修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[121: 匿名さん]

１１５がいっている値上げがしやすくするというのは、多分管理費等の別表が
管理規約の別表となっているのを使用細則の別表に変更すれば普通決議で
できるので簡単だということです。

[122: 匿名希望]

↑どこみてんの？そのまんま115で書いてありますけど。

「値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。」

[123: 匿名希望]

119は実務がまったくわかっていない。
105で解説しているんだが意味わからんのか？。。。

>>管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
>>銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？

[124: 匿名希望]

＞１２０

特命氏は熱心に聴いてるように見えるが？

[125: 匿名さん]

標準管理規約は過去に大きく３回改正が行われています。
　Ｈ９．２
　　　第１７条、第２１条、第４９条、第６２条
　Ｈ１６．１
　　　第２２条、第３２条、第４３条、第６５条
　Ｈ２３．７
　　　第３２条、第３５条、第４６条、第５８条、第６０条

　※その詳細については、最新の標準管理規約を参照してください。
　　改正年度より前に建てられたマンションは、それに基づいて
　　改正しておく必要があります。

[126: 匿名希望]

１１９と１２０は同じ人だろうが
赤字決算の結果、預金の残高がどうなるか想像つかんのはｂｏｋｅているからだろう。

分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。

[127: 匿名希望]

１２５はまったくやくにたたんね。
だいたい、毎回、改定の概要がついてるけどね。
いきなり条文を指して古いのと見比べろと？
こういうのをａｆｏというのである。

[128: 匿名希望]

管理費会計の累積赤字が修繕積立金の残高を超過するまで支払いが滞ることはないから、赤字放置が何年も続くのである。総会の決算報告で異議が出ない以上、全員が同意していることになるから法的には何ら問題はないのである。
まー誰か文句言い出したら、結局は値上げなんだろうけどね。。。

[129: 匿名さん]

>分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。

uso を書くのは止めましょう。

[130: 匿名希望]

>>修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

しかし、規則でこうなってる、とかホントにａｆｏ、ｂｏｋｅおおすぎだね。

現状、何年もそんな状態続いてる人にそんなこといってどーなるの？

なんでそうなるかというと、管理業務主任者とか、マンション管理士試験に「民事訴訟法」「民事執行法」「民事保全法」が入っていなくて、（マンション管理を勉強する人が）どうやって実現するかに思いが及ばないということが挙げられる。

国土交通省のガイドラインで決まってるから！、法律で決まってるから！とかいうのはそのためだね。

[131: 匿名希望]

１２９にきくがどこの管理組合がやってるんだ?管理会社はどこだ？

[132: 匿名さん]

だから評論家は呆けとるんじゃよ。
規約は標準管理規約をひな形としているから、修繕積立金の取り崩しは
総会決議が必要なことぐらいは常識の範疇だよ。
それと管理費と修繕積立金を混同してはいけないこともね。
しっかりしなよ、評論家さん。

[133: 匿名希望]

少なくとも今、質問してる特命氏のとこは通帳一緒だから、管理費会計赤字でも支払いに支障が生じないんだよ。管理費会計赤字の管理組合はたくさんある。

厳密に管理費会計、修繕積立金会計の通帳を分けようとするとシステムがたいへんではないかねえ。やってるとこがあるなら書いて頂戴。わたしは寡聞にして知らない。

[134: 匿名さん]

評論家は管理費と修繕積立金の違いを
勉強する必要があるね。
よくそんなんで、マン管合格できたね。それもuso

[135: 匿名希望]

132は実務をまったく知らないね。管理費会計赤字のとこでそのまま放置のとこはそうなってるんだよ。残高が食い込んでるが、決算報告承認決議で包括的に総会承認しているのだ。

[136: 匿名希望]

通帳の分割はペイオフ対策などを中心に考えてるから、通帳は管理費と積み立て金の分で、きれいに分かれませんよ。分別管理は帳簿上の話。しらんのか？

[137: 匿名さん]

>133
管理費と積立金の通帳を分けてないとこあるの？
収納口座と勘違いしてないかい。
管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには
保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で
義務づけされてるけどね。

[138: 匿名さん]

>136
あのね、管理費・積立金の預金は普通預金と当座預金に分けてあるのが
普通だよ。
当座預金はペイオフの対象外ということ知らないの？
預金は全くつかないけどね。
管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

[139: 匿名さん]

預金は→利息は

[140: 匿名さん]

>>137
>管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で義務づけされてるけどね。

その保管口座では、管理費と修繕積立金が混在している。

[141: 匿名さん]

>>138
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

修繕積立金を定期預金で運用しているマンションを数多く知っていますが・・・
初めて聞く話です。どの地域のマンションですか？

[142: 匿名さん]

>140
議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。
管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。
管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。

[143: 匿名さん]

>141
修繕積立金を定期預金にしているマンションは普通ないですよ。
億単位の金額になるので、それこそペイオフ対策としては失格ですよ。

[144: 140]

>>142
>>>140
>議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。
>管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。
>管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
平成２１年１０月
国土交通省総合政策局　不動産業課
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf

[145: 匿名さん]

>141
だからスレ主旨にもあるように、当座預金で預けっぱなしにしてないで
資産の運用先としてどこがいいかということなんでしょう。
ペイオフ対策にもなる運用先として。
当座預金は、小切手や手形を振り出すためだけじゃないですよ。

[146: 142]

>>138 =>>143
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

頭は大丈夫かい？　マン管士くん
「そのようなマンションは存在しないのか？」の話である。

マンション政策部会第３回（2008年11月4日）
（資料）マンション管理の現状等について
http://www.mlit.go.jp/common/000026725.pdf
P.6　②積立金（ストック）の状況

>>145

当座預金ではなく、決済性預金である。

[147: 匿名さん]

>146
定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。
ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。
積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していない
マンションの事例なんだろうが。

[148: 匿名さん]

>>146
決裁用預金とは、具体的には当座預金、利息のつかない別段預金、
利息のつかない普通預金をいうのですね。
普通預金に関する無利息特約を申し込んだものが決済用普通預金なんですね。
当座預金と勘違いしていました。

[149: 146]

>>147
>>>146
>定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。
>ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。
>積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していないマンションの事例なんだろうが。

どのような規模のマンションが回答しているのかを調べてみましょうね。

平成２５年度マンション総合調査結果
２．管理組合向け調査の結果（３）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-16.pdf
P.213
２０　修繕積立金の運用先（重複回答）
【コメント】
「銀行の普通預金」が79.6%と最も多く、次いで「銀行の定期預金」が65.2%、「銀行の決済性預金」が22.9%、「住宅金融支援機構のマンションすまい・る債」が21.2%となっている。

[150: 匿名さん]

運用先で定期預金は確かに運用しているマンションは多いけど、
金額が1,000万円以上かどうかは分からないですね。
金額が1,000万円以下ならペイオフは考慮する必要もないですからね。
金額が大きいときはすまい・る債や国債を買っているんでしょう。２３％あります。
もしくは決済用預金かも。これも２３％あります。
普通預金と決済用預金はダフリますからね。これで１０２％あります。
定期預金の運用シェアとマンションの規模は分りません。

[151: 匿名さん]

5年積立方式のマンション総合保険で運用してる

[152: 匿名さん]

５年積立方式のマンション総合保険の場合、満期返戻金が途中解約すると保険料が
現在は高くなっているので運用対象から外したけどね。
＜例＞
　三井住友海上積立部分　39,602,400の場合、満期返戻金　４，０００万円
　損保ジャパン日本興亜　39,444,673の場合、満期返戻金　４，０００万円
　東京海上日動　　　　　39,840,780の場合、満期返戻金　４，０００万円

　※５年もの大口定期預金よりはいいかもしれないが、途中で切り替え増額すると
　　保険料が現在はアップしているのでメリットはなかったので、うちの場合は
　　検討対象から除外した。

[153: 草の根民主主義評論家]

>>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
>>平成２１年１０月
>>国土交通省総合政策局　不動産業課
>>http://www.mlit.go.jp/common/00005...

収納口座と保管口座の区別と
修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別は別の話なんだけど
やっぱり混同してるbokeがいるんだね。

そもそもハの原則方式なら収納口座と保管口座の区別そのものがないからね。
修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別を厳格に行っていれば、
管理費会計の赤字発生後は残高不足でいろんな支払いが出来なくなるが
特命氏のマンションは支払いに支障が起きておらず、累積赤字が積みあがっているらしい。
これはどんな法律に抵触するのかね？

[154: 特命区分所有者]

特命です。
何だか私がそれ気味な質問を出したせいでごめんなさい。
管理費は会計上赤字ですので積立金から出ています。
通帳を明確に分けるということはしていません。積立金の一部を定期に入れるということはしています。
積立金を管理費にあてられないといっても、不足があれば最終的な解決策は値上げかと思います。
全資産がマイナスなわけではないので積立が充分に貯まるはずがないけど、値上げは嫌だし反感買うし面倒だから放置…なのだと思います。
テーマの運用について定期以外に思いつきませんでした。国債もアリなんですね…マンション向け金融商品もあるのでしょうか？
保険は掛け捨てをゴリ押しされ、掛け捨て保険に入っています。

[155: 草の根民主主義評論家]

収納口座と保管口座の区別を行うのは、収納口座が管理会社名義だからこそなんだけど、それが理解できていない。

[156: 草の根民主主義評論家]

あー、特命氏がでてきたのか。。。
私は特命氏のマンションの状況は大体理解できてますよ。
ありえない話なんじゃなくてたまーに聞く話。

ここで、こうあるべきだー！とかいってるひとは、デベ系大手管理会社の理事会運営支援、総会運営支援がほとんどの場合まともなので、デベ系大手管理会社のやり方が当たり前だと思って、いってるだけでね、小規模マンションで管理会社が頼りにならない特命氏の参考にはなりません。
私の書いてることを参考にするといいでしょう。

[157: 匿名さん]

そんな基本的なこと常識だよ。
うちは収納口座は管理会社名義だけどね。
収納口座と保管口座の勉強したようだね。
感心感心。

[158: 草の根民主主義評論家]

>>収納口座と保管口座の勉強したようだね。

原則方式が普通ですよ。知らんのか?

そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから

木を見て森を見ずとは１５７のことであろう。

[159: 草の根民主主義評論家]

国土交通省の言うとおり大事にメンテナンスして100年以上持たせるとか

そんなことしたら世の中がどうなるか思いが及ばないんだからね。

１５７は幸福である。

[160: 匿名さん]

>154
総合保険の方がいいですよ。
積立部分と掛け捨て部分がありますが。
最近は保険料、特に地震保険が値上げされています。
利付国債１０年ものについては、マイナス金利の影響で
一般向けは販売が中止されました。
現在国債を買っているマンションについては、マイナス金利の
影響はないとのことです。

理事会がうまく活動していないというか、理事が少なく殆ど
管理会社任せになっているマンションの場合は、管理費と積立金が
ごっちゃになっているところもあるようですが、それは管理会社の
責任でもあります。
管理会社には理事会支援業務という大切な役割があるからです。
間違って運用されているのを知っていて何もアドバイスしない管理会社
だめですねえ。責任逃れというかやっかいなことには首を突っ込まないという
スタンスをとっているんですかね。

[161: 匿名さん]

>そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから

国交省の決めたことだからね。
いくら疑問に思っても、法律がそうなんだからどうしようもないのでは。
一旦管理会社の口座に入金されるけど、翌月には管理組合の保管口座に
振り替えられるのだし、その間については保険に入るようになっているので
全然問題はないのでは。

[162: 匿名さん]

>159
国交省は当初は建て替えを前提に大規模修繕工事を計画していて、
築３０年とかで建て替えをすることによって経済向上を目指して
いたけど現在は方向転換をしているよ。
現実問題として建て替えがいかに難しいかが分かってきたようだからね。
それに、現在のマンションには日本人の１割以上が住んでいるんだよ。
それほどのマンションがあるのに建て替えはまず無理だな。
３０年程度で建て替えをするようならマンションは売れなくなるよ。
それだったら賃貸の方がずっといいからね。
建物の維持・保全をやらないマンションはスラム化するだけのこと。
建て替えはおろか売却も賃貸もできないマンションとなるであろう。

[163: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。


　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[164: 特命区分所有者]

うちの状況がたまにということは…相当悪いですかね。
総会がこれからなので、大規模をどうするつもりなのか議題に上がると思うのでここでの意見を参考に参加して来ます。

[165: 特命区分所有者]

保険は赤字のクセに積立がいいかなと思っていましたが、やはり赤字のためにカネを遣いたくない人に猛反対されました。
管理会社はアドバイスがないというか仕事をしないというか…商売が絡めば元気なんですけどね。

[166: 匿名さん]

>165
総合保険は入っていた方がいいですよ。
自賠責保険と地震保険をプラスしてね。
掛け捨て部分だけでも十分です。
管理会社いい加減ですね。お金払ってるんだからもっと
仕事しろといいたいですね。
担当が悪ければ、支店ではなく本社に理事長が抗議すれば簡単に
別の担当に変えてくれますよ。
大規模修繕工事も大切ですが、その前に長期修繕計画が必要です。
簡単なものなら、管理会社がデータをパソコンに打ち込んで無料で
作ってくれますよ。
マンション管理センターでも２～３万で作ってくれます。
それで計算すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額が計算できます。
勿論、余裕をもって組んでありますので、実際はその７掛けでも十分
ではないでしょうか。
もう一つ、すまいる・債　一口５０万円ですが、安全性・収益性・流動性に
優れており、融資も簡単にできますのでそこの活用も考慮するといいですよ。
日本住宅支援機構（昔の住金です）
勿論運用がなくても借り入れはできます。

[167: 匿名さん]

>政治評論家さん
建て替えをするには、建て替えの事前準備、建て替え決議等があり
それから解体工事、建設となると最低３年はかかるよ。
その間アパートでも借りてそこに住まなくてはいけない。
こういったことを考えると建て替えがいかに難しいかが分からないのかな？
建て替えに参加するぐらいだったら、買い替えた方がずっといいよ。

[168: 特命区分所有者]

１６６さん、ありがとうございます。
うちは火災のみの地震なしで掛け捨てです…地震はやっぱりあった方がいいですよね。
長期修繕計画は管理会社が毎年誰かが口にしますが先伸ばしにされます。「担当、クビ！」と言ってやりたいです。
すまいる債も知りませんでした…モノを知らないにも程がありますね、私。

[169: 草の根民主主義評論家]

地震保険なんか付けたら倍くらいになるよ。

[170: 草の根民主主義評論家]

これから必要になるのは建て替えではなく更地にするための破却制度である。破却後の土地売却促進のための容積率の特例など、政治でどうにでもなることである。