修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[493: 草の根民主主義評論家]

486はここのボケたスレ主だと思うが、
共用部の電灯をすべて蛍光灯からLEDに変更した場合、年間の削減額は大した金額ではないことはない。

[494: 草の根民主主義評論家]

管理会社が売りたいのは専有部サービスである。
一戸当たりの負担額は月300円くらいが普通だが、この程度だとLED化して浮かせた電気代で十分まかなえる。
管理組合に専有部サービスを契約させると、居住者の冠婚葬祭の受託が可能になり、なんと葬式まで請け負うことができる。まさにドル箱である。実際に請け負うのは専門の会社だが紹介手数料10パーセントでも大きい。

[495: 匿名さん]

そんなことまで考えてるの？
まさにゲスの極み。

[496: 匿名さん]

最近合人社はおとなしくなってきたんじゃない。以前はかなり強引に工事とかを奨めてきたしね。
リプレイスも強引だったけど、最近はあまりそれはやってないみたい。

[497: 草の根民主主義評論家]

ほんとですよ
しかし、管理費から専有部サービスに支出するのは規約違反の可能性大。
とはいっても高齢者が増えると専有部サービスも必要性が出てきたりする。管理会社に頼んで孤独死の処理を任せるとか。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/401105/2/

[498: 匿名さん]

あなたの考えることは、ちょっと飛んでるという感じかな。
第三者監事制度とか専有部サービスとか。
そんなことを考えること自体現状に満足しない性格なのかな？
特に専有部サービスは管理会社の者が考えればいいことだからね。

[499: 草の根民主主義評論家]

↑ここのスレ主が凡庸なだけであるw

[500: 草の根民主主義評論家]

専有部サービスなんて、もう始まってから５年以上経ってるしね。
（東急の家族力プラスなど。）
監事の形骸化に気づかず、問題があれば臨時総会を開くのが仕事ダー！なんて
叫んだところでどーにもならんｗのだが
ボケてるんだからしょうがないね。

[501: 匿名さん]

ボケてるんではなく、普通のマンション管理を目指しているから
じゃないかな。
確かに一人暮らしの老人の問題はあるけど、それは自治会の見回り隊
とかが定期的に連絡を取り合ったりしてるけどね。
あなたは理事長なんでしょう。
そんな夢物語とかばかり追いかけないで、もっと毎日のマンション管理
に力を注いだ方がいいのでは。義務違反者や苦情、要望等に耳を傾けなくちゃね。
一般の住民はそれを期待していると思うので。
だから、積立金は借り入れの方がいいといって、長期プランには全然関心
を示していないし、十分な補修や工事とかが行われていないでしょう。
あなたのマンションの住民は可哀そうだね。
夢は見るものではなく自らの手でつかむものというけど、その夢は
住民にとって殆ど役に立たないというのがあなたには理解できない
んだろうな。

[502: 484です]

再び調べて来ました。
専有部分と敷地利用権の分離について
規約で一体化の排除もしなければいけないようです。
また、集会で区分所有者の４分の３以上の賛成を得なければ、規約の改定はできませんので、記載しただけでは規約にはなりません。

有効と言っても法律での理論上といったところでしょうか。
実際に行うとなると、専有部分と敷地利用権の一体化も解かれますから、色々と不都合が生じます。

[503: 匿名]

専有部分サービス、うちのマンションでも持ちかけられました。
便利かもしれませんが、使わない者にとってはムダであると思います。

[504: 匿名さん]

専有部サービスをマンションに導入することは至難の業。
専門業者との間に入り紹介料を取るなんて発想は、あなたの
マンションに管理会社がやってきて専有部サービスをやりませんか
といわれて取り組みますか？
住民の説得が難しいでしょう。
ＬＥＤ化が既に導入されているとしたら、その資金源はどうします。
冠婚葬祭については、もう既に業者には会員制度がありますからね。

[505: 匿名さん]

５０２
それは２つしか住宅がないような
場合に適用されるんじゃない。

[506: 匿名さん]

民泊の問題が取り沙汰されていますが、これから益々増えていくでしょうし、
東京オリンピックでピークを迎えると思われます。
不動産会社や管理会社が今後民泊事業に参入してくるでしょう。
現在政府は、旅館業法の「簡易宿所」と位置付けて滞在期間とかの条件を
設けず部屋の広さも緩和する方針で民泊ビジネスの拡大を図っています。
ただ、標準管理規約１２条では「専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならない」と規定していますので、規約の改正が必要です。
一方、国家戦略特区ワーキンググループでは、特区民泊は標準管理規約上の
住宅に含まれるという見解を積極的に打ち出すよう通知を出すべきとの意見も
出ています。
皆さんのマンションで第１２条が規定されていないマンションはありませんか。

[507: 匿名さん]

中国人が団体でマンションに民泊したら
秩序も細則も何もなくなってしまうよ。

[508: 匿名]

>505
法律上は有効ですよね？
適用は限定されるということですか？
規約があれば法的に認められると解釈していました。

[509: 匿名さん]

そういうことですね。

[510: 匿名さん]

「マンション２０２０年問題」
オリンピックが終わった２０２０年以降の人口減少と高齢化で
修繕積立金の少ないマンションは、適切な工事ができず、資産価値が
暴落するいう予想がされています。
２回目の大規模修繕工事は１回目より３割程度工事費が増えます。
又、３回目となると、通常の大規模修繕工事とは別に、エレベーター更新、
消防設備や高置水槽、浄化槽、専有部分内にある窓枠サッシ、網戸、玄関ドア、
給排水管ガス管等の更新工事、メールボックスや避難ハッチ、縦樋の交換等いろんな
とこの工事費が増えてきます。
一時金として１００万円とか２００万円を徴収することは難しく、たとえ借り入れを
しても１０年程度で修繕積立金の値上げをして返済していかなければなりません。
その値上げ額はかなりの金額となります。
やはり積立金は計画的に徴収した方がいいですね。

[511: 匿名]

民泊って事業に該当しますよね…事業税を払うことになりますね。
空き室の活用→収入増加
と言って管理会社は組合に話を持ちかけて来る可能性がありますが、果たしてそれは組合にとってメリットの大きいことでしょうか。

[512: 匿名さん]

>511
事業というより、そこのマンションの所有者が賃貸に出す
ようなものでしょう。
組合とは全く関係ありません。
しかし、住民は迷惑でしょうね。

[513: 匿名]

間違ッター。
民泊決行→住民反対→管理会社が民泊協力金の支払いを提案
とかするかもしれませんよ？
(悪足掻き)

[514: 匿名さん]

規約に、入居に対する制限事項を設定しましょう。

管理会社は、まず、組合に、専有部分に対するサービス業務を提案してくる。

私のマンションでは、管理会社による、空き部屋である、専有部分の管理が盛んで、

宅地建物取引業法、等に反する行為が後を絶たないので管理のプロを組合雇用で採用して、

原因を探り出し、管理会社による、空き部屋の管理を禁止した、これで、かなりの、

入居者が、整理されたが、管理員をを基の管理会社に戻した途端に、また、

マンションが荒れだした。やはり、分譲マンションは、管理（不動産取引）のプロを

置くのと、おかないとでは、組合が、管理会社（取引業者）に軽く見られる、。

特に、築年数の経過したマンションは、色々な商売人が入居してきて、荒れてくる。

管理のプロは組合員側に立って考えてくれるのが条件です。くれぐれも、誤解のないよう。

[515: 匿名]

勉強になりました。

色々な商売人が入って来るなんて、地上げ屋みたいで何だか怖いですね。

[516: 匿名さん]

管理組合と委託契約をしている管理会社が各区分所有者と
契約して民泊を斡旋するようならそんな管理会社との契約を
破棄すればいいけど、不動産会社の場合はちょっと面倒だな。
実際賃貸の場合は不動産会社に依頼してるしね。
規約に厳しい縛りをしていくことが大事かな。

[517: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社は、過去に、８９３や、窃盗団の事務所等々を見逃しているふし有。

そのものたちに、駐車場を無料で、貸していたり、警察の捜査に非協力的だったり、

管理員が、会社に討議しても、改善しないし、その管理員は辞めさせられたり。

この管理会社は、最近まじめだと聞くが、はたして。？

証拠になる、過去の居住者名簿を、更新を理由に取り替えた、理事長に問い詰めると、

消却したそうである。この管理会社に分譲マンションの管理をさせるのは、危険を感じる。

担当や、管理員は、確かに、真面目だが、上役が、どうも、？

[518: 匿名さん]

福岡地区で８９３絡みの問題を解決したいのなら、ＮＰＯ福管連の門を
叩けばそういった訴訟は解決した実績もあるのでいいんじゃないかな。
日本で一番マンションの加盟数が多い団体だしね。

しかし、管理費等の滞納を特定承継人に請求しなくて総会の普通決議で
処分するなんてなんという無知なんだろうね。
理事会にも責任はあるけど、管理会社は理事会支援業務もあるからねえ。
天下の東急の看板をしょっている会社でしょう。
責任は管理会社にもあるね。
それを黙って受け入れる理事会も情けないよ。

[519: 匿名さん]

昔は強盗慶太ともいわれていたけどね。
現在はいい会社になったんじゃないかな。

[520: 匿名]

うち、不動産屋には、もう狙われている可能性があります。

売却を促す葉書とか届くようになったし、チラシもわざわざマンション名を名指ししたものが入れられるし。
気づいた時には…なんてならないように少しずつ動き始めようと思います。

[521: 匿名さん]

うちのマンションも不動産会社から「マンション売りませんか」
というチラシが良く入りますよ。
うちのマンションは評判が良くて、探している顧客も多く評判が
いいそうです。

[522: 匿名]

うちは、
「通勤に便利で学校も近く、是非入居をしたいというお問い合わせが相次いでいます！」
とありました。
駅近なので、単に中古として買いたいだけと思いたいですが。

[523: 匿名さん]

売れないマンションだったら不動産会社も動きませんよ。
現にうちのマンションは売りに出せばすぐ売れてますし、
価格も分譲時の９割程度で売れてます。築１５年で。

[524: 匿名さん]

東急コミュニティでは、今後共用部分だけでなく専有部分へも
生活支援サービスを拡大するとのこと。
要は、共用部分のみをサービス範囲とした管理業務の提供では
マンション居住者のニーズを十分に満たせなくなっている。
これまで共用部分のみを対象としていればよかったマンション管理
という概念が変化しはじめているのだろうか。
１戸当り３００円程度で、専有部サービスを契約すると居住者の
冠婚葬祭の受託まで請け負うことになり、紹介料が入ることになる。
大手管理会社は他にもいろんな業務の開拓をめざしているのだろう。
まさにサバイバルゲームのようだ。

[525: 匿名さん]

それを、受け入れるかどうかは、組合員の判断、マンション管理も、新しい局面にきた。

買い物代行が、２時間３０分までは、無料他の、水廻り等は、管理委託契約の緊急対応で、

契約している、が、３０分まで、無料のうたい文句が、気になる。

管理員がいないマンションなら、有効である。サービス内容と、委託契約を精査する事。

高齢化の進んだ、マンションには、向いているが、自治会の仕事ではないのか、

管理会社は、共用部分の管理に専念してほしい。中途半端な管理は、組合の役員による、

チェック能力が、試される。一人当たり３００円の少額負担も安すぎるのが、きになる。

管理会社の、本音と建前を、見抜ける、役員は、いないですか？

管理会社は、私の経験上、共用部分の管理も、真面に出来ていないと思います。

これ等の仕事を、完全に熟してください。それが、まず先です。管理費の無駄使いは、

ご法度です。組合員よ、もっと、賢くなりましょう。

[526: 匿名さん]

管理組合はあくまでマンションの管理をしていくのが基本です。
電力の自由化での専有部分の契約はあくまで各戸の責任で
契約をすべきです。
又、冠婚葬祭についても、管理組合がタッチすべき問題ではないでしょう。
ただ、各戸の住民が管理会社と個別に契約するのは問題はないかも
しれませんが。
水回りの対応については、管理員がいる昼間とは限りませんからね。
水漏れはいつ発生するか分かりません。
それに、その原因が専有部分に原因があるのか共用部分に原因があるかに
よってその対応は違ってきます。
その原因調査にすぐ対応してくれる契約を結ぶことはいいことだと
思います。
基本的には、水漏れの原因調査費用や損害賠償については、保険で対応
することになるでしょうが。

[527: 匿名さん]

水回りの漏水事故は、管理委託契約の、２４時間１年３６５日、

緊急対応になっております。原則として、管理員の業務ではありません。

事故の具合いでは、保険契約の、調査費を使って、専門家による調査になります。

誤解を招かない様に、管理員業務でなくても、緊急対応はするはずです。

管理員がいない時は、１年３６５日２４時間、緊急対応先が明記してあるはずです。

水漏れの原因が、共用部分の場合は、マンション保険の施設賠償保険で対応。

水漏れが専有部分からであれば、個人倍賠償保険（個人加入か組合加入）で対応

私のマンションでは、不十分ではありますが、専有部分内の法定共用部分以外は、

規約に共用部分にしてありますので、ほとんどの事故は、組合保険で対応できるはずです。

しかし、組合役員と、管理会社担当によっては、そこら辺を理解していない場合があります。

その証拠に、規約に４分の３で可決したのに、規約にその記載がない事があります。

規約、各期の契約書、各期の議案書、各期の議事録、等々は、各自保管している、

区分所有者は、ほとんどのマンションには、いません。私もその一人です。

そこらへんは、管理会社は、しっかり管理して欲しいです。それが、大事です。

私のマンションでは、そこらへんが、滅茶苦茶ですので、整理して、裁判官に整理して、

貰うように、告訴の準備をしております。適正化法施行で、１３年になりますが、

これ等を、キチンと整理されると、こまる方もいるのか、管理会社が、この仕事を

依頼して。５年になりますが、その時々の案が不十分で、いまだかって、整理されていません。

[528: 匿名さん]

総会で規約の新設や変更をしても、その都度管理規約を
作り直すことはできません。
議案書がそれを代行することになるのです。
それだけのために、管理規約や細則を作り直すのも大変ですからね。
それに、規約の作り直しは、管理会社は関係ありません。
管理組合が考えることです。

>専有部分内の法定共用部分以外は、
>規約に共用部分にしてありますので、ほとんどの事故は、組合保険で対応できるはずです

専有部分にある、玄関扉や窓枠サッシ、網戸は共用部分ではないのですか？
専有部分の床下にある配管の枝管は専有部分ですよ。
インターホンは共用部分？専有部分？
熱感知器やガス警報器は？

[529: 匿名さん]

議案書と議事録で一対です。議案書だけでは駄目なので、

議事録を確認する。規約に設定変更廃止は、法律の強行規定、

これと、異なる可決は無効。議事録で確認する。

[530: 匿名さん]

>529
議案書が信用ならないんだったら議事録だけでいいでしょう。
ちゃんと議事録署名があるのでなければ意味ないけど。
そんなことも全て管理組合に責任はあるんですよ。
管理会社には関係ないことです。
強いていえば管理会社には理事会、総会支援業務があるから
少しは責任はあるかもしれないが。

専有部分の配管類は共用部分なんですか？
それで保険がおります？

[531: 匿名さん]

管理委託契約書と、重要事項の説明書　保険契約書を確認しましょう。

[532: 匿名さん]

うちの積立保険はマンション総合保険で地震保険もふくまれてる。
当然自賠責も。
重要事項の説明は、今年と内容が変わらないので、住民への
説明は必要なし。ただ、契約更新は総会決議事項。

[533: 部外者]

管理会社の肩を持つ理由はなんですか？
ことあるごとに、管理会社にしっかりしてほしいと思わされますが、組合に対しても同じように思います。
ですが、管理会社が要望を聞き入れてくれなければ、組合が何かしようにも何もできなくはないですか？

[534: 匿名さん]

>533さん
別に管理会社の方を持っているつもりは全くないんですけど
そうとられたんですね。
管理会社が要望を聞き入れてくれないといわれていますが、
管理組合として正式に理事長が管理会社に要望をしたので
あれば管理会社はやらないというのはおかしいですね。
例えばどんなことですか？

[535: 匿名さん]

組合主道の管理とは、役員が組合員の意見を取り入れて、管理会社に

指示して、組合員の意見を反映して管理することです。但し、法令や、

規約に反する事は、避けて下さい。告訴されて、敗訴したら、全て、

管理組合（組合員全員）の責任になります。責任転嫁はご法度です。

[536: 匿名さん]

>535さん
具体的にはどんなことですか。
管理会社に指示することとはなんですか？

[537: 匿名さん]

何を、聞きたいのですか。

[538: 匿名]

>534
理事会で議案に上げても管理会社が聞き入れてくれなければ組合は何もできないのではないか、と思っただけです。

>535
法律的なことはもとより、規約もろくに読まない組合員ばかりなので、注意します。

[539: 匿名さん]

私のマンションの管理は、１０９だけど、担当が、８名と付き合いましたが、バランスのとれた担当は、

一人おります。他の８名は、？です。このバランスの取れた担当は、資格として、まず宅建と、

管理業務惷者の２コで、会計が出来ればよい。と言っていました。最後に、マンション管理の判断力を

鍛える為にマンション管理士を目指すとよいと、教えてくらました。マンション管理士の勉強をしていると、

徐々に、組合側に立った、管理の考えが身についてくるとも言っておりました。確かに、そうだと思います。

理事長が、この３個の資格を、持っていると、かなりの、評価を頂けるとおもいます。マンションへの、

信頼も高くなると、思います。第三者管理では無く、そのマンションの区分所有者の中から。探して下さい。

[540: 匿名]

うちはハウズイングです。
歴代の担当は皆、あまり心証がよくないです。
やはり勉強あってのマンション管理、ですね。

マンションのことを考えてくれている方は複数名いますが、規約を理解していないようで、無茶なことをいう方もいます。

資格は私が取るのがいいのかな、とも思いますが、動くことを嫌う理事もいるので、こちらの方が厄介かもしれません。

[541: 匿名さん]

>538
理事会には管理会社のフロントと管理員が参加してますが、
管理会社が口を挟むことは全くありませんよ。
全て議案については理事で話し会います。
ただ、最後に収支報告書の説明と入退館状況の説明が
あるだけです。
約１時間半の理事会で、管理会社が話すのは最後の４分～５分程度です。
理事会は完全に管理組合主導で行うべきですよ。
管理会社は工事や点検、規約改正、住民の要望や苦情等についても理事会で
議論に加わることはありません。
何故管理会社を意識するのか、私の組合では理解できません。

[542: 匿名さん]

>539
マンション管理士の資格まで取るのは大変でしょうから、基本的な知識として
標準管理規約と区分所有法、それに自分のマンションの管理規約と細則を
読み込めば基本的な知識は身に付きます。
ただ、マンションの管理はそれだけでは管理できません。
点検や工事・補修業者に相見積をどうやってとるか、長期修繕計画に全ての
工事が網羅されているか。
１戸当り月の必要修繕積立金は確保されているか。
細則違反者に対しては、注意はどのようにするか。
毎月の理事会の議案については、理事長が作成しなければなりません。
苦情、要望、工事、規約改正、次年度の事業計画等
又、マンション管理に関する情報は組合員に回覧板等で流さなければなりません。
理事会議事録も全員に流すべきです。