修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[633: 匿名さん]

資産の運用については総会決議が必要です。
安全性が一番で次に流動性が求められています。
最後の収益性についてはあまり考慮する必要はないと思います。
ただ、ペイオフ対策として普通預金にしていますと僅かな金利は
つきますが、倒産時は1,000万円と利息しか返ってきません。
そこで殆どのマンションでは、普通預金でも金利の付かない
決済用預金にしてあると思います。
管理会社の収納口座を使用しているマンションも１ヶ月後には
管理組合名義の保管口座に移管しなければならないと法で定められて
います。
管理会社とのトラブル等につきましては、地方整備局に相談すべきです。
問題があればすぐ解決できますよ。

[634: 匿名]

ありがとうございます。
管理会社とのトラブルの際は、ご助言通り地方整備局へ相談致します。
今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
この問題に関しては私が積極的に動くことにします。

[635: 草の根民主主義評論家]

管理会社の専用部サービスに管理組合単位で契約して、管理費から払うってことでしょ？
管理会社の言う支出てきる根拠が管理規約の地域コミュニティ条項なんですよ。
地方整備局はこの件に関して管理組合の内部のどの財布から支出するかは管理組合内部の問題であるとして、管理会社を指導したりはしません。管理組合内部の問題ですから原告は区分所有者で被告は管理組合の裁判するしかありません。私はやったら勝てると思いますよ。

[636: 匿名さん]

コミュニティ条項はこれを設けた時のコメントとして、各居住者が
任意に負担するものであり、管理費とは別のものだといっています。
又、管理組合全体が一会員として地域コミュニティとの連携の為に
自治会の会員になり会費を支出することが組合活動にあたるといって
いました。
しかし、今回国交省は標準管理規約からこのコミュニティ条項を
削除することにしました。
理由は、管理費はあくまでマンションの管理のために使うべきとの
判断からです。

[637: 草の根民主主義評論家]

総会が近いなら、総会に間に合うように理事長、副理事長、監事に内容証明だしとくといいですよ。
議案は規約違反だから可決しても無効である、だから取り下げろってね。
総会で反対意見言って、裁判するぞー！とか言ったらびびって否決するはずですけど。
専有部サービスの話は管理会社別のスレッドのほうが過去レスに詳しく書いてありますよ。
こんな話は数年前から繰り返しでてきててもうだいたいの結論出てますよ。
誰も反対しなかったら導入してもいいと思います。年寄りが増えてますからそれなりのメリットはあるでしょう。

[638: 匿名さん]

現在マンションでも高齢化、単身化が進んでいます。Ｈ２０年頃には
６０歳以上が４０％になると予測しています。
一人暮らし老人の問題も深刻で、孤独死が社会問題になっています。
この流れに目をつけたのが東急コミュニティで２００９年から
「専有部サービス」をスタートさせ他管理会社との差別化を図り
生き残りをかけて取り組んでいます。
共用部のみをサービス範囲とした管理業務だけではマンション居住者の
ニーズに十分対応できないと持論を展開しています。
マンション管理業は、住生活サービス業との認識に立てば、もはや専有部分
へのサービスの拡大は必然の流れとか勝手な持論を述べています。
そして上手に利用して欲しいと述べています。

ただ、管理費から専有部サービスの経費を支出するのは規約違反です。
規約を改正するにしても、そのサービスを受ける者があまりにも少なすぎて
特別決議が承認されるとは考えられません。

[639: 草の根民主主義評論家]

規約に書いてあっても区分所有法の規定で無効だ！というひといますよ。
ここで聞くのはスレ違いというか大した内容の返事は期待できません。
東急のスレッドの過去レスみるとか質問してみたら？
総会で否決したらいいだけなので、理論武装しといたらどうですか？

[640: 匿名]

ご意見ありがとうございます。

専有部サービスではないです。
が、お話を伺っていると後に理屈をつけて提案される可能性もありますね(悩)

理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。

[641: 匿名さん]

うちのマンションでは今度の総会でコミュニティ条項を
削除することにしました。
今までも活用したことはなく不要なものだったので削除
することにしたんです。

[642: 匿名]

640です。

あと、一応このスレに関係した内容です。
運用とは違いますが。

感づかれないといいなぁ…

[643: 匿名さん]

>規約に反した管理費・修繕積立金の使い方を決議しようとしています。
>抜け道’があるので、それを持ち出されたら諦めるしかないと思っていますが、
>抜け道’により規約違反を回避できても、組合のためにはならないと考えています。
>今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
>理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
>「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。
>あと、一応このスレに関係した内容です。
>運用とは違いますが。

さあこれで相談内容を想定してください。

[644: 匿名さん]

修繕積立金の資産の運用と、なっておりますが。

管理費等の消費の範囲の意見になっておりますね、

修正しませんか。一言、専有部分のサービスに管理費等の消費は、いけないと思います。

標準管理規約から、コミュニティ形成の条項が削除されるのを、見越して、それに、

変わる商品の提案だと思います。当マンションでは、町内会費は組合員の口座から、

管理会社の口座へ振替えられ、管理会社が、町内会長の個人口座へ振り込んででおります。

組合の収支報告は４～５年前までは収支報告がなされておりましたが、住民からの、

クレームで、自動引き落としはそのままで、収支報告書からは、削除されています。

私は、以前のように、堂々と総会で収支報告した方が、後々問題がないので、その方が、

良いと、思っております。念のために、組合の管理費等は、町内会への支出はありません。

集金業務を、組合が、便宜を、図ってやっているだけです。これは、標準管理の改正とは、

関係はありません。専有部分サービスは、管理費より支出しています。総会の決議は、

普通決議です。。管理費等の町内会への支出はなく、専有部サービスは、管理費等からの支出であるから、

これを比較すると、町内会への管理費等の支出をして、町内会員同士で、助け合いの為の費用にあてた方が、

良いと思いす。管理会社とは、管理委託契約費に、緊急対応業務等も含まれているので、これで専有部の、

漏水事故等の、緊急時の対応は、しなければいけません。専有部サービスを管理費等から、消費するのであれば、

委託契約の、緊急対応等業務と重複するので、その分、委託費を、安くした頂いたら、どうですか、本来は、

専有部サービスは、管理会社がサービスしていました。だいたい、専有部サービスは、良く読むと、

料金は３０分以内が無料がうたい文句です。唯一買い物サービス２時間無料（高齢者対策）は何を意味するのか、

これらは、委託費だけでは、利益の確保ができない為に、専有部分の、リフォーム工事等の情報収集なんでしょうね、

３０分以内で、料金無料では、仕事の範囲が、限られてきます。しかも、注意ですが、１年間で１回のみです。

結論、専有部サービスの費用を、組合に補助して、助け合い運動に使う。設備等の（漏水等）は委託契約で、

管理会社に委託しているので、これで良し。契約書と専有部サービスを比較しましょう。

[645: 匿名さん]

理事会出席者全員（管理会社含む）に手当を出すとか
豪華な弁当を支給するとかじゃないかな。
それとも懇親会かな？
管理会社もいろいろ対策を考えての提案だろうからねえ。
草の根評論家も勘違いだったか。衰えたね。

[646: 草の根民主主義評論家]

弁当など瑣末な話であろうw

[647: 匿名さん]

専有部サービスについては、「東急コミュニティ専有部サービス」で
検索すればいろいろ調べられます。

ただ質問者は専有部サービスではないといっていますからね。
自治会費云々でもないでしょう。

管理会社も管理組合とは別個に各区分所有者に募集をしていけば
いいんでしょうが。
管理組合が絡むと問題は大きくなり難しいのでは？

[648: 匿名さん]

スレ主旨とは違う内容になっていますが、別に問題はありませんよ。
今までいろいろなスレタイがあったけど、殆ど消滅してしまいましたからね。
何でも相談したり提案してもいいんです。
そして、それに答える書き込みがあればいいんではないでしょうか。
現にいま一番書き込みの多いのがここのスレですから。
スレだけ立ててすぐにいなくなるスレ主よりいいと思いませんか。
ここにきたくない者はこなければいいだけのことですから。

[649: 特命区分所有者]

>草の根評論家も勘違いだったか。衰えたね。
そんなことありません。
草の根さんはうちのマンションの問題を見抜きました。

[650: 質問者]

提案が管理会社だと厄介ですが、事後に訴えるとか解約とかの手段を取ればよいかと思っています。
その段階に到達すれば、さすがに関心のない人も騒ぎ立てると思います。

ただ、提案が「Ａ氏」だと組合のことを考えての判断とも受け取れます。
「Ｄ氏」もしかりですが、提案したとは考えにくいです。

[651: 匿名さん]

へえーそうですかあ。
特命区分所有者さんとこのマンションの問題だったのですか。
コミュニティ条項を根拠にして管理費から出費させるのは規約違反
だから提訴すればいいということですかね。
確かに規約違反は承認されても無効とは言えますね。

[652: 匿名さん]

>650
何かきな臭くなってきましたね。
しかし、ここは匿名掲示板ですから。
具体的に何かはわかりませんが、それが判れば皆さんいろいろ調べたりして
協力してくれると思いますよ。

[653: 匿名さん]

しかし興味はあるね。

[654: 質問者]

私の質問の仕方と同じです。
漠然とした予算が組まれています。
①漠然としていて
②理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるような
予算の組み方だったので、悪い方へ行かないか危惧しています。

[655: 匿名さん]

予算書での予算の組み方としては、管理費であれば補修費は
漠然としているというか、予定金額なのでアバウトですよね。
修繕積立金であれば長期修繕計画等を参考にして事業計画として
提案されてると思いますけど。
しかし、それもある程度余裕をもって組んであるところが大半でしょう。
管理会社としては、各種点検や工事とかで紹介料なりバックリベートなりを
取っている管理会社も普通にありますね。
その中で設計・監理費が組まれている計画書もありますが、大規模修繕工事
以外は必要ありませんよね。
兎に角業者への発注の際は必ず相見積を取り、ちょっと金額が大きなものについては、
同じ条件で理事長が管理会社以外の業者に見積もりをとることです。
同じ条件については、管理会社が推薦した業者の見積もり書を活用してそれで
見積を取ればいいですよ。

[656: 質問者]

追加です。
‘抜け道’は標準規約第７９条です。

[657: 質問者]

>655さん
ありがとうございます。
理事次第ではありますが、見積りで対策できますね。

[658: 匿名さん]

所謂容認事項ですね。
その協定書にはある程度使用等が限定されてるのじゃないですか。
それに、分譲業者にプラスになるような協定じゃないと思いますけど。
地域住民とか電力会社が対象でしょう。

[659: 質問者]

うちでは管理規約外事項になってます。
標準のはずですが…

[660: 質問者]

管理規約外事項
第７９条
管理規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めのところによる。
２．管理規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については総会の決議により定める。

２項が違反を認めます。

[661: 匿名さん]

本当だ。これを普通決議で定められるとしたら、

どこかで、見た、＊＊＊既約だ。総会もいらない。

[662: 質問者]

違反を主張する理由です。

収支予算の作成及び変更
第６８条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。

＊２項略＊

３．理事長は、第６６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第３５条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの
二．「総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費」
であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

３項二号に違反する予算であると考えています。

[663: 匿名さん]

標準管理規約に、７９条は見当たりません。

[664: 質問者]

すみません、標準ではないですね。

[665: 匿名さん]

>663
標準管理規約の第７９条は団地型にありますよ。

[666: 匿名さん]

７９条は規約外事項ではないですよ。
それは８０条です。
質問者は６５６で７９条といってましたからね。

[667: 質問者]

手持ちの資料の団地型７６条が>660と同じ内容です。
私の資料は古すぎますね。

ですが、>660の規約があり、お陰で違反が認められると思います。

[668: 質問者]

お騒がせして申し訳ありませんでした。
貴重な時間を割いてご意見下さり、本当にありがとうございました。

[669: 匿名さん]

会計年度終了から総会開催までには２ヶ月ぐらいの期間が
あるので、その間に必要な経費については限定されています。
ただ第１項の承認を得る前に必要となると問題があります。

[670: 匿名さん]

６６０さんへ
マンション標準管理規約（団地型）
（規約外事）
第８１条　規約及び使用細則等に定める事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。

２、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、団地総会の決議による、

（六法全書より）と訂正して下さい。※改正分は、これから購入する。

[671: 匿名さん]

総会の季節になってきましたが、総会ではいろんな質問や意見
が出てくると思いますが、質問者は事前にいろいろ質問のための
質問を考えてきます。
それに答えなければなりませんが、もし質問者に押し切られそうに
なった場合、又はちょっと修正をした方がいい場合が出てきた時は
どのように対応していますか。

[672: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は２年に１回やってますが、築１５年が
経過すると１年に１回にした方がいいのかなとも思っています。
みなさんのところはどうされてますか。

[673: 匿名さん]

トイレの洗浄はできないのでしょうか。
何か方法があれば教えてください。
高圧洗浄時には台所、浴室、洗面所、洗濯機のところの
４ヶ所は実施してますが、トイレについては行っていません。
どこかやっているところがあれば教えてください。

[674: 草の根民主主義評論家]

トイレの配管は太いから洗浄の必要はないらしいですよ。

[675: 匿名さん]

そうなんでしょうが私の部屋は最上階の東南の角部屋にあり
ときどき通気管からも臭いが感じられますし、トイレの中も
たまーにですが、臭うこともあります。

[676: 匿名さん]

ウンコが、詰まるのはどうして、上から下まで、直球じゃないの。？

[677: ソフト潔癖]

うちはバス乾を設置していますが、使用時に通気孔から風呂場の空気がトイレへ流れ込みます(温かい空気が漂います)
トイレ以外では居間の通気孔から隣の排気が流れ込みます。

便器からのにおいは、掃除をしていてもにおって詰まり(紙が流れ残る)があるなら、原因は尿石です。
強アルカリ性の洗剤による洗浄で落ちるらしいです。

[678: ソフト潔癖]

>676
酷い便秘の人のウンは、金づちで叩いても割れないそうです。
大食いの人は便器いっぱいのウンが出るそうです。

…詰まるでしょう？

[679: 匿名さん]

私のマンションは過去に、２階の２つの専有部分に合計各４回ずつ８回、便器からウンコがあふれ出て、

２階と、１階のの専有部分が、ウンコだらけ。管理会社１０９は原因調査したが、不明

他の事故も重なり、とうとう６回目にマンション保険が使用不能になる。管理員が、独自に調査したが、不明、

管理員の推定では、上階の、どこかの部屋内が原因と、推測。管理員独自の、それなりの方法で対策を練った。

理事長に相談して、事の事情を説明。理事長権限で、管理員と協力して実行。管理会社は、

ただ、内装工事を、保険金で修復するだけ、管理員は雇用先を敵に回して、討議して、退職。

あれから２年、また再び、同じ事故が発生している。見かけだけの管理で、細かい管理がなおざり。

マンションの入居を規約に決めて、マンションを守らないと、必ず、スラム化する。管理会社は関係ない。

こうゆう事故は、公表されないので。住民は、被害にあって、初めて理解するが。秘密である。

漏水による事故は、場合に拠ったら、何百万、何千万円の被害額になる。組合員の管理意識は重要。

[680: 匿名さん]

>677さん
うちのトイレは紙が流れにくくなっています。
尿石の可能性がありますね。
一度強アルカリ性の洗剤で試してみます。

[681: 質問者]

669さん、670さん
ありがとうございます。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

議案は決議されました。
提案は管理会社でした。
管理会社は規約も理解していませんでした…(笑)
理事も議案の意図を理解していませんでした…(笑)

[682: 匿名さん]

何はともあれよかったですね。
管理会社も少なくとも管業ぐらいの資格は取るべきですね。
プロなんですから。
マンションの住民も自分たちのマンションは自分で守るという
意識が必要でしょう。
何も知らない同士が手探りというか好き勝手にマンションの管理を
されてはたまったものではないですから。