修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[282: 匿名さん]

>管理組合の会計には、区分所有法にも管理規約にも予算の範囲で支出しないと
いけないとか、そんな規定はありません。

但し、管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、総会を招集して
各区分所有者に徴収するか借入をするとなっています。

[283: 草の根民主主義評論家]

「管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、」
管理規約にこんな文言ありませんね。あなたの勝手な創作ｗ
あなたの発想は臨時国会なんでしょうけど、財政法１４条みたいな規定は管理組合にはないといってるでしょ。
モノが壊れたら保存行為で出費できるし、それは事後に精算なんだよ。
かなり割高ならもめるだろうがそれは政治的にもめる（解任されるとかね）だけで、法的には問題ないの。

[284: 草の根民主主義評論家]

管理費等の過不足）
第６１条
２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第２５条
第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を
求めることができる。

これの読み方は、決算の後、精算しますよって意味だ。
これをどう読んだら
「管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、」 ってことになるんだい？
だからａｆｏだっていってるんだけどねｗ

[285: 匿名さん]

>283
保存行為については、確かに理事長判断もしくは一般組合員でも
その対応はできるけど、預金残高をオーバーする恐れがあるときは、
修繕積立金の取り崩しなり、借り入れをしなければならないでしょう。
私は管理費の予算をオーバーする恐れのあるとき、つまり預金口座残高が
不足する恐れのあるときといっているでしょう。
そういう時は総会の決議が必要なんです。

[286: 匿名さん]

>284
私は275以降は書き込みしてないけどね。
勿論282は私の書き込みだけど。

[287: 匿名さん]

まあ匿名だから誰に間違われようと仕方ないけどね。
ただ、評論家さんみたいに書き込みに対して自信はないし、
それほどしっかり確認してから書き込むこともしないからね。
徒然なるままに書き込みすぎかな。

[288: 匿名さん]

理事長は、管理組合の業務執行機関（規約38条1項、2項）として、規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた業務を遂行する（規約38条1項1号）のであるから、総会において決議された収支予算の範囲で業務を執行しなければならない（規約58条1項）。
支出が収支予算をオーバーすることが予想され、収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない（規約58条2項）。

[289: 匿名さん]

管理組合会計は、予算準拠主義の原則に基づいて処理しなければなりません。
しかし、管理組合の予算の執行には不測の事態により予算の変更をせざるを
えない場合も出てきます。
マンションの管理は、保存行為、管理行為、変更行為に分けられますが、
集会の決議の方法は異なります。
このような場合は、管理規約で抑えておく必要があります。
理事長、理事会、総会決議とかの方法で決めておくことが必要でしょう。

[290: 匿名さん]

保存行為の場合、区分所有者であれば誰でもその対応を
することができるとなってますが、急を要する保存行為以外に
ついては、理事会承認が必要とかの規定も必要だと思います。
かなりの工事費がかかるものを区分所有者が勝手に知り合いの業者に
発注し、工事をさせ支払いは組合へというのでは困りますからね。
規約の改正が必要です。

[291: 匿名さん]

管理組合保険入ってる?

[292: 匿名さん]

総合保険には入っているけど、
管理組合の保険は知らないね。

[293: 草の根民主主義評論家]

boke老人のなかには管理組合会計と国家財政と混同してる人がいるので
補足しておこう。
テレビでやってる国会とちがって、「全ての収入、全ての支出は、予算に計上されなければならない。」ことはない。
決算との齟齬がおおきいと総会で問題になって騒動になるだけで、執行が適法ならまったく問題なしである。
執行が適法っていうのはこの前から話題に出てる理事長決裁で（妥当な）損害保険に入るとか、保存行為として行う（妥当な）修理とかだろう。
実際問題、去年１０月に損保の料率が大幅に上がったから、管理会社（兼保険代理店）は９月に既存契約を解約して長期の保険に入りなおさせたりしたみたいだが、そのための総会なんかやってない。
上記で、（妥当な）とかいてるが修理などはだいたい急いで行うことが多いから高い修理代金を払わされてることがおおい。
予算、予算て言う人は予算の範囲なら相場を気にもかけないだろう。
長期修繕計画の予定価格にも同じことが言える。余裕を持った予定価格で積算した潤沢な修繕積立金は、予算いっぱいに無駄に使われるだけであろう。

http://kraft.cside3.jp/finanzrecht03-5.htm
０３ 財政法の構造と原理―財政法に示された財政の原則―
（４）総計予算主義の原則
　完全性の原則とも言われる。これも、憲法第86条から導き出される原則で、財政法第14条に規定される。また、会計法第２条の規定も、この原則と関係する。
　歳入および歳出は、それぞれ別個に、総額を計上しなければならず、全ての収入、全ての支出は、予算に計上されなければならない。これによって、予算における一切の収支を明らかにし、予算の全体像を明瞭にすること、国会、さらに国民による監督を容易にすること、予算執行の責任の所在を明確にすることが期待されるのである。

[294: 匿名さん]

>293
火災保険だけの更改と積立が伴う総合保険では
取扱いが違うからね。
長期修繕計画は余裕をもって組んであるが、うちの場合はできるだけ
現実に即した工事費での見積もりを建築士と検討して決めたよ。
もし、計画予算より見積もり価格がオーバーした場合は、その額で
総会議案として提案するんだから問題はないしね。
当然、長期修繕計画の洗い直しも必要であればやればいいし。
積立金に余裕があると管理会社や業者の食い物にされるというけど、
あくまで管理組合主導でうちの場合はやっているけどね。
勿論相見積は取るけど、工事費とかが高くなれば、理事会も相見積を
とるようにしている。
工事や点検等についても、全て毎回相見積をとっているよ。
大規模修繕工事についても、管理会社は専門委員会のメンバーには入れないし、
設計コンサルタント元請業者の推薦は管理会社からは受けないように
しているしね。

[295: 匿名さん]

>293
あなたは理事長をしているんでしょう。
だったら、管理会社に食い物にされないようにすればいいだけのことですよ。
あなたならそれができるでしょう。
うちでさえそれができているんだから。

[296: 匿名さん]

長期修繕は半分借り入れ　半分自己資金だわ

[297: 草の根民主主義評論家]

↑素晴らしいですね。
経費削減へのインセンティブが生じますから、
みんな頑張って2割くらい値切るはずです。
超低金利の今は借り入れでやるほうがいいんですよ。

[298: 匿名さん]

そんな面倒なことはしないでしっかりした長期修繕計画を作成して
いれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は算出されるし、工事が
いつかが分かっているんだから、借り入れしないで積み立てた
方がいいんでは？
工事は殆ど毎年か２年ごとには何らかが行われているでしょう。
借り入れをするには総会決議が必要だし、積立金の値上げもその都度
しなくちゃいけないし。
いくら金利が安いといったって、積立金であれば余計な経費はいらないしね。
積立金で工事をしても、借り入れて工事をしても値切れるのは同じこと。
どうも何考えているのか分からん。

[299: 草の根民主主義評論家]

3回目の大規模修繕工事を中止に導くためには
少し足らないほうがいいのである。

[300: 匿名さん]

>293
適法だからといって、理事長が単独で好き勝手やってはダメですよ。
急を要する保存行為以外はできるだけ理事会で検討すべきです。
理事会を一緒に運営している同じ仲間じゃないんですか？
あなたが一般理事のとき、理事長が何の相談や報告もなしに勝手に
自分の知り合いの業者に仕事を発注したり、保険会社等を選んだら
どう思いますか？月１回の理事会はやっているんでしょう。
保存行為でも急がないものは理事会で検討すべきです。
うちの管理規約には、理事会の議決事項に保存行為の決定が入れてあります。
勿論急を要しない保存行為についてですけど。
それに急な保存行為は大体保険の適用がありますよ。

長期修繕計画の予定価格は、あくまで目安であって、その範囲内で
予算の承認を受けているだけのことで、発注の場合は複数の業者に
相見積を取り、金額が大きければ理事長が管理会社以外からも見積もり
を取るでしょう。
あなたの考えは全て管理会社に対して性悪説ですよね。
だから頑固boke老人といわれるんです。

[301: 匿名さん]

>299
３回目の大規模修繕工事の理解はされてるんですね。
２回目までは１回目とたいして変わらないけど、３回目の大規模修繕工事
は更新工事が多くなり大きな金額が必要となります。
それより、現在の長期修繕計画に全ての工事が網羅されているかどうかから
検討して洗い直しをしていく必要があります。
１回目の大規模修繕工事の後に長期修繕計画の洗い直しをすれば、築４０年
先の計画まですることになります。
そこまでの計画をするとなると、殆どの工事が発生してきますからね。
ＥＶの更新、各戸の玄関扉、アルミサッシ、網戸、給排水管の更新工事、
ガス管、消防設備、インターホン、貯水槽、高置水槽、メールボックス等
又、３回目の工事は屋上防水や外壁補修でも工事の仕方が複雑になりますしね。
その間ＬＥＤの工事等をしたりとお金がかかります。
しかし、それらをやらないとスラム化が待っています。

[302: 匿名さん]

>299
３回目をやらないということは、そのマンションは築２０年あたりから
空きが目立ちスラム化していくということですね。

[303: 匿名さん]

２０年で３回も大規模修繕（改修）こうじをしなければ、スラム化するの、

聞いたことがない。私のマンションは築２７～２８年ごろに第二回目ですが、

スラム化しておりませんが。事情のある、空き家は少しあります。

[304: 草の根民主主義評論家]

3回目って住人は８０前後の年寄りばっかりなのに、なんで工事やるの？

[305: 草の根民主主義評論家]

１５年周期だと築４５年で3回目の大規模修繕。
4回目は築６０年。
どうしてエンドレスでやるかというと建物が何年持つかわからないから。
しかし、だいたい何歳までいきるかは見当がつくはずで、ここで暇な年寄りが自分が死んだあとのマンションの維持管理まで真面目に考えてるのはとても滑稽である。
若いひとは新しいの買うと思いますよ。

[306: 匿名さん]

>305
マンションも築１５年もたつと相当数の入れ替わりがあるよね。
最初に入居した者は５０歳（３５歳で購入した場合）でも、
１５年後に中古マンションとして購入した者は３５歳だからね。
それ以降も中古マンションとして購入していく者はいるしね。
自分がいなくなってからのことをいっているのではなく、子供に
相続財産として残してやればいいじゃないの。
そして、住んでいる限りは快適なマンションライフを送った方が
いいでしょう。
汚くなった、空きが目立つマンションに住んでいるのは寂しく
ないですか。

[307: 匿名さん]

子供にマイナス相続か。？相続放棄が出来ればよいが。

[308: 草の根民主主義評論家]

相続放棄で空き家が増えて管理組合は運営できなくなるはずですよ。
大規模修繕は、分譲マンションが異常に頻繁にやるだけで、公団賃貸住宅は１８年、一般民間賃貸住宅は２０年以上の周期ですから
一回目は１５年目。二回目は30年目、3回目はやや遅らせて50年目以降とし、生き残った人だけでやる、という考えでいいでしょう。

[309: 草の根民主主義評論家]

この場合、3回目の大規模修繕のための修繕積立金が足りていると、先に死んだひとが損をするわけです。
受益者負担を考えたとき、生き残ったひとが拠出するように借り入れ金主体の資金計画にすべきなんですよ。

[310: 匿名さん]

そんなマンションにも資金を貸し出す金融機関を教えてください。

[311: 匿名さん]

>309
考え方が根本的に違うんですね。
３回目の積立金があると死んだ人は損をするですか。
それは相続として子供が受け取ることになりますよ。
売却するなり賃貸に出すなり好きなようにすればいいだけです。
売却も賃貸も、相続もできないようなオンポロマンションに住む
のは嫌じゃないですか？
いくら建て替えとか買い替えをすればいいというけど、建て替えは
難しいし、買い替えも簡単にはできないでしょう。
結局マンションは残ることになります。
そしてそこに住み続ける者も。
ヨーロッパ並みに１００年持たせるマンションの建物・維持に努めるのも
一法です。
私たち夫婦には子供がいませんので、本音をいえば後は野となれ云々の
考えでもいいんですが、マンションのために、計画の洗い直しを行い、
積立金の値上げを検討しているところです。

[312: 匿名さん]

>307
相続放棄は簡単にできますよ。２ヶ月以内に裁判所に届け出が
必要ですけど。
それより限定承認にするのが普通ですよ。
相続するのが負債より多ければ相続するけど、負債の方が
多ければ放棄するというものです。

[313: 草の根民主主義評論家]

最終大規模修繕工事制度ができるでしょう。
その大規模修繕を行った後、20年後には必ず取り壊して土地代金を最終大規模修繕と取り壊し工事費にあてるわけです。
いまでもこれに似たしくみはあって
定期借地権の土地の上に建ってるマンションですね。確か50年だったと思いますが知ってるとこでは、いま築30年で残り20年。400万円くらいで取り引きされてたと思います。

[314: 匿名さん]

定期借地権付き分譲マンションンの場合は、更地にして返却することが条件ですから、取壊し費用の積立金負担がありますよ。

[315: 草の根民主主義評論家]

定期借地権のマンションができてから50年経ってないからまだ取り壊しまでいったところがないみたい。
普通の分譲マンションの最終処理は、定期借地権のマンションの事例に倣ったものになるでしょう。最終大規模修繕工事のあとに積み立てるのは解体積み立て金になります。

[316: 匿名さん]

>>315
>普通の分譲マンションの最終処理は、定期借地権のマンションの事例に倣ったものになるでしょう。最終大規模修繕工事のあとに積み立てるのは解体積み立て金になります。

当然、区分建物の解体（取壊し）は、区分所有者全員の同意が必要ですね？

[317: 草の根民主主義評論家]

法改正するはずですよ。
産業政策として新規住宅着工件数は減らせないから。
ものすごく安直な方法で取り壊しできるようになるはずです。

[318: 草の根民主主義評論家]

例えば3分の2とかね。

[319: 匿名さん]

>>317-318　草の根民主主義評論家さん

区分建物が取り壊れた後には敷地が残りますが、この処分も法整備が必要ですね。
どの省庁のどの部会で検討されているのでしょうか？

[320: 匿名さん]

一般定期借地権の場合は、存続期間を５０年以上として設定の更新が
ないことを公正証書等で抑えがしてありますので、問題はありませんが、
通常のマンションの場合はそういう制度は絶対といってできませんよ。
あなたのいっているのは、建物譲渡特約付借地権のことです。
更地にして返却するのはコンビニとかの事業用借地権ではなかったかな。
解体積立金？呆けていません？

[321: 匿名さん]

>>320
>通常のマンションの場合はそういう制度は絶対といってできませんよ。
>あなたのいっているのは、建物譲渡特約付借地権のことです。

借地期間の途中で区分建物ではなくなる（途中から賃貸マンションとなる）のですから、建物譲渡特約付借地権付の分譲マンションは数が少ないと思います。

[322: 匿名さん]

頑固boke老人にも困ったもんですねえ。
仮想世界にいってるのかな？

[323: 321]

>>320 は、明らかに間違いです。

＜参考＞
国土交通省
【定期借地権】
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-2.html
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-3.html

[324: 323]

＜参考＞
スケルトン定借（つくば方式）
http://kobayashi-lab.tu.chiba-u.jp/news/image/2007/gakkaisyou.pdf

[325: 匿名さん]

>>322 は、どの投稿に向けて発信したのでしょうね？　自分自身？

[326: 草の根民主主義評論家]

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。

[327: マンション管理士]

古いマンション　例えば築40年経過したら容積率を建築当時の２倍にすれば

行政は資金も必要とせず需要を喚起できる

[328: 草の根民主主義評論家]

↑こいつ、まんかんし

容積率緩和は私の受け売りw

[329: 草の根民主主義評論家]

論破されて、「まんかんし」で出てこれなくなったんだね。
恥ずかしくてw

[330: マンション管理士]

さっそくくいつくえさとり　

低能草の根

[331: 草の根民主主義評論家]

↑僻み、妬みであるw

[332: 草の根民主主義評論家]

330は自分がまんかんしっていってるようなもんだからね。
まんかんし、に戻して再起を計ってはどう？

[333: 匿名さん]

>323
間違いというより調べればすぐわかることだからね。
単なる知識として書き込んだだけだし、間違っていることもあるよ。
そんなに得意顔しないでよ。

[334: 匿名さん]

容積率を倍にしたとしても、長い目でみれば又その倍に
しなければいけなくなるときがくる。
余っていく土地はどうしたもんだろう。
公園にでもしますか。

[335: 匿名さん]

まったく参考にならないスレだな

[336: 匿名さん]

建ぺい率の高い物件に住んでいますが、
大規模修繕工事は足場の組み方でかなり高くついてしまいます。
タワーマンションとまではいかないまでも、縦に長い物件の方が良いのかも知れません。

[348: 匿名]

ここで書き込んでる人が好きそうなテーマでスレ立てといたから
そっちで知恵を競ってちょうだい

[349: 匿名さん]

>326
最終大規模修繕工事とかいってるけど、あなたのマンションには途中入居の
方はおられないんですか？
うちのマンションでは１５年たっても赤ちゃんの泣き声や子供の遊んで
いる声が聞こえてきますよ。
時が経てば、老人と３０代、４０代の混合マンションになりますよ。
築１５年で約３０％は入れ替わっています。
売りに出せはすぐに売れる人気物件と不動産屋さんはいってます。

[350: 草の根民主主義評論家]

築三〇年超でローンが組めなくなるから
売りにくいし買いにくくなるんですよ。

[351: 草の根民主主義評論家]

だから古くなるとほとんど人が入れ替わらないで年寄りだらけになります。

[352: 草の根民主主義評論家]

築15年くらいで新築の半値で買ってもローンの返済期間も新築の半分くらいですからねー
そんなにお得じゃないはずですよ。
私は中古って他人が使ったあとだし、不潔感などを考慮すると得だとは思いませんね。

[353: 匿名さん]

>350
築３０年を超えた物件は、ローンが組めなくなるんですか。
それは今まで聞いたこともなかったけど本当ですか？

[354: 匿名さん]

>352
うちのマンションは、築１５年なんですが、分譲価格の
７０％以上の価格で売れてますよ。
マンションを買い替えた時は、売却したのはローンを組んでましたが、
私が組んだローンは全て返済しました。
当初は、売らずに賃貸に出そうと思っていたんですけど、早く売らないと
税金がかかるということで、引っ越して３ヶ月後に売りました。
最初のマンションは、１３年程度住んでいたんですが、買ったときと同じ
価格で売れました。ラッキーと思いましたね。

[355: 草の根民主主義評論家]

駅に近いとかだと値下がりしにくいんでしょうけどそもそも最初がかなり高いでしょ？

３０年超だと一般的なローン組めませんよ。
新築で買っても３５年が普通ですよね。
借り換えしても３５年の残存期間以内でしか貸してくれません。
中古でも築１５年なら３５年の残り２０年のローンしか組めないです。
マンションは最初の値下がりが激しいから築１０年とか１５年で買うと割安感はあるかもしれませんが古くなると売買はなかなか困難だと思います。
500万円現金で築４０年のマンション買う人とか皆無じゃないでしょうけど。

築３０年超 住宅ローン とかで検索したら解説記事でてくると思います。

[356: 草の根民主主義評論家]

あったからコピペ

中古住宅市場で流通するかどうかもマンションの寿命を大きく左右する。築年数を経過したマンションでは住宅ローンが思うように借りられず、流通性が阻害されるケースも多い。

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00258/

[357: 匿名さん]

マンションの寿命は、各マンションの様々な事情で長短がある。

区分所有者が知恵を出して、守るのが一番だが。マンションの、

住民の管理に対する、意識の、高低もあるからね。良くない住民が、

多数を占めるマンションは。見えない所から、腐りだす。

[358: 匿名さん]

>356さん
いい資料ありがとうございます。
「中古マンションを買ったら何年住めるか」「それでもマンションの
建て替えがすすまない理由」等プリントアウトしました。
しっかり読み込んで資料を作成したいと思っています。
長期修繕計画の洗い直しを現在建築士を交え検討しているところです。
そして、修繕周期や工法、素材等も含め検討して、全てを網羅した
計画書の作成をしているところです。
一番の問題は余裕度をどれぐらいもつかですが、できるだけ現実を
見据えた中で計画していく予定です。
もし、相見積を取り計画を上回ったとしても、その額を総会議案として
提案すればいいし、将来的に積立金が不足するようであれば、洗い直し
をすればいいだけのことですから。
子供いないのに、そんなにマンションを長引かせて何になるんだと
思われるかもしれませんが、ボランティアとしてやっていくつもりです。

[359: 匿名さん]

マンションが建設された当初は、築３０年程度で建て替えをする
ことによって経済の活性化を図ろうと政府は考えていました。
それ故、長期修繕計画は２５年であり、アルミサッシ、網戸、
玄関扉、給排水管の更新工事等は計画されませんでした。
特に３５年前以前に建てられたマンションは、耐震基準に満たない
造りになっています。
又、コンクリートに海砂が使用されていたこともあり、品質の
低下を招いたと資料に記載されていました。
３５年以上前の建物の維持・保全は難しいと思います。
しかし、築１０年とか１５年、２０年のマンションだったら、まだ
何とかできます。
最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつて
ますからね。
マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものですね。

[360: 草の根民主主義評論家]

>>最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつてますからね。

鋳鉄からポリ管に変わってからそうだとは思いますけどなぜかうちは40年で更新工事予定してますよ。（うちはポリ管）
国土交通省のガイドラインに完全準拠してるからです。
この排水管更新工事はなんと一戸あたり50万かかる。
現状は、全体的に計算上必要な金額の半分も毎月の積立金として集めていないが、まったく問題ないと考えてます。
実際に必要な工事は半分程度しかなくて、足らなければ低利融資を受ければいいから。

[361: 草の根民主主義評論家]

アルミサッシとかの金物建具交換とかインターホン交換とかも巨額のカネがかかりますが、新工法、新製品がいろいろでてきてるので従来の半値以下でできたりします。
管理会社は修繕積立金の残高をしっているから当然、それにあわせた提案をするわけです。
潤沢な修繕積立金は新工法、新製品導入の妨げとなるでしょう。

[362: 草の根民主主義評論家]

エレベータも国産独立系メーカーのやつで相場の半値で交換可能。日本製だから大丈夫だと思いますよ。

[363: 匿名さん]

>360さん
現在の長期修繕計画には無駄なものや３０年周期の計画でだぶっている
ものもかなりあります。周期の短かすぎるものもあります。
それに、設計・監理費用にしても、大規模修繕工事以外には必要ないのに
全て１５％程度含まれています。
こういった無駄をなくし、余裕度もできるだけ抑えることによって、積立金の
値上げ額を抑えていく必要があります。

うちの場合は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管も専有部分と一緒にやる
ことにより、経費の削減とそれに伴う在宅等の負担を軽くしていこうと計画
しています。

専有部分の住民が個人で給排水管等の更新工事をした場合の見積もりをして
もらいましたが、１戸７０万円程度とのことでした。勿論値引きとかは別です。
これを共用部分の工事と一緒にやれば、フローリングを外したり養生をしたり
する費用はそんなに変わりませんので、３０万円以下でできるとのことでした。
３０万円ということは、３０年の計画であれば、１戸当たり月８３０円で
できるということになります。

エレベーターについては、フルメンテであればロープの交換は必要ありません。
以前東芝のエレベーターの標準価格を聞きましたが、ロープ、三方枠、制御盤の
全てを交換した場合、１４階の６人乗りで１，２００万円とのことでした。
これを建築士に言わせれば半値８掛けといってますが、そこまでは下がらなくても
１基７００万円程度では十分いけると思っています。

[364: 草の根民主主義評論家]

あのね、
そもそも問題なのは計画した人と使う人が違うんですよ。普通は輪番制だから。
輪番制の理事が値引き交渉なんかするわけない、という大前提にたたないとね。
だから半分くらい積み立てとけばいいんです。あとは借りる。借りるとなると
見積もりを足していって借金の額をきめるから、普通は安いの探そうとするわけです。
管理組合の場合、カネを払ってない他人（他の住人です）をどうやって動かすかの戦略が重要になりますね。

[365: 匿名さん]

あなたとはそこの考え方が根本的に違うんですよね。
借り入れをすれば安いのを探そうとするというその発想は
うちの組合にはありませんから。
工事費が１００万円以上の工事については理事長が管理会社以外から
相見積を取ることになってますし、その見積もりについては管理会社経由
ではなく理事長が厳封して理事会で開封するようになってますから。
又、５００万円以上の工事については専門委員会が設けられ管理会社は
完全ノータッチで専門委で相見積業者を捜し相見積を取りそれを理事会に
提案することになってますから、輪番制は関係ありません。

[366: 草の根民主主義評論家]

法律が変わるみたいですね。ちょっと古い記事だが知らなかった。
今の国会で法律が変わりますね。

「共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。」
これはたぶん共用部分の重大な変更も過半数でできるって意味ですね。

「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

マンション、３分の２同意で建て替え可能に
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS03001_T00C12A1MM8000/

[367: 匿名さん]

これについては２０１３年の通常国会で提案する方針と
ありますが、可決したんですか？
建て替え決議が、３分の２となっても現実問題としては
建て替えの合意形成は難しいでしょう。
これについては、旧耐震基準で建設された建物が対象になるでしょうが
高齢化も含めまず建て替えはできません。
容積率で現在の建物の２倍ぐらい建てられれば別ですが。
少なくとも築６０年～７０年は持たせることが必要です。

[368: 草の根民主主義評論家]

こっちは今国会。20151228の記事だから。
最近、毎年出してるそうです。
そろそろ可決でしょう。
「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

[369: 草の根民主主義評論家]

３分の２だったら、通ると思いますよ。
私が提唱する、「最終大規模修繕工事制度」と組み合わせたらね。

[370: 匿名さん]

３分の２でも不可能ですよ。
実際問題として、建て替えに参加できるものがどれだけいるでしょうか。
少なくとも２，０００万円以上の資金と建て替え決議から解体して
建設するまでの期間は３年はかかります。
その間どこかアパートでも借りて住まなくてはなりません。
そのマンションが高齢化していれば、益々建て替えは難しいでしょう。
建て替えに参加しない者は、僅かな積立金と建て替えが完了した価格から
それに要した建設費等の差額の金額が配布されるだけです。
それでは中古でもマンションは買えません。

[371: 匿名さん]

最終大規模修繕工事についても、途中、マンションの入れ替えが
行われるから無理でしょう。
中古で買ってすぐに最終大規模修繕工事とかではそのマンションには
入居する者がいなくなりますよ。
あなたのは、分譲当初から人の入れ替えが全然なくそのまま高齢化
した場合の前提ですから。

[372: 匿名さん]

うちのマンションの賃貸率は、７％程度です。
それも転勤のための短期賃貸が殆どです。
空室は最近売りに出した部屋が２戸あります。

[373: 草の根民主主義評論家]

↑頭が固すぎますね。
できるように法改正されるんですよ。
例えば、年金とかも払えるようにいろいろ考えるわけ。

[374: 草の根民主主義評論家]

ちなみになんで二人で話してるかわかります？
スレ主が余計なことしたからですね。
私は回避策しってるからなんともないんですが。。。

[375: 匿名さん]

すいません、私がスレ主なんです。削除依頼したのは
私に成りすまして書き込みをしていたからです。

[376: 草の根民主主義評論家]

まんかんし、とかのレベルが低すぎるんですよね。

まんかんしは、自分のマンションで改革したら住めなくなるから黙ってるらしい。
よそでは無責任なコンサルをする。
例えば、経費削減のため管理組合が管理人の直接雇用（請け負い契約にするらしい）する提案だって。
社会保険もなしで、教育や、指揮命令など、管理組合の理事長がやれとか無茶な話。

なんかマンカンはこんなひとばかりで恥ずかしいね。

[377: 匿名さん]

>376さん
そのまんかんしは私ではありません。
スレ主は立てた以上はある程度の責任はあります。
スレだけ立てて後はしらんぷりの方もおられるようですが。
私は、スレ主としてここを管理していこうと思っていますし、
ここに参加する者がいないということは関心や魅力がない
からだと思います。
私個人としてはいい勉強になりましたけど。
ここのスレが止まればまた新しい提案をしていくつもりです。
現在マンコミュの書き込みが以前に比べかなり少なってきています。
その割には１ヶ月ちょっとでこの書き込み数は活発だと思いますが。

[378: 草の根民主主義評論家]

たぶん書くひともういませんよ。

[379: 草の根民主主義評論家]

なんかもう一個似たようなスレッドできてるけど私、無視しとくからどう展開するかみといたら？
しょぼいのしかでてこないよ。

[380: マンション管理士]

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。


☆こんなぼけたことを書く低能も存在するこれで資格を持っているなどと寝言を言う
　永遠の不合格者　　訕笑

[381: 匿名さん]

解体積立金云々については、他所からただもってきただけで
評論家の持論ではないよ。
あそこのマンションはただ積立金が足りないだけのこと。