修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[161: 匿名さん]

>そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから

国交省の決めたことだからね。
いくら疑問に思っても、法律がそうなんだからどうしようもないのでは。
一旦管理会社の口座に入金されるけど、翌月には管理組合の保管口座に
振り替えられるのだし、その間については保険に入るようになっているので
全然問題はないのでは。

[162: 匿名さん]

>159
国交省は当初は建て替えを前提に大規模修繕工事を計画していて、
築３０年とかで建て替えをすることによって経済向上を目指して
いたけど現在は方向転換をしているよ。
現実問題として建て替えがいかに難しいかが分かってきたようだからね。
それに、現在のマンションには日本人の１割以上が住んでいるんだよ。
それほどのマンションがあるのに建て替えはまず無理だな。
３０年程度で建て替えをするようならマンションは売れなくなるよ。
それだったら賃貸の方がずっといいからね。
建物の維持・保全をやらないマンションはスラム化するだけのこと。
建て替えはおろか売却も賃貸もできないマンションとなるであろう。

[163: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。


　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[164: 特命区分所有者]

うちの状況がたまにということは…相当悪いですかね。
総会がこれからなので、大規模をどうするつもりなのか議題に上がると思うのでここでの意見を参考に参加して来ます。

[165: 特命区分所有者]

保険は赤字のクセに積立がいいかなと思っていましたが、やはり赤字のためにカネを遣いたくない人に猛反対されました。
管理会社はアドバイスがないというか仕事をしないというか…商売が絡めば元気なんですけどね。

[166: 匿名さん]

>165
総合保険は入っていた方がいいですよ。
自賠責保険と地震保険をプラスしてね。
掛け捨て部分だけでも十分です。
管理会社いい加減ですね。お金払ってるんだからもっと
仕事しろといいたいですね。
担当が悪ければ、支店ではなく本社に理事長が抗議すれば簡単に
別の担当に変えてくれますよ。
大規模修繕工事も大切ですが、その前に長期修繕計画が必要です。
簡単なものなら、管理会社がデータをパソコンに打ち込んで無料で
作ってくれますよ。
マンション管理センターでも２～３万で作ってくれます。
それで計算すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額が計算できます。
勿論、余裕をもって組んでありますので、実際はその７掛けでも十分
ではないでしょうか。
もう一つ、すまいる・債　一口５０万円ですが、安全性・収益性・流動性に
優れており、融資も簡単にできますのでそこの活用も考慮するといいですよ。
日本住宅支援機構（昔の住金です）
勿論運用がなくても借り入れはできます。

[167: 匿名さん]

>政治評論家さん
建て替えをするには、建て替えの事前準備、建て替え決議等があり
それから解体工事、建設となると最低３年はかかるよ。
その間アパートでも借りてそこに住まなくてはいけない。
こういったことを考えると建て替えがいかに難しいかが分からないのかな？
建て替えに参加するぐらいだったら、買い替えた方がずっといいよ。

[168: 特命区分所有者]

１６６さん、ありがとうございます。
うちは火災のみの地震なしで掛け捨てです…地震はやっぱりあった方がいいですよね。
長期修繕計画は管理会社が毎年誰かが口にしますが先伸ばしにされます。「担当、クビ！」と言ってやりたいです。
すまいる債も知りませんでした…モノを知らないにも程がありますね、私。

[169: 草の根民主主義評論家]

地震保険なんか付けたら倍くらいになるよ。

[170: 草の根民主主義評論家]

これから必要になるのは建て替えではなく更地にするための破却制度である。破却後の土地売却促進のための容積率の特例など、政治でどうにでもなることである。

[171: 草の根民主主義評論家]

特命さんは分かっていませんね。管理会社にやる気があれば定期総会の議案書案に議案を盛り込んで持ってきて理事はうなずくだけなんですよ。管理会社主導でないとほとんどの管理組合は何も決められないでしょう。

[172: 匿名さん]

建て替えの頃にこの世にいない私には関係ないない。

[173: 匿名さん]

>168さん
マンション保険内容比較表です。例共用部分評価額１２億円での試算です。5年の総合保険

　　　　　　　　　　　　三井住友　　　　　　損保ジャパン　　　　　東海上日動
主契約（共用部分）　　1,973,880　　　　　2,083,137　　　　　　1,800,380

施設賠償責任　　　　　　376,260　　　　　　546,860　　　　　　　　489,860

個人賠償責任　　　　　1,364,200　　　　　1,003,840　　　　　　1,152,620

地震保険　　　　　　　　725,760　　　　　　725,720　　　　　　　　725,720

　合計　　　　　　　　4,440,100　　　　　4,359,597　　　　　　4,168,620

評論家さんがいっているように、地震保険に加入したら倍になるということはありません。

[174: 匿名さん]

>170
建て替えでなく更地にするなんてそれこそ承認されないよ。
買い替えができない住民は、建物を取り壊して土地を売却するという
その案に賛成はしないよ。
４分の３以上の賛成が必要なんですよ。
建物の解体費用を差し引いた土地の価格なんてみんなで分ければ
大した金額にはならないからね。
スラム化するようなマンションに住んでいる住民が建て替えや
買い替えができるとも思えないからね。
そんなことも考えないでよく評論家気取りをしてるね。
建物の維持・保全ができないマンションは、スラム化し、売却も
賃貸もできないばかりか、買い替えもできない。

[175: 匿名さん]

>168さん
長期修繕計画の作成については、管理会社はそのソフトをもってますので、
あなたのマンションのデータをパソコンで打ち込むだけで作成できます。
だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。
あなたのマンションの担当者は、それができないか面倒くさいので
やらないかのどちらかですよ。
やはり、支店ではなく、本店へ抗議すべきですよ。

[176: 草の根民主主義評論家]

>>だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。
長期修繕計画作成は、数年前ですが、（標準）管理委託家契約から除外されたんですよ。
いまでも無料でやっているところもあるかもしれませんが
5年に1度の見直しを毎年の契約に盛り込むのはおかしいということで
標準からは除外されました。

[177: 草の根民主主義評論家]

１７４は毎年の住宅着工件数とか知らんのね。。
つぶさんとどうにもならないって現実が、まーあんたにはわからんだろうね。失笑

[178: 匿名さん]

建て替え決議と土地の売却決議は５分４以上かもしれない？
それだったら余計承認は難しいよね。

[179: 匿名さん]

>168さん
マンション管理については、殆ど興味もなく知らないことだらけですよ。
私も会社をリタイアするまでは、輪番制の理事は奥さん任せ、総会にも
一度もいったことはありませんでした。
そういうものですよ。
しかし、誰かが関心を持ち動かないと、全て管理会社主導ではマンション
にとってマイナスにしかなりませんからね。
自分のマンションは自分たちで守るという意思が必要なんです。

[180: 匿名さん]

>>178
>土地の売却決議は５分４以上かもしれない？

土地の売却は、区分所有法の適用外 ⇒ 共有物の処分 ⇒ 全員の同意が必要

[181: 匿名さん]

>176
そうですよ。管理委託契約からは除外されましたよ。
しかし、そのソフトはもっているので依頼されればそれぐらいは
無料で作ってくれますよ。
５年ごとの洗い直しは必要ありませんがね。

長期修繕計画には必要な工事の全てが網羅されていません。
それに、周期も短めに設定されてます。
又、全てに設計・監理費が組み込まれています。
そういうものを修正して造り直す必要があります。

例えば、エレベーターの更新工事にしても、基盤・ロープ・三方枠が
セットの価格となっています。東芝の場合1,200万円が正価
フルメンテをしているのであれば、ロープの交換は必要ありません。
それに、１基当たり１４階６人乗りで1,300万円～1,400万円で計画
されている筈です。これに設計・監理費がプラスされている。
しかし、現実は半額程度で交換できます。
窓枠・サッシ、玄関扉、インターホン等も現実とはかけ離れた計画に
なっています。
またまた事例ですが、アイホンの更新工事の場合、標準仕様の機種と
取り付け工事費の合計金額は、1戸平均8万円程度でできますが、計画では
18万～20万になっていませんか？
建築士を入れて周期や費用を検討して長期修繕計画を作り直す必要があります。
当然簡単な建物診断も含めて。

[182: 匿名さん]

>180さん
法律の改正がありましたよ。
土地の売却は当初は全員の承認が必要だったんですが、
法改正により、建物の解体と土地の売却の改正がありました。

[183: 匿名さん]

168ですが、自分のマンションを守ると言っても守る価値のない築古マンションです。
修繕工事は過去にニ回しております。
最近終了した工事も工事委員は皆ど素人の主婦で、理事会も茶飲み仲間の主婦連隊のせいか議案が進展しません。
私も理事会に出席出来るような気力も体力もなく、元気な奥方に任せている身で文句は言えませんが色んな意味で限界力尽きました。
流行りのスローライフもいいですよね。

[184: 匿名さん]

マンションをスラム化させ解体して更地にと考えているマンションと
ヨーロッパ並みに建物の維持・保全に努め１００年もたせるべく計画
をしているマンション。
１００年もたせるためには、建物の躯体部分は勿論だが、配管・配線、
窓枠・サッシ、玄関扉、それに最も重要なことだが、専有部分の配管類
を管理組合として一斉に工事をすべく計画化をしていくことが必要です。
そのためには、全てを網羅した長期修繕計画の洗い直しを建築士と一緒に
検討していく必要があります。
それができるマンションとできないマンションの差が、スラム化するか
どうかの分岐点です。
１００年は関係ないという者もいるでしょうが、それで計画をしないと、
中古として途中入居してくる者もいます。
資産価値を保つには、建物・設備の維持・保全は欠かせません。
例えば、六本木ヒルズが４０年程度で解体されることはありません。
丸の内のビルも解体されることはないでしょう。ごく一部はありますが。

[185: 匿名さん]

マンションは住まなくても、相続や売却、賃貸等できますよ。
但し、スラム化したマンションは資産価値は殆どありませんし、
売却も賃貸もできませんが。
皆さんは、どちらを選びますか。
古くなったからといって、建て替えや解体して土地だけを
売却するという甘い考えは通用しません。
現実問題として、資産価値の殆どないスラム化寸前のマンションが
売れますか？借り手がいますか？
建て替えはまずできないということが理解できない者もいるけどね。
解体して更地にするなんて尚無理。
建て替えをしなければならない程、傷んだマンションに住んでいる者
にとって、建て替え費用をだすことは難しいでしょう。
ましてや買い替えなんてとんでもないこと。

[186: 匿名さん]

修繕工事もしてスラム化していなくても価格は下がりますよ。
立地も良く人気物件ですが買った時の半値以下。
売るより貸すが合言葉です。
賃貸者が40%のマンションの資産価値って。。。？

[187: 草の根民主主義評論家]

>>解体して更地にするなんて尚無理。

法改正とかどーしても理解できんのねｗ？

もともと大規模修繕も特別決議だったんだけどね。

阪神大震災で一部の年寄りがカネがないと修繕に反対して復旧が進まないことをきっかけに法改正した経緯がある。

現状の制度で無理なら改正するだけのことだろう。

[188: 草の根民主主義評論家]

まあ、まもなく「胃ろう」も保険対象外になるよ。
寿命の明確化でマンションの寿命も自ずと明確になるでしょうね。

[189: 匿名さん]

あと15年か。
やっぱり三回目の修繕工事も生きてるか。
クワバラクワバラ

[190: 特命区分所有者]

地震保険はつけないと地震による二次災害の補償はされないですよね？
なのでつけた方がいいのかな、と。
あくまで保険は入るなら積立で補償のしっかりしたものに入りたい…という願望です。
うちの現状では解約で元割れとかなりそうだから積立は無理でしょう。
１７３さん、比較表ありがとうございます！

[191: 特命区分所有者]

それから草の根さん、わかってますよ？
理事は管理会社のおおせのまま、管理組合は理事のおおせのまま。
でも、管理組合は「議案が管理会社主導であると感じる」か「わからない」のだから、事実がどうであれ管理会社主導なんです。
勘の利く方だと思っていますが解釈間違っていたらごめんなさい。

[192: 匿名さん]

賃貸率４０%で管理組合が成立するの？
ほとんどに住民は総会なんて無関心でしょ？
ましてや修繕積立金の資産運用なんてどうでもいいでしょ。

[193: 匿名さん]

１６８と１８７は、間違いだらけ、それでマンカン士とは、

思えません。もう一度、最初から勉強し直して下さいね、？

[194: 特命区分所有者]

１９３さん、１６８は私が書き込みましたが何がどう間違いでしょう？
無知なりに考えたり、質問したりしています。
あと。私はマン管ではありません。が、勉強が足りていないのは事実です。
それから。私のなりすましのようなレスがあるようですが…
最後に、皆さんに色々聞いてお答えいただいているにも関わらず、マメに来てお礼も言わず申し訳ありません。

[195: 匿名さん]

↑
なんだか怪しい

[196: 草の根民主主義評論家]

管理会社がやる気なら決算理事会にいきなり、長期修繕計画の作成の発注議案30万円とか書いて持ってくると思います。議案書に書かずに
やりたいけどどうしましょうか？って担当が特命氏の理事会に口頭で言われても、うーむ、ってうなって終わりです。
管理会社が書いた議案書が目の前にあって、うーむ、って感じなら同意です。そのまま総会に上程。
特命氏の管理会社がやる気がないのは戸数30戸くらいで、まったくもうからないからだと思います。200戸でも30戸でも担当の手間たいしてかわらんから。
実際のところ、管理会社のひとに聞いたことあるけど、30戸くらいだと面倒だからリプレースしたいとか言われたら、どーぞどーぞって感じらしいです。低金利だし住み替えローンで転居が吉かも。

[197: 匿名さん]

>186
私の場合はマンションは２軒目なんですが、最初のマンションは
築１３年で売却しましたが、買ったときと同じ額で売れました。
私の同じ会社の者は、私より２年早く売却しましたが、買ったとき
より高く売れました。
今のマンションは築１６年になりました。
これが終の棲家ではと思っています。
現在の価格は、８５％程度の価格で販売されています。
人気物件なので、不動産会社もすぐ売れるマンションだと
いっています。
築１６年ですが、大理石の大きなエンランスがあり、積立金も余裕が
あるのできれいですよ。
管理会社のフロントも良く動いてくれます。ただ、うちの場合は完全に
理事会主導で管理会社は殆ど口出しはしません。
理事会でも、最後の収支報告書の説明と入退館状況を報告するぐらいです。

[198: 匿名さん]

１９４さん。１９３ですが、申し訳御座いません。１６８は、１６９の誤りでした。

１６８を、１６９に訂正して下さい・宜しくお願いいたします。ごめんなさい。

[199: 草の根民主主義評論家]

↑気にするくらいならコテハンにしたら？

補足ですが、デベ系管理会社は工事の推進が命題だから戸別訪問しての票固めとか合意形成をきちんとやりますからスラム化なんてありえません。
その反面、エレベーター更新一台1300万円とられたり、私も金額きいてたまげましたが、スラム化がそんなに問題なら、仕方のないことかもね。

[200: 匿名さん]

>>182

区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができるのは、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」第百二条（除却の必要性に係る認定）第一項の認定を受けた場合（「要除却認定マンション」となった場合）である。

[201: 草の根民主主義評論家]

地震保険は掛け捨てだと火災保険だけの場合に比べて1.6倍くらいだと思いますよ。
保険代理店としての管理会社は火災保険だけと地震保険付きの両案を持ってくるが、去年まで火災保険だけだったのに急に地震保険付きにすると
かなり割高でやめとこーって思うはず。
ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
理事会、総会決議は必要ありません。
そこが判断を鈍らせる一因かも。

[202: 匿名さん]

＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で

[203: 草の根民主主義評論家]

200は、ひつこいね。
法律は必要があれば改正される。

[204: 草の根民主主義評論家]

202は知らなかったからショックなんだろう。
頼りにしてる管理会社の法務室にきいてみたらいい。

[205: 草の根民主主義評論家]

標準管理規約の24条一項の、管理組合、というのは理事長を指している。だから、管理会社は保険契約は総会前に理事長にサインさせて、総会には保険を更新しました、と報告するだけのこと。もし、保険契約を総会議案にしている管理会社があれば担当があほなだけ。

[206: 匿名さん]

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[207: 草の根民主主義評論家]

補足だが、管理規約で、管理組合が、と書いてある場合、代理人としての理事長とか、利益相反なら監事を指していて
その都度、総会決議が必要という意味ではないからね。202は知らないと思うが。

[208: 草の根民主主義評論家]

202とから206とか弁護士に聞いてみたら？
議論の余地なし。
私は規約改正とかやって管理会社とか弁護士とか話して決めたから。
まー、そんなに心配ならなんでも総会にかけたらいいだろう。おたくさんの問題だから。

[209: 匿名さん]

草の根民主主義評論家
構ってちゃんにつき
以後無視で

[210: 匿名さん]

>201
マン管士さん、管理組合の業務に、共用部分等に係る火災保険その他
の損害保険に関する業務というのがあるけどね。
まあこれは標準管理規約だけどね。お宅のマンションでは、理事長が
単独で判断できるようにしてあるんでしょう。