうされてますか。

[673: 匿名さん]

トイレの洗浄はできないのでしょうか。
何か方法があれば教えてください。
高圧洗浄時には台所、浴室、洗面所、洗濯機のところの
４ヶ所は実施してますが、トイレについては行っていません。
どこかやっているところがあれば教えてください。

[674: 草の根民主主義評論家]

トイレの配管は太いから洗浄の必要はないらしいですよ。

[675: 匿名さん]

そうなんでしょうが私の部屋は最上階の東南の角部屋にあり
ときどき通気管からも臭いが感じられますし、トイレの中も
たまーにですが、臭うこともあります。

[676: 匿名さん]

ウンコが、詰まるのはどうして、上から下まで、直球じゃないの。？

[677: ソフト潔癖]

うちはバス乾を設置していますが、使用時に通気孔から風呂場の空気がトイレへ流れ込みます(温かい空気が漂います)
トイレ以外では居間の通気孔から隣の排気が流れ込みます。

便器からのにおいは、掃除をしていてもにおって詰まり(紙が流れ残る)があるなら、原因は尿石です。
強アルカリ性の洗剤による洗浄で落ちるらしいです。

[678: ソフト潔癖]

>676
酷い便秘の人のウンは、金づちで叩いても割れないそうです。
大食いの人は便器いっぱいのウンが出るそうです。

…詰まるでしょう？

[679: 匿名さん]

私のマンションは過去に、２階の２つの専有部分に合計各４回ずつ８回、便器からウンコがあふれ出て、

２階と、１階のの専有部分が、ウンコだらけ。管理会社１０９は原因調査したが、不明

他の事故も重なり、とうとう６回目にマンション保険が使用不能になる。管理員が、独自に調査したが、不明、

管理員の推定では、上階の、どこかの部屋内が原因と、推測。管理員独自の、それなりの方法で対策を練った。

理事長に相談して、事の事情を説明。理事長権限で、管理員と協力して実行。管理会社は、

ただ、内装工事を、保険金で修復するだけ、管理員は雇用先を敵に回して、討議して、退職。

あれから２年、また再び、同じ事故が発生している。見かけだけの管理で、細かい管理がなおざり。

マンションの入居を規約に決めて、マンションを守らないと、必ず、スラム化する。管理会社は関係ない。

こうゆう事故は、公表されないので。住民は、被害にあって、初めて理解するが。秘密である。

漏水による事故は、場合に拠ったら、何百万、何千万円の被害額になる。組合員の管理意識は重要。

[680: 匿名さん]

>677さん
うちのトイレは紙が流れにくくなっています。
尿石の可能性がありますね。
一度強アルカリ性の洗剤で試してみます。

[681: 質問者]

669さん、670さん
ありがとうございます。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

議案は決議されました。
提案は管理会社でした。
管理会社は規約も理解していませんでした…(笑)
理事も議案の意図を理解していませんでした…(笑)

[682: 匿名さん]

何はともあれよかったですね。
管理会社も少なくとも管業ぐらいの資格は取るべきですね。
プロなんですから。
マンションの住民も自分たちのマンションは自分で守るという
意識が必要でしょう。
何も知らない同士が手探りというか好き勝手にマンションの管理を
されてはたまったものではないですから。

[683: 匿名さん]

今の管理会社のベテラン及び課長、支店長クラスは、官業は無試験組だよ。

殆どが、マンション管理士は、永久不合格組だ。色々質問してご覧。

回答がｔン分間分だよ。管理会社１０９の地方の支店長は、担当物件の、

管理規約を理解しないまま、間違った回答をして、質問攻めに合い、逃げている。

マンション管理士の試験問題は、官業よりは、難しいが、これ位は合格して欲しい・

宅建と、官業と、マンション管理士と、日商簿記２級くらいの資格は最低必要です。

それらに、くわえて、建築士、ビル管理士等々。分譲マンションの管理は広範囲です。

[684: 匿名さん]

マンションの管理に簿記とかはいらないでしょう。
宅建とかも。
マンション管理士の資格さえあれば、その有資格者はそれ以外の
建築・設備や会計、相見積の取り方、総会や理事会の運営方法、
規約改正の仕方、大規模修繕工事の進め方等は自己研さんしますよ。
管理会社の管理職にマン管の有資格者が少ないのは確かだね。
若者はどんどん資格を取っているけど、管理職にしてみれば今さら
という感じなんでしょう。
だから会社内でも管理職と若い社員とのギャップがでてきているし、
いざマンションの問題を上司に相談しても的確な回答がないんでしょう。
詳しいのは若い社員の方だからね。

[685: 匿名さん]

６８４さん。では、資格は要らないが、知識は要るよ、に改めようか。＞

[686: 匿名さん]

マン管の資格保有者ならそれぐらいの知識は当然あるよ。

[687: 匿名さん]

６８６さん、どれくらいの知識がいるの、教えて。

[688: 匿名さん]

通常のマンションの管理ができる程度の情報と知識が
あれば十分です。
要するに管理会社主導でなく、管理組合主導で運営できる
ぐらいの知識ということです。

[689: 匿名さん]

それと、管理会社や業者、士業の活用とかができる能力
も必要でしょうね。
義務違反者の対応とかも。

[690: 匿名さん]

６８７さん分かったのかな？

[691: 匿名さん]

第３回目の大規模修繕工事は、それまでの工事額とは
全然違う金額となるので、それまでに積立金の確保をしておく
必要があります。
高額な設備の交換時期にきているからです。
給排水管、エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、ガス管、配線等
その積み立てている資金の運用を考慮していくことも大切です。
借りればいいという者もいますが、かなりの金額の借り入れをすれば
現在の積立金にその分が上乗せされるので大幅な値上げになります。
工事の全てを含めた長期修繕計画の作成が必要です。

[692: 草の根民主主義評論家]

↑寂しいんでしょうねｗ

[693: 匿名さん]

現在うちでは委員会が建築士を活用して長期修繕計画の
洗い直しをしているところなんです。
建築士は簡単な建物診断、図面での診断、現在の長期修繕計画等
をみて計画のたたき台を作成します。
まず全ての工事を計画化し、それをガイドライン、現行計画、
建築士案を横並びにして、修正案をひとつづつ周期や工事費、
グレード等を検討して決めていく作業をしています。
計画の工事費の余裕度については従来の計画からすれば殆ど
みていません。
一つ一つの工事についても、相見積を取った中で金額を検討
していっています。当然相見積については、平米数と単価で
割り出しています。
本格的な長期修繕計画の作成に現在取り組んでいますが、それが
完成した時に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出し、値上げに
ついて取り組んでいく予定です。
そのために毎月１回全戸に情報の提供をしています。

あなたのとこでは考えられないようなことをうちでは取り組んでいます。

[694: 匿名さん]

国交省が出している必要積立金の額は、築３０年までを参考にしたものです。
平米当たりの１戸当り月の積立金の算出方法も同じことです。
大型設備の交換が始まる３０年以降の積立金については別途に、望まれる
必要修繕積立金の額１７，５００円としています。
現在の１戸当り月の積立金に積立金残額を各当たり月で換算した金額にプラスして
ということですが、この金額を上回っているマンションありますか？

[695: 匿名さん]

国交省の望ましい積立金の額１７，５００円を
検証するために、６９３をやっているということです。

[696: 匿名さん]

来月からいよいよ電力の自由化がスタートしますが、
どこかいい提携先があればご紹介くださいませんか。
直前となったら以前と比べ沈下してしまったような気がしますが。

[697: 匿名さん]

ガス会社が一番だな

[698: 匿名さん]

ところで、大規模修繕工事のときに相見積に参加した元請会社を選定するとき
説明会の開催をしますが、その時に総合評価方式を採用しているマンション
はありますか？

[699: 匿名さん]

総合評価方式は行政が使う手法でいろいろありますが、
マンションの場合は簡易型を使うといいでしょう。

[700: 匿名さん]

太陽光発電の設置でいろいろ問題が発生しています。
法整備が必要な時期に差し掛かりました。
特に雑な工事をしている業者については、しっかりした基準を
決めないと台風や大雨で被害が発生することが予想されます。
裁判も行われているようですが、それには被害を数値で
示す必要があるので時間がかかるでしょうね。
自然エネルギーは日本には特に必要でしょうが、被害が出て
きているので行政が今後どういった対応をしていくかが
注目されています。

[701: 匿名さん]

業務監査と会計監査を重視して下さい。私のマンションでは、

収入の部　駐車場、自転車・バイク置場、施設使用料、保険金、雑収入、有料駐車場、受取利息、等
支出の部、小修繕費、雑費、保険金、什器備品費、口座振替手数料、等
　※施設賠償責任保険の保険金の請求については保報告漏れが多々あります。
　※個人賠償責任保険（組合加入）については、全く報告なし。
　　保険金の請求は、不正の温床のにおいがする（推論）
　※駐車場には不正駐車有（駐車しているが使用料が入金されていないのと不公正
　　（マンションの顔役が多い）
　※自転車・バイクのシールの種類が多い（１つに統一されていたものであるが？）
　※小修繕費の種類が多く、少金であるが金額が数百万になる事もある、
　　同じ工事が２度、３度るこれは、案外不正の温床である。

の点が管理費等の不正注意事項です。詳細は組合保管の、理事会資料を精査すると判明します。

以上の点を調査して、記録で比較すると、不正の温床が、推論できます。これ等の調査が
やりにくいように、管理会社１０９は、担当や、管理員を移動させたり、理事も順番制です
ので引き継ぎがなされない。区分所有者に配布される資料は、総会の招集通知と、議案書、
契約書、時には錠事項説明書だけであるので、大事に保管しておくことです。会計報告書にも、
意図的に金額の合計に介在しているところがありました。専門家と相談の上、纏めて追及します。
財産目録、貸借対照表、管理費等の、預金（残高だけでは駄目）の出納も精査する必要があります。

[702: 匿名さん]

長期修繕計画から修繕積立金の額を算出していきますが、築３０年の
総工事費から計算するのと、築４０年までを計画したものとは
総工事費の額がまったく違ってきます。
築３０年までは大型設備、エレベーター、給排水管、ガス管、玄関扉、
窓枠サッシ、浄化槽、消防設備といったものは計画されずに計画が
組まれていますからね。
その工事費を含んだ計画で積立金を算出すれば当然値上げをしなければ
対応できなくなるのは明白になります。
それに早く気づくかどうかが、これからのマンションのスラム化防止に
つながってきます。