修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[41: 匿名さん]

スレ主旨とは関係のない書き込みばかりですが、もう少し
相手をしてやってもいいですよ。
何ならもう少し専門的なことでもいいですよ。
質問とかあればどうぞ。

[42: 草の根民主主義評論家]

しっかりしてる人の子供は自分で新しい住宅を買うであろう。
古いマンションの破却を容易にする法制度の創設が望まれる。

[43: 匿名さん]

日銀総裁は必要な時期までマイナス金利を続けるといっています。
しかし、マイナス金利でも国債の人気は高まってきています。
マイナス金利となると、銀行は日銀への当座預金を減らさざるをえなくなり、国債への買いにシ
フトせざるをえないようになります。
国債はマイナス金利でも銀行は購入します。現金のまま保有しておくコストよりも安ければ購
入します。又、国債は金融機関同士の短期資金の融通の際に担保として利用できるメリットが
あるからです。
そして、銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくなります。今回のマイナス金利には２つ　
の目的があります。一つは銀行が民間企業などへ融資を続けていくための強硬政策です。
もう一つは、デフレ対策でした。物価水準よりも金利が低ければ消費や投資を旺盛に増やそう
とする意思が働いてきます。
この思惑が外れたため、株価の低下がおこりました。

[44: 匿名さん]

しかし、我々は国債を買えなくなりました。
国債の販売をしないとなったからです。
ただ、現在配当を受けている国債をもっているマンションに
ついては、従来通りの金利の配当はあるとのことです。

国債が買えないとなると、後はす・まいる債しかないが、果たして？

[45: 匿名さん]

保険の積立金はどうですか。

[46: 匿名さん]

中古マンションが、値上がりすてますが、いつまで、何時まで続くのでしょうか？

[47: 匿名さん]

中古マンションが全て値上がりしている訳ではありません。
値上がりする物件は、駅近等の条件のいい立地にある物件です。
それに築浅、積立金の余裕のあるマンション、見た目にきれいか、
高層マンション等です。
僕は、１２年目にマンションを買い替えたけど、その時の売却した
価格は、買った時と同じ金額でうれました。
ヒルズあたりは、買った値段より高くで売れると思うけどね。

[48: 匿名さん]

ヒルズみたいなステイタスマンションは積立金は豊富にあるだろうし、
こまめに維持・保全がされるんでしょうね。

[49: 匿名さん]

修繕積立金の試算の運用は国債、すまいる債以外に何かありますか。
保険の積立金もありますが、どうなんでしょう。

[50: 匿名さん]

保険の積立金は金利が低いのでだめ。

[51: 匿名さん]

不動産は、いかがですか。？

[52: 匿名さん]

す・まいる債の利息はかわらないんでしょうか。
知っている方がおられましたら、教えて下さい。

[53: 大規模マンション住民さん]

地方債というのもありますよ。
償還までの期間が短いものならリスクも低いし、管理組合との取引実績もあるそうです。

定期預金でも1000万円超えると反対意見が出てくる当管理組合では、当然のごとく総会議案に行く前につぶれましたが。。

[54: 匿名さん]

>53さん
地方債ですか？
考えたこともありませんでしたが、検討してみます。
ありがとうございました。

[55: 匿名さん]

地方債は利率が低すぎるよ。

[56: 匿名さん]

電力の自由化を前に電力のセット販売の獲得競争が激化してますが、
ガス会社やローソン、携帯会社等いろいろありますが、どこが最も
有利なんでしょうね。

[57: 匿名さん]

最適な電力会社を選ぶポイント
＊使用量の多い家庭は有利
＊ガス会社とのセット
＊クレジットカードかいゃとはポイントが貯まる
＊携帯電話会社はポイント割引がある
＊ガソリンスタンドからの割引

[58: 匿名さん]

す・まいる債は、１０年間毎年積み立てて、１０年後の満期がくれば
それから１０年に亘って毎年２月に振り込まれてきますので、満期になり
その翌年に全額が振り込まれるのではないので注意が必要です。

[59: 匿名さん]

ということは、積み始めてから回収が終了するまでは
２０年間かかるということ。

[60: 匿名さん]

リゾートマンションの理事長が１１億円以上の横領で逮捕された。
このマンションでは以前は管理会社が３億円以上を横領していた。
リゾートマンションということもあり、理事長は改選はなし。
この理事長は公認会計士で財務に関してはプロだが、マンションの
管理については素人だった。
こういう人物は、監事や顧問とかで活用すべきで、マン管士や会計士、
建築士とかのプロが理事長をやってはいけない。

[61: 匿名さん]

資産管理をしていく中で当座預金はだめですね。
当座預金の額が大きくなったら、す・まいる債とかを運用すべき。
それと印鑑と通帳は別人が持つことが絶対条件。

[62: 匿名さん]

資産の運用はいいけど、マイナス金利ではね。

[63: 匿名さん]

国債はまず銀行や証券会社が買い入れて、それを
我々が購入するんだよね。
でも利付国債は販売を中止したといってるしね。

[64: 草の根民主主義評論家]

修繕積立金制度廃止を検討すべきである。

[65: 匿名さん]

お金のない人は公園へ、どうぞ。

[66: 草の根民主主義評論家]

↑借り入れに転換すべきと斟酌できないafo発見

[67: 草の根民主主義評論家]

斟酌(しんしゃく)

[68: 匿名さん]

斟酌に振り仮名、笑っちゃうね。
その程度のレベル？

[69: 匿名さん]

他人のまわしで相撲を取ることしか考えない気の毒な方。
まわしはかえすのよ！

[70: 匿名さん]

そうじゃなくてね、草の根民主主義評論家を名乗っているので
せめてマーチクラス以上の学歴のある御仁かなと思っていたのでね。

[71: 匿名さん]

いや少なくともマン管、管業、宅建ぐらいの資格は
もってるだろう。
マンコミに評論家として名乗って出てるんだからね。

[72: 杜の住人]

「すまい・る債」を「す・まいる債」と書き続ける人物が、一番恥ずかしい。

[73: 匿名さん]

すまいる債の記述に正確に黒丸入れるくらい神経質なのもどうかと思うけどな。

[74: 杜の住人]

「すまい・る」とは、「住まい」と「スマイル」とを掛けた表現である。

正確に書くように！

[75: 匿名さん]

>74
あなたが正しい。

[76: 草の根民主主義評論家]

>>マンコミに評論家として名乗って出てるんだからね。

新参者だからわからないのだろう。

[77: 草の根民主主義評論家]

あ、７１は
たぶちゃんか？！
宅建はマンション管理と関係ないよ
たぶちゃんが持ってるだけ

[78: 匿名さん]

宅建もマンション管理には役立つよ。
いい資格だよ。

[79: 匿名さん]

宅建、管業、マン管は試験内容が重複してるからね。

[80: 草の根民主主義評論家]

たぶちゃんは宅建で満足していてマンション管理に最も関係する管業とかマンカン受けようとしないからだめなんだよ。
もしかしたら落ちてるのかもしれないが。

[81: 匿名さん]

あんたはどうなの？

[82: 草の根民主主義評論家]

私はマンカン44問正解！

[83: 匿名さん]

おれは、４８問正解だ。

[84: 匿名さん]

マン管は５０点満点だよね。
４４問でも大したもんだが、４８問正解者もいるんだね。
世の中広い。

[85: 草の根民主主義評論家]

４８問正解だと全国1位だよ

[86: 匿名さん]

１位だったので自慢したくて書き込んだんだろうね。
こんなとこで自慢しても何にもならないのに。
それに１番だったからって何の特典もないしね。

[87: 匿名さん]

マン管の資格、もう少し政府も考えてくれたらいいんだが。
もっと難しくして得点を与えるとか。
合格率３％程度にしてもいいんだけど。

[88: 匿名さん]

82はafoという流行演歌歌手である。

[89: 匿名さん]

ahoではなくafo？
afoの演歌歌手、何それ？

[90: 匿名さん]

高圧一括受電の嵐が過ぎ去ったかと思うと今度はＰＰＳ（新電力）
そして来年４月からは、ガスの自由化とのこと。
スムーズに移行されていくかどうかだな。

[91: 草の根民主主義評論家]

たぶちゃんがかえってきてるのか？

[92: 草の根民主主義評論家]

私への妬み、僻みの書き込みが増えているが
恐らく「まんかんし」が論破されたことを恨んでからんできているのであろう。

[93: 匿名さん]

その前にafoの意味を説明してくれたまえ。

[94: 匿名さん]

９２はマン管の有資格者なの？
現在は何してるの？
マン管４４問正解は高い方かな。
マンションに関する評論家というかコンサルタントでも
してるのかな。

[95: 匿名さん]

それにしては……。
afoとか使う時点で社会人として資格なし。

[96: 匿名さん]

来年のガスの自由化まで待った方がいいといわれているけど、
やっぱり急いで新電力と契約することはないですね。

[97: 匿名さん]

マンション管理士の試験は難しいですよね。
それに合格できるということは、それなりにしっかりした
能力とかがあるんでしょうね。
最近では、マン管の資格を紙資格だとか役に立たないとかいう
書き込みは殆どなくなりましたね。
それだけ認められてきたということでしょうね。

[98: 匿名さん]

筆記だけで適性検査がないからafoとか書き込むのが出てくる。
レベルが落ちるばかりで嘆かわしい。
ペーパードライバーのようなマン管士が大事故を起こさないことを祈らんばかり。

[99: 特命区分所有者]

…どこのスレもそうなんだろうけどさぁ、何かテーマにそれてるような気がするんだけど…？

[100: 匿名さん]

いいんですよ、ここのスレはなんでもありですから。
何か質問したいことがあったらどうぞ。

[101: 草の根民主主義評論家]

afoという記述に過剰反応している年寄りがいるようである。
bokeているから理解できてないのだと思うが、
ようするに掲示板で＊＊＊と表記されないたものごく一般的な対策である。

マンカン資格はまんかんしのレベルの低さからわかるように37.38問正解程度の人では役に立たない。やはり42問以上正解で合格くらいにし、合格率を2パーセント台にすべきであろう。

[102: 匿名さん]

ここは、「修繕積立金の資産の運用について」のスレ、参考にと見に来たらこのていたらく。
皆さん、本来のスレに戻ってくださいね。自称管理人の代理人。

[103: 匿名さん]

>102さん
資産の運用についてどうぞ質問とかしてください。
お答えしますから。

[104: 特命区分所有者]

では若干テーマにそれるのですが…
うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…
足りなきゃ借り入れてやるんでしょうけど…
何か運用というか積立金を減らさない方法はないものでしょうか？

[105: 草の根民主主義評論家]

管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？
そもそも毎年の決算で不足が生じたときは区分所有者から集金して赤字補填するのが本筋。
そんなマンションは早めに売却するか
理事長になって管理費会計から改革するしかありません。

[106: 草の根民主主義評論家]

管理費会計が赤字になるようなマンションは無関心が根本原因だから、
管理会社への委託費とかエレベーター保守料金、植栽の手間賃などが分譲したときのままのはず。
やる気にさえなればどうにでもなるでしょうが最初な啓蒙活動がたいへんで三年くらいかかります。まずは管理費等値上げの障害となる古い規約改正から着手しましょう。
いきなり値下げ、管理会社変更などから言い出すと管理会社が協力しませんからね。

[107: 匿名さん]

＞うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…

赤字の原因を調査すべきです。管理費の金額の適正化を第一にするのは当然です。
不足分を積立金で賄っているなんで本末転倒です。

[108: 草の根民主主義評論家]

最大要因は駐車場収入減少でしょうね。
駐車場は普通は積立金会計の収入だけど
管理費会計の収入にしてるんでしょう。
借り手がいないからしょうがない、って雰囲気で赤字が放置されているはず。

[109: 特命区分所有者]

お答えありがとうございます。
状況は草の根さんの言われるとおりです。
入居者の無関心というか、入居者も管理会社も面倒で放置してきた感が強いです。
１０７さん、赤字の原因は駐車場の使用料だとわかっています(草の根さん、さすが鋭いです…)あとは寒冷地なので灯油料金も。
対策として管理費の値上げもしましたが、これで補填されているかどうか…少しずつマイナスを減らしていこうという感じですので…
管理会社はカネの絡むことはこちらからは提案できませんみたいなことを言います(恐らく反感を買うので)しかも管理費上げるなら管理委託の値上げもしてほしいな～みたいなことを言われました。
無関心な入居者ばかりではなく、いつも色々考えてくれている方もいるのですが、そういう方たちと動いた方が管理会社に相談するより得策ですかね？

[110: 匿名さん]

修繕積立金が少なくて長期修繕計画に基づいて補修工事のできない
マンションはスラム化するのは間違いない。
雨漏りがするからといって屋上防水をやろうとしたけど積立金がない。
借り入れをするには修繕積立金での返済となるので、値上げをしなけ
ればならなくなる。
大規模修繕工事なんてとんでもないというところかな。
スラム化するのを待つしかない。
資産価値のないマンションの典型だね。
それに比べて資産の運用を考えているマンションは余裕だな。

[111: 草の根民主主義評論家]

築何年ですか？平成16年以前に建ってると規約が古いから規約改正が先決です。
規約改正すれば値上げしやすくなるし、延滞金回収もしやすくなります。大規模修繕の資金調達は工事のときに借り入れしたらいいです。超低金利ですから必要なとき借り入れる方針でいいですよ。
値上げを早めに言い出すと反感を買うだけです。借り入れのとき返済計画として値上げ提案したらいいですよ。
たぶん借り入れのとき、銀行が管理費、積立金の値上げしないと理事長の個人保証が必要です、と脅してくるから、理事会とか総会の場で
個人補償が必要だと言われました、なんで私が保証しないといけないのか、値上げがいやなら自分が理事会やれ、と怒鳴ればいいです。反対はなくなるはずです。

[112: 草の根民主主義評論家]

110は何もわかっていない。
日本の住宅着工件数は毎年ほとんど変わらないから、必然的に古いマンションは相続放棄を直接の原因として、空き家が増えてスラム化する。
マンションを60年以上使うという発想は新規住宅着工を促進する産業政策的にもありえないことである。
３０代で新築マンションを買ったひとが80前後になる3回目の大規模修繕工事は不要である。築40年超で行う大規模な排水管取り替えなんかまったく必要なし。
空き家がもう少し増えてきたら運営できない管理組合も増えるからマンション破却制度が検討課題に上がるでしょう。

[113: 匿名さん]

本当にマン管の資格もってるのかな？
大規模修繕工事の周期は１２年が理想だよ。
借り入れがいいといってるけど、毎年少しずつ積み立てていった
方が、工事をするとき値上げも必要ないしね。
それに、長期修繕計画に基づいて保全とかしないマンションは
スラム化のみちまっしぐらだね。
大規模修繕で借り入れをし、エレベーター更新工事で借り入れをし、
消防設備で借り入れ、給排水管の更新工事で借り入れ、インターホンの
交換で借り入れ、そのたびに総会を開催し値上げ、値上げ
そんなに借り入れするんなら毎年積み立てていった方がずっと楽だよ。
排水管の更新工事を４０年でやるんかいな。
雨漏りがしてしょうがないよな。
当然専有部分の配管の更新工事を管理組合がやるというと、何それと
いうだろうね。
次元が違うよ。

[114: 特命区分所有者]

築１４年ですね。規約は部分的に改定されていますが、何をどう変更したのか全ては把握できていない状態です(変更箇所が増えたから規約刷り直してくれるよう頼みましたが、その気配もないです)
私自身無関心というか無知というか…ふがいないです。
借り入れをして値上げの方が正しいんですね…確かに自ら憎まれ役を買って出る必要はないですよね。

[115: 草の根民主主義評論家]

113はあほすぎなので無視。

築14年だと規約が古いです。
部分的な改訂は恐らく、管理費回収の弁護士費用を請求できるように部分改訂したんでしょう。値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。
毎年総会決議するのはたぶん管理会社が値上げ要求の発端になるからと嫌がりますけど。

一回目の大規模修繕工事がまだできていない？もうやったんでしょ？
すでに工事やっていたら工事やったばかりで綺麗でしょうから売った方がいいかも。デベ系管理会社なら赤字放置なんかありえないです。たぶん管理会社がよくありませんね。

[116: 草の根民主主義評論家]

特命さんのマンションの戸数が
100戸以上ならほっといても
誰かが改革やるからほっといたらいいです。たとえ任期一年の輪番制であっても大丈夫。誰かがやりますから。

100戸未満だと意識の高い理事が複数揃う確率がかなり低くなるため、改革はかなり遅れますが幸いにも超低金利であるため、雨漏りなど目に見える経年劣化が顕在化したあとからでもなんとかなるでしょう。

[117: 特命区分所有者]

大規模やりました～と言いたいところですが、ようやく来年する気になったかな…という感じです。
残念なことに小規模マンションです…
管理会社は赤字の出た時に「何かいい案はありませんか？」と理事会に持ち込んではくれましたが、具体策は取ってくれませんでした。
赤字は今まで何年も放置して、私が役員の時に管理費の値上げをしちゃった感じです。
…売るのが得策なのかな？

[118: 草の根民主主義評論家]

売却の損金含めて新しい一軒家でローン組めますよ。
そのままいるなら、小規模マンションだと自分がずっと理事長やるつもりで頑張らないとどーにもならんです。
しかし14年建ってたらだいぶ傷んでるはず。改革の理解は得やすいかも。足らないカネは低利で借りたらいいだけだから心配いりません。

[119: 匿名さん]

>117
赤字が何年も続いているとのことですが、点検業者や管理会社への支払い
電気料金等の支払いはどこから持ってきているのですか？
修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

[120: 匿名さん]

草の根評論家は、マンション管理の相談には性格的にも
向いていませんね。
コンサルタントとしては失格といえるでしょう。

[121: 匿名さん]

１１５がいっている値上げがしやすくするというのは、多分管理費等の別表が
管理規約の別表となっているのを使用細則の別表に変更すれば普通決議で
できるので簡単だということです。

[122: 匿名希望]

↑どこみてんの？そのまんま115で書いてありますけど。

「値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。」

[123: 匿名希望]

119は実務がまったくわかっていない。
105で解説しているんだが意味わからんのか？。。。

>>管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
>>銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？

[124: 匿名希望]

＞１２０

特命氏は熱心に聴いてるように見えるが？

[125: 匿名さん]

標準管理規約は過去に大きく３回改正が行われています。
　Ｈ９．２
　　　第１７条、第２１条、第４９条、第６２条
　Ｈ１６．１
　　　第２２条、第３２条、第４３条、第６５条
　Ｈ２３．７
　　　第３２条、第３５条、第４６条、第５８条、第６０条

　※その詳細については、最新の標準管理規約を参照してください。
　　改正年度より前に建てられたマンションは、それに基づいて
　　改正しておく必要があります。

[126: 匿名希望]

１１９と１２０は同じ人だろうが
赤字決算の結果、預金の残高がどうなるか想像つかんのはｂｏｋｅているからだろう。

分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。

[127: 匿名希望]

１２５はまったくやくにたたんね。
だいたい、毎回、改定の概要がついてるけどね。
いきなり条文を指して古いのと見比べろと？
こういうのをａｆｏというのである。

[128: 匿名希望]

管理費会計の累積赤字が修繕積立金の残高を超過するまで支払いが滞ることはないから、赤字放置が何年も続くのである。総会の決算報告で異議が出ない以上、全員が同意していることになるから法的には何ら問題はないのである。
まー誰か文句言い出したら、結局は値上げなんだろうけどね。。。

[129: 匿名さん]

>分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。

uso を書くのは止めましょう。

[130: 匿名希望]

>>修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

しかし、規則でこうなってる、とかホントにａｆｏ、ｂｏｋｅおおすぎだね。

現状、何年もそんな状態続いてる人にそんなこといってどーなるの？

なんでそうなるかというと、管理業務主任者とか、マンション管理士試験に「民事訴訟法」「民事執行法」「民事保全法」が入っていなくて、（マンション管理を勉強する人が）どうやって実現するかに思いが及ばないということが挙げられる。

国土交通省のガイドラインで決まってるから！、法律で決まってるから！とかいうのはそのためだね。

[131: 匿名希望]

１２９にきくがどこの管理組合がやってるんだ?管理会社はどこだ？

[132: 匿名さん]

だから評論家は呆けとるんじゃよ。
規約は標準管理規約をひな形としているから、修繕積立金の取り崩しは
総会決議が必要なことぐらいは常識の範疇だよ。
それと管理費と修繕積立金を混同してはいけないこともね。
しっかりしなよ、評論家さん。

[133: 匿名希望]

少なくとも今、質問してる特命氏のとこは通帳一緒だから、管理費会計赤字でも支払いに支障が生じないんだよ。管理費会計赤字の管理組合はたくさんある。

厳密に管理費会計、修繕積立金会計の通帳を分けようとするとシステムがたいへんではないかねえ。やってるとこがあるなら書いて頂戴。わたしは寡聞にして知らない。

[134: 匿名さん]

評論家は管理費と修繕積立金の違いを
勉強する必要があるね。
よくそんなんで、マン管合格できたね。それもuso

[135: 匿名希望]

132は実務をまったく知らないね。管理費会計赤字のとこでそのまま放置のとこはそうなってるんだよ。残高が食い込んでるが、決算報告承認決議で包括的に総会承認しているのだ。

[136: 匿名希望]

通帳の分割はペイオフ対策などを中心に考えてるから、通帳は管理費と積み立て金の分で、きれいに分かれませんよ。分別管理は帳簿上の話。しらんのか？

[137: 匿名さん]

>133
管理費と積立金の通帳を分けてないとこあるの？
収納口座と勘違いしてないかい。
管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには
保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で
義務づけされてるけどね。

[138: 匿名さん]

>136
あのね、管理費・積立金の預金は普通預金と当座預金に分けてあるのが
普通だよ。
当座預金はペイオフの対象外ということ知らないの？
預金は全くつかないけどね。
管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

[139: 匿名さん]

預金は→利息は

[140: 匿名さん]

>>137
>管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で義務づけされてるけどね。

その保管口座では、管理費と修繕積立金が混在している。