修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。
[スレ作成日時]2016-02-10 09:56:53
注文住宅のオンライン相談
修繕積立金の資産の運用について
| No.151 |
by 匿名さん 2016-02-29 15:53:55
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5年積立方式のマンション総合保険で運用してる
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|---|---|---|
| No.152 |
５年積立方式のマンション総合保険の場合、満期返戻金が途中解約すると保険料が
現在は高くなっているので運用対象から外したけどね。 ＜例＞ 三井住友海上積立部分 39,602,400の場合、満期返戻金 ４，０００万円 損保ジャパン日本興亜 39,444,673の場合、満期返戻金 ４，０００万円 東京海上日動 39,840,780の場合、満期返戻金 ４，０００万円 ※５年もの大口定期預金よりはいいかもしれないが、途中で切り替え増額すると 保険料が現在はアップしているのでメリットはなかったので、うちの場合は 検討対象から除外した。 |
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| No.153 |
>>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
>>平成２１年１０月 >>国土交通省総合政策局 不動産業課 >>http://www.mlit.go.jp/common/00005... 収納口座と保管口座の区別と 修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別は別の話なんだけど やっぱり混同してるbokeがいるんだね。 そもそもハの原則方式なら収納口座と保管口座の区別そのものがないからね。 修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別を厳格に行っていれば、 管理費会計の赤字発生後は残高不足でいろんな支払いが出来なくなるが 特命氏のマンションは支払いに支障が起きておらず、累積赤字が積みあがっているらしい。 これはどんな法律に抵触するのかね？ |
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| No.154 |
特命です。
何だか私がそれ気味な質問を出したせいでごめんなさい。 管理費は会計上赤字ですので積立金から出ています。 通帳を明確に分けるということはしていません。積立金の一部を定期に入れるということはしています。 積立金を管理費にあてられないといっても、不足があれば最終的な解決策は値上げかと思います。 全資産がマイナスなわけではないので積立が充分に貯まるはずがないけど、値上げは嫌だし反感買うし面倒だから放置…なのだと思います。 テーマの運用について定期以外に思いつきませんでした。国債もアリなんですね…マンション向け金融商品もあるのでしょうか？ 保険は掛け捨てをゴリ押しされ、掛け捨て保険に入っています。 |
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| No.155 |
収納口座と保管口座の区別を行うのは、収納口座が管理会社名義だからこそなんだけど、それが理解できていない。
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| No.156 |
あー、特命氏がでてきたのか。。。
私は特命氏のマンションの状況は大体理解できてますよ。 ありえない話なんじゃなくてたまーに聞く話。 ここで、こうあるべきだー！とかいってるひとは、デベ系大手管理会社の理事会運営支援、総会運営支援がほとんどの場合まともなので、デベ系大手管理会社のやり方が当たり前だと思って、いってるだけでね、小規模マンションで管理会社が頼りにならない特命氏の参考にはなりません。 私の書いてることを参考にするといいでしょう。 |
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| No.157 |
そんな基本的なこと常識だよ。
うちは収納口座は管理会社名義だけどね。 収納口座と保管口座の勉強したようだね。 感心感心。 |
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| No.158 |
>>収納口座と保管口座の勉強したようだね。
原則方式が普通ですよ。知らんのか? そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから 木を見て森を見ずとは１５７のことであろう。 |
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| No.159 |
国土交通省の言うとおり大事にメンテナンスして100年以上持たせるとか
そんなことしたら世の中がどうなるか思いが及ばないんだからね。 １５７は幸福である。 |
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| No.160 |
>154
総合保険の方がいいですよ。 積立部分と掛け捨て部分がありますが。 最近は保険料、特に地震保険が値上げされています。 利付国債１０年ものについては、マイナス金利の影響で 一般向けは販売が中止されました。 現在国債を買っているマンションについては、マイナス金利の 影響はないとのことです。 理事会がうまく活動していないというか、理事が少なく殆ど 管理会社任せになっているマンションの場合は、管理費と積立金が ごっちゃになっているところもあるようですが、それは管理会社の 責任でもあります。 管理会社には理事会支援業務という大切な役割があるからです。 間違って運用されているのを知っていて何もアドバイスしない管理会社 だめですねえ。責任逃れというかやっかいなことには首を突っ込まないという スタンスをとっているんですかね。 |
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| No.161 |
>そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから
国交省の決めたことだからね。 いくら疑問に思っても、法律がそうなんだからどうしようもないのでは。 一旦管理会社の口座に入金されるけど、翌月には管理組合の保管口座に 振り替えられるのだし、その間については保険に入るようになっているので 全然問題はないのでは。 |
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| No.162 |
>159
国交省は当初は建て替えを前提に大規模修繕工事を計画していて、 築３０年とかで建て替えをすることによって経済向上を目指して いたけど現在は方向転換をしているよ。 現実問題として建て替えがいかに難しいかが分かってきたようだからね。 それに、現在のマンションには日本人の１割以上が住んでいるんだよ。 それほどのマンションがあるのに建て替えはまず無理だな。 ３０年程度で建て替えをするようならマンションは売れなくなるよ。 それだったら賃貸の方がずっといいからね。 建物の維持・保全をやらないマンションはスラム化するだけのこと。 建て替えはおろか売却も賃貸もできないマンションとなるであろう。 |
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| No.163 |
＊＊＊ 改正後の管理方式 ＊＊＊
（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方式。 管理会社は印鑑の保管は禁止されています。 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。 区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費 用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口 座から保管口座へ移管する方式。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。 区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の 修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日 までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 |
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| No.164 |
うちの状況がたまにということは…相当悪いですかね。
総会がこれからなので、大規模をどうするつもりなのか議題に上がると思うのでここでの意見を参考に参加して来ます。 |
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| No.165 |
保険は赤字のクセに積立がいいかなと思っていましたが、やはり赤字のためにカネを遣いたくない人に猛反対されました。
管理会社はアドバイスがないというか仕事をしないというか…商売が絡めば元気なんですけどね。 |
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| No.166 |
>165
総合保険は入っていた方がいいですよ。 自賠責保険と地震保険をプラスしてね。 掛け捨て部分だけでも十分です。 管理会社いい加減ですね。お金払ってるんだからもっと 仕事しろといいたいですね。 担当が悪ければ、支店ではなく本社に理事長が抗議すれば簡単に 別の担当に変えてくれますよ。 大規模修繕工事も大切ですが、その前に長期修繕計画が必要です。 簡単なものなら、管理会社がデータをパソコンに打ち込んで無料で 作ってくれますよ。 マンション管理センターでも２～３万で作ってくれます。 それで計算すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額が計算できます。 勿論、余裕をもって組んでありますので、実際はその７掛けでも十分 ではないでしょうか。 もう一つ、すまいる・債 一口５０万円ですが、安全性・収益性・流動性に 優れており、融資も簡単にできますのでそこの活用も考慮するといいですよ。 日本住宅支援機構（昔の住金です） 勿論運用がなくても借り入れはできます。 |
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| No.167 |
>政治評論家さん
建て替えをするには、建て替えの事前準備、建て替え決議等があり それから解体工事、建設となると最低３年はかかるよ。 その間アパートでも借りてそこに住まなくてはいけない。 こういったことを考えると建て替えがいかに難しいかが分からないのかな？ 建て替えに参加するぐらいだったら、買い替えた方がずっといいよ。 |
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| No.168 |
１６６さん、ありがとうございます。
うちは火災のみの地震なしで掛け捨てです…地震はやっぱりあった方がいいですよね。 長期修繕計画は管理会社が毎年誰かが口にしますが先伸ばしにされます。「担当、クビ！」と言ってやりたいです。 すまいる債も知りませんでした…モノを知らないにも程がありますね、私。 |
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| No.169 |
地震保険なんか付けたら倍くらいになるよ。
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| No.170 |
これから必要になるのは建て替えではなく更地にするための破却制度である。破却後の土地売却促進のための容積率の特例など、政治でどうにでもなることである。
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| No.171 |
特命さんは分かっていませんね。管理会社にやる気があれば定期総会の議案書案に議案を盛り込んで持ってきて理事はうなずくだけなんですよ。管理会社主導でないとほとんどの管理組合は何も決められないでしょう。
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| No.172 |
建て替えの頃にこの世にいない私には関係ないない。
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| No.173 |
>168さん
マンション保険内容比較表です。例共用部分評価額１２億円での試算です。5年の総合保険 三井住友 損保ジャパン 東海上日動 主契約（共用部分） 1,973,880 2,083,137 1,800,380 施設賠償責任 376,260 546,860 489,860 個人賠償責任 1,364,200 1,003,840 1,152,620 地震保険 725,760 725,720 725,720 合計 4,440,100 4,359,597 4,168,620 評論家さんがいっているように、地震保険に加入したら倍になるということはありません。 |
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| No.174 |
>170
建て替えでなく更地にするなんてそれこそ承認されないよ。 買い替えができない住民は、建物を取り壊して土地を売却するという その案に賛成はしないよ。 ４分の３以上の賛成が必要なんですよ。 建物の解体費用を差し引いた土地の価格なんてみんなで分ければ 大した金額にはならないからね。 スラム化するようなマンションに住んでいる住民が建て替えや 買い替えができるとも思えないからね。 そんなことも考えないでよく評論家気取りをしてるね。 建物の維持・保全ができないマンションは、スラム化し、売却も 賃貸もできないばかりか、買い替えもできない。 |
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| No.175 |
>168さん
長期修繕計画の作成については、管理会社はそのソフトをもってますので、 あなたのマンションのデータをパソコンで打ち込むだけで作成できます。 だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。 あなたのマンションの担当者は、それができないか面倒くさいので やらないかのどちらかですよ。 やはり、支店ではなく、本店へ抗議すべきですよ。 |
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| No.176 |
>>だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。
長期修繕計画作成は、数年前ですが、（標準）管理委託家契約から除外されたんですよ。 いまでも無料でやっているところもあるかもしれませんが 5年に1度の見直しを毎年の契約に盛り込むのはおかしいということで 標準からは除外されました。 |
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| No.177 |
１７４は毎年の住宅着工件数とか知らんのね。。
つぶさんとどうにもならないって現実が、まーあんたにはわからんだろうね。失笑 |
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| No.178 |
建て替え決議と土地の売却決議は５分４以上かもしれない？
それだったら余計承認は難しいよね。 |
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| No.179 |
>168さん
マンション管理については、殆ど興味もなく知らないことだらけですよ。 私も会社をリタイアするまでは、輪番制の理事は奥さん任せ、総会にも 一度もいったことはありませんでした。 そういうものですよ。 しかし、誰かが関心を持ち動かないと、全て管理会社主導ではマンション にとってマイナスにしかなりませんからね。 自分のマンションは自分たちで守るという意思が必要なんです。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
>176
そうですよ。管理委託契約からは除外されましたよ。 しかし、そのソフトはもっているので依頼されればそれぐらいは 無料で作ってくれますよ。 ５年ごとの洗い直しは必要ありませんがね。 長期修繕計画には必要な工事の全てが網羅されていません。 それに、周期も短めに設定されてます。 又、全てに設計・監理費が組み込まれています。 そういうものを修正して造り直す必要があります。 例えば、エレベーターの更新工事にしても、基盤・ロープ・三方枠が セットの価格となっています。東芝の場合1,200万円が正価 フルメンテをしているのであれば、ロープの交換は必要ありません。 それに、１基当たり１４階６人乗りで1,300万円～1,400万円で計画 されている筈です。これに設計・監理費がプラスされている。 しかし、現実は半額程度で交換できます。 窓枠・サッシ、玄関扉、インターホン等も現実とはかけ離れた計画に なっています。 またまた事例ですが、アイホンの更新工事の場合、標準仕様の機種と 取り付け工事費の合計金額は、1戸平均8万円程度でできますが、計画では 18万～20万になっていませんか？ 建築士を入れて周期や費用を検討して長期修繕計画を作り直す必要があります。 当然簡単な建物診断も含めて。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
168ですが、自分のマンションを守ると言っても守る価値のない築古マンションです。
修繕工事は過去にニ回しております。 最近終了した工事も工事委員は皆ど素人の主婦で、理事会も茶飲み仲間の主婦連隊のせいか議案が進展しません。 私も理事会に出席出来るような気力も体力もなく、元気な奥方に任せている身で文句は言えませんが色んな意味で限界力尽きました。 流行りのスローライフもいいですよね。 |
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| No.184 |
マンションをスラム化させ解体して更地にと考えているマンションと
ヨーロッパ並みに建物の維持・保全に努め１００年もたせるべく計画 をしているマンション。 １００年もたせるためには、建物の躯体部分は勿論だが、配管・配線、 窓枠・サッシ、玄関扉、それに最も重要なことだが、専有部分の配管類 を管理組合として一斉に工事をすべく計画化をしていくことが必要です。 そのためには、全てを網羅した長期修繕計画の洗い直しを建築士と一緒に 検討していく必要があります。 それができるマンションとできないマンションの差が、スラム化するか どうかの分岐点です。 １００年は関係ないという者もいるでしょうが、それで計画をしないと、 中古として途中入居してくる者もいます。 資産価値を保つには、建物・設備の維持・保全は欠かせません。 例えば、六本木ヒルズが４０年程度で解体されることはありません。 丸の内のビルも解体されることはないでしょう。ごく一部はありますが。 |
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| No.185 |
マンションは住まなくても、相続や売却、賃貸等できますよ。
但し、スラム化したマンションは資産価値は殆どありませんし、 売却も賃貸もできませんが。 皆さんは、どちらを選びますか。 古くなったからといって、建て替えや解体して土地だけを 売却するという甘い考えは通用しません。 現実問題として、資産価値の殆どないスラム化寸前のマンションが 売れますか？借り手がいますか？ 建て替えはまずできないということが理解できない者もいるけどね。 解体して更地にするなんて尚無理。 建て替えをしなければならない程、傷んだマンションに住んでいる者 にとって、建て替え費用をだすことは難しいでしょう。 ましてや買い替えなんてとんでもないこと。 |
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| No.186 |
修繕工事もしてスラム化していなくても価格は下がりますよ。
立地も良く人気物件ですが買った時の半値以下。 売るより貸すが合言葉です。 賃貸者が40%のマンションの資産価値って。。。？ |
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| No.187 |
>>解体して更地にするなんて尚無理。
法改正とかどーしても理解できんのねｗ？ もともと大規模修繕も特別決議だったんだけどね。 阪神大震災で一部の年寄りがカネがないと修繕に反対して復旧が進まないことをきっかけに法改正した経緯がある。 現状の制度で無理なら改正するだけのことだろう。 |
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| No.188 |
まあ、まもなく「胃ろう」も保険対象外になるよ。
寿命の明確化でマンションの寿命も自ずと明確になるでしょうね。 |
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| No.189 |
あと15年か。
やっぱり三回目の修繕工事も生きてるか。 クワバラクワバラ |
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| No.190 |
地震保険はつけないと地震による二次災害の補償はされないですよね？
なのでつけた方がいいのかな、と。 あくまで保険は入るなら積立で補償のしっかりしたものに入りたい…という願望です。 うちの現状では解約で元割れとかなりそうだから積立は無理でしょう。 １７３さん、比較表ありがとうございます！ |
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| No.191 |
それから草の根さん、わかってますよ？
理事は管理会社のおおせのまま、管理組合は理事のおおせのまま。 でも、管理組合は「議案が管理会社主導であると感じる」か「わからない」のだから、事実がどうであれ管理会社主導なんです。 勘の利く方だと思っていますが解釈間違っていたらごめんなさい。 |
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| No.192 |
賃貸率４０%で管理組合が成立するの？
ほとんどに住民は総会なんて無関心でしょ？ ましてや修繕積立金の資産運用なんてどうでもいいでしょ。 |
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| No.193 |
１６８と１８７は、間違いだらけ、それでマンカン士とは、
思えません。もう一度、最初から勉強し直して下さいね、？ |
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| No.194 |
１９３さん、１６８は私が書き込みましたが何がどう間違いでしょう？
無知なりに考えたり、質問したりしています。 あと。私はマン管ではありません。が、勉強が足りていないのは事実です。 それから。私のなりすましのようなレスがあるようですが… 最後に、皆さんに色々聞いてお答えいただいているにも関わらず、マメに来てお礼も言わず申し訳ありません。 |
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| No.195 |
↑
なんだか怪しい |
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| No.196 |
管理会社がやる気なら決算理事会にいきなり、長期修繕計画の作成の発注議案30万円とか書いて持ってくると思います。議案書に書かずに
やりたいけどどうしましょうか？って担当が特命氏の理事会に口頭で言われても、うーむ、ってうなって終わりです。 管理会社が書いた議案書が目の前にあって、うーむ、って感じなら同意です。そのまま総会に上程。 特命氏の管理会社がやる気がないのは戸数30戸くらいで、まったくもうからないからだと思います。200戸でも30戸でも担当の手間たいしてかわらんから。 実際のところ、管理会社のひとに聞いたことあるけど、30戸くらいだと面倒だからリプレースしたいとか言われたら、どーぞどーぞって感じらしいです。低金利だし住み替えローンで転居が吉かも。 |
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| No.197 |
>186
私の場合はマンションは２軒目なんですが、最初のマンションは 築１３年で売却しましたが、買ったときと同じ額で売れました。 私の同じ会社の者は、私より２年早く売却しましたが、買ったとき より高く売れました。 今のマンションは築１６年になりました。 これが終の棲家ではと思っています。 現在の価格は、８５％程度の価格で販売されています。 人気物件なので、不動産会社もすぐ売れるマンションだと いっています。 築１６年ですが、大理石の大きなエンランスがあり、積立金も余裕が あるのできれいですよ。 管理会社のフロントも良く動いてくれます。ただ、うちの場合は完全に 理事会主導で管理会社は殆ど口出しはしません。 理事会でも、最後の収支報告書の説明と入退館状況を報告するぐらいです。 |
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| No.198 |
１９４さん。１９３ですが、申し訳御座いません。１６８は、１６９の誤りでした。
１６８を、１６９に訂正して下さい・宜しくお願いいたします。ごめんなさい。 |
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| No.199 |
↑気にするくらいならコテハンにしたら？
補足ですが、デベ系管理会社は工事の推進が命題だから戸別訪問しての票固めとか合意形成をきちんとやりますからスラム化なんてありえません。 その反面、エレベーター更新一台1300万円とられたり、私も金額きいてたまげましたが、スラム化がそんなに問題なら、仕方のないことかもね。 |
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| No.200 |
>>182
区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができるのは、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」第百二条（除却の必要性に係る認定）第一項の認定を受けた場合（「要除却認定マンション」となった場合）である。 |
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