修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[201: 草の根民主主義評論家]

地震保険は掛け捨てだと火災保険だけの場合に比べて1.6倍くらいだと思いますよ。
保険代理店としての管理会社は火災保険だけと地震保険付きの両案を持ってくるが、去年まで火災保険だけだったのに急に地震保険付きにすると
かなり割高でやめとこーって思うはず。
ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
理事会、総会決議は必要ありません。
そこが判断を鈍らせる一因かも。

[202: 匿名さん]

＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で

[203: 草の根民主主義評論家]

200は、ひつこいね。
法律は必要があれば改正される。

[204: 草の根民主主義評論家]

202は知らなかったからショックなんだろう。
頼りにしてる管理会社の法務室にきいてみたらいい。

[205: 草の根民主主義評論家]

標準管理規約の24条一項の、管理組合、というのは理事長を指している。だから、管理会社は保険契約は総会前に理事長にサインさせて、総会には保険を更新しました、と報告するだけのこと。もし、保険契約を総会議案にしている管理会社があれば担当があほなだけ。

[206: 匿名さん]

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[207: 草の根民主主義評論家]

補足だが、管理規約で、管理組合が、と書いてある場合、代理人としての理事長とか、利益相反なら監事を指していて
その都度、総会決議が必要という意味ではないからね。202は知らないと思うが。

[208: 草の根民主主義評論家]

202とから206とか弁護士に聞いてみたら？
議論の余地なし。
私は規約改正とかやって管理会社とか弁護士とか話して決めたから。
まー、そんなに心配ならなんでも総会にかけたらいいだろう。おたくさんの問題だから。

[209: 匿名さん]

草の根民主主義評論家
構ってちゃんにつき
以後無視で

[210: 匿名さん]

>201
マン管士さん、管理組合の業務に、共用部分等に係る火災保険その他
の損害保険に関する業務というのがあるけどね。
まあこれは標準管理規約だけどね。お宅のマンションでは、理事長が
単独で判断できるようにしてあるんでしょう。

[211: 匿名さん]

単独で判断ってことは、変な契約結んだら理事長個人の責任か
こえー

[212: 206]

標準管理規約の定め方であれば、予算の範囲内である限り、理事長が保険契約を締結ができると理解しているが、なにか？

[213: 匿名さん]

>200さん
私が勘違いしてました。以前私が作成して各マンションの理事に配布していた
資料を添付します。

　　　法務省・法制審議会の「被災マンション法」の専門部会が、中間取りまとめを決定し、発表
　　しました。
　　　一昨年３月の東日本大震災を受け、新たな大規模災害が起きた場合に備えた法整備の検討
　　で、来年２月法務大臣への答申をして改正要綱を作成する予定とのことです。
　　概要は下記の通りです。（敷地売却決議制度）
　　　＊現行
　　　　　　復旧工事 議決権等の４分の３以上の同意が必要
　　　　　　建替決議 議決権等の５分の４以上の同意が必要
　　　　　　取り壊しに関する規定はないので、民法の規定によれば、全員の同意が必要。

　　　＊改定案
　　　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　　　取り壊し決議 　　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　　　敷地売却決議 　　 敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

＜その他＞
　　　＊被災後の改修費用の支援制度（被災者生活再建支援制度）
　　　＊半壊以上で１５０万から３００万の支給が行われます。（基礎支援金と加算支援金）
　　　　　半壊とは、２０％～３０％の損壊又は建物の主要部分の経済的被害が２０％～
　　　　　４０％未満をいう。

　　＊地震保険について
　　　　　免責・・・６．２兆円超の災害の場合は、支払われなくなる。
　　　　　液状化の場合は、今までは保険はおりなかったが、東日本大震災に遡って適用
　　されることになりました。
　　　　　保険は全損・半損であり、全壊・半壊との基準が違う。

　　＊取り壊し決議制度
　　　　 適用の対象となる建物
　　　　　　政令で定める災害により、大規模一部滅失した区分所有建物
　　　　　　大規模一部滅失とは、建物の価格の２分の１超に相当する部分が滅失した場合。

　　＊集会の手続き・決議等
　　　　　　現行の被災マンション法を参考に検討していく。

[214: 匿名さん]

>212
ちょっと飛躍しすぎじゃないの。
理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。
単独でということは理事会にも通さないんでしょうね。
そのお金の支払いはどうするの？
大規模マンションなら火災保険だけでもかなりの金額に
なるけどね。
マン管士さんのいうことだから間違いはないでしょうが。

[215: 180-200-206-212]

>>214
>理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。

損害保険の締結に関する特段の総会決議があれば、その内容に従うことは当然のことである。

そのような総会決議がないことを前提にすれば、区分所有法第26条をスタートとして、マンション標準管理規約（単棟型）第24条、第27条、第32条、第38条、第48条および第54条を俯瞰すると理解できるはずである。

なお、わたしはマン管士ではない。

[216: 特命区分所有者]

うちのマンションの管理会社がやる気がないのは草の根さんの言われるとおり儲からないのもあるでしょうが、担当の仕事のレベルの問題もあるかと思っています。
１７５さんの言われるとおり抗議して担当を変えるべきであると思います。
どうせ何も変わらないだろうとかこの程度の管理会社に貴重な意見(ある意味で)を聞かせてやる必要はないと何もしなかったのは間違いだったと思います。
ただただ１７９さんのような入居者がもっといてくれたならとおもうばかりです。
１９８さん、こちらこそ。お気になさらないで下さいね。

[217: 匿名さん]

>215
総会の決議があればそれに従うが、それがなければ理事長が単独で
保険を契約してもいいといっても、保険の契約について理事会提案
しなければ総会の議案にもならないでしょう。
やっぱり理にかないませんね。
お金の支払いも絡んできますので、保険に入るということは、理事長
単独ですることは絶対できませんよ。
無茶な理論で押し通そうとしても、だめなものはだめ。

[218: 匿名さん]

>215
マン管士といってなかったですか。４４点で取得したと。
マン管士でない者が、区分所有法、標準管理規約をそこまで
調べたりはしませんよ。
２１条の理事長の権限は、損害保険の損害賠償金の請求の
代理をする権利と義務があるということだよ。
標準管理規約に関しても、理事長が単独で保険の契約を
してもいいとはどこにも述べられていないよ。

[219: 215]

>>217

マンションの管理に詳しい弁護士にでも確認してください。

素人マン管士ではダメですよ。
除却する必要のあるマンションに係る特別の措置（「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」第三章）と、区分所有建物の全部が滅失した場合における措置（「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」第二章）の区別もできないマン管士もいますから。

[220: 匿名さん]

今日のテレビで放映してたけど、全国には空き家が８２０万戸ある
とのこと。全戸数の１３．５％にもなるという。
解体するにも費用が高くそのまま放置されてるとのこと。
いくら戸建でも、解体もできない土地は売れないという家が多いですね。
マンションも同じことです。
建物の維持・保全ができないところはいずれ空き室が多くなり、売却も
賃貸もできなくなりスラム化するだけのこと。
しっかり管理していけば、建物は１００年でも持ちますよ。
それが分からないのが評論家さん。

[222: 匿名さん]

>219
いつ起こるかもわからないようなことを詳しく調べてどうするのよ。
そういう自体になったときに調べ直せばいいことだよ。
弁護士は、受験勉強でも、司法修習生字も、弁護士になってもマンション
からの依頼はないので、全くといっていいほど区分所有法や適正化法、
被災区分所有法とかは勉強していないよ。
以前、弁護士の無料相談会があったので、理事会で相談にいったことが
あるけど、マンション管理に関することについては話しにならなかったよ。
今は弁護士や医師でも専門分野以外は勉強していないようだね。

[223: 匿名さん]

２２０さんは正解です。しかし、それらを理解出来る組合員は少ないでしょう。
私は経験者として一言、築７年目にして、マンションが荒れ放題になりました。
１、外壁にアオカビ発生、２、動物の飼育制限を無視して、大型犬を飼育
３、不法駐輪が数百台放置、４、不法駐車が多い、５、８９３や不法入居者が数戸、
６、絶えずパトカーが巡回。７、競売が多い。８．機械式駐車場の人身事故
９、８９３や反社会的人物の入居が５部屋位　１０、売却価格が購入時の３分の１位

等々の悪いマンションでしたので、管理員にクレームすると、時の自治会長や理事長や、
校区の政治家等々と仲良くしていて、いばって、私の意見は聞いてくれなかった。

順番で理事になり、理事長に選任され、すぐ。現在の管理員の解雇動議を管理会社に要求。
を突きつけ、不動産管理のプロの管理員を別の管理会社と契約して、分散管理とした。
６年間、徹底的に改革して、現在は、マンションは蘇りました。しかし、過去の
悪い自治長や、理事長は、退去要求は法的にはできませんので、組合員に情報の
公開はしてあります。今後組合員がどういうマンションにするかは、楽しみです。
改革を初めて、徐々にではあるが、資産価値は、上昇しました、（阿倍の実クスか？）

私は、このマンションも築年数により、生活スタイルも変わりましたので、良い管理を
している、中古マンションを物色中です。マンションは管理を買え、は真実です。

[224: 草の根民主主義評論家]

去年の８月くらいだったか、保険の料率があがるんで、
保険代理店やってる管理会社各社は、理事長に保険を解約させて大量に入りなおさせたんだけどね。
そのための総会なんかやってませんよ。
一部の、よくわかってない管理会社は総会決議がいるだろー、とかいって保険はそのままで
損させたみたいね。

そもそもタイミング的に分譲前に管理会社が管理組合代行として火災保険に入りますからね。
どうしても、毎年の保険の更新は総会の2,3ヶ月前になる。そういう実情を考慮して規約24条があるんだよ。

[225: 匿名さん]

>223さん
素晴らしい方ですね。
誰かがマンション管理に真剣に取り組まなければ、そのマンションは
本当にだめになってしまいます。
特に暴力団の入居については、福岡で裁判がありましたが、最終的には
組合側の勝利となり退去させることに成功しましたが、それをやる理事長
の努力と勇気の賜物だと思っています。
管理規約に規定しておく必要があります。
使用細則や規約違反者に対しては、勇気をもって注意することが大切
なんですが、仕事を持っている輪番制の理事では中々難しいようです。
しかし、誰かがやらなければマンションの環境は良くなりません。
その誰かが誰なのかということになります。
マンションの買い替えを希望されているとの由、特に理事会開催の有無や
理事の任期、修繕積立金の額とかを調べられて購入された方がいいと思います。
それに、管理会社の評判も。ネットで調べられます。

[226: 匿名さん]

>>223 さん
文中に出てくる「不動産管理のプロの管理員」とは、あなた自身のことですか？

[227: 匿名さん]

>226
へたに資格を振り回すよりずっとプロの管理員
じゃないですか。
しかし、管理員とはどこにも書いてないでしょう。
そんなことは関係ないんじゃないですか。

[228: 匿名さん]

（損害保険）
第２４条 団地建物所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その
他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地
建物所有者を代理する。

＞管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する
つまり総会での承認が必要ってこと

＞理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。
つまり契約書にサインと判子を押す人が理事長ってだけ

草の根民主主義評論家の理事会が変なだけ

これだけ釣られてあげたんだからもう十分でしょ？

[229: 草の根民主主義評論家]

>228
まあ解釈は人それぞれですから
あなたの管理組合ではそれが普通なんでしょうね
でも私が理事長をしている管理組合では理事長が全責任を負います。
もう飽きたのでこれぐらいにしておいてあげますけどｗ
もうちょっと勉強しておいた方が良いですよ
恥ずかしいですから

[230: 草の根民主主義評論家]

↑ん？
ひまなんでしょ。
ごくろう！

[231: 草の根民主主義評論家]

２２８と２２９は
ちゃんと勉強してね！

[232: マンション投資家さん]

＞つまり契約書にサインと判子を押す人が理事長ってだけ
管理組合印があるでしょ

[233: 草の根民主主義評論家]

私は理事長にいきなり保険の申込書にサインさせる普通のやり方だと
特命氏のいうような地震保険付き火災保険への切り替えは理事長がびびっちゃって
難しいと思いますけどね。かなり高くなるからね。
保険の更新の直前くらいに申込書持ってくるから、早めにいっとかないと理事会で検討なんかする時間はない。
特命氏が理事長になったら、早めに見積もりを出せよーっていっとかないとね。

[234: 草の根民主主義評論家]

悔しくて成りすましてるやつがいるようだけど、特命氏は２３３だけよんでおけばＯＫ。

[235: 草の根民主主義評論家]

からんでくるやつおもしろいね。あまりに愚かでｗ
まー、ひょっっとしたら37問正解くらいのマンカン有資格者かも。
保険の問題はなぜか本試験に出ないからね。論点がまったくわからないのだろう。

[236: 草の根民主主義評論家]

本試験には出たことないと思うが、どっかの予想問題だろう。
区分所有法の規定を規約で修正していると言うこと。わかんなかったらいいけどね。規約が無効だとか言い出すんだろうからｗ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593806/

問題72『理事長は、集会の決議を要せず共用部分につき損害保険の契約をすることができる。』

【正解】設問のとおり。区分所有者は共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。（標準管理規約24条1項）したがって、理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。ただし、区分所有法の規定によれば、共用部分につき損害保険契約をすることは、集会の決議が必要である。

[237: 219]

わたしは「草の根民主主義評論家」ではありません。

他の方が、「業務執行レベルの意思決定」を誰が行うのかを区分所有法および標準管理規約から読み取れないことに驚いています。
共用部分についての損害保険金請求権は、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属する（つまり、各共有者の個別の請求権）と考えられることも理解していないのでしょうね。

[238: 草の根民主主義評論家]

ここらへんは素人にはわかりにくくてね。
普段は、理事長決裁だけで保険契約できます!とかいっておいて
代理店をかえるぞ！保険の相見積もりを取るぞー！とかいうと
総会決議が必要です！理事長の一存ではきめれません、とか管理会社は言うんだよ。

そういう意味でからんでるおたくは「愚か」ということ。

[239: 匿名さん]

だから個人賠償責任補償特約は3年前に解約した

[240: 草の根民主主義評論家]

根源的な問題を言っておくが、このような解釈の齟齬は、
財政法14条に相当する規定が、区分所有法にも標準管理規約にもないということが原因である。
国家予算、地方公共団体の予算のように、本来は歳入歳出は予算にすべて盛り込むべきなんだけど、
管理組合ではそうはなっていないからね。
予算になければ支出はできない、ということになれば必然的に理事長単独での決裁はなくなるわけ。
制度設計のまちがい。

[241: 237]

>>236
>区分所有法の規定によれば、共用部分につき損害保険契約をすることは、集会の決議が必要である。

標準管理規約では、これに別段の定めとして「区分所有者は共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。（標準管理規約24条1項）」と規定しているから、「理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。」
となります。

[242: 理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。ただし、区分所有法の]

理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。ただし、区分所有法の規定によれば、共用部分につき損害保険契約をすることは、集会の決議が必要である。

総会の決議後に理事長が管理組合を代表して契約

[243: 匿名さん]

>242
理事長がとは書いてないでしょう。
管理組合がとなっているでしょう。
拡大解釈はだめですよ。

[244: 匿名さん]

2015年11月から2016年2月までの間でマンション総合損害保険に関する審議を理事会で行って
5月の総会に提出する決議案を作成したけど

管理会社が連れてきた代理店と地元の代理店で提案させて地元の代理店に決定

[245: 匿名さん]

何か訳の分からない屁理屈をいって煙に巻こうとしているけど、
損害保険の契約をするには総会決議が必要です。
契約だけでなく、お金の支払いもでてくるのだから。
理事長は総会で承認されたことに対して、組合員を代理して
保険の契約手続きをするだけのこと。
契約の手続きは理事長は総会や理事会の承認は必要なく、単独で
契約することはできます。
当然です、総会の承認を得ているのですから。

[246: 匿名さん]

>予算になければ支出はできない、ということになれば必然的に理事長単独での決裁はなくなるわけ。

予算書は総会で承認を得ます。
損害保険についても、予算化されれば何らかの費目を設けるか予備費から
でも支出することになるでしょう。
予算書は理事会の執行活動そのものです。

[247: 237]

>>245
>何か訳の分からない屁理屈をいって煙に巻こうとしているけど、損害保険の契約をするには総会決議が必要です。
>契約だけでなく、お金の支払いもでてくるのだから。
>理事長は総会で承認されたことに対して、組合員を代理して保険の契約手続きをするだけのこと。
>契約の手続きは理事長は総会や理事会の承認は必要なく、単独で契約することはできます。
>当然です、総会の承認を得ているのですから。

わたしは、>>212 で、
>標準管理規約の定め方であれば、予算の範囲内である限り、理事長が保険契約を締結できる
と書きました。

これが間違いであると言い切るのであれば、マンション管理センターやあなたが所属していたNPOに確認してからのほうがよいですよ。

[248: 匿名さん]

>247
>これが間違いであると言い切るのであれば、マンション管理センターやあなたが所属していたNPOに確認してからのほうがよ>いですよ。
なんですかこれは？私は一度もここのスレでそんな書き込みをしたことはありませんよ。

予算の範囲内である限りということは、総会の承認を得たことを意味します。
予算書は理事の執行活動そのものなんですよ。
予算の範囲内であればも当然総会の承認を得ているのですから、その手続きに関しては、
理事長が単独でやるのは全然問題はありません。
予算の項目に損害保険の締結をするんであれば当然どこかに記載されている筈です。
大きなマンションであれば、火災保険だけでも、かなりの大きな金額になります。
積立総合保険であれば、修繕積立金の会計処理がされるのが普通です。
あなたは、私が全て書き込んでいると思われていますが、そうでないものも
かなりありますよ。
匿名なんだから、過去の書き込みを詮索するような神経質なことはやめた
方がいいんではないですか。

[249: 212-247]

>>248 さん
>>214は、あなたの投稿ではないということですね？

>>212 に対して、こんなレスがありました。

>>214
>>>212
>ちょっと飛躍しすぎじゃないの。
>理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。
>単独でということは理事会にも通さないんでしょうね。
>そのお金の支払いはどうするの？
>大規模マンションなら火災保険だけでもかなりの金額に
>なるけどね。
>マン管士さんのいうことだから間違いはないでしょうが。

[250: 匿名さん]

>249
214は私の書き込んだものだけど、匿名だよ。
匿名なのに何をそんなにいきりたって匿名さんの調査をするの？
それに212の書き込みの何が問題なの？
212の回答ではないけど、248に書き込んであるでしょう。
あなたの考えが全て正しいという訳ではないんですよ。
私も自分が正しいと思って書き込んでいるのです。
お互い匿名なので、以前の書き込みの調査とか誰が書き込んだのか考えも
しないし見ることもないですよ。
あなたは、ずっと前に書き込まれたものを調査したり、他スレの書き込み
まで調べていますよね。
私は、現在書き込まれたことに対して書き込みをしているだけだからね。