修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[361: 草の根民主主義評論家]

アルミサッシとかの金物建具交換とかインターホン交換とかも巨額のカネがかかりますが、新工法、新製品がいろいろでてきてるので従来の半値以下でできたりします。
管理会社は修繕積立金の残高をしっているから当然、それにあわせた提案をするわけです。
潤沢な修繕積立金は新工法、新製品導入の妨げとなるでしょう。

[362: 草の根民主主義評論家]

エレベータも国産独立系メーカーのやつで相場の半値で交換可能。日本製だから大丈夫だと思いますよ。

[363: 匿名さん]

>360さん
現在の長期修繕計画には無駄なものや３０年周期の計画でだぶっている
ものもかなりあります。周期の短かすぎるものもあります。
それに、設計・監理費用にしても、大規模修繕工事以外には必要ないのに
全て１５％程度含まれています。
こういった無駄をなくし、余裕度もできるだけ抑えることによって、積立金の
値上げ額を抑えていく必要があります。

うちの場合は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管も専有部分と一緒にやる
ことにより、経費の削減とそれに伴う在宅等の負担を軽くしていこうと計画
しています。

専有部分の住民が個人で給排水管等の更新工事をした場合の見積もりをして
もらいましたが、１戸７０万円程度とのことでした。勿論値引きとかは別です。
これを共用部分の工事と一緒にやれば、フローリングを外したり養生をしたり
する費用はそんなに変わりませんので、３０万円以下でできるとのことでした。
３０万円ということは、３０年の計画であれば、１戸当たり月８３０円で
できるということになります。

エレベーターについては、フルメンテであればロープの交換は必要ありません。
以前東芝のエレベーターの標準価格を聞きましたが、ロープ、三方枠、制御盤の
全てを交換した場合、１４階の６人乗りで１，２００万円とのことでした。
これを建築士に言わせれば半値８掛けといってますが、そこまでは下がらなくても
１基７００万円程度では十分いけると思っています。

[364: 草の根民主主義評論家]

あのね、
そもそも問題なのは計画した人と使う人が違うんですよ。普通は輪番制だから。
輪番制の理事が値引き交渉なんかするわけない、という大前提にたたないとね。
だから半分くらい積み立てとけばいいんです。あとは借りる。借りるとなると
見積もりを足していって借金の額をきめるから、普通は安いの探そうとするわけです。
管理組合の場合、カネを払ってない他人（他の住人です）をどうやって動かすかの戦略が重要になりますね。

[365: 匿名さん]

あなたとはそこの考え方が根本的に違うんですよね。
借り入れをすれば安いのを探そうとするというその発想は
うちの組合にはありませんから。
工事費が１００万円以上の工事については理事長が管理会社以外から
相見積を取ることになってますし、その見積もりについては管理会社経由
ではなく理事長が厳封して理事会で開封するようになってますから。
又、５００万円以上の工事については専門委員会が設けられ管理会社は
完全ノータッチで専門委で相見積業者を捜し相見積を取りそれを理事会に
提案することになってますから、輪番制は関係ありません。

[366: 草の根民主主義評論家]

法律が変わるみたいですね。ちょっと古い記事だが知らなかった。
今の国会で法律が変わりますね。

「共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。」
これはたぶん共用部分の重大な変更も過半数でできるって意味ですね。

「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

マンション、３分の２同意で建て替え可能に
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS03001_T00C12A1MM8000/

[367: 匿名さん]

これについては２０１３年の通常国会で提案する方針と
ありますが、可決したんですか？
建て替え決議が、３分の２となっても現実問題としては
建て替えの合意形成は難しいでしょう。
これについては、旧耐震基準で建設された建物が対象になるでしょうが
高齢化も含めまず建て替えはできません。
容積率で現在の建物の２倍ぐらい建てられれば別ですが。
少なくとも築６０年～７０年は持たせることが必要です。

[368: 草の根民主主義評論家]

こっちは今国会。20151228の記事だから。
最近、毎年出してるそうです。
そろそろ可決でしょう。
「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

[369: 草の根民主主義評論家]

３分の２だったら、通ると思いますよ。
私が提唱する、「最終大規模修繕工事制度」と組み合わせたらね。

[370: 匿名さん]

３分の２でも不可能ですよ。
実際問題として、建て替えに参加できるものがどれだけいるでしょうか。
少なくとも２，０００万円以上の資金と建て替え決議から解体して
建設するまでの期間は３年はかかります。
その間どこかアパートでも借りて住まなくてはなりません。
そのマンションが高齢化していれば、益々建て替えは難しいでしょう。
建て替えに参加しない者は、僅かな積立金と建て替えが完了した価格から
それに要した建設費等の差額の金額が配布されるだけです。
それでは中古でもマンションは買えません。

[371: 匿名さん]

最終大規模修繕工事についても、途中、マンションの入れ替えが
行われるから無理でしょう。
中古で買ってすぐに最終大規模修繕工事とかではそのマンションには
入居する者がいなくなりますよ。
あなたのは、分譲当初から人の入れ替えが全然なくそのまま高齢化
した場合の前提ですから。

[372: 匿名さん]

うちのマンションの賃貸率は、７％程度です。
それも転勤のための短期賃貸が殆どです。
空室は最近売りに出した部屋が２戸あります。

[373: 草の根民主主義評論家]

↑頭が固すぎますね。
できるように法改正されるんですよ。
例えば、年金とかも払えるようにいろいろ考えるわけ。

[374: 草の根民主主義評論家]

ちなみになんで二人で話してるかわかります？
スレ主が余計なことしたからですね。
私は回避策しってるからなんともないんですが。。。

[375: 匿名さん]

すいません、私がスレ主なんです。削除依頼したのは
私に成りすまして書き込みをしていたからです。

[376: 草の根民主主義評論家]

まんかんし、とかのレベルが低すぎるんですよね。

まんかんしは、自分のマンションで改革したら住めなくなるから黙ってるらしい。
よそでは無責任なコンサルをする。
例えば、経費削減のため管理組合が管理人の直接雇用（請け負い契約にするらしい）する提案だって。
社会保険もなしで、教育や、指揮命令など、管理組合の理事長がやれとか無茶な話。

なんかマンカンはこんなひとばかりで恥ずかしいね。

[377: 匿名さん]

>376さん
そのまんかんしは私ではありません。
スレ主は立てた以上はある程度の責任はあります。
スレだけ立てて後はしらんぷりの方もおられるようですが。
私は、スレ主としてここを管理していこうと思っていますし、
ここに参加する者がいないということは関心や魅力がない
からだと思います。
私個人としてはいい勉強になりましたけど。
ここのスレが止まればまた新しい提案をしていくつもりです。
現在マンコミュの書き込みが以前に比べかなり少なってきています。
その割には１ヶ月ちょっとでこの書き込み数は活発だと思いますが。

[378: 草の根民主主義評論家]

たぶん書くひともういませんよ。

[379: 草の根民主主義評論家]

なんかもう一個似たようなスレッドできてるけど私、無視しとくからどう展開するかみといたら？
しょぼいのしかでてこないよ。

[380: マンション管理士]

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。


☆こんなぼけたことを書く低能も存在するこれで資格を持っているなどと寝言を言う
　永遠の不合格者　　訕笑