修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[513: 匿名]

間違ッター。
民泊決行→住民反対→管理会社が民泊協力金の支払いを提案
とかするかもしれませんよ？
(悪足掻き)

[514: 匿名さん]

規約に、入居に対する制限事項を設定しましょう。

管理会社は、まず、組合に、専有部分に対するサービス業務を提案してくる。

私のマンションでは、管理会社による、空き部屋である、専有部分の管理が盛んで、

宅地建物取引業法、等に反する行為が後を絶たないので管理のプロを組合雇用で採用して、

原因を探り出し、管理会社による、空き部屋の管理を禁止した、これで、かなりの、

入居者が、整理されたが、管理員をを基の管理会社に戻した途端に、また、

マンションが荒れだした。やはり、分譲マンションは、管理（不動産取引）のプロを

置くのと、おかないとでは、組合が、管理会社（取引業者）に軽く見られる、。

特に、築年数の経過したマンションは、色々な商売人が入居してきて、荒れてくる。

管理のプロは組合員側に立って考えてくれるのが条件です。くれぐれも、誤解のないよう。

[515: 匿名]

勉強になりました。

色々な商売人が入って来るなんて、地上げ屋みたいで何だか怖いですね。

[516: 匿名さん]

管理組合と委託契約をしている管理会社が各区分所有者と
契約して民泊を斡旋するようならそんな管理会社との契約を
破棄すればいいけど、不動産会社の場合はちょっと面倒だな。
実際賃貸の場合は不動産会社に依頼してるしね。
規約に厳しい縛りをしていくことが大事かな。

[517: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社は、過去に、８９３や、窃盗団の事務所等々を見逃しているふし有。

そのものたちに、駐車場を無料で、貸していたり、警察の捜査に非協力的だったり、

管理員が、会社に討議しても、改善しないし、その管理員は辞めさせられたり。

この管理会社は、最近まじめだと聞くが、はたして。？

証拠になる、過去の居住者名簿を、更新を理由に取り替えた、理事長に問い詰めると、

消却したそうである。この管理会社に分譲マンションの管理をさせるのは、危険を感じる。

担当や、管理員は、確かに、真面目だが、上役が、どうも、？

[518: 匿名さん]

福岡地区で８９３絡みの問題を解決したいのなら、ＮＰＯ福管連の門を
叩けばそういった訴訟は解決した実績もあるのでいいんじゃないかな。
日本で一番マンションの加盟数が多い団体だしね。

しかし、管理費等の滞納を特定承継人に請求しなくて総会の普通決議で
処分するなんてなんという無知なんだろうね。
理事会にも責任はあるけど、管理会社は理事会支援業務もあるからねえ。
天下の東急の看板をしょっている会社でしょう。
責任は管理会社にもあるね。
それを黙って受け入れる理事会も情けないよ。

[519: 匿名さん]

昔は強盗慶太ともいわれていたけどね。
現在はいい会社になったんじゃないかな。

[520: 匿名]

うち、不動産屋には、もう狙われている可能性があります。

売却を促す葉書とか届くようになったし、チラシもわざわざマンション名を名指ししたものが入れられるし。
気づいた時には…なんてならないように少しずつ動き始めようと思います。

[521: 匿名さん]

うちのマンションも不動産会社から「マンション売りませんか」
というチラシが良く入りますよ。
うちのマンションは評判が良くて、探している顧客も多く評判が
いいそうです。

[522: 匿名]

うちは、
「通勤に便利で学校も近く、是非入居をしたいというお問い合わせが相次いでいます！」
とありました。
駅近なので、単に中古として買いたいだけと思いたいですが。

[523: 匿名さん]

売れないマンションだったら不動産会社も動きませんよ。
現にうちのマンションは売りに出せばすぐ売れてますし、
価格も分譲時の９割程度で売れてます。築１５年で。

[524: 匿名さん]

東急コミュニティでは、今後共用部分だけでなく専有部分へも
生活支援サービスを拡大するとのこと。
要は、共用部分のみをサービス範囲とした管理業務の提供では
マンション居住者のニーズを十分に満たせなくなっている。
これまで共用部分のみを対象としていればよかったマンション管理
という概念が変化しはじめているのだろうか。
１戸当り３００円程度で、専有部サービスを契約すると居住者の
冠婚葬祭の受託まで請け負うことになり、紹介料が入ることになる。
大手管理会社は他にもいろんな業務の開拓をめざしているのだろう。
まさにサバイバルゲームのようだ。

[525: 匿名さん]

それを、受け入れるかどうかは、組合員の判断、マンション管理も、新しい局面にきた。

買い物代行が、２時間３０分までは、無料他の、水廻り等は、管理委託契約の緊急対応で、

契約している、が、３０分まで、無料のうたい文句が、気になる。

管理員がいないマンションなら、有効である。サービス内容と、委託契約を精査する事。

高齢化の進んだ、マンションには、向いているが、自治会の仕事ではないのか、

管理会社は、共用部分の管理に専念してほしい。中途半端な管理は、組合の役員による、

チェック能力が、試される。一人当たり３００円の少額負担も安すぎるのが、きになる。

管理会社の、本音と建前を、見抜ける、役員は、いないですか？

管理会社は、私の経験上、共用部分の管理も、真面に出来ていないと思います。

これ等の仕事を、完全に熟してください。それが、まず先です。管理費の無駄使いは、

ご法度です。組合員よ、もっと、賢くなりましょう。

[526: 匿名さん]

管理組合はあくまでマンションの管理をしていくのが基本です。
電力の自由化での専有部分の契約はあくまで各戸の責任で
契約をすべきです。
又、冠婚葬祭についても、管理組合がタッチすべき問題ではないでしょう。
ただ、各戸の住民が管理会社と個別に契約するのは問題はないかも
しれませんが。
水回りの対応については、管理員がいる昼間とは限りませんからね。
水漏れはいつ発生するか分かりません。
それに、その原因が専有部分に原因があるのか共用部分に原因があるかに
よってその対応は違ってきます。
その原因調査にすぐ対応してくれる契約を結ぶことはいいことだと
思います。
基本的には、水漏れの原因調査費用や損害賠償については、保険で対応
することになるでしょうが。

[527: 匿名さん]

水回りの漏水事故は、管理委託契約の、２４時間１年３６５日、

緊急対応になっております。原則として、管理員の業務ではありません。

事故の具合いでは、保険契約の、調査費を使って、専門家による調査になります。

誤解を招かない様に、管理員業務でなくても、緊急対応はするはずです。

管理員がいない時は、１年３６５日２４時間、緊急対応先が明記してあるはずです。

水漏れの原因が、共用部分の場合は、マンション保険の施設賠償保険で対応。

水漏れが専有部分からであれば、個人倍賠償保険（個人加入か組合加入）で対応

私のマンションでは、不十分ではありますが、専有部分内の法定共用部分以外は、

規約に共用部分にしてありますので、ほとんどの事故は、組合保険で対応できるはずです。

しかし、組合役員と、管理会社担当によっては、そこら辺を理解していない場合があります。

その証拠に、規約に４分の３で可決したのに、規約にその記載がない事があります。

規約、各期の契約書、各期の議案書、各期の議事録、等々は、各自保管している、

区分所有者は、ほとんどのマンションには、いません。私もその一人です。

そこらへんは、管理会社は、しっかり管理して欲しいです。それが、大事です。

私のマンションでは、そこらへんが、滅茶苦茶ですので、整理して、裁判官に整理して、

貰うように、告訴の準備をしております。適正化法施行で、１３年になりますが、

これ等を、キチンと整理されると、こまる方もいるのか、管理会社が、この仕事を

依頼して。５年になりますが、その時々の案が不十分で、いまだかって、整理されていません。

[528: 匿名さん]

総会で規約の新設や変更をしても、その都度管理規約を
作り直すことはできません。
議案書がそれを代行することになるのです。
それだけのために、管理規約や細則を作り直すのも大変ですからね。
それに、規約の作り直しは、管理会社は関係ありません。
管理組合が考えることです。

>専有部分内の法定共用部分以外は、
>規約に共用部分にしてありますので、ほとんどの事故は、組合保険で対応できるはずです

専有部分にある、玄関扉や窓枠サッシ、網戸は共用部分ではないのですか？
専有部分の床下にある配管の枝管は専有部分ですよ。
インターホンは共用部分？専有部分？
熱感知器やガス警報器は？

[529: 匿名さん]

議案書と議事録で一対です。議案書だけでは駄目なので、

議事録を確認する。規約に設定変更廃止は、法律の強行規定、

これと、異なる可決は無効。議事録で確認する。

[530: 匿名さん]

>529
議案書が信用ならないんだったら議事録だけでいいでしょう。
ちゃんと議事録署名があるのでなければ意味ないけど。
そんなことも全て管理組合に責任はあるんですよ。
管理会社には関係ないことです。
強いていえば管理会社には理事会、総会支援業務があるから
少しは責任はあるかもしれないが。

専有部分の配管類は共用部分なんですか？
それで保険がおります？

[531: 匿名さん]

管理委託契約書と、重要事項の説明書　保険契約書を確認しましょう。

[532: 匿名さん]

うちの積立保険はマンション総合保険で地震保険もふくまれてる。
当然自賠責も。
重要事項の説明は、今年と内容が変わらないので、住民への
説明は必要なし。ただ、契約更新は総会決議事項。

[533: 部外者]

管理会社の肩を持つ理由はなんですか？
ことあるごとに、管理会社にしっかりしてほしいと思わされますが、組合に対しても同じように思います。
ですが、管理会社が要望を聞き入れてくれなければ、組合が何かしようにも何もできなくはないですか？

[534: 匿名さん]

>533さん
別に管理会社の方を持っているつもりは全くないんですけど
そうとられたんですね。
管理会社が要望を聞き入れてくれないといわれていますが、
管理組合として正式に理事長が管理会社に要望をしたので
あれば管理会社はやらないというのはおかしいですね。
例えばどんなことですか？

[535: 匿名さん]

組合主道の管理とは、役員が組合員の意見を取り入れて、管理会社に

指示して、組合員の意見を反映して管理することです。但し、法令や、

規約に反する事は、避けて下さい。告訴されて、敗訴したら、全て、

管理組合（組合員全員）の責任になります。責任転嫁はご法度です。

[536: 匿名さん]

>535さん
具体的にはどんなことですか。
管理会社に指示することとはなんですか？

[537: 匿名さん]

何を、聞きたいのですか。

[538: 匿名]

>534
理事会で議案に上げても管理会社が聞き入れてくれなければ組合は何もできないのではないか、と思っただけです。

>535
法律的なことはもとより、規約もろくに読まない組合員ばかりなので、注意します。

[539: 匿名さん]

私のマンションの管理は、１０９だけど、担当が、８名と付き合いましたが、バランスのとれた担当は、

一人おります。他の８名は、？です。このバランスの取れた担当は、資格として、まず宅建と、

管理業務惷者の２コで、会計が出来ればよい。と言っていました。最後に、マンション管理の判断力を

鍛える為にマンション管理士を目指すとよいと、教えてくらました。マンション管理士の勉強をしていると、

徐々に、組合側に立った、管理の考えが身についてくるとも言っておりました。確かに、そうだと思います。

理事長が、この３個の資格を、持っていると、かなりの、評価を頂けるとおもいます。マンションへの、

信頼も高くなると、思います。第三者管理では無く、そのマンションの区分所有者の中から。探して下さい。

[540: 匿名]

うちはハウズイングです。
歴代の担当は皆、あまり心証がよくないです。
やはり勉強あってのマンション管理、ですね。

マンションのことを考えてくれている方は複数名いますが、規約を理解していないようで、無茶なことをいう方もいます。

資格は私が取るのがいいのかな、とも思いますが、動くことを嫌う理事もいるので、こちらの方が厄介かもしれません。

[541: 匿名さん]

>538
理事会には管理会社のフロントと管理員が参加してますが、
管理会社が口を挟むことは全くありませんよ。
全て議案については理事で話し会います。
ただ、最後に収支報告書の説明と入退館状況の説明が
あるだけです。
約１時間半の理事会で、管理会社が話すのは最後の４分～５分程度です。
理事会は完全に管理組合主導で行うべきですよ。
管理会社は工事や点検、規約改正、住民の要望や苦情等についても理事会で
議論に加わることはありません。
何故管理会社を意識するのか、私の組合では理解できません。

[542: 匿名さん]

>539
マンション管理士の資格まで取るのは大変でしょうから、基本的な知識として
標準管理規約と区分所有法、それに自分のマンションの管理規約と細則を
読み込めば基本的な知識は身に付きます。
ただ、マンションの管理はそれだけでは管理できません。
点検や工事・補修業者に相見積をどうやってとるか、長期修繕計画に全ての
工事が網羅されているか。
１戸当り月の必要修繕積立金は確保されているか。
細則違反者に対しては、注意はどのようにするか。
毎月の理事会の議案については、理事長が作成しなければなりません。
苦情、要望、工事、規約改正、次年度の事業計画等
又、マンション管理に関する情報は組合員に回覧板等で流さなければなりません。
理事会議事録も全員に流すべきです。

[543: 匿名さん]

私のマンションでは、総会と理事会の議事録は、規約には掲示するように規定があります。

しかし、今まで２５年間一度も掲示されたことはありません。

住民からのクレームで、管理会社１０９との委託契約で理事会の議事録を配付することにしたが、

一度も配布されたことはありません。

総会の議事録については、規約では無く、管理会社１０９との委託契約で各区分所有への配付義務とした、

が、配布されたり、配布されなかったり、で不安定でしたので、クレームすると、今度は、委託契約の内容、

が、理事会が、総会と、理事会の、議事録は配付するか、しないかを、決定する旨に変更されている。

私は、過去の、規約と、委託契約書、重要事項説明書、議案書（議事録はない期が多い、理事会はほとんどない）

を精査してみたら、色々な不正がでてきました。不足分を親しい住民に依頼して書類の収集をしています。

このマンションでは、管理会社１０９と役員会は一対で、ほとんどの情報は、役員や、管理会社に都合悪い事例

は閉鎖されております。住民の手元にあるのは、総会の議案書のみです。役員会に判断能力がないのでしょうね。

[544: 匿名さん]

理事会議事録は理事長が作成する義務があるんですよ。
管理会社が素案を作成しているところは多いでしょうがあくまで
それは理事長が作成するものです。
総会議事録は、総会に出席した２名の署名人と理事長３名の署名人が
必要です。
理事会議事録についても、理事長が作成すべきものですが、素案は
管理会社が作成しているところが大半でしょう。
しかしそれはあくまで素案ですので、それを理事長が修正等して
作成します。
掲示するとは掲示板とかにですか？
それより、回覧板等で回した方がいいのではないですか。
それとも全員に配布するか。
総会の議案書があれば普通は大丈夫だと思いますけどね。
議案が否決されることはまずないでしょうし、総会で議案が変更される
ことはないでしょうから。

[545: 匿名さん]

規約を作り直すときは、議案書は必ず必要です。
それをみれば規約や細則が変わったのがわかりますからね。
議事録はみるところはないと思いますよ。

[546: 匿名さん]

否決される事はないを前提であれば、議案書だけで良い。

しかし、法廷への証拠としての提出は、議案と議事録は一対。

[547: 匿名さん]

>546
元々議案書の内容が総会で変更されることはありませんよ。
否決されることはあるでしょうが。
裁判所に提出する書類って裁判にもっていくんですか？
被告は理事？管理会社？
原告は一般組合員？
管理組合が原告となるんであれば、理事長が原告になるという
総会承認が必要だし。

[548: 匿名さん]

>543さん
一度あなたのマンションで訴訟まで考えている問題点をここで
詳しく書き込んでみてはいかがですか。
ここのスレをみている者が、いろんなアドバイス等をしてくれる
と思いますよ。

[549: 匿名さん]

５４８さんへ　５４３です

訴訟をするとは一言も書いていません。先走りしないでください。

あなたは、この件の当事者ですか。それとも１０９関係者ですか。

[550: 匿名]

なにここ。
結局ネット対策屋とかがあくせく書き込みにきてるわけ？

[551: 匿名さん]

>549さん
訴訟とかは関係なかったようですね。
ただ、議事録は理事長に作成義務がありますよ。
管理会社が議事録を作成するとこはないでしょう。
議事録案なら作成するでしょうが。
あくまで作成するのは理事長ですよ。

[552: 匿名さん]

>>551
>議事録は理事長に作成義務がありますよ。
>あくまで作成するのは理事長ですよ。

総会議事録の作成義務者は、【議長】である。

[553: 匿名さん]

>552
議長は殆ど理事長じゃないの？
司会者と議長は当然別だけどね。
それを屁理屈というのだよ。

[554: 匿名さん]

総会の議事録も理事会の議事録も基本的には同じ扱いで、
議長及び出席者２名の署名人が必要なのだが、総会議事録は
基本通りだが、理事会議事録まで署名をしてから回覧するとかの
方法を取っている管理組合は少ないのでは？

[555: 匿名さん]

しかし、署名がなければその議事録は有効ではないんでは？

[556: 匿名さん]

どこかのスレで、議案書だけでも有効と言った管理士が居ました。空いた口が塞がりませんでした。
こんな人物との議論は無駄なので、反論はひかえました。議案書と、議長と、２人以上の署名人の
記名押印がないと、無効です。規約の設定変更などは、特別決議事項なので、

議事録にて、区分所有者及び議決権総数の四分の三以上の賛成の確認が必要です。従って特別決議を
必要とする議案だけでも、議事録を各区分所有者全員に配布しておかないと、問題になります。

[557: 匿名さん]

総会議事録はそうでしょうが、理事会議事録まで
全員に配布しているところは少ないでしょう。
ただ、署名は必要です。

[558: 匿名さん]

「理事会議事録に署名は必要」と言いながら、「理事会議事録まで署名をしてから回覧するとかの方法を取っている管理組合は少ないのでは？」やて？

組合員を嘗めとんのか！！

[559: 匿名さん]

総会の議案書に、規約の設定変更廃止の案がありました。総会には出席しませんでした、

理事長に委任する旨、委任状を提出しました。その後規約違反で住民が、組合から注意を、

受けました。理事長は、総会で決めたのだから規約に従うように注意したのですが、住民は、

確かに、総会の議案は、読んだが、可決されたのかは組合から通知は無かったと回答。

事の重大性を指摘されて、総会の議事録位は。配布するよう決めました。その後、又、

他の住民が、管理委託契約書には、分譲時より、議事録を配付する業務は含まれている旨、

連絡を受け。調査の結果、契約には、議事録の配付が明記されていました。分譲当時から、

一度も、議事録配付はなく、管理会社の業務不履行である事が判明、問題になりつつあります。

これからは、議案書にて、管理委託契約書、規約位は、毎期変更部分位は記録を取ることを提案します。

[560: 匿名さん]

管理委託契約に議事録を配布することが決められていたんなら
配布されなかったら、配布するようにいえばいいんじゃないの。
それを今まで一度も配布されてないとはどういうこと。
規約の改正案は議案書に記載されてるでしょう。
それが承認されなかった事例とかあるの？
うちの場合は１００％議案は承認されてるけどね。

[561: 匿名さん]

貴方のマンションは、貴方のマンションです。
各マンションで事情は異なる。情報有難うございました。

[562: 匿名]

規約を守らせたいなら改定前後の規約を、議事録を配らないまでも、掲示とか紙面の配布とかするべきではないでしょうか？