修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[1: マンションの理事]

財務省は１０年もの国債の募集の中止を決めました。
これから銀行の預金金利も引き下げられます。
貸し出し金利は低くなるためローンを組んでいる者にとっては朗報ですが。
今回のマイナス金利は
①マイナス金利にすることによって銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくするため。
②もう一つは、デフレ対策です。

[2: 草の根民主主義評論家]

積立金制度は廃止して、大規模修繕の費用は借り入れでまかなうほうが
現実的です。
まー、全廃とまでいかなくても必要額の半分から7割程度あれば十分でしょう。
積立金が潤沢にあると過分な仕様の工事を行う弊害がありますし、
金利がマイナスの情勢では、積立金制度→修繕借入返済金制度に大転換する時期に来ていると思いますね。

[3: マンションの理事]

>2さん
借り入れをすれば金利がつきますし、その分を上乗せして
修繕積立金の値上げをして返済をしなければなりません。
当マンションの場合、既に積立金は積み立てられていまして現在
当座預金がかなりの額たまっております。
そこで、す・まいる債と利付国債の運用を考えいたのですが、１０年物国債
がマイナス金利となる可能性がでてきたので、国債はやめた方がいいのかなと
思っているところです。
当マンションでは、長期修繕計画の洗い直しを行い、現在の長期修繕計画に
洩れている個所を全て網羅するとともに、新規に専有部分の配管に関しても
管理組合として実施できるよう現在検討しているところです。
勿論、現在の計画で節約できるもの、無駄なもの（すべてに設計・監理費が計上
されている）はカットしていくつもりです。
これらについては、積算に強い建築士と検討をしているところです。

[4: 匿名さん]

修繕積立金はないよりあった方がいいのは間違いない。

しかし運用は慎重にしないとね。

[5: 草の根民主主義評論家]

>>借り入れをすれば金利がつきますし、その分を上乗せして
>>修繕積立金の値上げをして返済をしなければなりません。

後払いのほうが得です。残債を残して死ぬ人も結構いますからね。
そもそも住宅自体も借金で買っています。早死にしたら親族は相続放棄で終了。
現在の修繕工事費用の借り入れ金利は1%以下。知らんの?

[6: マンションの理事]

借り入れれば１０年返済でみれば、たとえ１％でも単利計算すれば
１０年では１０％余分に支払わなければならなくなります。
修繕積立金の場合は、３０年間の総工事費を３０年で積み立てていくことに
なりますので、月の支払額は小さくなります。
例えば、１億円の工事費（１００戸で試算）の場合、１０％の金利を含めると
１戸当り月の支払い額は９，１６６円です。
一気に１万円の積立金の値上げは大変でしょう。
それに築年数が経過すれば、大規模修繕工事以外にエレベーターの交換、給排水管、
ガス管の交換、消防設備、玄関扉、窓枠・サッシ、インターホン等工事費が加算されてきます。
だぶって支払うことになれば、益々積立金の値上げが大きくなります。
やはり堅実にこつこつと積み立てていった方が、借り入れをするよりずっと効率的
だと思います。

[7: マンションの理事]

>5さん
住宅ローンについては、借入者が死亡した場合は、それで終了ですよ。
しかし、高齢者だったら、積立金は少ない方がいいでしょうね。
３０年の長期修繕計画に基づいて積立金の試算をされるのはそれまで生きて
いないので、そんなに先のことまで計画をして積み立てることはないと
思うでしょうね。
しかし、マンションは恒久的なものです。
売るにしても貸すにしても、相続するにしてもしっかりと維持管理されている
方がいいでしょう。

[8: 草の根民主主義評論家]

マンションは恒久的なもの？初めてきいた。

[9: 草の根民主主義評論家]

毎年100万戸以上の住宅着工件数があり人口が減っているから古いマンションは壊していかないと社会が成り立たない。国土交通省の修繕計画ガイドラインを盲信しているようだが大局をみないとね。
積み立て金があろうがなかろうが古いマンションは相続放棄による空き家だらけになって管理組合は成り立たなくなる。
新築で買ったひとが80代くらいになる3回目の大規模修繕工事は必要なし。

[10: マンションの理事]

快適なマンションライフを送るためには、建物設備の維持・保全につとめていかなければ
なりません。
建物は木造でも手入れさえよければ、１００年でも２００年でももちます。
ヨーロッパの建物は築１００年とかはざらにありますよ。
手入れができる積立金のないマンションはいずれ経年劣化とともに解体となっていくでしょう。
それに、マンションを終の棲家と考えて購入している者も多くなっています。
積立金の少ないマンションは３０年でも、もうボロボロですよ。
例えば、六本木ヒルズが築５０年になれば取り壊しますか？
丸の内界隈のビル、５０年ぐらいで建て替えていますか？
全て手入れ次第ですよ。

[11: 匿名さん]

１０年物の利付国債もう売らないらしい。

[12: 草の根民主主義評論家]

いちばん問題なのはどう取り壊すかなんだけど、考えたくないんだろうね。
死んだ後の問題だからどうでもいいのだろう。

[13: マンションの理事]

>12
うちのマンションはまだ築年数は浅いほうだけどね。
私も会社をリタイアした者だけど、長期修繕計画で３０年が
立てられて、それに基づいて積立金の値上げが行われても
そんな先のことは関係ないので積立金の値上げはしないでくれ
とは思いますが、そうもいえないでしょう。

マンションは分譲時買った者だけではありません。
１０年も経てば新しく入居してくる者がかなりの数ありますよ。
空きを作らないようにしっかりした保全計画が必要なのです。
建物設備の維持・保全がしっかりしてないと、中古マンションとして
売れないし、貸せないマンションとなります。
新陳代謝が頻繁に行われるマンションはいつまでも子供の声が聞かれる
活気あるマンションですよ。

[14: 草の根民主主義評論家]

マイナス金利の状況で積み立て金が大事って発想があまりにも滑稽で完全にbokeている。

[15: 草の根民主主義評論家]

超低金利の現在の状況では、
借入金で工事して後払いのほうが
何に対してお金を払うのかガテン系住民にも理解しやすく、住民同士の軋轢が生じにくいという無形のメリットがあるのである。実質その日暮らしのガテン系住民に将来のためとかいくら説いたところで無駄である。痛んだマンションを目の当たりにして初めて修繕の必要性を認識できる。

[16: 匿名さん]

私のマンションは、修繕積立金はありません。管理費は５０００円です。

管理費が不足時と、修繕時の資金は、各自総会で決めて、可決された金額は、

強制徴収です、住民にには、毎月理事長が、これからの、資金需要についての、

説明をしてくれます。その時の為に、各自、負担金を準備しております。

修繕時に、まとまった金額が必要な時は、修繕積立金額を決めて、借入金の、

返済にあてる、予定です。。いかがでしょうか。？

[17: マンションの理事]

>16さん
管理費５，０００円ということは、管理会社に事務管理は委託されてないと
思います。それと管理員さんもいないと思います。
大規模修繕工事は、ある程度満足のいく工事をするとすれば、１戸当り１００万円
程度かかります。１００戸程度のマンションでの事例ですが、戸数の少ないマンション
であればもっと高くなると思います。
住宅支援機構が比較的融資が得やすいのでそちらでの借り入れをしても、１０年返済となります。
短い期間での返済となりますので、月当たりの返済額が大きくなります。
その都度集金といいますが、中には工面できない方もおられるのではないですか？

[18: 匿名さん]

借入が良いとのご意見の方にお伺いします。
す・まいる債担保で借入は良いとして、それ以外の借入れの担保はどうするのでしょうか？
共用部分に銀行が抵当権設定したら完済まで売買不能に成りませんか？無担保借入も無理さて？

[19: マンションの理事]

住宅支援機構（昔の住金）は大規模修繕工事のときの借り入れについては、
担保もす・まいる債の購入の有無も必要ありません。
ただ、修繕積立金で支払うのは条件となりますが。
共用部分に銀行は抵当権の設定はできませんので安心してください。
抵当権の設定はあくまで専有部分に対してです。

[20: 草の根民主主義評論家]

すまいる債があると金利が多少やすくなるから形式的にちょっと買うんだろうね。
まー、あってもなくても年利1パーセント以下だけど。
工事費は頼み方で2割3割変わってくるからチェックが入りやすい借入のほうが総合的に得。

[21: 草の根民主主義評論家]

16は明らかに釣りだけど
真面目に回答してるひとは
やっぱりbokeてるね。

[22: 親同居さん]

釣り名人は、雑魚を、ばらして、鯛を釣る。

[23: マンションの理事]

資産の運用ですが、１０年物利付国債については販売が
ないと銀行の人がいっていました。
それです・まいる債を毎月２，０００万ずつ１０年間買うことにしました。
途中で大規模修繕工事がきますが、借り入れとか解約をしなくてもできる
ように設定しました。
す・まいる債の満期になったのが、来年から１０年間払い込まれてきます。
年１回２月に１，５００万円ずつ１０年間振り込まれます。

[24: 匿名さん]

築３０年のマンションの例
修繕積立金が少なく、大規模修繕工事も本格的なのはやったことがないマンション。
屋上から水漏れがしだしたので、防水工事をしようにも積立金がない。
借りるのはいいけど積立金の値上げは反対とのこと。
最終的には、１，０００円の値上げをして借り入れを行い最低限の屋上防水をした。
壁は汚く、床も汚い、メールボックスはさびだらけ。鍵も壊れているのが殆ど。
もう完全に売却も賃貸もできないマンションになっている。
住んでいるのは老人が多く、途中での入れ替えが殆どなかったとのこと。
こういうマンションにならないように、修繕積立金はしっかり計画的に
準備しておく必要があります。
借りた方がいいといっている者もいるが、絶対スラム化するマンションの典型
だよ。
高圧洗浄もやったことがないとのことで、臭いが強くなったので業者に依頼
したら、高圧洗浄をすれば配管が錆びているので敗れる恐れがあるとのことで
業者から断られた。
まだ、３０年なんだけどね。
積立金のないマンションには住みたくないね。

[25: 匿名さん]

積立金など、ない方が良いよ。利権が絡んだり、

お金が欲しくて、利害関係が、錯綜して、厄介。

金のない所には、悪い奴は来ない。必要なときに、徴収すればよい。

[26: 草の根民主主義評論家]

↑正解

無理して積み立てる状況ではないです。

工事費を後払いにするからスラム化するのではなくて、規約が古いままだとスラム化します。

[27: 草の根民主主義評論家]

２４の
築３０年のひどいマンションは規約が古くて特別決議でないと値上げできないんだと思いますよ。
平成16年の標準管理規約改定前に建ったマンションで運営がひどいと規約も古いままで滞納の弁護士費用も請求できないしどうにもなりません。

[28: 匿名さん]

>27
規約の改正はされてますよ。それより、どうせ必要な工事費なら
事前に計画的に積み立てている方が効率的であり、無駄な利息も
払わなくていいし、短期間での支払いは大変だよ。
それに、そのたびに総会を開催するのも大変だしね。
やはり、余裕のないマンションは破綻するのは間違いない。
積立金がないので、悪くなった時にしか工事をしないし、それまでは
古くなったり汚くなってもじっと我慢しなければならない。
計画保全、これが建物を長く維持する秘訣。

[29: 草の根民主主義評論家]

>>規約の改正はされてますよ。
これは嘘でしょうね。
そんなマメな管理組合がスラム化するはずがありませんからね。

[30: 匿名さん]

>29
人を信じ　信じられる人間になりましょう。

[31: 草の根民主主義評論家]

↑図星ということ。

[32: 草の根民主主義評論家]

保守しようという意思がないから30年でボロボロなわけです。
国土交通省の標準管理規約に準拠させる規約改正は、組合員が無関心であるほど通りやすい議案です。
管理規約を最新にし、滞納金の取立て（多いと借り入れの要件を満たさないため）をきちんと行っておけば工事費の調達などは、超低金利の社会情勢から考えて瑣末な問題に過ぎません。

規約改正というのは保守しようという意思の表れで、そんなマンションがスラム化などするはずがないのは自明のことである。

[33: 匿名さん]

>32
築３０年で何故ポロポロになったかというと、積立金がなかったからでしょう。
理事会で拒否されて理事会議案として総会に提案できなかったんでしょう。
そんなボロボロのマンションで、老人が殆どの住民であれば、値上げとなったら
すぐに拒絶されるんじゃないですか。
だから積立金はこつこつと計画的に積み立てた方がいいんです。
もう現状では売却して引っ越すこともできないでしょう。
誰も買いませんよ。

スレ主旨とは違う書き込みしかないですね。
積立金の資産運用とかするだけの積立金はないんでしょうね。

[34: 草の根民主主義評論家]

余命が少ないから修繕しないというのは合理的な判断であろう。
無駄な積み立てをしなくてよかったともいえるのである。
死後に修繕してもらっても関係ないからね。

[35: 匿名さん]

資産運用すると、損がでた時は横領されたのと同じです。
修繕管理できなくなる。
利益がでると、区分所有者で分けて税申告が必要になる。

資産運用は区分所有者個人でしてくれ。
損したら、マンション売って出てけ。
個人責任だ。

管理費だとそうはいかない。

[36: 匿名さん]

>34
自分勝手というか利己的な考えですね。
あなたがいなくなってもマンションは残るし、そこに住み続ける
人もいるんですよ。
あなたみたいな方が理事長とかしたらそこのマンションは
かわいそうですよ。

>35
積立金の運用に株とかやるんじゃないですよ。
安全性、流動性が最重要です。
利益がでると税申告が必要になるとか話にならないね。
勉強　勉強

[37: 草の根民主主義評論家]

>>あなたがいなくなってもマンションは残るし、そこに住み続ける
人もいるんですよ。

こんな博愛主義でマンション管理してるとこありませんよ。死後のことも考えて積み立てすべきというトンデモ思想ですね。

[38: 匿名さん]

年金受給者が半数。
理事会を仕切るのもお爺とお婆では何しても無駄。
若い世帯は新しいマンションに引っ越した方が賢い。

[39: 草の根民主主義評論家]

大規模修繕工事は
分譲マンションだと12年から15年周期ってことになってますが、
公団賃貸だと18年、民間賃貸だと20年以上です。

居住者の大半が年金受給者となってしまったような場合、
前回の修繕工事から25年程度経過するまで大きな問題とはならない。
民間賃貸マンションの管理レベルに低下するだけのことである。

積立金があると、居住者の大半が年金受給者で余命がほとんどないのに巨費を投じて
大規模修繕することになる。これが大きな無駄なのである。

[40: 匿名さん]

>39
あなたとは考え方が根本的に違いますね。
当マンションの大規模修繕計画の周期は１２年で計画しています。
当然１５年でもいいんですが、快適なマンションライフをおくるためには
きれいに整備されたとこで生活したいですからね。
当マンションの長期修繕計画には、玄関扉、窓枠・サッシは当然ですが、
専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管も管理組合として計画化
しています。
要するに、必要な修繕、更新工事は全て長期修繕計画で計画化し管理組合として
工事を実施する予定です。
インターホンでも、修理も管理費で対応しますし、交換の場合は、居室内に入らず
消防点検ができるシステムを導入をしています。
修繕積立金に余裕があると管理会社から必要のない工事とかが課せられるとか
心配の声もありますが、当マンションでは大型工事や大規模修繕工事に管理会社が
介入することは一切ありません。
全て専門委員会で対応しています。
当然、設計・監理には建築士を雇いますけどね。これについても、管理会社は
一切関知させません。

[41: 匿名さん]

スレ主旨とは関係のない書き込みばかりですが、もう少し
相手をしてやってもいいですよ。
何ならもう少し専門的なことでもいいですよ。
質問とかあればどうぞ。

[42: 草の根民主主義評論家]

しっかりしてる人の子供は自分で新しい住宅を買うであろう。
古いマンションの破却を容易にする法制度の創設が望まれる。

[43: 匿名さん]

日銀総裁は必要な時期までマイナス金利を続けるといっています。
しかし、マイナス金利でも国債の人気は高まってきています。
マイナス金利となると、銀行は日銀への当座預金を減らさざるをえなくなり、国債への買いにシ
フトせざるをえないようになります。
国債はマイナス金利でも銀行は購入します。現金のまま保有しておくコストよりも安ければ購
入します。又、国債は金融機関同士の短期資金の融通の際に担保として利用できるメリットが
あるからです。
そして、銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくなります。今回のマイナス金利には２つ　
の目的があります。一つは銀行が民間企業などへ融資を続けていくための強硬政策です。
もう一つは、デフレ対策でした。物価水準よりも金利が低ければ消費や投資を旺盛に増やそう
とする意思が働いてきます。
この思惑が外れたため、株価の低下がおこりました。

[44: 匿名さん]

しかし、我々は国債を買えなくなりました。
国債の販売をしないとなったからです。
ただ、現在配当を受けている国債をもっているマンションに
ついては、従来通りの金利の配当はあるとのことです。

国債が買えないとなると、後はす・まいる債しかないが、果たして？

[45: 匿名さん]

保険の積立金はどうですか。

[46: 匿名さん]

中古マンションが、値上がりすてますが、いつまで、何時まで続くのでしょうか？

[47: 匿名さん]

中古マンションが全て値上がりしている訳ではありません。
値上がりする物件は、駅近等の条件のいい立地にある物件です。
それに築浅、積立金の余裕のあるマンション、見た目にきれいか、
高層マンション等です。
僕は、１２年目にマンションを買い替えたけど、その時の売却した
価格は、買った時と同じ金額でうれました。
ヒルズあたりは、買った値段より高くで売れると思うけどね。

[48: 匿名さん]

ヒルズみたいなステイタスマンションは積立金は豊富にあるだろうし、
こまめに維持・保全がされるんでしょうね。

[49: 匿名さん]

修繕積立金の試算の運用は国債、すまいる債以外に何かありますか。
保険の積立金もありますが、どうなんでしょう。

[50: 匿名さん]

保険の積立金は金利が低いのでだめ。