修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[541: 匿名さん]

>538
理事会には管理会社のフロントと管理員が参加してますが、
管理会社が口を挟むことは全くありませんよ。
全て議案については理事で話し会います。
ただ、最後に収支報告書の説明と入退館状況の説明が
あるだけです。
約１時間半の理事会で、管理会社が話すのは最後の４分～５分程度です。
理事会は完全に管理組合主導で行うべきですよ。
管理会社は工事や点検、規約改正、住民の要望や苦情等についても理事会で
議論に加わることはありません。
何故管理会社を意識するのか、私の組合では理解できません。

[542: 匿名さん]

>539
マンション管理士の資格まで取るのは大変でしょうから、基本的な知識として
標準管理規約と区分所有法、それに自分のマンションの管理規約と細則を
読み込めば基本的な知識は身に付きます。
ただ、マンションの管理はそれだけでは管理できません。
点検や工事・補修業者に相見積をどうやってとるか、長期修繕計画に全ての
工事が網羅されているか。
１戸当り月の必要修繕積立金は確保されているか。
細則違反者に対しては、注意はどのようにするか。
毎月の理事会の議案については、理事長が作成しなければなりません。
苦情、要望、工事、規約改正、次年度の事業計画等
又、マンション管理に関する情報は組合員に回覧板等で流さなければなりません。
理事会議事録も全員に流すべきです。

[543: 匿名さん]

私のマンションでは、総会と理事会の議事録は、規約には掲示するように規定があります。

しかし、今まで２５年間一度も掲示されたことはありません。

住民からのクレームで、管理会社１０９との委託契約で理事会の議事録を配付することにしたが、

一度も配布されたことはありません。

総会の議事録については、規約では無く、管理会社１０９との委託契約で各区分所有への配付義務とした、

が、配布されたり、配布されなかったり、で不安定でしたので、クレームすると、今度は、委託契約の内容、

が、理事会が、総会と、理事会の、議事録は配付するか、しないかを、決定する旨に変更されている。

私は、過去の、規約と、委託契約書、重要事項説明書、議案書（議事録はない期が多い、理事会はほとんどない）

を精査してみたら、色々な不正がでてきました。不足分を親しい住民に依頼して書類の収集をしています。

このマンションでは、管理会社１０９と役員会は一対で、ほとんどの情報は、役員や、管理会社に都合悪い事例

は閉鎖されております。住民の手元にあるのは、総会の議案書のみです。役員会に判断能力がないのでしょうね。

[544: 匿名さん]

理事会議事録は理事長が作成する義務があるんですよ。
管理会社が素案を作成しているところは多いでしょうがあくまで
それは理事長が作成するものです。
総会議事録は、総会に出席した２名の署名人と理事長３名の署名人が
必要です。
理事会議事録についても、理事長が作成すべきものですが、素案は
管理会社が作成しているところが大半でしょう。
しかしそれはあくまで素案ですので、それを理事長が修正等して
作成します。
掲示するとは掲示板とかにですか？
それより、回覧板等で回した方がいいのではないですか。
それとも全員に配布するか。
総会の議案書があれば普通は大丈夫だと思いますけどね。
議案が否決されることはまずないでしょうし、総会で議案が変更される
ことはないでしょうから。

[545: 匿名さん]

規約を作り直すときは、議案書は必ず必要です。
それをみれば規約や細則が変わったのがわかりますからね。
議事録はみるところはないと思いますよ。

[546: 匿名さん]

否決される事はないを前提であれば、議案書だけで良い。

しかし、法廷への証拠としての提出は、議案と議事録は一対。

[547: 匿名さん]

>546
元々議案書の内容が総会で変更されることはありませんよ。
否決されることはあるでしょうが。
裁判所に提出する書類って裁判にもっていくんですか？
被告は理事？管理会社？
原告は一般組合員？
管理組合が原告となるんであれば、理事長が原告になるという
総会承認が必要だし。

[548: 匿名さん]

>543さん
一度あなたのマンションで訴訟まで考えている問題点をここで
詳しく書き込んでみてはいかがですか。
ここのスレをみている者が、いろんなアドバイス等をしてくれる
と思いますよ。

[549: 匿名さん]

５４８さんへ　５４３です

訴訟をするとは一言も書いていません。先走りしないでください。

あなたは、この件の当事者ですか。それとも１０９関係者ですか。

[550: 匿名]

なにここ。
結局ネット対策屋とかがあくせく書き込みにきてるわけ？

[551: 匿名さん]

>549さん
訴訟とかは関係なかったようですね。
ただ、議事録は理事長に作成義務がありますよ。
管理会社が議事録を作成するとこはないでしょう。
議事録案なら作成するでしょうが。
あくまで作成するのは理事長ですよ。

[552: 匿名さん]

>>551
>議事録は理事長に作成義務がありますよ。
>あくまで作成するのは理事長ですよ。

総会議事録の作成義務者は、【議長】である。

[553: 匿名さん]

>552
議長は殆ど理事長じゃないの？
司会者と議長は当然別だけどね。
それを屁理屈というのだよ。

[554: 匿名さん]

総会の議事録も理事会の議事録も基本的には同じ扱いで、
議長及び出席者２名の署名人が必要なのだが、総会議事録は
基本通りだが、理事会議事録まで署名をしてから回覧するとかの
方法を取っている管理組合は少ないのでは？

[555: 匿名さん]

しかし、署名がなければその議事録は有効ではないんでは？

[556: 匿名さん]

どこかのスレで、議案書だけでも有効と言った管理士が居ました。空いた口が塞がりませんでした。
こんな人物との議論は無駄なので、反論はひかえました。議案書と、議長と、２人以上の署名人の
記名押印がないと、無効です。規約の設定変更などは、特別決議事項なので、

議事録にて、区分所有者及び議決権総数の四分の三以上の賛成の確認が必要です。従って特別決議を
必要とする議案だけでも、議事録を各区分所有者全員に配布しておかないと、問題になります。

[557: 匿名さん]

総会議事録はそうでしょうが、理事会議事録まで
全員に配布しているところは少ないでしょう。
ただ、署名は必要です。

[558: 匿名さん]

「理事会議事録に署名は必要」と言いながら、「理事会議事録まで署名をしてから回覧するとかの方法を取っている管理組合は少ないのでは？」やて？

組合員を嘗めとんのか！！

[559: 匿名さん]

総会の議案書に、規約の設定変更廃止の案がありました。総会には出席しませんでした、

理事長に委任する旨、委任状を提出しました。その後規約違反で住民が、組合から注意を、

受けました。理事長は、総会で決めたのだから規約に従うように注意したのですが、住民は、

確かに、総会の議案は、読んだが、可決されたのかは組合から通知は無かったと回答。

事の重大性を指摘されて、総会の議事録位は。配布するよう決めました。その後、又、

他の住民が、管理委託契約書には、分譲時より、議事録を配付する業務は含まれている旨、

連絡を受け。調査の結果、契約には、議事録の配付が明記されていました。分譲当時から、

一度も、議事録配付はなく、管理会社の業務不履行である事が判明、問題になりつつあります。

これからは、議案書にて、管理委託契約書、規約位は、毎期変更部分位は記録を取ることを提案します。

[560: 匿名さん]

管理委託契約に議事録を配布することが決められていたんなら
配布されなかったら、配布するようにいえばいいんじゃないの。
それを今まで一度も配布されてないとはどういうこと。
規約の改正案は議案書に記載されてるでしょう。
それが承認されなかった事例とかあるの？
うちの場合は１００％議案は承認されてるけどね。

[561: 匿名さん]

貴方のマンションは、貴方のマンションです。
各マンションで事情は異なる。情報有難うございました。

[562: 匿名]

規約を守らせたいなら改定前後の規約を、議事録を配らないまでも、掲示とか紙面の配布とかするべきではないでしょうか？

[563: 匿名さん]

>562
あなたのいわれるように規約や細則を守らないんではなくて、住民は規約とか
細則に関心もありませんし、知らないのが普通ですよ。
細則違反者がいれば、掲示板やチラシ、回覧板等で繰り返し
啓蒙活動をしなければ無理ですよ。
総会の議案の内容は知っていたが、承認されたかどうかは分らなかったので
細則違反をしたという者がいたというけど、これはねつ造だよね。
議事録が配布されなかったからという理由は通用しないね。

[564: 匿名さん]

細則違反とは、言っていないですよ。思い込みと、早とちりは辞めましょう。

[565: 匿名さん]

いいじゃないですか。そんなことに拘らないでも。
規約の変更があったんでしょう。具体的には何か分からないのですが。
組合から住民が注意を受けたということなので、細則かと思った
のですが、規約でもいいんですよ。

それに委託契約書に議事録配布が記載されていたけど配布されてない
ということで問題になりつつあるとのことですが、それは歴代の理事
も当然責任があるんですよね。一般組合員も。
いかに関心がないかというのが今になって分かったんでしょう。
それを管理会社だけに責任を負わせるという無責任ぶり、あきれますね。

[566: 匿名さん]

管理会社だけに責任があるとは、言っていませんよ。勘違いしないで下さい。

[567: 匿名さん]

では何も問題にすることはないんでは。
これからどうするかを検討すればいいだけのことです。
責任は管理会社にも管理組合にもありますので。

[568: 匿名さん]

なにも、問題にしていませんよ。問題にしたいのは、５６７，５６５、５６３さんでしょ。

[569: 匿名さん]

>568
>調査の結果、契約には、議事録の配付が明記されていました。分譲当時から、

>一度も、議事録配付はなく、管理会社の業務不履行である事が判明、問題になりつつあります。

これは何？

[570: 匿名さん]

５６９さん　
読んで字のごとしです。

[571: 匿名]

562です。

>563
住民は規約とか
細則に関心もありませんし、知らないのが普通ですよ。
否定致しません。ですが、住民は規約を理解しておくべきではないかと思います。

>565
理事は管理会社に、要望しているかもしれませんよ？
していれば理事の責任ではなく、管理会社の業務不履行かと思います。

[572: 匿名さん]

理事が言わなくても、業務不履行ですよ。

ここら辺の知識は、基本的な知識ですから。

無責任な任意団体である、自治会（町内会）と同様に考えている、

組合の役員や、組合員にも責任はあります。

[573: 匿名さん]

>571
管理会社に理事会が議事録の配布をするようにいってやらないというのは、
理事会もなめられたもんだね。
力がない、やる気がない、管理組合に関心がない集団なんだろうね。

[574: 匿名さん]

理事は、順番又は抽選で決定。、理事会出席は、女性ばかり、しかも、年寄です。

良くなるはずがない。役員の資格制を、規約に設定する事。

自治会の親睦団体と同じになっている。将来はスラム化。

賢い住民は、２０年で、マンションを買い替える計画である。

あとは、知ったこっちゃない。

[575: 匿名さん]

>574
そんなマンションなら２０年もいたら資産価値は買った値段の
１割程度でしか売れないよ。

[576: 匿名さん]

５７５さんへ

そこまでは、下落しません。入居してからでないと、内部は解らない。

売買契約書に、間違っても瑕疵担保は除外させること、中古はないけど、

時々。民法の規定どうり、瑕疵担保責任を負う契約書を見たことがある。

[577: 匿名]

>573
管理会社の担当が盆暗である、とかは思われませんか？

[578: 親同居さん]

管理会社の担当は、自分が作成した（前期の丸写）議案や、契約書、等々が記憶喪失状態。

組合員もそれを理解出来ない。さいきんマンカン等の勉強をしている組合員も出てきて、

時々、質問や　相談が増えたので。うかつな、回答や返答が出来ない。マンカン、宅建

会計、ビル管。の資格は必要である。組合員のレベル向上と共に、管理会社もレベルが、

あがる。

[579: 匿名さん]

現在は大規模修繕工事の際は、元請会社に瑕疵担保責任保険に
加入しているかどうか確認するのが常識。

[580: 匿名さん]

>577
管理会社も理事の役員も同様盆暗だね。

[581: 匿名さん]

>578
マンション管理士の資格一つがあれば、マンションの管理に
ついては十分だよ。
但し、試験に合格するだけでは大して役にはたたないけどね。
それからの研鑽が大切。

[582: 匿名さん]

どんな事を、研鑽しますか。私は自分のマンションの構造、設備、管理方法、

議案書、契約書。重要事項説明等々の、チェックをしています。時々他の

マンションに住む住民からの相談に乗ったりするついでに、そのマンションの

様々な事を調査しながら学びます。管理会社を退職して、経験を活かしています。

これらは、研鑽になりますでしょうか。ただ、同業の友人に不足しております。

生活には、困りませんが、マンション管理士業では、収入はありません。

相手様が。満足して、喜んでくれるとうれしいです。どこの、団体にも属しません

６００戸のマンションの区分所有者です。

[583: 草の根民主主義評論家]

まもなくマンション管理士の全国規模の新団体が発足しますのでそこに入会されるといいでしょう。

[584: 匿名さん]

>583さん
そのニュースソース教えてください。

[585: 草の根民主主義評論家]

現在の団体が分裂しますのでもうちょっとまっとくといいです。
現行の１都道府県１団体で日本マンション管理士会連合会が統括する方式ではなく
新団体は全国１団体になりますので、マンション管理士は都道府県の団体に加入するのではなく新全国団体に直接加入になります。

[586: 匿名さん]

>582さん
研鑽の方法としては、工事や補修関係では、地元の優良業者の選別や
点検とか補修工事ごとの単価の調査。
例えば、雑排水管の高圧洗浄であれば、１戸当りの単価を複数社調査。
消防点検も複数社からの見積もり価格を調査しておく。
規約関係では、区分所有法や標準管理規約の改正のチェック、各種
使用細則のひな形の作成と他のマンションとの比較等。
長期修繕計画の洗い直しについては、その計画に全ての工事が網羅されて
いるか。又、無駄な費用や周期でおかしいもののチェック、その費用の検索、
設計・監理費が全てに計算されていないか又その費用は適切か。
総会の進め方、理事会の進め方、大規模修繕工事の進め方、新人理事の研修、
具体的な規約や細則をどう改正するのかの手法等
又、電力の自由化、高圧一括受電、電子ブレーカー、横浜の傾いたマンション情報、
資産の運用、住宅支援機構について、管理会社の特徴について、管理会社のリプレイス方法、
収支報告書の見方、義務違反者の対応の仕方、総合保険について、瑕疵担保責任保険、
元請会社の相見積の募集方法等まだまだたくさんありますよ。

[587: 匿名さん]

>585さん
ありがとうございます。
何をされているのか知りませんが、いろんな情報を
お持ちなんですね。

[588: 匿名さん]

>582さん
最初はこういったスレにどんどん参加していろいろ書き込むことです。
間違っていれば誰かが修正等してくれますしね。
それが勉強になりますよ。

[589: 匿名さん]

地方の管理士会の理事をしましたが、古参の理事長と監事は、悪知恵ばかり、

区分所有者の事など考えておりませんでしたので、管理士会を辞めました。

現在、この役員は、入れ替わりましたが、やはり、最初の役員の癖は抜けないと

思いますので、新しい団体であれば、体験入会から、始めたいと思います。

管理士会は。組合側に立った組織の様ですが。組合員側に立った管理士会でありたい。

優秀な組合員がいれば、その組合員が役員になり、マンション管理の改革者を育てることです。

管理士会は、利害関係のある、組合、管理会社等とは、一線を画すべきです。

勿論、敵対はするべきでは、ありません。息の永い仕事になります、非営利活動法人であるべきです。

[590: 匿名さん]

５８９ですが、追記

組合の役員の相談等で、本当に区分所有者の事を真剣に考えているかどうかの、

見分けが付く管理士の集まりを作ってください。政治活動はその後です。

組合の信頼よりも。組合員からの信頼を勝ち得れば管理士の将来は明るいです。

組合の役員が区分所有者の事を真面目に考えていれば、その方は、優秀な区分所有者です

[591: 匿名さん]

>590さん
マンション管理については、優秀な人材は殆ど仕事をされています。
こまめなマンションの管理をしていくには、どうしても会社をリタイア
した方がボランティアとしてやっていく必要があります。
どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

管理規約や各種使用細則の全面改正、長期修繕計画の洗い直し作業、理事会や
総会の運営方法、組合員への情報提供の定期化、現在行われている各種点検や
工事業者の洗い直しと相見積の再確認、義務違反者に対する対応のマニュアル化、
工事や点検時の業者との打ち合わせ、適正修繕積立金の検討と値上げ、管理員や
管理会社との日常の対応等
こういった点を次期理事長への引き継ぎ事項としてマニュアル化していくその
システムを作っていかなければなりません。
当然、そのためには知識も必要ですので、できればマン管の資格ぐらいは取得
するぐらいの気迫が要求されます。

[592: 草の根民主主義評論家]

>>どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
>>現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

外部の専門家活用が世の中の流れですけどね。

[593: 匿名さん]

でしょうね。
通常は中々人材確保が難しいでしょうから。

[594: 草の根民主主義評論家]

現行の日本マンション管理士会連合会は傘下の都道府県マンション管理士会に管理会社社員の入会を認めていませんが、
新全国団体はそのような制限は設けないし、年会費も安いので、すぐに新団体が主流派になるでしょう。
会長は大学の教授で、監査役は元警察官僚（元和歌山県警本部長）で決まってるそうです

私はよくしりませんが、噂では、現在の連合会の会長の評判がとても悪いのが原因だそうです。
とても貧相な方なので大学の先生や警察官僚には顔でも負けるでしょう。

[595: 匿名さん]

管理士連合会なのに、大学の教授や元警察官僚が会長や監査役になるんですか？
マン管士にいい人材はいないんですかね。
理事とかには当然マン管士が入るんでしょうね。

[596: 草の根民主主義評論家]

↑大学の教授とか警察官僚がマンション管理士の試験に合格して国土交通相に登録してるんでしょ。会員のなかから会長選ぶに決まってますよ。
マンション管理士って受かる人は簡単に受かります。

[597: 匿名さん]

私はユーキャンの通信教育を受けて合格しましたけど、
７ヶ月勉強しました。
なんとか１回で合格はしましたけど。
管業も同時に受けました。登録はしてませんけど。
薄っぺらい合格証書だけはありますけど。
マン管士の合格証書の方がしっかりしてますね。

[598: 匿名さん]

マンション管理士と管理業務主任者の第一回目からの試験問題を見て下さい・

[599: 匿名さん]

>598さん
過去問は４～５年分は勉強しましたけど、もうやりたく
ないですよ。
それにもう合格点はとれないと思います。
問題集を解くには集中力が必要ですしね。
特にマン管の試験問題は、紛らわしいのでしっかりした
知識がないと解けませんから。
今はマンション管理の総合力はついたと思いますけど、試験問題は
難しいですよ。
それに試験での知識はそんなに必要としませんから。

[600: 匿名さん]

マンション管理士会には管理会社の有資格者も
入会してるんじゃないかな。
勿論一部の者だけど。

[601: 匿名さん]

インターホンの標準仕様の機種と取り付け費込の価格はいくらでしょうか。
アイホンの７インチの場合。
１戸当りの価格を教えてもらえませんか。

[602: 匿名さん]

６万円前後かな。

[603: 匿名さん]

アイホンのＶＩＸＵＳ１Ｐｒですよ。
機器の見積もり価格は、２０万円程度しますよ。
勿論この価格は標準価格なんですが、半額にはなるでしょうが、
これには、集合玄関ユニットや管理員室親機も含まれます。
それに工事費が加算されますからね。
取り付け業者は別ですから。

[604: 匿名さん]

インターホンの機種を取り付け業者が直接メーカーから
取り寄せることはできないということ知ってます？
まず、地域の卸問屋に納入して、それから代理店へ納められます。
それを取り付け業者が買うという構図になっています。
複雑ですね。

[605: 匿名さん]

失礼しました。６０２です、

品番は、VHK-RMB-R でした。訂正します。

[606: 匿名さん]

今アイホンで一番新しくて売れてるのがピクサス１Ｐｒです。
画面はカラーで７インチの大きさです。
いろんな機能がついてますので便利です。
特にセキュリティシステムはいいですよ。

[607: 匿名さん]

理事長の情報収集能力の差がマンション管理、すなわち経費の削減に
大きな影響力を与えます。
雑排水管の高圧洗浄、ＥＶの保守点検費、消防点検費、塗装工事の費用、
監視カメラの費用、管理会社の事務管理費、清掃費、インターホンの価格、
大規模修繕工事の費用等まだまだいろいろあります。
それから、修繕積立金の額の算出については、平米当たりの算出方法や
長期修繕計画の総工事費からの算出方法がありますが、１回目の大規模
修繕工事終了後の長期修繕計画には、大型の施設の交換が含まれてくるので
かなりの額が必要となります。
国交省は１戸当り月の積立金の額は、１７，５００円程度必要といっています。
１戸当り１００万前後は１回めの工事で、大型施設は含まれていませんからね。

[608: 匿名さん]

マンション管理センター等の意見は、あくまで標準。

あまり、あてにしては、いけない。各マンションは、

独自の手法を確立して下さい。その相談は、主に、

マンションに現に住んでいる、専門家を掘り起こす

ことが、先決です。外部の者の相談は自由ですよ。

経験上、修繕積立金が１戸当たり、１７．５００円

は多すぎます。管理会社の色々な提案を受け入れていたら

資金は、いくらあっても、足りません。日常から

節約の積み重ねで、相当な無駄を省けます。知恵、

[609: 匿名さん]

>608
国交省が出した望まれる修繕積立金の額ですよ。
商売とかは関係ありませんよ。
それに高いですか？
長期修繕計画はあなたのとこにもあるでしょう。
１回目の大規模修繕計画後に長期修繕計画の洗い直しをして
計画を作り直すでしょう。
長期修繕計画を３０年で計画してあるものには、エレベーター、専有部分内の
玄関扉、窓枠サッシ、網戸、消防設備、浄化槽、給排水管、ガス管、避難ハッチ、
メールボックス、避雷針、電灯設備、高置水槽、縦樋等の交換は含まれていません。
これが理解できないようだと、いずれお宅のマンションは積立金不足で
悩むことになりますよ。

[610: 匿名さん]

全部計画に入っております。

[611: 匿名さん]

>310
へえー、３０年弱で窓枠サッシとか給排水管を変えるんだ。

[612: 匿名さん]

>611
310は大分昔のレスですよ

[613: 匿名さん]

分譲時の長期修繕計画は３０年のものを作成するようにとの
指針が出ています。
当初はそれにより、１戸当り必要積立金の平均額は、１万㎡以下は
２０２円、１万㎡超は平均平米当たり１７８円との指針を出しました。
但し、国交省も現在は１回目が終了した後に作成する計画には大型
施設の更新工事が含まれてくるので、この場合は17,500円が望ましい
という表現をするようになりました。
当初の積立金と大型施設の更新工事が含まれる計画と分けて考え
なければならないのにようやく気付いたということです。
当たり前のことだったのです。
それを高すぎるという者はまだまだ勉強不足ということですね。

[614: 草の根民主主義評論家]

勉強が進むと国土交通省の言うことが嘘だと気がつきます。

[615: 匿名さん]

あなたの考えは一般的ではありません。
いざ必要になったとき、値上げの難しさが分かるでしょう。
借り入れでという考えですが、借りれば払わなければならないんですよ。
それも３０年というタームではなく、１０年程度の期間で返済しなければ
なりません。それまで積立をしてないので他のものも含め修繕積立金の値上げは
大きくなります。
そして、修繕をしなければならない個所は築年数の経過とともに毎年増えて
いきます。

[616: 草の根民主主義評論家]

不毛な議論ｗ

[617: 匿名さん]

長期修繕計画がないマンションは事業計画はどうしているんだろう。
多分作成していないだろうし、理事長が変わればやり方も変わってくる。
当然建物の維持保全は十分できないし、いずれスラム化していく。
それが分かっていない、頑固者がいるマンションはかわいそう。
値上げといえば拒絶反応を示すのは老人。そんな先のことまで考える
必要はない。兎に角値上げはだめという考え。
分らないでもないが。

[618: 匿名]

知識ゼロの状態で考えていたことは、
後々のことを考えたなら、ハナから修繕積立金を少し高めに設定した方がよいのではないか、
ということ。

だけれど、実際問題、修繕積立金が十分ではない組合もあり、かといって修繕しないわけにもいかない。
借り入れもやむを得ず。
借り入れ全面肯定ではありませんがね。

[619: 匿名さん]

どうせ借り入れをしなければならないのだったら、計画的に
積み立てていけばいいんじゃないかな。
余裕があればムダ使いが多くなるとか、管理会社に搾取されるとか
マイナス思考の考えしかないからね。
自分のマンションは自分たちで守るという意識がないんだろうね。

こういうマンションの場合、事業計画はどうして決めるんだろうね。
もし長期修繕計画があれば、そのときの理事長は来年はこういう
工事が計画されているのでこれを提案しますということになるんだろうね。
まあ、長期修繕計画のシビアな洗い直しは、中々できないだろうが。
建築士を雇って検討しても、理事に人材がいなければ何にもならないし。

[620: 匿名さん]

長期修繕計画の予算については少し余裕をもって組んであるのが
普通です。
予算をオーバーする場合や計画外の個所の補修等に必要だからです。
だからといって大型設備分の更新工事費はとてもじゃないが賄いきれません。
積立金が足りなくなれば借り入れをするということになりますが、
現在の積立金をその分値上げしなければならなくなります。
短期間で対応するのと、３０年というタームで対応するのとは負担が
全く違ってきます。

[621: 草の根民主主義評論家]

マンションの寿命は４７年として考えるといいでしょう。

[622: 草の根民主主義評論家]

スレ主がマンカンに受からない理由は推論できないからですね。
マンカンは推論型の問題が多いんです。

[623: 匿名さん]

マンションの寿命が４７年だったら、当然給排水管、配線、ガス管、エレベーター、
浄化槽、高置水槽、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針、縦樋、メールボックス、
電灯設備、避難ハッチ等も更新するんでしょうね。
大規模修繕工事としては、３回は実施ということですね。

[624: 匿名さん]

>622
スレ主ですが、私は１回でマン管と菅業合格しましたけど。

[625: 匿名]

>619
我が管理組合では、余裕がないのに、管理会社に搾取される恐れのある議案が恐らく決議されます。

[626: 匿名さん]

>625さん
問題は理事長にあります。
何故管理会社のいいなりになるのかということです。
誰かひとりでいいんですが、できれば会社をリタイアした
者がマン管ぐらいの資格を取り、理事会を理事会主導で
運営できればいいんですけどね。
一回その筋道を作ってしまえば後に続く理事長もやりやすい
と思いますけど。
各種点検や通常の工事は勿論のこと、大規模修繕工事についても
管理会社にはタッチさせないようにできればいいのですが。
通常の工事の相見積についても、管理会社のいいなりはだめですね。
うちの場合は、理事会や総会には管理会社と管理員は出席はします
けど発言はまずできませんからね。
議事録案についても、理事長が細かくチェックして修正をしますから。
当然総会の議案は理事会で決めます。規約改正や事業計画等。

[627: 匿名]

>626
やはり知識のある人が理事長に選任されなければいけないですよね…

決議されるでしょうが、総会では質問から入って疑問を投げかけるつもりです。
具体的に書くと、見ている人がいたら‘対策’されるでしょうから書きませんが。

[628: 匿名さん]

正論ならたとえみていたとしても問題はないでしょう。
質問事項をより説得させるためには、皆さんのお知恵を
借りた方がいいと思いますよ。

[629: 匿名]

たとえるのが難しいので漠然と…

規約に反した管理費・修繕積立金の使い方を決議しようとしています。
‘抜け道’があるので、それを持ち出されたら諦めるしかないと思っていますが、
‘抜け道’により規約違反を回避できても、組合のためにはならないと考えています。

‘抜け道’があるので正論ではないかもしれません。

[630: 匿名さん]

管理費や積立金はマンションの管理のために使うのが当然なのです。
今回標準管理規約からコミュニティ条項が削除されることになりました。
例えば、自治会の忘年会や懇親会に理事長が出席するのに管理費から出すとか、
共同募金やスポーツクラブとか祭りに管理費から出費するのはだめですよ
ということです。
当然管理費や積立金を貸し出しをするとかもだめですね。
それに、規約に反した使い方は当然規約違反だしそれをやった理事長は
善管注意義務違反、信義則違反になり法的に罰せられますね。
確か５０万円以下の罰金？でしたかね。
規約に違反した使い方？理解できないですね。
積立金は建物設備の維持保全に使うことが決まっていますしね。
それに積立金はみんなの積立金ですから。
組合を解散する時や建て替え等では区分所有法でもきちんとした
決まりごとがありますので、勝手に運用はできませんしね。

[631: 匿名さん]

規約に反しているのに抜け道があるので組合員の
ためにならないことでもオーケーか。
そんなもんある訳ないよ。

[632: 匿名]

‘抜け道’もまた規約でした…
630さんの意見で、議案が上がったもうひとつの可能性に思い当たりました。
それでもやっぱり組合のためにはならないことだと思います。
むしろ「管理会社に搾取される恐れ」が高まるとさえ思います。

漠然とした内容に対してご意見下さりありがとうございました。

[633: 匿名さん]

資産の運用については総会決議が必要です。
安全性が一番で次に流動性が求められています。
最後の収益性についてはあまり考慮する必要はないと思います。
ただ、ペイオフ対策として普通預金にしていますと僅かな金利は
つきますが、倒産時は1,000万円と利息しか返ってきません。
そこで殆どのマンションでは、普通預金でも金利の付かない
決済用預金にしてあると思います。
管理会社の収納口座を使用しているマンションも１ヶ月後には
管理組合名義の保管口座に移管しなければならないと法で定められて
います。
管理会社とのトラブル等につきましては、地方整備局に相談すべきです。
問題があればすぐ解決できますよ。

[634: 匿名]

ありがとうございます。
管理会社とのトラブルの際は、ご助言通り地方整備局へ相談致します。
今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
この問題に関しては私が積極的に動くことにします。

[635: 草の根民主主義評論家]

管理会社の専用部サービスに管理組合単位で契約して、管理費から払うってことでしょ？
管理会社の言う支出てきる根拠が管理規約の地域コミュニティ条項なんですよ。
地方整備局はこの件に関して管理組合の内部のどの財布から支出するかは管理組合内部の問題であるとして、管理会社を指導したりはしません。管理組合内部の問題ですから原告は区分所有者で被告は管理組合の裁判するしかありません。私はやったら勝てると思いますよ。

[636: 匿名さん]

コミュニティ条項はこれを設けた時のコメントとして、各居住者が
任意に負担するものであり、管理費とは別のものだといっています。
又、管理組合全体が一会員として地域コミュニティとの連携の為に
自治会の会員になり会費を支出することが組合活動にあたるといって
いました。
しかし、今回国交省は標準管理規約からこのコミュニティ条項を
削除することにしました。
理由は、管理費はあくまでマンションの管理のために使うべきとの
判断からです。

[637: 草の根民主主義評論家]

総会が近いなら、総会に間に合うように理事長、副理事長、監事に内容証明だしとくといいですよ。
議案は規約違反だから可決しても無効である、だから取り下げろってね。
総会で反対意見言って、裁判するぞー！とか言ったらびびって否決するはずですけど。
専有部サービスの話は管理会社別のスレッドのほうが過去レスに詳しく書いてありますよ。
こんな話は数年前から繰り返しでてきててもうだいたいの結論出てますよ。
誰も反対しなかったら導入してもいいと思います。年寄りが増えてますからそれなりのメリットはあるでしょう。

[638: 匿名さん]

現在マンションでも高齢化、単身化が進んでいます。Ｈ２０年頃には
６０歳以上が４０％になると予測しています。
一人暮らし老人の問題も深刻で、孤独死が社会問題になっています。
この流れに目をつけたのが東急コミュニティで２００９年から
「専有部サービス」をスタートさせ他管理会社との差別化を図り
生き残りをかけて取り組んでいます。
共用部のみをサービス範囲とした管理業務だけではマンション居住者の
ニーズに十分対応できないと持論を展開しています。
マンション管理業は、住生活サービス業との認識に立てば、もはや専有部分
へのサービスの拡大は必然の流れとか勝手な持論を述べています。
そして上手に利用して欲しいと述べています。

ただ、管理費から専有部サービスの経費を支出するのは規約違反です。
規約を改正するにしても、そのサービスを受ける者があまりにも少なすぎて
特別決議が承認されるとは考えられません。

[639: 草の根民主主義評論家]

規約に書いてあっても区分所有法の規定で無効だ！というひといますよ。
ここで聞くのはスレ違いというか大した内容の返事は期待できません。
東急のスレッドの過去レスみるとか質問してみたら？
総会で否決したらいいだけなので、理論武装しといたらどうですか？

[640: 匿名]

ご意見ありがとうございます。

専有部サービスではないです。
が、お話を伺っていると後に理屈をつけて提案される可能性もありますね(悩)

理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。