修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[141: 匿名さん]

>>138
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

修繕積立金を定期預金で運用しているマンションを数多く知っていますが・・・
初めて聞く話です。どの地域のマンションですか？

[142: 匿名さん]

>140
議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。
管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。
管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。

[143: 匿名さん]

>141
修繕積立金を定期預金にしているマンションは普通ないですよ。
億単位の金額になるので、それこそペイオフ対策としては失格ですよ。

[144: 140]

>>142
>>>140
>議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。
>管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。
>管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
平成２１年１０月
国土交通省総合政策局　不動産業課
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf

[145: 匿名さん]

>141
だからスレ主旨にもあるように、当座預金で預けっぱなしにしてないで
資産の運用先としてどこがいいかということなんでしょう。
ペイオフ対策にもなる運用先として。
当座預金は、小切手や手形を振り出すためだけじゃないですよ。

[146: 142]

>>138 =>>143
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

頭は大丈夫かい？　マン管士くん
「そのようなマンションは存在しないのか？」の話である。

マンション政策部会第３回（2008年11月4日）
（資料）マンション管理の現状等について
http://www.mlit.go.jp/common/000026725.pdf
P.6　②積立金（ストック）の状況

>>145

当座預金ではなく、決済性預金である。

[147: 匿名さん]

>146
定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。
ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。
積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していない
マンションの事例なんだろうが。

[148: 匿名さん]

>>146
決裁用預金とは、具体的には当座預金、利息のつかない別段預金、
利息のつかない普通預金をいうのですね。
普通預金に関する無利息特約を申し込んだものが決済用普通預金なんですね。
当座預金と勘違いしていました。

[149: 146]

>>147
>>>146
>定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。
>ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。
>積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していないマンションの事例なんだろうが。

どのような規模のマンションが回答しているのかを調べてみましょうね。

平成２５年度マンション総合調査結果
２．管理組合向け調査の結果（３）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-16.pdf
P.213
２０　修繕積立金の運用先（重複回答）
【コメント】
「銀行の普通預金」が79.6%と最も多く、次いで「銀行の定期預金」が65.2%、「銀行の決済性預金」が22.9%、「住宅金融支援機構のマンションすまい・る債」が21.2%となっている。

[150: 匿名さん]

運用先で定期預金は確かに運用しているマンションは多いけど、
金額が1,000万円以上かどうかは分からないですね。
金額が1,000万円以下ならペイオフは考慮する必要もないですからね。
金額が大きいときはすまい・る債や国債を買っているんでしょう。２３％あります。
もしくは決済用預金かも。これも２３％あります。
普通預金と決済用預金はダフリますからね。これで１０２％あります。
定期預金の運用シェアとマンションの規模は分りません。

[151: 匿名さん]

5年積立方式のマンション総合保険で運用してる

[152: 匿名さん]

５年積立方式のマンション総合保険の場合、満期返戻金が途中解約すると保険料が
現在は高くなっているので運用対象から外したけどね。
＜例＞
　三井住友海上積立部分　39,602,400の場合、満期返戻金　４，０００万円
　損保ジャパン日本興亜　39,444,673の場合、満期返戻金　４，０００万円
　東京海上日動　　　　　39,840,780の場合、満期返戻金　４，０００万円

　※５年もの大口定期預金よりはいいかもしれないが、途中で切り替え増額すると
　　保険料が現在はアップしているのでメリットはなかったので、うちの場合は
　　検討対象から除外した。

[153: 草の根民主主義評論家]

>>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
>>平成２１年１０月
>>国土交通省総合政策局　不動産業課
>>http://www.mlit.go.jp/common/00005...

収納口座と保管口座の区別と
修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別は別の話なんだけど
やっぱり混同してるbokeがいるんだね。

そもそもハの原則方式なら収納口座と保管口座の区別そのものがないからね。
修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別を厳格に行っていれば、
管理費会計の赤字発生後は残高不足でいろんな支払いが出来なくなるが
特命氏のマンションは支払いに支障が起きておらず、累積赤字が積みあがっているらしい。
これはどんな法律に抵触するのかね？

[154: 特命区分所有者]

特命です。
何だか私がそれ気味な質問を出したせいでごめんなさい。
管理費は会計上赤字ですので積立金から出ています。
通帳を明確に分けるということはしていません。積立金の一部を定期に入れるということはしています。
積立金を管理費にあてられないといっても、不足があれば最終的な解決策は値上げかと思います。
全資産がマイナスなわけではないので積立が充分に貯まるはずがないけど、値上げは嫌だし反感買うし面倒だから放置…なのだと思います。
テーマの運用について定期以外に思いつきませんでした。国債もアリなんですね…マンション向け金融商品もあるのでしょうか？
保険は掛け捨てをゴリ押しされ、掛け捨て保険に入っています。

[155: 草の根民主主義評論家]

収納口座と保管口座の区別を行うのは、収納口座が管理会社名義だからこそなんだけど、それが理解できていない。

[156: 草の根民主主義評論家]

あー、特命氏がでてきたのか。。。
私は特命氏のマンションの状況は大体理解できてますよ。
ありえない話なんじゃなくてたまーに聞く話。

ここで、こうあるべきだー！とかいってるひとは、デベ系大手管理会社の理事会運営支援、総会運営支援がほとんどの場合まともなので、デベ系大手管理会社のやり方が当たり前だと思って、いってるだけでね、小規模マンションで管理会社が頼りにならない特命氏の参考にはなりません。
私の書いてることを参考にするといいでしょう。

[157: 匿名さん]

そんな基本的なこと常識だよ。
うちは収納口座は管理会社名義だけどね。
収納口座と保管口座の勉強したようだね。
感心感心。

[158: 草の根民主主義評論家]

>>収納口座と保管口座の勉強したようだね。

原則方式が普通ですよ。知らんのか?

そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから

木を見て森を見ずとは１５７のことであろう。

[159: 草の根民主主義評論家]

国土交通省の言うとおり大事にメンテナンスして100年以上持たせるとか

そんなことしたら世の中がどうなるか思いが及ばないんだからね。

１５７は幸福である。

[160: 匿名さん]

>154
総合保険の方がいいですよ。
積立部分と掛け捨て部分がありますが。
最近は保険料、特に地震保険が値上げされています。
利付国債１０年ものについては、マイナス金利の影響で
一般向けは販売が中止されました。
現在国債を買っているマンションについては、マイナス金利の
影響はないとのことです。

理事会がうまく活動していないというか、理事が少なく殆ど
管理会社任せになっているマンションの場合は、管理費と積立金が
ごっちゃになっているところもあるようですが、それは管理会社の
責任でもあります。
管理会社には理事会支援業務という大切な役割があるからです。
間違って運用されているのを知っていて何もアドバイスしない管理会社
だめですねえ。責任逃れというかやっかいなことには首を突っ込まないという
スタンスをとっているんですかね。

[161: 匿名さん]

>そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから

国交省の決めたことだからね。
いくら疑問に思っても、法律がそうなんだからどうしようもないのでは。
一旦管理会社の口座に入金されるけど、翌月には管理組合の保管口座に
振り替えられるのだし、その間については保険に入るようになっているので
全然問題はないのでは。

[162: 匿名さん]

>159
国交省は当初は建て替えを前提に大規模修繕工事を計画していて、
築３０年とかで建て替えをすることによって経済向上を目指して
いたけど現在は方向転換をしているよ。
現実問題として建て替えがいかに難しいかが分かってきたようだからね。
それに、現在のマンションには日本人の１割以上が住んでいるんだよ。
それほどのマンションがあるのに建て替えはまず無理だな。
３０年程度で建て替えをするようならマンションは売れなくなるよ。
それだったら賃貸の方がずっといいからね。
建物の維持・保全をやらないマンションはスラム化するだけのこと。
建て替えはおろか売却も賃貸もできないマンションとなるであろう。

[163: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。


　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[164: 特命区分所有者]

うちの状況がたまにということは…相当悪いですかね。
総会がこれからなので、大規模をどうするつもりなのか議題に上がると思うのでここでの意見を参考に参加して来ます。

[165: 特命区分所有者]

保険は赤字のクセに積立がいいかなと思っていましたが、やはり赤字のためにカネを遣いたくない人に猛反対されました。
管理会社はアドバイスがないというか仕事をしないというか…商売が絡めば元気なんですけどね。

[166: 匿名さん]

>165
総合保険は入っていた方がいいですよ。
自賠責保険と地震保険をプラスしてね。
掛け捨て部分だけでも十分です。
管理会社いい加減ですね。お金払ってるんだからもっと
仕事しろといいたいですね。
担当が悪ければ、支店ではなく本社に理事長が抗議すれば簡単に
別の担当に変えてくれますよ。
大規模修繕工事も大切ですが、その前に長期修繕計画が必要です。
簡単なものなら、管理会社がデータをパソコンに打ち込んで無料で
作ってくれますよ。
マンション管理センターでも２～３万で作ってくれます。
それで計算すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額が計算できます。
勿論、余裕をもって組んでありますので、実際はその７掛けでも十分
ではないでしょうか。
もう一つ、すまいる・債　一口５０万円ですが、安全性・収益性・流動性に
優れており、融資も簡単にできますのでそこの活用も考慮するといいですよ。
日本住宅支援機構（昔の住金です）
勿論運用がなくても借り入れはできます。

[167: 匿名さん]

>政治評論家さん
建て替えをするには、建て替えの事前準備、建て替え決議等があり
それから解体工事、建設となると最低３年はかかるよ。
その間アパートでも借りてそこに住まなくてはいけない。
こういったことを考えると建て替えがいかに難しいかが分からないのかな？
建て替えに参加するぐらいだったら、買い替えた方がずっといいよ。

[168: 特命区分所有者]

１６６さん、ありがとうございます。
うちは火災のみの地震なしで掛け捨てです…地震はやっぱりあった方がいいですよね。
長期修繕計画は管理会社が毎年誰かが口にしますが先伸ばしにされます。「担当、クビ！」と言ってやりたいです。
すまいる債も知りませんでした…モノを知らないにも程がありますね、私。

[169: 草の根民主主義評論家]

地震保険なんか付けたら倍くらいになるよ。

[170: 草の根民主主義評論家]

これから必要になるのは建て替えではなく更地にするための破却制度である。破却後の土地売却促進のための容積率の特例など、政治でどうにでもなることである。

[171: 草の根民主主義評論家]

特命さんは分かっていませんね。管理会社にやる気があれば定期総会の議案書案に議案を盛り込んで持ってきて理事はうなずくだけなんですよ。管理会社主導でないとほとんどの管理組合は何も決められないでしょう。

[172: 匿名さん]

建て替えの頃にこの世にいない私には関係ないない。

[173: 匿名さん]

>168さん
マンション保険内容比較表です。例共用部分評価額１２億円での試算です。5年の総合保険

　　　　　　　　　　　　三井住友　　　　　　損保ジャパン　　　　　東海上日動
主契約（共用部分）　　1,973,880　　　　　2,083,137　　　　　　1,800,380

施設賠償責任　　　　　　376,260　　　　　　546,860　　　　　　　　489,860

個人賠償責任　　　　　1,364,200　　　　　1,003,840　　　　　　1,152,620

地震保険　　　　　　　　725,760　　　　　　725,720　　　　　　　　725,720

　合計　　　　　　　　4,440,100　　　　　4,359,597　　　　　　4,168,620

評論家さんがいっているように、地震保険に加入したら倍になるということはありません。

[174: 匿名さん]

>170
建て替えでなく更地にするなんてそれこそ承認されないよ。
買い替えができない住民は、建物を取り壊して土地を売却するという
その案に賛成はしないよ。
４分の３以上の賛成が必要なんですよ。
建物の解体費用を差し引いた土地の価格なんてみんなで分ければ
大した金額にはならないからね。
スラム化するようなマンションに住んでいる住民が建て替えや
買い替えができるとも思えないからね。
そんなことも考えないでよく評論家気取りをしてるね。
建物の維持・保全ができないマンションは、スラム化し、売却も
賃貸もできないばかりか、買い替えもできない。

[175: 匿名さん]

>168さん
長期修繕計画の作成については、管理会社はそのソフトをもってますので、
あなたのマンションのデータをパソコンで打ち込むだけで作成できます。
だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。
あなたのマンションの担当者は、それができないか面倒くさいので
やらないかのどちらかですよ。
やはり、支店ではなく、本店へ抗議すべきですよ。

[176: 草の根民主主義評論家]

>>だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。
長期修繕計画作成は、数年前ですが、（標準）管理委託家契約から除外されたんですよ。
いまでも無料でやっているところもあるかもしれませんが
5年に1度の見直しを毎年の契約に盛り込むのはおかしいということで
標準からは除外されました。

[177: 草の根民主主義評論家]

１７４は毎年の住宅着工件数とか知らんのね。。
つぶさんとどうにもならないって現実が、まーあんたにはわからんだろうね。失笑

[178: 匿名さん]

建て替え決議と土地の売却決議は５分４以上かもしれない？
それだったら余計承認は難しいよね。

[179: 匿名さん]

>168さん
マンション管理については、殆ど興味もなく知らないことだらけですよ。
私も会社をリタイアするまでは、輪番制の理事は奥さん任せ、総会にも
一度もいったことはありませんでした。
そういうものですよ。
しかし、誰かが関心を持ち動かないと、全て管理会社主導ではマンション
にとってマイナスにしかなりませんからね。
自分のマンションは自分たちで守るという意思が必要なんです。

[180: 匿名さん]

>>178
>土地の売却決議は５分４以上かもしれない？

土地の売却は、区分所有法の適用外 ⇒ 共有物の処分 ⇒ 全員の同意が必要

[181: 匿名さん]

>176
そうですよ。管理委託契約からは除外されましたよ。
しかし、そのソフトはもっているので依頼されればそれぐらいは
無料で作ってくれますよ。
５年ごとの洗い直しは必要ありませんがね。

長期修繕計画には必要な工事の全てが網羅されていません。
それに、周期も短めに設定されてます。
又、全てに設計・監理費が組み込まれています。
そういうものを修正して造り直す必要があります。

例えば、エレベーターの更新工事にしても、基盤・ロープ・三方枠が
セットの価格となっています。東芝の場合1,200万円が正価
フルメンテをしているのであれば、ロープの交換は必要ありません。
それに、１基当たり１４階６人乗りで1,300万円～1,400万円で計画
されている筈です。これに設計・監理費がプラスされている。
しかし、現実は半額程度で交換できます。
窓枠・サッシ、玄関扉、インターホン等も現実とはかけ離れた計画に
なっています。
またまた事例ですが、アイホンの更新工事の場合、標準仕様の機種と
取り付け工事費の合計金額は、1戸平均8万円程度でできますが、計画では
18万～20万になっていませんか？
建築士を入れて周期や費用を検討して長期修繕計画を作り直す必要があります。
当然簡単な建物診断も含めて。

[182: 匿名さん]

>180さん
法律の改正がありましたよ。
土地の売却は当初は全員の承認が必要だったんですが、
法改正により、建物の解体と土地の売却の改正がありました。

[183: 匿名さん]

168ですが、自分のマンションを守ると言っても守る価値のない築古マンションです。
修繕工事は過去にニ回しております。
最近終了した工事も工事委員は皆ど素人の主婦で、理事会も茶飲み仲間の主婦連隊のせいか議案が進展しません。
私も理事会に出席出来るような気力も体力もなく、元気な奥方に任せている身で文句は言えませんが色んな意味で限界力尽きました。
流行りのスローライフもいいですよね。

[184: 匿名さん]

マンションをスラム化させ解体して更地にと考えているマンションと
ヨーロッパ並みに建物の維持・保全に努め１００年もたせるべく計画
をしているマンション。
１００年もたせるためには、建物の躯体部分は勿論だが、配管・配線、
窓枠・サッシ、玄関扉、それに最も重要なことだが、専有部分の配管類
を管理組合として一斉に工事をすべく計画化をしていくことが必要です。
そのためには、全てを網羅した長期修繕計画の洗い直しを建築士と一緒に
検討していく必要があります。
それができるマンションとできないマンションの差が、スラム化するか
どうかの分岐点です。
１００年は関係ないという者もいるでしょうが、それで計画をしないと、
中古として途中入居してくる者もいます。
資産価値を保つには、建物・設備の維持・保全は欠かせません。
例えば、六本木ヒルズが４０年程度で解体されることはありません。
丸の内のビルも解体されることはないでしょう。ごく一部はありますが。

[185: 匿名さん]

マンションは住まなくても、相続や売却、賃貸等できますよ。
但し、スラム化したマンションは資産価値は殆どありませんし、
売却も賃貸もできませんが。
皆さんは、どちらを選びますか。
古くなったからといって、建て替えや解体して土地だけを
売却するという甘い考えは通用しません。
現実問題として、資産価値の殆どないスラム化寸前のマンションが
売れますか？借り手がいますか？
建て替えはまずできないということが理解できない者もいるけどね。
解体して更地にするなんて尚無理。
建て替えをしなければならない程、傷んだマンションに住んでいる者
にとって、建て替え費用をだすことは難しいでしょう。
ましてや買い替えなんてとんでもないこと。

[186: 匿名さん]

修繕工事もしてスラム化していなくても価格は下がりますよ。
立地も良く人気物件ですが買った時の半値以下。
売るより貸すが合言葉です。
賃貸者が40%のマンションの資産価値って。。。？

[187: 草の根民主主義評論家]

>>解体して更地にするなんて尚無理。

法改正とかどーしても理解できんのねｗ？

もともと大規模修繕も特別決議だったんだけどね。

阪神大震災で一部の年寄りがカネがないと修繕に反対して復旧が進まないことをきっかけに法改正した経緯がある。

現状の制度で無理なら改正するだけのことだろう。

[188: 草の根民主主義評論家]

まあ、まもなく「胃ろう」も保険対象外になるよ。
寿命の明確化でマンションの寿命も自ずと明確になるでしょうね。

[189: 匿名さん]

あと15年か。
やっぱり三回目の修繕工事も生きてるか。
クワバラクワバラ

[190: 特命区分所有者]

地震保険はつけないと地震による二次災害の補償はされないですよね？
なのでつけた方がいいのかな、と。
あくまで保険は入るなら積立で補償のしっかりしたものに入りたい…という願望です。
うちの現状では解約で元割れとかなりそうだから積立は無理でしょう。
１７３さん、比較表ありがとうございます！