修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[573: 匿名さん]

>571
管理会社に理事会が議事録の配布をするようにいってやらないというのは、
理事会もなめられたもんだね。
力がない、やる気がない、管理組合に関心がない集団なんだろうね。

[574: 匿名さん]

理事は、順番又は抽選で決定。、理事会出席は、女性ばかり、しかも、年寄です。

良くなるはずがない。役員の資格制を、規約に設定する事。

自治会の親睦団体と同じになっている。将来はスラム化。

賢い住民は、２０年で、マンションを買い替える計画である。

あとは、知ったこっちゃない。

[575: 匿名さん]

>574
そんなマンションなら２０年もいたら資産価値は買った値段の
１割程度でしか売れないよ。

[576: 匿名さん]

５７５さんへ

そこまでは、下落しません。入居してからでないと、内部は解らない。

売買契約書に、間違っても瑕疵担保は除外させること、中古はないけど、

時々。民法の規定どうり、瑕疵担保責任を負う契約書を見たことがある。

[577: 匿名]

>573
管理会社の担当が盆暗である、とかは思われませんか？

[578: 親同居さん]

管理会社の担当は、自分が作成した（前期の丸写）議案や、契約書、等々が記憶喪失状態。

組合員もそれを理解出来ない。さいきんマンカン等の勉強をしている組合員も出てきて、

時々、質問や　相談が増えたので。うかつな、回答や返答が出来ない。マンカン、宅建

会計、ビル管。の資格は必要である。組合員のレベル向上と共に、管理会社もレベルが、

あがる。

[579: 匿名さん]

現在は大規模修繕工事の際は、元請会社に瑕疵担保責任保険に
加入しているかどうか確認するのが常識。

[580: 匿名さん]

>577
管理会社も理事の役員も同様盆暗だね。

[581: 匿名さん]

>578
マンション管理士の資格一つがあれば、マンションの管理に
ついては十分だよ。
但し、試験に合格するだけでは大して役にはたたないけどね。
それからの研鑽が大切。

[582: 匿名さん]

どんな事を、研鑽しますか。私は自分のマンションの構造、設備、管理方法、

議案書、契約書。重要事項説明等々の、チェックをしています。時々他の

マンションに住む住民からの相談に乗ったりするついでに、そのマンションの

様々な事を調査しながら学びます。管理会社を退職して、経験を活かしています。

これらは、研鑽になりますでしょうか。ただ、同業の友人に不足しております。

生活には、困りませんが、マンション管理士業では、収入はありません。

相手様が。満足して、喜んでくれるとうれしいです。どこの、団体にも属しません

６００戸のマンションの区分所有者です。

[583: 草の根民主主義評論家]

まもなくマンション管理士の全国規模の新団体が発足しますのでそこに入会されるといいでしょう。

[584: 匿名さん]

>583さん
そのニュースソース教えてください。

[585: 草の根民主主義評論家]

現在の団体が分裂しますのでもうちょっとまっとくといいです。
現行の１都道府県１団体で日本マンション管理士会連合会が統括する方式ではなく
新団体は全国１団体になりますので、マンション管理士は都道府県の団体に加入するのではなく新全国団体に直接加入になります。

[586: 匿名さん]

>582さん
研鑽の方法としては、工事や補修関係では、地元の優良業者の選別や
点検とか補修工事ごとの単価の調査。
例えば、雑排水管の高圧洗浄であれば、１戸当りの単価を複数社調査。
消防点検も複数社からの見積もり価格を調査しておく。
規約関係では、区分所有法や標準管理規約の改正のチェック、各種
使用細則のひな形の作成と他のマンションとの比較等。
長期修繕計画の洗い直しについては、その計画に全ての工事が網羅されて
いるか。又、無駄な費用や周期でおかしいもののチェック、その費用の検索、
設計・監理費が全てに計算されていないか又その費用は適切か。
総会の進め方、理事会の進め方、大規模修繕工事の進め方、新人理事の研修、
具体的な規約や細則をどう改正するのかの手法等
又、電力の自由化、高圧一括受電、電子ブレーカー、横浜の傾いたマンション情報、
資産の運用、住宅支援機構について、管理会社の特徴について、管理会社のリプレイス方法、
収支報告書の見方、義務違反者の対応の仕方、総合保険について、瑕疵担保責任保険、
元請会社の相見積の募集方法等まだまだたくさんありますよ。

[587: 匿名さん]

>585さん
ありがとうございます。
何をされているのか知りませんが、いろんな情報を
お持ちなんですね。

[588: 匿名さん]

>582さん
最初はこういったスレにどんどん参加していろいろ書き込むことです。
間違っていれば誰かが修正等してくれますしね。
それが勉強になりますよ。

[589: 匿名さん]

地方の管理士会の理事をしましたが、古参の理事長と監事は、悪知恵ばかり、

区分所有者の事など考えておりませんでしたので、管理士会を辞めました。

現在、この役員は、入れ替わりましたが、やはり、最初の役員の癖は抜けないと

思いますので、新しい団体であれば、体験入会から、始めたいと思います。

管理士会は。組合側に立った組織の様ですが。組合員側に立った管理士会でありたい。

優秀な組合員がいれば、その組合員が役員になり、マンション管理の改革者を育てることです。

管理士会は、利害関係のある、組合、管理会社等とは、一線を画すべきです。

勿論、敵対はするべきでは、ありません。息の永い仕事になります、非営利活動法人であるべきです。

[590: 匿名さん]

５８９ですが、追記

組合の役員の相談等で、本当に区分所有者の事を真剣に考えているかどうかの、

見分けが付く管理士の集まりを作ってください。政治活動はその後です。

組合の信頼よりも。組合員からの信頼を勝ち得れば管理士の将来は明るいです。

組合の役員が区分所有者の事を真面目に考えていれば、その方は、優秀な区分所有者です

[591: 匿名さん]

>590さん
マンション管理については、優秀な人材は殆ど仕事をされています。
こまめなマンションの管理をしていくには、どうしても会社をリタイア
した方がボランティアとしてやっていく必要があります。
どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

管理規約や各種使用細則の全面改正、長期修繕計画の洗い直し作業、理事会や
総会の運営方法、組合員への情報提供の定期化、現在行われている各種点検や
工事業者の洗い直しと相見積の再確認、義務違反者に対する対応のマニュアル化、
工事や点検時の業者との打ち合わせ、適正修繕積立金の検討と値上げ、管理員や
管理会社との日常の対応等
こういった点を次期理事長への引き継ぎ事項としてマニュアル化していくその
システムを作っていかなければなりません。
当然、そのためには知識も必要ですので、できればマン管の資格ぐらいは取得
するぐらいの気迫が要求されます。

[592: 草の根民主主義評論家]

>>どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
>>現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

外部の専門家活用が世の中の流れですけどね。

[593: 匿名さん]

でしょうね。
通常は中々人材確保が難しいでしょうから。

[594: 草の根民主主義評論家]

現行の日本マンション管理士会連合会は傘下の都道府県マンション管理士会に管理会社社員の入会を認めていませんが、
新全国団体はそのような制限は設けないし、年会費も安いので、すぐに新団体が主流派になるでしょう。
会長は大学の教授で、監査役は元警察官僚（元和歌山県警本部長）で決まってるそうです

私はよくしりませんが、噂では、現在の連合会の会長の評判がとても悪いのが原因だそうです。
とても貧相な方なので大学の先生や警察官僚には顔でも負けるでしょう。

[595: 匿名さん]

管理士連合会なのに、大学の教授や元警察官僚が会長や監査役になるんですか？
マン管士にいい人材はいないんですかね。
理事とかには当然マン管士が入るんでしょうね。

[596: 草の根民主主義評論家]

↑大学の教授とか警察官僚がマンション管理士の試験に合格して国土交通相に登録してるんでしょ。会員のなかから会長選ぶに決まってますよ。
マンション管理士って受かる人は簡単に受かります。

[597: 匿名さん]

私はユーキャンの通信教育を受けて合格しましたけど、
７ヶ月勉強しました。
なんとか１回で合格はしましたけど。
管業も同時に受けました。登録はしてませんけど。
薄っぺらい合格証書だけはありますけど。
マン管士の合格証書の方がしっかりしてますね。

[598: 匿名さん]

マンション管理士と管理業務主任者の第一回目からの試験問題を見て下さい・

[599: 匿名さん]

>598さん
過去問は４～５年分は勉強しましたけど、もうやりたく
ないですよ。
それにもう合格点はとれないと思います。
問題集を解くには集中力が必要ですしね。
特にマン管の試験問題は、紛らわしいのでしっかりした
知識がないと解けませんから。
今はマンション管理の総合力はついたと思いますけど、試験問題は
難しいですよ。
それに試験での知識はそんなに必要としませんから。

[600: 匿名さん]

マンション管理士会には管理会社の有資格者も
入会してるんじゃないかな。
勿論一部の者だけど。

[601: 匿名さん]

インターホンの標準仕様の機種と取り付け費込の価格はいくらでしょうか。
アイホンの７インチの場合。
１戸当りの価格を教えてもらえませんか。

[602: 匿名さん]

６万円前後かな。

[603: 匿名さん]

アイホンのＶＩＸＵＳ１Ｐｒですよ。
機器の見積もり価格は、２０万円程度しますよ。
勿論この価格は標準価格なんですが、半額にはなるでしょうが、
これには、集合玄関ユニットや管理員室親機も含まれます。
それに工事費が加算されますからね。
取り付け業者は別ですから。

[604: 匿名さん]

インターホンの機種を取り付け業者が直接メーカーから
取り寄せることはできないということ知ってます？
まず、地域の卸問屋に納入して、それから代理店へ納められます。
それを取り付け業者が買うという構図になっています。
複雑ですね。

[605: 匿名さん]

失礼しました。６０２です、

品番は、VHK-RMB-R でした。訂正します。

[606: 匿名さん]

今アイホンで一番新しくて売れてるのがピクサス１Ｐｒです。
画面はカラーで７インチの大きさです。
いろんな機能がついてますので便利です。
特にセキュリティシステムはいいですよ。

[607: 匿名さん]

理事長の情報収集能力の差がマンション管理、すなわち経費の削減に
大きな影響力を与えます。
雑排水管の高圧洗浄、ＥＶの保守点検費、消防点検費、塗装工事の費用、
監視カメラの費用、管理会社の事務管理費、清掃費、インターホンの価格、
大規模修繕工事の費用等まだまだいろいろあります。
それから、修繕積立金の額の算出については、平米当たりの算出方法や
長期修繕計画の総工事費からの算出方法がありますが、１回目の大規模
修繕工事終了後の長期修繕計画には、大型の施設の交換が含まれてくるので
かなりの額が必要となります。
国交省は１戸当り月の積立金の額は、１７，５００円程度必要といっています。
１戸当り１００万前後は１回めの工事で、大型施設は含まれていませんからね。

[608: 匿名さん]

マンション管理センター等の意見は、あくまで標準。

あまり、あてにしては、いけない。各マンションは、

独自の手法を確立して下さい。その相談は、主に、

マンションに現に住んでいる、専門家を掘り起こす

ことが、先決です。外部の者の相談は自由ですよ。

経験上、修繕積立金が１戸当たり、１７．５００円

は多すぎます。管理会社の色々な提案を受け入れていたら

資金は、いくらあっても、足りません。日常から

節約の積み重ねで、相当な無駄を省けます。知恵、

[609: 匿名さん]

>608
国交省が出した望まれる修繕積立金の額ですよ。
商売とかは関係ありませんよ。
それに高いですか？
長期修繕計画はあなたのとこにもあるでしょう。
１回目の大規模修繕計画後に長期修繕計画の洗い直しをして
計画を作り直すでしょう。
長期修繕計画を３０年で計画してあるものには、エレベーター、専有部分内の
玄関扉、窓枠サッシ、網戸、消防設備、浄化槽、給排水管、ガス管、避難ハッチ、
メールボックス、避雷針、電灯設備、高置水槽、縦樋等の交換は含まれていません。
これが理解できないようだと、いずれお宅のマンションは積立金不足で
悩むことになりますよ。

[610: 匿名さん]

全部計画に入っております。

[611: 匿名さん]

>310
へえー、３０年弱で窓枠サッシとか給排水管を変えるんだ。

[612: 匿名さん]

>611
310は大分昔のレスですよ

[613: 匿名さん]

分譲時の長期修繕計画は３０年のものを作成するようにとの
指針が出ています。
当初はそれにより、１戸当り必要積立金の平均額は、１万㎡以下は
２０２円、１万㎡超は平均平米当たり１７８円との指針を出しました。
但し、国交省も現在は１回目が終了した後に作成する計画には大型
施設の更新工事が含まれてくるので、この場合は17,500円が望ましい
という表現をするようになりました。
当初の積立金と大型施設の更新工事が含まれる計画と分けて考え
なければならないのにようやく気付いたということです。
当たり前のことだったのです。
それを高すぎるという者はまだまだ勉強不足ということですね。

[614: 草の根民主主義評論家]

勉強が進むと国土交通省の言うことが嘘だと気がつきます。

[615: 匿名さん]

あなたの考えは一般的ではありません。
いざ必要になったとき、値上げの難しさが分かるでしょう。
借り入れでという考えですが、借りれば払わなければならないんですよ。
それも３０年というタームではなく、１０年程度の期間で返済しなければ
なりません。それまで積立をしてないので他のものも含め修繕積立金の値上げは
大きくなります。
そして、修繕をしなければならない個所は築年数の経過とともに毎年増えて
いきます。

[616: 草の根民主主義評論家]

不毛な議論ｗ

[617: 匿名さん]

長期修繕計画がないマンションは事業計画はどうしているんだろう。
多分作成していないだろうし、理事長が変わればやり方も変わってくる。
当然建物の維持保全は十分できないし、いずれスラム化していく。
それが分かっていない、頑固者がいるマンションはかわいそう。
値上げといえば拒絶反応を示すのは老人。そんな先のことまで考える
必要はない。兎に角値上げはだめという考え。
分らないでもないが。

[618: 匿名]

知識ゼロの状態で考えていたことは、
後々のことを考えたなら、ハナから修繕積立金を少し高めに設定した方がよいのではないか、
ということ。

だけれど、実際問題、修繕積立金が十分ではない組合もあり、かといって修繕しないわけにもいかない。
借り入れもやむを得ず。
借り入れ全面肯定ではありませんがね。

[619: 匿名さん]

どうせ借り入れをしなければならないのだったら、計画的に
積み立てていけばいいんじゃないかな。
余裕があればムダ使いが多くなるとか、管理会社に搾取されるとか
マイナス思考の考えしかないからね。
自分のマンションは自分たちで守るという意識がないんだろうね。

こういうマンションの場合、事業計画はどうして決めるんだろうね。
もし長期修繕計画があれば、そのときの理事長は来年はこういう
工事が計画されているのでこれを提案しますということになるんだろうね。
まあ、長期修繕計画のシビアな洗い直しは、中々できないだろうが。
建築士を雇って検討しても、理事に人材がいなければ何にもならないし。

[620: 匿名さん]

長期修繕計画の予算については少し余裕をもって組んであるのが
普通です。
予算をオーバーする場合や計画外の個所の補修等に必要だからです。
だからといって大型設備分の更新工事費はとてもじゃないが賄いきれません。
積立金が足りなくなれば借り入れをするということになりますが、
現在の積立金をその分値上げしなければならなくなります。
短期間で対応するのと、３０年というタームで対応するのとは負担が
全く違ってきます。

[621: 草の根民主主義評論家]

マンションの寿命は４７年として考えるといいでしょう。

[622: 草の根民主主義評論家]

スレ主がマンカンに受からない理由は推論できないからですね。
マンカンは推論型の問題が多いんです。