修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[281: 匿名さん]

文体を代えての成りすまし君がいるね。
ここは匿名掲示板なんだから、指摘されても気にすることは
ないんだけどね。
間違っていたり、勘違いであったり、知らなかったりしても
それはそれで勉強していけばいいんだけどね。
しかし、中には粘着質なのもいて、過去のスレとか調べて、
匿名さんの分析をするのがいるよね。
その努力を何か他のものにすればいいんだが。
しかし、性格は直らないかな。

[282: 匿名さん]

>管理組合の会計には、区分所有法にも管理規約にも予算の範囲で支出しないと
いけないとか、そんな規定はありません。

但し、管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、総会を招集して
各区分所有者に徴収するか借入をするとなっています。

[283: 草の根民主主義評論家]

「管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、」
管理規約にこんな文言ありませんね。あなたの勝手な創作ｗ
あなたの発想は臨時国会なんでしょうけど、財政法１４条みたいな規定は管理組合にはないといってるでしょ。
モノが壊れたら保存行為で出費できるし、それは事後に精算なんだよ。
かなり割高ならもめるだろうがそれは政治的にもめる（解任されるとかね）だけで、法的には問題ないの。

[284: 草の根民主主義評論家]

管理費等の過不足）
第６１条
２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第２５条
第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を
求めることができる。

これの読み方は、決算の後、精算しますよって意味だ。
これをどう読んだら
「管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、」 ってことになるんだい？
だからａｆｏだっていってるんだけどねｗ

[285: 匿名さん]

>283
保存行為については、確かに理事長判断もしくは一般組合員でも
その対応はできるけど、預金残高をオーバーする恐れがあるときは、
修繕積立金の取り崩しなり、借り入れをしなければならないでしょう。
私は管理費の予算をオーバーする恐れのあるとき、つまり預金口座残高が
不足する恐れのあるときといっているでしょう。
そういう時は総会の決議が必要なんです。

[286: 匿名さん]

>284
私は275以降は書き込みしてないけどね。
勿論282は私の書き込みだけど。

[287: 匿名さん]

まあ匿名だから誰に間違われようと仕方ないけどね。
ただ、評論家さんみたいに書き込みに対して自信はないし、
それほどしっかり確認してから書き込むこともしないからね。
徒然なるままに書き込みすぎかな。

[288: 匿名さん]

理事長は、管理組合の業務執行機関（規約38条1項、2項）として、規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた業務を遂行する（規約38条1項1号）のであるから、総会において決議された収支予算の範囲で業務を執行しなければならない（規約58条1項）。
支出が収支予算をオーバーすることが予想され、収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない（規約58条2項）。

[289: 匿名さん]

管理組合会計は、予算準拠主義の原則に基づいて処理しなければなりません。
しかし、管理組合の予算の執行には不測の事態により予算の変更をせざるを
えない場合も出てきます。
マンションの管理は、保存行為、管理行為、変更行為に分けられますが、
集会の決議の方法は異なります。
このような場合は、管理規約で抑えておく必要があります。
理事長、理事会、総会決議とかの方法で決めておくことが必要でしょう。

[290: 匿名さん]

保存行為の場合、区分所有者であれば誰でもその対応を
することができるとなってますが、急を要する保存行為以外に
ついては、理事会承認が必要とかの規定も必要だと思います。
かなりの工事費がかかるものを区分所有者が勝手に知り合いの業者に
発注し、工事をさせ支払いは組合へというのでは困りますからね。
規約の改正が必要です。

[291: 匿名さん]

管理組合保険入ってる?

[292: 匿名さん]

総合保険には入っているけど、
管理組合の保険は知らないね。

[293: 草の根民主主義評論家]

boke老人のなかには管理組合会計と国家財政と混同してる人がいるので
補足しておこう。
テレビでやってる国会とちがって、「全ての収入、全ての支出は、予算に計上されなければならない。」ことはない。
決算との齟齬がおおきいと総会で問題になって騒動になるだけで、執行が適法ならまったく問題なしである。
執行が適法っていうのはこの前から話題に出てる理事長決裁で（妥当な）損害保険に入るとか、保存行為として行う（妥当な）修理とかだろう。
実際問題、去年１０月に損保の料率が大幅に上がったから、管理会社（兼保険代理店）は９月に既存契約を解約して長期の保険に入りなおさせたりしたみたいだが、そのための総会なんかやってない。
上記で、（妥当な）とかいてるが修理などはだいたい急いで行うことが多いから高い修理代金を払わされてることがおおい。
予算、予算て言う人は予算の範囲なら相場を気にもかけないだろう。
長期修繕計画の予定価格にも同じことが言える。余裕を持った予定価格で積算した潤沢な修繕積立金は、予算いっぱいに無駄に使われるだけであろう。

http://kraft.cside3.jp/finanzrecht03-5.htm
０３ 財政法の構造と原理―財政法に示された財政の原則―
（４）総計予算主義の原則
　完全性の原則とも言われる。これも、憲法第86条から導き出される原則で、財政法第14条に規定される。また、会計法第２条の規定も、この原則と関係する。
　歳入および歳出は、それぞれ別個に、総額を計上しなければならず、全ての収入、全ての支出は、予算に計上されなければならない。これによって、予算における一切の収支を明らかにし、予算の全体像を明瞭にすること、国会、さらに国民による監督を容易にすること、予算執行の責任の所在を明確にすることが期待されるのである。

[294: 匿名さん]

>293
火災保険だけの更改と積立が伴う総合保険では
取扱いが違うからね。
長期修繕計画は余裕をもって組んであるが、うちの場合はできるだけ
現実に即した工事費での見積もりを建築士と検討して決めたよ。
もし、計画予算より見積もり価格がオーバーした場合は、その額で
総会議案として提案するんだから問題はないしね。
当然、長期修繕計画の洗い直しも必要であればやればいいし。
積立金に余裕があると管理会社や業者の食い物にされるというけど、
あくまで管理組合主導でうちの場合はやっているけどね。
勿論相見積は取るけど、工事費とかが高くなれば、理事会も相見積を
とるようにしている。
工事や点検等についても、全て毎回相見積をとっているよ。
大規模修繕工事についても、管理会社は専門委員会のメンバーには入れないし、
設計コンサルタント元請業者の推薦は管理会社からは受けないように
しているしね。

[295: 匿名さん]

>293
あなたは理事長をしているんでしょう。
だったら、管理会社に食い物にされないようにすればいいだけのことですよ。
あなたならそれができるでしょう。
うちでさえそれができているんだから。

[296: 匿名さん]

長期修繕は半分借り入れ　半分自己資金だわ

[297: 草の根民主主義評論家]

↑素晴らしいですね。
経費削減へのインセンティブが生じますから、
みんな頑張って2割くらい値切るはずです。
超低金利の今は借り入れでやるほうがいいんですよ。

[298: 匿名さん]

そんな面倒なことはしないでしっかりした長期修繕計画を作成して
いれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は算出されるし、工事が
いつかが分かっているんだから、借り入れしないで積み立てた
方がいいんでは？
工事は殆ど毎年か２年ごとには何らかが行われているでしょう。
借り入れをするには総会決議が必要だし、積立金の値上げもその都度
しなくちゃいけないし。
いくら金利が安いといったって、積立金であれば余計な経費はいらないしね。
積立金で工事をしても、借り入れて工事をしても値切れるのは同じこと。
どうも何考えているのか分からん。

[299: 草の根民主主義評論家]

3回目の大規模修繕工事を中止に導くためには
少し足らないほうがいいのである。

[300: 匿名さん]

>293
適法だからといって、理事長が単独で好き勝手やってはダメですよ。
急を要する保存行為以外はできるだけ理事会で検討すべきです。
理事会を一緒に運営している同じ仲間じゃないんですか？
あなたが一般理事のとき、理事長が何の相談や報告もなしに勝手に
自分の知り合いの業者に仕事を発注したり、保険会社等を選んだら
どう思いますか？月１回の理事会はやっているんでしょう。
保存行為でも急がないものは理事会で検討すべきです。
うちの管理規約には、理事会の議決事項に保存行為の決定が入れてあります。
勿論急を要しない保存行為についてですけど。
それに急な保存行為は大体保険の適用がありますよ。

長期修繕計画の予定価格は、あくまで目安であって、その範囲内で
予算の承認を受けているだけのことで、発注の場合は複数の業者に
相見積を取り、金額が大きければ理事長が管理会社以外からも見積もり
を取るでしょう。
あなたの考えは全て管理会社に対して性悪説ですよね。
だから頑固boke老人といわれるんです。

[301: 匿名さん]

>299
３回目の大規模修繕工事の理解はされてるんですね。
２回目までは１回目とたいして変わらないけど、３回目の大規模修繕工事
は更新工事が多くなり大きな金額が必要となります。
それより、現在の長期修繕計画に全ての工事が網羅されているかどうかから
検討して洗い直しをしていく必要があります。
１回目の大規模修繕工事の後に長期修繕計画の洗い直しをすれば、築４０年
先の計画まですることになります。
そこまでの計画をするとなると、殆どの工事が発生してきますからね。
ＥＶの更新、各戸の玄関扉、アルミサッシ、網戸、給排水管の更新工事、
ガス管、消防設備、インターホン、貯水槽、高置水槽、メールボックス等
又、３回目の工事は屋上防水や外壁補修でも工事の仕方が複雑になりますしね。
その間ＬＥＤの工事等をしたりとお金がかかります。
しかし、それらをやらないとスラム化が待っています。

[302: 匿名さん]

>299
３回目をやらないということは、そのマンションは築２０年あたりから
空きが目立ちスラム化していくということですね。

[303: 匿名さん]

２０年で３回も大規模修繕（改修）こうじをしなければ、スラム化するの、

聞いたことがない。私のマンションは築２７～２８年ごろに第二回目ですが、

スラム化しておりませんが。事情のある、空き家は少しあります。

[304: 草の根民主主義評論家]

3回目って住人は８０前後の年寄りばっかりなのに、なんで工事やるの？

[305: 草の根民主主義評論家]

１５年周期だと築４５年で3回目の大規模修繕。
4回目は築６０年。
どうしてエンドレスでやるかというと建物が何年持つかわからないから。
しかし、だいたい何歳までいきるかは見当がつくはずで、ここで暇な年寄りが自分が死んだあとのマンションの維持管理まで真面目に考えてるのはとても滑稽である。
若いひとは新しいの買うと思いますよ。

[306: 匿名さん]

>305
マンションも築１５年もたつと相当数の入れ替わりがあるよね。
最初に入居した者は５０歳（３５歳で購入した場合）でも、
１５年後に中古マンションとして購入した者は３５歳だからね。
それ以降も中古マンションとして購入していく者はいるしね。
自分がいなくなってからのことをいっているのではなく、子供に
相続財産として残してやればいいじゃないの。
そして、住んでいる限りは快適なマンションライフを送った方が
いいでしょう。
汚くなった、空きが目立つマンションに住んでいるのは寂しく
ないですか。

[307: 匿名さん]

子供にマイナス相続か。？相続放棄が出来ればよいが。

[308: 草の根民主主義評論家]

相続放棄で空き家が増えて管理組合は運営できなくなるはずですよ。
大規模修繕は、分譲マンションが異常に頻繁にやるだけで、公団賃貸住宅は１８年、一般民間賃貸住宅は２０年以上の周期ですから
一回目は１５年目。二回目は30年目、3回目はやや遅らせて50年目以降とし、生き残った人だけでやる、という考えでいいでしょう。

[309: 草の根民主主義評論家]

この場合、3回目の大規模修繕のための修繕積立金が足りていると、先に死んだひとが損をするわけです。
受益者負担を考えたとき、生き残ったひとが拠出するように借り入れ金主体の資金計画にすべきなんですよ。

[310: 匿名さん]

そんなマンションにも資金を貸し出す金融機関を教えてください。

[311: 匿名さん]

>309
考え方が根本的に違うんですね。
３回目の積立金があると死んだ人は損をするですか。
それは相続として子供が受け取ることになりますよ。
売却するなり賃貸に出すなり好きなようにすればいいだけです。
売却も賃貸も、相続もできないようなオンポロマンションに住む
のは嫌じゃないですか？
いくら建て替えとか買い替えをすればいいというけど、建て替えは
難しいし、買い替えも簡単にはできないでしょう。
結局マンションは残ることになります。
そしてそこに住み続ける者も。
ヨーロッパ並みに１００年持たせるマンションの建物・維持に努めるのも
一法です。
私たち夫婦には子供がいませんので、本音をいえば後は野となれ云々の
考えでもいいんですが、マンションのために、計画の洗い直しを行い、
積立金の値上げを検討しているところです。

[312: 匿名さん]

>307
相続放棄は簡単にできますよ。２ヶ月以内に裁判所に届け出が
必要ですけど。
それより限定承認にするのが普通ですよ。
相続するのが負債より多ければ相続するけど、負債の方が
多ければ放棄するというものです。

[313: 草の根民主主義評論家]

最終大規模修繕工事制度ができるでしょう。
その大規模修繕を行った後、20年後には必ず取り壊して土地代金を最終大規模修繕と取り壊し工事費にあてるわけです。
いまでもこれに似たしくみはあって
定期借地権の土地の上に建ってるマンションですね。確か50年だったと思いますが知ってるとこでは、いま築30年で残り20年。400万円くらいで取り引きされてたと思います。

[314: 匿名さん]

定期借地権付き分譲マンションンの場合は、更地にして返却することが条件ですから、取壊し費用の積立金負担がありますよ。

[315: 草の根民主主義評論家]

定期借地権のマンションができてから50年経ってないからまだ取り壊しまでいったところがないみたい。
普通の分譲マンションの最終処理は、定期借地権のマンションの事例に倣ったものになるでしょう。最終大規模修繕工事のあとに積み立てるのは解体積み立て金になります。

[316: 匿名さん]

>>315
>普通の分譲マンションの最終処理は、定期借地権のマンションの事例に倣ったものになるでしょう。最終大規模修繕工事のあとに積み立てるのは解体積み立て金になります。

当然、区分建物の解体（取壊し）は、区分所有者全員の同意が必要ですね？

[317: 草の根民主主義評論家]

法改正するはずですよ。
産業政策として新規住宅着工件数は減らせないから。
ものすごく安直な方法で取り壊しできるようになるはずです。

[318: 草の根民主主義評論家]

例えば3分の2とかね。

[319: 匿名さん]

>>317-318　草の根民主主義評論家さん

区分建物が取り壊れた後には敷地が残りますが、この処分も法整備が必要ですね。
どの省庁のどの部会で検討されているのでしょうか？

[320: 匿名さん]

一般定期借地権の場合は、存続期間を５０年以上として設定の更新が
ないことを公正証書等で抑えがしてありますので、問題はありませんが、
通常のマンションの場合はそういう制度は絶対といってできませんよ。
あなたのいっているのは、建物譲渡特約付借地権のことです。
更地にして返却するのはコンビニとかの事業用借地権ではなかったかな。
解体積立金？呆けていません？

[321: 匿名さん]

>>320
>通常のマンションの場合はそういう制度は絶対といってできませんよ。
>あなたのいっているのは、建物譲渡特約付借地権のことです。

借地期間の途中で区分建物ではなくなる（途中から賃貸マンションとなる）のですから、建物譲渡特約付借地権付の分譲マンションは数が少ないと思います。

[322: 匿名さん]

頑固boke老人にも困ったもんですねえ。
仮想世界にいってるのかな？

[323: 321]

>>320 は、明らかに間違いです。

＜参考＞
国土交通省
【定期借地権】
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-2.html
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-3.html

[324: 323]

＜参考＞
スケルトン定借（つくば方式）
http://kobayashi-lab.tu.chiba-u.jp/news/image/2007/gakkaisyou.pdf

[325: 匿名さん]

>>322 は、どの投稿に向けて発信したのでしょうね？　自分自身？

[326: 草の根民主主義評論家]

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。

[327: マンション管理士]

古いマンション　例えば築40年経過したら容積率を建築当時の２倍にすれば

行政は資金も必要とせず需要を喚起できる

[328: 草の根民主主義評論家]

↑こいつ、まんかんし

容積率緩和は私の受け売りw

[329: 草の根民主主義評論家]

論破されて、「まんかんし」で出てこれなくなったんだね。
恥ずかしくてw

[330: マンション管理士]

さっそくくいつくえさとり　

低能草の根