修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。
[スレ作成日時]2016-02-10 09:56:53
注文住宅のオンライン相談
修繕積立金の資産の運用について
| No.1 |
by マンションの理事 2016-02-10 10:04:38
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財務省は１０年もの国債の募集の中止を決めました。
これから銀行の預金金利も引き下げられます。 貸し出し金利は低くなるためローンを組んでいる者にとっては朗報ですが。 今回のマイナス金利は ①マイナス金利にすることによって銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくするため。 ②もう一つは、デフレ対策です。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
積立金制度は廃止して、大規模修繕の費用は借り入れでまかなうほうが
現実的です。 まー、全廃とまでいかなくても必要額の半分から7割程度あれば十分でしょう。 積立金が潤沢にあると過分な仕様の工事を行う弊害がありますし、 金利がマイナスの情勢では、積立金制度→修繕借入返済金制度に大転換する時期に来ていると思いますね。 |
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| No.3 |
>2さん
借り入れをすれば金利がつきますし、その分を上乗せして 修繕積立金の値上げをして返済をしなければなりません。 当マンションの場合、既に積立金は積み立てられていまして現在 当座預金がかなりの額たまっております。 そこで、す・まいる債と利付国債の運用を考えいたのですが、１０年物国債 がマイナス金利となる可能性がでてきたので、国債はやめた方がいいのかなと 思っているところです。 当マンションでは、長期修繕計画の洗い直しを行い、現在の長期修繕計画に 洩れている個所を全て網羅するとともに、新規に専有部分の配管に関しても 管理組合として実施できるよう現在検討しているところです。 勿論、現在の計画で節約できるもの、無駄なもの（すべてに設計・監理費が計上 されている）はカットしていくつもりです。 これらについては、積算に強い建築士と検討をしているところです。 |
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| No.4 |
修繕積立金はないよりあった方がいいのは間違いない。
しかし運用は慎重にしないとね。 |
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| No.5 |
>>借り入れをすれば金利がつきますし、その分を上乗せして
>>修繕積立金の値上げをして返済をしなければなりません。 後払いのほうが得です。残債を残して死ぬ人も結構いますからね。 そもそも住宅自体も借金で買っています。早死にしたら親族は相続放棄で終了。 現在の修繕工事費用の借り入れ金利は1%以下。知らんの? |
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| No.6 |
借り入れれば１０年返済でみれば、たとえ１％でも単利計算すれば
１０年では１０％余分に支払わなければならなくなります。 修繕積立金の場合は、３０年間の総工事費を３０年で積み立てていくことに なりますので、月の支払額は小さくなります。 例えば、１億円の工事費（１００戸で試算）の場合、１０％の金利を含めると １戸当り月の支払い額は９，１６６円です。 一気に１万円の積立金の値上げは大変でしょう。 それに築年数が経過すれば、大規模修繕工事以外にエレベーターの交換、給排水管、 ガス管の交換、消防設備、玄関扉、窓枠・サッシ、インターホン等工事費が加算されてきます。 だぶって支払うことになれば、益々積立金の値上げが大きくなります。 やはり堅実にこつこつと積み立てていった方が、借り入れをするよりずっと効率的 だと思います。 |
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| No.7 |
>5さん
住宅ローンについては、借入者が死亡した場合は、それで終了ですよ。 しかし、高齢者だったら、積立金は少ない方がいいでしょうね。 ３０年の長期修繕計画に基づいて積立金の試算をされるのはそれまで生きて いないので、そんなに先のことまで計画をして積み立てることはないと 思うでしょうね。 しかし、マンションは恒久的なものです。 売るにしても貸すにしても、相続するにしてもしっかりと維持管理されている 方がいいでしょう。 |
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| No.8 |
マンションは恒久的なもの？初めてきいた。
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| No.9 |
毎年100万戸以上の住宅着工件数があり人口が減っているから古いマンションは壊していかないと社会が成り立たない。国土交通省の修繕計画ガイドラインを盲信しているようだが大局をみないとね。
積み立て金があろうがなかろうが古いマンションは相続放棄による空き家だらけになって管理組合は成り立たなくなる。 新築で買ったひとが80代くらいになる3回目の大規模修繕工事は必要なし。 |
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| No.10 |
快適なマンションライフを送るためには、建物設備の維持・保全につとめていかなければ
なりません。 建物は木造でも手入れさえよければ、１００年でも２００年でももちます。 ヨーロッパの建物は築１００年とかはざらにありますよ。 手入れができる積立金のないマンションはいずれ経年劣化とともに解体となっていくでしょう。 それに、マンションを終の棲家と考えて購入している者も多くなっています。 積立金の少ないマンションは３０年でも、もうボロボロですよ。 例えば、六本木ヒルズが築５０年になれば取り壊しますか？ 丸の内界隈のビル、５０年ぐらいで建て替えていますか？ 全て手入れ次第ですよ。 |
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| No.11 |
１０年物の利付国債もう売らないらしい。
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| No.12 |
いちばん問題なのはどう取り壊すかなんだけど、考えたくないんだろうね。
死んだ後の問題だからどうでもいいのだろう。 |
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| No.13 |
>12
うちのマンションはまだ築年数は浅いほうだけどね。 私も会社をリタイアした者だけど、長期修繕計画で３０年が 立てられて、それに基づいて積立金の値上げが行われても そんな先のことは関係ないので積立金の値上げはしないでくれ とは思いますが、そうもいえないでしょう。 マンションは分譲時買った者だけではありません。 １０年も経てば新しく入居してくる者がかなりの数ありますよ。 空きを作らないようにしっかりした保全計画が必要なのです。 建物設備の維持・保全がしっかりしてないと、中古マンションとして 売れないし、貸せないマンションとなります。 新陳代謝が頻繁に行われるマンションはいつまでも子供の声が聞かれる 活気あるマンションですよ。 |
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| No.14 |
マイナス金利の状況で積み立て金が大事って発想があまりにも滑稽で完全にbokeている。
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| No.15 |
超低金利の現在の状況では、
借入金で工事して後払いのほうが 何に対してお金を払うのかガテン系住民にも理解しやすく、住民同士の軋轢が生じにくいという無形のメリットがあるのである。実質その日暮らしのガテン系住民に将来のためとかいくら説いたところで無駄である。痛んだマンションを目の当たりにして初めて修繕の必要性を認識できる。 |
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| No.16 |
私のマンションは、修繕積立金はありません。管理費は５０００円です。
管理費が不足時と、修繕時の資金は、各自総会で決めて、可決された金額は、 強制徴収です、住民にには、毎月理事長が、これからの、資金需要についての、 説明をしてくれます。その時の為に、各自、負担金を準備しております。 修繕時に、まとまった金額が必要な時は、修繕積立金額を決めて、借入金の、 返済にあてる、予定です。。いかがでしょうか。？ |
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| No.17 |
>16さん
管理費５，０００円ということは、管理会社に事務管理は委託されてないと 思います。それと管理員さんもいないと思います。 大規模修繕工事は、ある程度満足のいく工事をするとすれば、１戸当り１００万円 程度かかります。１００戸程度のマンションでの事例ですが、戸数の少ないマンション であればもっと高くなると思います。 住宅支援機構が比較的融資が得やすいのでそちらでの借り入れをしても、１０年返済となります。 短い期間での返済となりますので、月当たりの返済額が大きくなります。 その都度集金といいますが、中には工面できない方もおられるのではないですか？ |
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| No.18 |
借入が良いとのご意見の方にお伺いします。
す・まいる債担保で借入は良いとして、それ以外の借入れの担保はどうするのでしょうか？ 共用部分に銀行が抵当権設定したら完済まで売買不能に成りませんか？無担保借入も無理さて？ |
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| No.19 |
住宅支援機構（昔の住金）は大規模修繕工事のときの借り入れについては、
担保もす・まいる債の購入の有無も必要ありません。 ただ、修繕積立金で支払うのは条件となりますが。 共用部分に銀行は抵当権の設定はできませんので安心してください。 抵当権の設定はあくまで専有部分に対してです。 |
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| No.20 |
すまいる債があると金利が多少やすくなるから形式的にちょっと買うんだろうね。
まー、あってもなくても年利1パーセント以下だけど。 工事費は頼み方で2割3割変わってくるからチェックが入りやすい借入のほうが総合的に得。 |
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| No.21 |
16は明らかに釣りだけど
真面目に回答してるひとは やっぱりbokeてるね。 |
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| No.22 |
釣り名人は、雑魚を、ばらして、鯛を釣る。
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| No.23 |
資産の運用ですが、１０年物利付国債については販売が
ないと銀行の人がいっていました。 それです・まいる債を毎月２，０００万ずつ１０年間買うことにしました。 途中で大規模修繕工事がきますが、借り入れとか解約をしなくてもできる ように設定しました。 す・まいる債の満期になったのが、来年から１０年間払い込まれてきます。 年１回２月に１，５００万円ずつ１０年間振り込まれます。 |
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| No.24 |
築３０年のマンションの例
修繕積立金が少なく、大規模修繕工事も本格的なのはやったことがないマンション。 屋上から水漏れがしだしたので、防水工事をしようにも積立金がない。 借りるのはいいけど積立金の値上げは反対とのこと。 最終的には、１，０００円の値上げをして借り入れを行い最低限の屋上防水をした。 壁は汚く、床も汚い、メールボックスはさびだらけ。鍵も壊れているのが殆ど。 もう完全に売却も賃貸もできないマンションになっている。 住んでいるのは老人が多く、途中での入れ替えが殆どなかったとのこと。 こういうマンションにならないように、修繕積立金はしっかり計画的に 準備しておく必要があります。 借りた方がいいといっている者もいるが、絶対スラム化するマンションの典型 だよ。 高圧洗浄もやったことがないとのことで、臭いが強くなったので業者に依頼 したら、高圧洗浄をすれば配管が錆びているので敗れる恐れがあるとのことで 業者から断られた。 まだ、３０年なんだけどね。 積立金のないマンションには住みたくないね。 |
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| No.25 |
積立金など、ない方が良いよ。利権が絡んだり、
お金が欲しくて、利害関係が、錯綜して、厄介。 金のない所には、悪い奴は来ない。必要なときに、徴収すればよい。 |
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| No.26 |
↑正解
無理して積み立てる状況ではないです。 工事費を後払いにするからスラム化するのではなくて、規約が古いままだとスラム化します。 |
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| No.27 |
２４の
築３０年のひどいマンションは規約が古くて特別決議でないと値上げできないんだと思いますよ。 平成16年の標準管理規約改定前に建ったマンションで運営がひどいと規約も古いままで滞納の弁護士費用も請求できないしどうにもなりません。 |
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| No.28 |
>27
規約の改正はされてますよ。それより、どうせ必要な工事費なら 事前に計画的に積み立てている方が効率的であり、無駄な利息も 払わなくていいし、短期間での支払いは大変だよ。 それに、そのたびに総会を開催するのも大変だしね。 やはり、余裕のないマンションは破綻するのは間違いない。 積立金がないので、悪くなった時にしか工事をしないし、それまでは 古くなったり汚くなってもじっと我慢しなければならない。 計画保全、これが建物を長く維持する秘訣。 |
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| No.29 |
>>規約の改正はされてますよ。
これは嘘でしょうね。 そんなマメな管理組合がスラム化するはずがありませんからね。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
↑図星ということ。
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| No.32 |
保守しようという意思がないから30年でボロボロなわけです。
国土交通省の標準管理規約に準拠させる規約改正は、組合員が無関心であるほど通りやすい議案です。 管理規約を最新にし、滞納金の取立て（多いと借り入れの要件を満たさないため）をきちんと行っておけば工事費の調達などは、超低金利の社会情勢から考えて瑣末な問題に過ぎません。 規約改正というのは保守しようという意思の表れで、そんなマンションがスラム化などするはずがないのは自明のことである。 |
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| No.33 |
>32
築３０年で何故ポロポロになったかというと、積立金がなかったからでしょう。 理事会で拒否されて理事会議案として総会に提案できなかったんでしょう。 そんなボロボロのマンションで、老人が殆どの住民であれば、値上げとなったら すぐに拒絶されるんじゃないですか。 だから積立金はこつこつと計画的に積み立てた方がいいんです。 もう現状では売却して引っ越すこともできないでしょう。 誰も買いませんよ。 スレ主旨とは違う書き込みしかないですね。 積立金の資産運用とかするだけの積立金はないんでしょうね。 |
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| No.34 |
余命が少ないから修繕しないというのは合理的な判断であろう。
無駄な積み立てをしなくてよかったともいえるのである。 死後に修繕してもらっても関係ないからね。 |
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| No.35 |
資産運用すると、損がでた時は横領されたのと同じです。
修繕管理できなくなる。 利益がでると、区分所有者で分けて税申告が必要になる。 資産運用は区分所有者個人でしてくれ。 損したら、マンション売って出てけ。 個人責任だ。 管理費だとそうはいかない。 |
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| No.36 | ||
| No.37 |
>>あなたがいなくなってもマンションは残るし、そこに住み続ける
人もいるんですよ。 こんな博愛主義でマンション管理してるとこありませんよ。死後のことも考えて積み立てすべきというトンデモ思想ですね。 |
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| No.38 |
年金受給者が半数。
理事会を仕切るのもお爺とお婆では何しても無駄。 若い世帯は新しいマンションに引っ越した方が賢い。 |
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| No.39 |
大規模修繕工事は
分譲マンションだと12年から15年周期ってことになってますが、 公団賃貸だと18年、民間賃貸だと20年以上です。 居住者の大半が年金受給者となってしまったような場合、 前回の修繕工事から25年程度経過するまで大きな問題とはならない。 民間賃貸マンションの管理レベルに低下するだけのことである。 積立金があると、居住者の大半が年金受給者で余命がほとんどないのに巨費を投じて 大規模修繕することになる。これが大きな無駄なのである。 |
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| No.40 |
>39
あなたとは考え方が根本的に違いますね。 当マンションの大規模修繕計画の周期は１２年で計画しています。 当然１５年でもいいんですが、快適なマンションライフをおくるためには きれいに整備されたとこで生活したいですからね。 当マンションの長期修繕計画には、玄関扉、窓枠・サッシは当然ですが、 専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管も管理組合として計画化 しています。 要するに、必要な修繕、更新工事は全て長期修繕計画で計画化し管理組合として 工事を実施する予定です。 インターホンでも、修理も管理費で対応しますし、交換の場合は、居室内に入らず 消防点検ができるシステムを導入をしています。 修繕積立金に余裕があると管理会社から必要のない工事とかが課せられるとか 心配の声もありますが、当マンションでは大型工事や大規模修繕工事に管理会社が 介入することは一切ありません。 全て専門委員会で対応しています。 当然、設計・監理には建築士を雇いますけどね。これについても、管理会社は 一切関知させません。 |
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| No.41 |
スレ主旨とは関係のない書き込みばかりですが、もう少し
相手をしてやってもいいですよ。 何ならもう少し専門的なことでもいいですよ。 質問とかあればどうぞ。 |
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| No.42 |
しっかりしてる人の子供は自分で新しい住宅を買うであろう。
古いマンションの破却を容易にする法制度の創設が望まれる。 |
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| No.43 |
日銀総裁は必要な時期までマイナス金利を続けるといっています。
しかし、マイナス金利でも国債の人気は高まってきています。 マイナス金利となると、銀行は日銀への当座預金を減らさざるをえなくなり、国債への買いにシ フトせざるをえないようになります。 国債はマイナス金利でも銀行は購入します。現金のまま保有しておくコストよりも安ければ購 入します。又、国債は金融機関同士の短期資金の融通の際に担保として利用できるメリットが あるからです。 そして、銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくなります。今回のマイナス金利には２つ の目的があります。一つは銀行が民間企業などへ融資を続けていくための強硬政策です。 もう一つは、デフレ対策でした。物価水準よりも金利が低ければ消費や投資を旺盛に増やそう とする意思が働いてきます。 この思惑が外れたため、株価の低下がおこりました。 |
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| No.44 |
しかし、我々は国債を買えなくなりました。
国債の販売をしないとなったからです。 ただ、現在配当を受けている国債をもっているマンションに ついては、従来通りの金利の配当はあるとのことです。 国債が買えないとなると、後はす・まいる債しかないが、果たして？ |
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| No.45 |
保険の積立金はどうですか。
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| No.46 |
中古マンションが、値上がりすてますが、いつまで、何時まで続くのでしょうか？
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| No.47 |
中古マンションが全て値上がりしている訳ではありません。
値上がりする物件は、駅近等の条件のいい立地にある物件です。 それに築浅、積立金の余裕のあるマンション、見た目にきれいか、 高層マンション等です。 僕は、１２年目にマンションを買い替えたけど、その時の売却した 価格は、買った時と同じ金額でうれました。 ヒルズあたりは、買った値段より高くで売れると思うけどね。 |
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| No.48 |
ヒルズみたいなステイタスマンションは積立金は豊富にあるだろうし、
こまめに維持・保全がされるんでしょうね。 |
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| No.49 |
修繕積立金の試算の運用は国債、すまいる債以外に何かありますか。
保険の積立金もありますが、どうなんでしょう。 |
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| No.50 |
保険の積立金は金利が低いのでだめ。
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| No.51 |
不動産は、いかがですか。？
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| No.52 |
す・まいる債の利息はかわらないんでしょうか。
知っている方がおられましたら、教えて下さい。 |
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| No.53 |
地方債というのもありますよ。
償還までの期間が短いものならリスクも低いし、管理組合との取引実績もあるそうです。 定期預金でも1000万円超えると反対意見が出てくる当管理組合では、当然のごとく総会議案に行く前につぶれましたが。。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
地方債は利率が低すぎるよ。
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| No.56 |
電力の自由化を前に電力のセット販売の獲得競争が激化してますが、
ガス会社やローソン、携帯会社等いろいろありますが、どこが最も 有利なんでしょうね。 |
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| No.57 |
最適な電力会社を選ぶポイント
＊使用量の多い家庭は有利 ＊ガス会社とのセット ＊クレジットカードかいゃとはポイントが貯まる ＊携帯電話会社はポイント割引がある ＊ガソリンスタンドからの割引 |
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| No.58 |
す・まいる債は、１０年間毎年積み立てて、１０年後の満期がくれば
それから１０年に亘って毎年２月に振り込まれてきますので、満期になり その翌年に全額が振り込まれるのではないので注意が必要です。 |
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| No.59 |
ということは、積み始めてから回収が終了するまでは
２０年間かかるということ。 |
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| No.60 |
リゾートマンションの理事長が１１億円以上の横領で逮捕された。
このマンションでは以前は管理会社が３億円以上を横領していた。 リゾートマンションということもあり、理事長は改選はなし。 この理事長は公認会計士で財務に関してはプロだが、マンションの 管理については素人だった。 こういう人物は、監事や顧問とかで活用すべきで、マン管士や会計士、 建築士とかのプロが理事長をやってはいけない。 |
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| No.61 |
資産管理をしていく中で当座預金はだめですね。
当座預金の額が大きくなったら、す・まいる債とかを運用すべき。 それと印鑑と通帳は別人が持つことが絶対条件。 |
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| No.62 |
資産の運用はいいけど、マイナス金利ではね。
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| No.63 |
国債はまず銀行や証券会社が買い入れて、それを
我々が購入するんだよね。 でも利付国債は販売を中止したといってるしね。 |
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| No.64 |
修繕積立金制度廃止を検討すべきである。
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| No.65 |
お金のない人は公園へ、どうぞ。
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| No.66 |
↑借り入れに転換すべきと斟酌できないafo発見
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| No.67 |
斟酌(しんしゃく)
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| No.68 |
斟酌に振り仮名、笑っちゃうね。
その程度のレベル？ |
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| No.69 |
他人のまわしで相撲を取ることしか考えない気の毒な方。
まわしはかえすのよ！ |
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| No.70 |
そうじゃなくてね、草の根民主主義評論家を名乗っているので
せめてマーチクラス以上の学歴のある御仁かなと思っていたのでね。 |
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| No.71 |
いや少なくともマン管、管業、宅建ぐらいの資格は
もってるだろう。 マンコミに評論家として名乗って出てるんだからね。 |
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| No.72 |
「すまい・る債」を「す・まいる債」と書き続ける人物が、一番恥ずかしい。
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| No.73 |
すまいる債の記述に正確に黒丸入れるくらい神経質なのもどうかと思うけどな。
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| No.74 |
「すまい・る」とは、「住まい」と「スマイル」とを掛けた表現である。
正確に書くように！ |
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| No.75 |
>74
あなたが正しい。 |
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| No.76 |
>>マンコミに評論家として名乗って出てるんだからね。
新参者だからわからないのだろう。 |
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| No.77 |
あ、７１は
たぶちゃんか？！ 宅建はマンション管理と関係ないよ たぶちゃんが持ってるだけ |
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| No.78 |
宅建もマンション管理には役立つよ。
いい資格だよ。 |
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| No.79 |
宅建、管業、マン管は試験内容が重複してるからね。
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| No.80 |
たぶちゃんは宅建で満足していてマンション管理に最も関係する管業とかマンカン受けようとしないからだめなんだよ。
もしかしたら落ちてるのかもしれないが。 |
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| No.81 |
あんたはどうなの？
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| No.82 |
私はマンカン44問正解！
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| No.83 |
おれは、４８問正解だ。
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| No.84 |
マン管は５０点満点だよね。
４４問でも大したもんだが、４８問正解者もいるんだね。 世の中広い。 |
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| No.85 |
４８問正解だと全国1位だよ
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| No.86 |
１位だったので自慢したくて書き込んだんだろうね。
こんなとこで自慢しても何にもならないのに。 それに１番だったからって何の特典もないしね。 |
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| No.87 |
マン管の資格、もう少し政府も考えてくれたらいいんだが。
もっと難しくして得点を与えるとか。 合格率３％程度にしてもいいんだけど。 |
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| No.88 |
82はafoという流行演歌歌手である。
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| No.89 |
ahoではなくafo？
afoの演歌歌手、何それ？ |
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| No.90 |
高圧一括受電の嵐が過ぎ去ったかと思うと今度はＰＰＳ（新電力）
そして来年４月からは、ガスの自由化とのこと。 スムーズに移行されていくかどうかだな。 |
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| No.91 |
たぶちゃんがかえってきてるのか？
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| No.92 |
私への妬み、僻みの書き込みが増えているが
恐らく「まんかんし」が論破されたことを恨んでからんできているのであろう。 |
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| No.93 |
その前にafoの意味を説明してくれたまえ。
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| No.94 |
９２はマン管の有資格者なの？
現在は何してるの？ マン管４４問正解は高い方かな。 マンションに関する評論家というかコンサルタントでも してるのかな。 |
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| No.95 |
それにしては……。
afoとか使う時点で社会人として資格なし。 |
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| No.96 |
来年のガスの自由化まで待った方がいいといわれているけど、
やっぱり急いで新電力と契約することはないですね。 |
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| No.97 |
マンション管理士の試験は難しいですよね。
それに合格できるということは、それなりにしっかりした 能力とかがあるんでしょうね。 最近では、マン管の資格を紙資格だとか役に立たないとかいう 書き込みは殆どなくなりましたね。 それだけ認められてきたということでしょうね。 |
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| No.98 |
筆記だけで適性検査がないからafoとか書き込むのが出てくる。
レベルが落ちるばかりで嘆かわしい。 ペーパードライバーのようなマン管士が大事故を起こさないことを祈らんばかり。 |
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| No.99 |
…どこのスレもそうなんだろうけどさぁ、何かテーマにそれてるような気がするんだけど…？
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| No.100 |
いいんですよ、ここのスレはなんでもありですから。
何か質問したいことがあったらどうぞ。 |
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| No.101 |
afoという記述に過剰反応している年寄りがいるようである。
bokeているから理解できてないのだと思うが、 ようするに掲示板で＊＊＊と表記されないたものごく一般的な対策である。 マンカン資格はまんかんしのレベルの低さからわかるように37.38問正解程度の人では役に立たない。やはり42問以上正解で合格くらいにし、合格率を2パーセント台にすべきであろう。 |
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| No.102 |
ここは、「修繕積立金の資産の運用について」のスレ、参考にと見に来たらこのていたらく。
皆さん、本来のスレに戻ってくださいね。自称管理人の代理人。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
では若干テーマにそれるのですが…
うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか… 足りなきゃ借り入れてやるんでしょうけど… 何か運用というか積立金を減らさない方法はないものでしょうか？ |
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| No.105 |
管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？ そもそも毎年の決算で不足が生じたときは区分所有者から集金して赤字補填するのが本筋。 そんなマンションは早めに売却するか 理事長になって管理費会計から改革するしかありません。 |
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| No.106 |
管理費会計が赤字になるようなマンションは無関心が根本原因だから、
管理会社への委託費とかエレベーター保守料金、植栽の手間賃などが分譲したときのままのはず。 やる気にさえなればどうにでもなるでしょうが最初な啓蒙活動がたいへんで三年くらいかかります。まずは管理費等値上げの障害となる古い規約改正から着手しましょう。 いきなり値下げ、管理会社変更などから言い出すと管理会社が協力しませんからね。 |
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| No.107 |
＞うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…
赤字の原因を調査すべきです。管理費の金額の適正化を第一にするのは当然です。 不足分を積立金で賄っているなんで本末転倒です。 |
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| No.108 |
最大要因は駐車場収入減少でしょうね。
駐車場は普通は積立金会計の収入だけど 管理費会計の収入にしてるんでしょう。 借り手がいないからしょうがない、って雰囲気で赤字が放置されているはず。 |
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| No.109 |
お答えありがとうございます。
状況は草の根さんの言われるとおりです。 入居者の無関心というか、入居者も管理会社も面倒で放置してきた感が強いです。 １０７さん、赤字の原因は駐車場の使用料だとわかっています(草の根さん、さすが鋭いです…)あとは寒冷地なので灯油料金も。 対策として管理費の値上げもしましたが、これで補填されているかどうか…少しずつマイナスを減らしていこうという感じですので… 管理会社はカネの絡むことはこちらからは提案できませんみたいなことを言います(恐らく反感を買うので)しかも管理費上げるなら管理委託の値上げもしてほしいな～みたいなことを言われました。 無関心な入居者ばかりではなく、いつも色々考えてくれている方もいるのですが、そういう方たちと動いた方が管理会社に相談するより得策ですかね？ |
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| No.110 |
修繕積立金が少なくて長期修繕計画に基づいて補修工事のできない
マンションはスラム化するのは間違いない。 雨漏りがするからといって屋上防水をやろうとしたけど積立金がない。 借り入れをするには修繕積立金での返済となるので、値上げをしなけ ればならなくなる。 大規模修繕工事なんてとんでもないというところかな。 スラム化するのを待つしかない。 資産価値のないマンションの典型だね。 それに比べて資産の運用を考えているマンションは余裕だな。 |
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| No.111 |
築何年ですか？平成16年以前に建ってると規約が古いから規約改正が先決です。
規約改正すれば値上げしやすくなるし、延滞金回収もしやすくなります。大規模修繕の資金調達は工事のときに借り入れしたらいいです。超低金利ですから必要なとき借り入れる方針でいいですよ。 値上げを早めに言い出すと反感を買うだけです。借り入れのとき返済計画として値上げ提案したらいいですよ。 たぶん借り入れのとき、銀行が管理費、積立金の値上げしないと理事長の個人保証が必要です、と脅してくるから、理事会とか総会の場で 個人補償が必要だと言われました、なんで私が保証しないといけないのか、値上げがいやなら自分が理事会やれ、と怒鳴ればいいです。反対はなくなるはずです。 |
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| No.112 |
110は何もわかっていない。
日本の住宅着工件数は毎年ほとんど変わらないから、必然的に古いマンションは相続放棄を直接の原因として、空き家が増えてスラム化する。 マンションを60年以上使うという発想は新規住宅着工を促進する産業政策的にもありえないことである。 ３０代で新築マンションを買ったひとが80前後になる3回目の大規模修繕工事は不要である。築40年超で行う大規模な排水管取り替えなんかまったく必要なし。 空き家がもう少し増えてきたら運営できない管理組合も増えるからマンション破却制度が検討課題に上がるでしょう。 |
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| No.113 |
本当にマン管の資格もってるのかな？
大規模修繕工事の周期は１２年が理想だよ。 借り入れがいいといってるけど、毎年少しずつ積み立てていった 方が、工事をするとき値上げも必要ないしね。 それに、長期修繕計画に基づいて保全とかしないマンションは スラム化のみちまっしぐらだね。 大規模修繕で借り入れをし、エレベーター更新工事で借り入れをし、 消防設備で借り入れ、給排水管の更新工事で借り入れ、インターホンの 交換で借り入れ、そのたびに総会を開催し値上げ、値上げ そんなに借り入れするんなら毎年積み立てていった方がずっと楽だよ。 排水管の更新工事を４０年でやるんかいな。 雨漏りがしてしょうがないよな。 当然専有部分の配管の更新工事を管理組合がやるというと、何それと いうだろうね。 次元が違うよ。 |
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| No.114 |
築１４年ですね。規約は部分的に改定されていますが、何をどう変更したのか全ては把握できていない状態です(変更箇所が増えたから規約刷り直してくれるよう頼みましたが、その気配もないです)
私自身無関心というか無知というか…ふがいないです。 借り入れをして値上げの方が正しいんですね…確かに自ら憎まれ役を買って出る必要はないですよね。 |
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| No.115 |
113はあほすぎなので無視。
築14年だと規約が古いです。 部分的な改訂は恐らく、管理費回収の弁護士費用を請求できるように部分改訂したんでしょう。値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。 毎年総会決議するのはたぶん管理会社が値上げ要求の発端になるからと嫌がりますけど。 一回目の大規模修繕工事がまだできていない？もうやったんでしょ？ すでに工事やっていたら工事やったばかりで綺麗でしょうから売った方がいいかも。デベ系管理会社なら赤字放置なんかありえないです。たぶん管理会社がよくありませんね。 |
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| No.116 |
特命さんのマンションの戸数が
100戸以上ならほっといても 誰かが改革やるからほっといたらいいです。たとえ任期一年の輪番制であっても大丈夫。誰かがやりますから。 100戸未満だと意識の高い理事が複数揃う確率がかなり低くなるため、改革はかなり遅れますが幸いにも超低金利であるため、雨漏りなど目に見える経年劣化が顕在化したあとからでもなんとかなるでしょう。 |
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| No.117 |
大規模やりました～と言いたいところですが、ようやく来年する気になったかな…という感じです。
残念なことに小規模マンションです… 管理会社は赤字の出た時に「何かいい案はありませんか？」と理事会に持ち込んではくれましたが、具体策は取ってくれませんでした。 赤字は今まで何年も放置して、私が役員の時に管理費の値上げをしちゃった感じです。 …売るのが得策なのかな？ |
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| No.118 |
売却の損金含めて新しい一軒家でローン組めますよ。
そのままいるなら、小規模マンションだと自分がずっと理事長やるつもりで頑張らないとどーにもならんです。 しかし14年建ってたらだいぶ傷んでるはず。改革の理解は得やすいかも。足らないカネは低利で借りたらいいだけだから心配いりません。 |
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| No.119 |
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| No.120 |
草の根評論家は、マンション管理の相談には性格的にも
向いていませんね。 コンサルタントとしては失格といえるでしょう。 |
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| No.121 |
１１５がいっている値上げがしやすくするというのは、多分管理費等の別表が
管理規約の別表となっているのを使用細則の別表に変更すれば普通決議で できるので簡単だということです。 |
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| No.122 |
↑どこみてんの？そのまんま115で書いてありますけど。
「値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。」 |
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| No.123 |
119は実務がまったくわかっていない。
105で解説しているんだが意味わからんのか？。。。 >>管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で >>銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？ |
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| No.124 |
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| No.125 |
標準管理規約は過去に大きく３回改正が行われています。
Ｈ９．２ 第１７条、第２１条、第４９条、第６２条 Ｈ１６．１ 第２２条、第３２条、第４３条、第６５条 Ｈ２３．７ 第３２条、第３５条、第４６条、第５８条、第６０条 ※その詳細については、最新の標準管理規約を参照してください。 改正年度より前に建てられたマンションは、それに基づいて 改正しておく必要があります。 |
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| No.126 |
１１９と１２０は同じ人だろうが
赤字決算の結果、預金の残高がどうなるか想像つかんのはｂｏｋｅているからだろう。 分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。 |
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| No.127 |
１２５はまったくやくにたたんね。
だいたい、毎回、改定の概要がついてるけどね。 いきなり条文を指して古いのと見比べろと？ こういうのをａｆｏというのである。 |
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| No.128 |
管理費会計の累積赤字が修繕積立金の残高を超過するまで支払いが滞ることはないから、赤字放置が何年も続くのである。総会の決算報告で異議が出ない以上、全員が同意していることになるから法的には何ら問題はないのである。
まー誰か文句言い出したら、結局は値上げなんだろうけどね。。。 |
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| No.129 |
>分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。
uso を書くのは止めましょう。 |
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| No.130 |
>>修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。
しかし、規則でこうなってる、とかホントにａｆｏ、ｂｏｋｅおおすぎだね。 現状、何年もそんな状態続いてる人にそんなこといってどーなるの？ なんでそうなるかというと、管理業務主任者とか、マンション管理士試験に「民事訴訟法」「民事執行法」「民事保全法」が入っていなくて、（マンション管理を勉強する人が）どうやって実現するかに思いが及ばないということが挙げられる。 国土交通省のガイドラインで決まってるから！、法律で決まってるから！とかいうのはそのためだね。 |
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| No.131 |
１２９にきくがどこの管理組合がやってるんだ?管理会社はどこだ？
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| No.132 |
だから評論家は呆けとるんじゃよ。
規約は標準管理規約をひな形としているから、修繕積立金の取り崩しは 総会決議が必要なことぐらいは常識の範疇だよ。 それと管理費と修繕積立金を混同してはいけないこともね。 しっかりしなよ、評論家さん。 |
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| No.133 |
少なくとも今、質問してる特命氏のとこは通帳一緒だから、管理費会計赤字でも支払いに支障が生じないんだよ。管理費会計赤字の管理組合はたくさんある。
厳密に管理費会計、修繕積立金会計の通帳を分けようとするとシステムがたいへんではないかねえ。やってるとこがあるなら書いて頂戴。わたしは寡聞にして知らない。 |
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| No.134 |
評論家は管理費と修繕積立金の違いを
勉強する必要があるね。 よくそんなんで、マン管合格できたね。それもuso |
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| No.135 |
132は実務をまったく知らないね。管理費会計赤字のとこでそのまま放置のとこはそうなってるんだよ。残高が食い込んでるが、決算報告承認決議で包括的に総会承認しているのだ。
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| No.136 |
通帳の分割はペイオフ対策などを中心に考えてるから、通帳は管理費と積み立て金の分で、きれいに分かれませんよ。分別管理は帳簿上の話。しらんのか？
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| No.137 |
>133
管理費と積立金の通帳を分けてないとこあるの？ 収納口座と勘違いしてないかい。 管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには 保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で 義務づけされてるけどね。 |
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| No.138 |
>136
あのね、管理費・積立金の預金は普通預金と当座預金に分けてあるのが 普通だよ。 当座預金はペイオフの対象外ということ知らないの？ 預金は全くつかないけどね。 管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。 |
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| No.139 |
預金は→利息は
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| No.140 |
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
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| No.144 |
>>142
>>>140 >議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。 >管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。 >管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について 平成２１年１０月 国土交通省総合政策局 不動産業課 http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf |
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| No.145 |
>141
だからスレ主旨にもあるように、当座預金で預けっぱなしにしてないで 資産の運用先としてどこがいいかということなんでしょう。 ペイオフ対策にもなる運用先として。 当座預金は、小切手や手形を振り出すためだけじゃないですよ。 |
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| No.146 |
>>138 =>>143
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。 頭は大丈夫かい？ マン管士くん 「そのようなマンションは存在しないのか？」の話である。 マンション政策部会第３回（2008年11月4日） （資料）マンション管理の現状等について http://www.mlit.go.jp/common/000026725.pdf P.6 ②積立金（ストック）の状況 >>145 当座預金ではなく、決済性預金である。 |
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| No.147 |
>146
定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。 ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。 積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していない マンションの事例なんだろうが。 |
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| No.148 |
>>146
決裁用預金とは、具体的には当座預金、利息のつかない別段預金、 利息のつかない普通預金をいうのですね。 普通預金に関する無利息特約を申し込んだものが決済用普通預金なんですね。 当座預金と勘違いしていました。 |
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| No.149 |
>>147
>>>146 >定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。 >ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。 >積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していないマンションの事例なんだろうが。 どのような規模のマンションが回答しているのかを調べてみましょうね。 平成２５年度マンション総合調査結果 ２．管理組合向け調査の結果（３） http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-16.pdf P.213 ２０ 修繕積立金の運用先（重複回答） 【コメント】 「銀行の普通預金」が79.6%と最も多く、次いで「銀行の定期預金」が65.2%、「銀行の決済性預金」が22.9%、「住宅金融支援機構のマンションすまい・る債」が21.2%となっている。 |
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| No.150 |
運用先で定期預金は確かに運用しているマンションは多いけど、
金額が1,000万円以上かどうかは分からないですね。 金額が1,000万円以下ならペイオフは考慮する必要もないですからね。 金額が大きいときはすまい・る債や国債を買っているんでしょう。２３％あります。 もしくは決済用預金かも。これも２３％あります。 普通預金と決済用預金はダフリますからね。これで１０２％あります。 定期預金の運用シェアとマンションの規模は分りません。 |
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| No.151 |
5年積立方式のマンション総合保険で運用してる
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| No.152 |
５年積立方式のマンション総合保険の場合、満期返戻金が途中解約すると保険料が
現在は高くなっているので運用対象から外したけどね。 ＜例＞ 三井住友海上積立部分 39,602,400の場合、満期返戻金 ４，０００万円 損保ジャパン日本興亜 39,444,673の場合、満期返戻金 ４，０００万円 東京海上日動 39,840,780の場合、満期返戻金 ４，０００万円 ※５年もの大口定期預金よりはいいかもしれないが、途中で切り替え増額すると 保険料が現在はアップしているのでメリットはなかったので、うちの場合は 検討対象から除外した。 |
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| No.153 |
>>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
>>平成２１年１０月 >>国土交通省総合政策局 不動産業課 >>http://www.mlit.go.jp/common/00005... 収納口座と保管口座の区別と 修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別は別の話なんだけど やっぱり混同してるbokeがいるんだね。 そもそもハの原則方式なら収納口座と保管口座の区別そのものがないからね。 修繕積立金の口座、管理費会計の口座の区別を厳格に行っていれば、 管理費会計の赤字発生後は残高不足でいろんな支払いが出来なくなるが 特命氏のマンションは支払いに支障が起きておらず、累積赤字が積みあがっているらしい。 これはどんな法律に抵触するのかね？ |
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| No.154 |
特命です。
何だか私がそれ気味な質問を出したせいでごめんなさい。 管理費は会計上赤字ですので積立金から出ています。 通帳を明確に分けるということはしていません。積立金の一部を定期に入れるということはしています。 積立金を管理費にあてられないといっても、不足があれば最終的な解決策は値上げかと思います。 全資産がマイナスなわけではないので積立が充分に貯まるはずがないけど、値上げは嫌だし反感買うし面倒だから放置…なのだと思います。 テーマの運用について定期以外に思いつきませんでした。国債もアリなんですね…マンション向け金融商品もあるのでしょうか？ 保険は掛け捨てをゴリ押しされ、掛け捨て保険に入っています。 |
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| No.155 |
収納口座と保管口座の区別を行うのは、収納口座が管理会社名義だからこそなんだけど、それが理解できていない。
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| No.156 |
あー、特命氏がでてきたのか。。。
私は特命氏のマンションの状況は大体理解できてますよ。 ありえない話なんじゃなくてたまーに聞く話。 ここで、こうあるべきだー！とかいってるひとは、デベ系大手管理会社の理事会運営支援、総会運営支援がほとんどの場合まともなので、デベ系大手管理会社のやり方が当たり前だと思って、いってるだけでね、小規模マンションで管理会社が頼りにならない特命氏の参考にはなりません。 私の書いてることを参考にするといいでしょう。 |
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| No.157 |
そんな基本的なこと常識だよ。
うちは収納口座は管理会社名義だけどね。 収納口座と保管口座の勉強したようだね。 感心感心。 |
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| No.158 |
>>収納口座と保管口座の勉強したようだね。
原則方式が普通ですよ。知らんのか? そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから 木を見て森を見ずとは１５７のことであろう。 |
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| No.159 |
国土交通省の言うとおり大事にメンテナンスして100年以上持たせるとか
そんなことしたら世の中がどうなるか思いが及ばないんだからね。 １５７は幸福である。 |
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| No.160 |
>154
総合保険の方がいいですよ。 積立部分と掛け捨て部分がありますが。 最近は保険料、特に地震保険が値上げされています。 利付国債１０年ものについては、マイナス金利の影響で 一般向けは販売が中止されました。 現在国債を買っているマンションについては、マイナス金利の 影響はないとのことです。 理事会がうまく活動していないというか、理事が少なく殆ど 管理会社任せになっているマンションの場合は、管理費と積立金が ごっちゃになっているところもあるようですが、それは管理会社の 責任でもあります。 管理会社には理事会支援業務という大切な役割があるからです。 間違って運用されているのを知っていて何もアドバイスしない管理会社 だめですねえ。責任逃れというかやっかいなことには首を突っ込まないという スタンスをとっているんですかね。 |
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| No.161 |
>そもそもなんでいったん、管理会社の口座に入るのか疑問に思わんのだから
国交省の決めたことだからね。 いくら疑問に思っても、法律がそうなんだからどうしようもないのでは。 一旦管理会社の口座に入金されるけど、翌月には管理組合の保管口座に 振り替えられるのだし、その間については保険に入るようになっているので 全然問題はないのでは。 |
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| No.162 |
>159
国交省は当初は建て替えを前提に大規模修繕工事を計画していて、 築３０年とかで建て替えをすることによって経済向上を目指して いたけど現在は方向転換をしているよ。 現実問題として建て替えがいかに難しいかが分かってきたようだからね。 それに、現在のマンションには日本人の１割以上が住んでいるんだよ。 それほどのマンションがあるのに建て替えはまず無理だな。 ３０年程度で建て替えをするようならマンションは売れなくなるよ。 それだったら賃貸の方がずっといいからね。 建物の維持・保全をやらないマンションはスラム化するだけのこと。 建て替えはおろか売却も賃貸もできないマンションとなるであろう。 |
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| No.163 |
＊＊＊ 改正後の管理方式 ＊＊＊
（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方式。 管理会社は印鑑の保管は禁止されています。 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。 区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費 用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口 座から保管口座へ移管する方式。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。 区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の 修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日 までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 |
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| No.164 |
うちの状況がたまにということは…相当悪いですかね。
総会がこれからなので、大規模をどうするつもりなのか議題に上がると思うのでここでの意見を参考に参加して来ます。 |
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| No.165 |
保険は赤字のクセに積立がいいかなと思っていましたが、やはり赤字のためにカネを遣いたくない人に猛反対されました。
管理会社はアドバイスがないというか仕事をしないというか…商売が絡めば元気なんですけどね。 |
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| No.166 |
>165
総合保険は入っていた方がいいですよ。 自賠責保険と地震保険をプラスしてね。 掛け捨て部分だけでも十分です。 管理会社いい加減ですね。お金払ってるんだからもっと 仕事しろといいたいですね。 担当が悪ければ、支店ではなく本社に理事長が抗議すれば簡単に 別の担当に変えてくれますよ。 大規模修繕工事も大切ですが、その前に長期修繕計画が必要です。 簡単なものなら、管理会社がデータをパソコンに打ち込んで無料で 作ってくれますよ。 マンション管理センターでも２～３万で作ってくれます。 それで計算すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額が計算できます。 勿論、余裕をもって組んでありますので、実際はその７掛けでも十分 ではないでしょうか。 もう一つ、すまいる・債 一口５０万円ですが、安全性・収益性・流動性に 優れており、融資も簡単にできますのでそこの活用も考慮するといいですよ。 日本住宅支援機構（昔の住金です） 勿論運用がなくても借り入れはできます。 |
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| No.167 |
>政治評論家さん
建て替えをするには、建て替えの事前準備、建て替え決議等があり それから解体工事、建設となると最低３年はかかるよ。 その間アパートでも借りてそこに住まなくてはいけない。 こういったことを考えると建て替えがいかに難しいかが分からないのかな？ 建て替えに参加するぐらいだったら、買い替えた方がずっといいよ。 |
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| No.168 |
１６６さん、ありがとうございます。
うちは火災のみの地震なしで掛け捨てです…地震はやっぱりあった方がいいですよね。 長期修繕計画は管理会社が毎年誰かが口にしますが先伸ばしにされます。「担当、クビ！」と言ってやりたいです。 すまいる債も知りませんでした…モノを知らないにも程がありますね、私。 |
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| No.169 |
地震保険なんか付けたら倍くらいになるよ。
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| No.170 |
これから必要になるのは建て替えではなく更地にするための破却制度である。破却後の土地売却促進のための容積率の特例など、政治でどうにでもなることである。
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| No.171 |
特命さんは分かっていませんね。管理会社にやる気があれば定期総会の議案書案に議案を盛り込んで持ってきて理事はうなずくだけなんですよ。管理会社主導でないとほとんどの管理組合は何も決められないでしょう。
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| No.172 |
建て替えの頃にこの世にいない私には関係ないない。
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| No.173 |
>168さん
マンション保険内容比較表です。例共用部分評価額１２億円での試算です。5年の総合保険 三井住友 損保ジャパン 東海上日動 主契約（共用部分） 1,973,880 2,083,137 1,800,380 施設賠償責任 376,260 546,860 489,860 個人賠償責任 1,364,200 1,003,840 1,152,620 地震保険 725,760 725,720 725,720 合計 4,440,100 4,359,597 4,168,620 評論家さんがいっているように、地震保険に加入したら倍になるということはありません。 |
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| No.174 |
>170
建て替えでなく更地にするなんてそれこそ承認されないよ。 買い替えができない住民は、建物を取り壊して土地を売却するという その案に賛成はしないよ。 ４分の３以上の賛成が必要なんですよ。 建物の解体費用を差し引いた土地の価格なんてみんなで分ければ 大した金額にはならないからね。 スラム化するようなマンションに住んでいる住民が建て替えや 買い替えができるとも思えないからね。 そんなことも考えないでよく評論家気取りをしてるね。 建物の維持・保全ができないマンションは、スラム化し、売却も 賃貸もできないばかりか、買い替えもできない。 |
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| No.175 |
>168さん
長期修繕計画の作成については、管理会社はそのソフトをもってますので、 あなたのマンションのデータをパソコンで打ち込むだけで作成できます。 だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。 あなたのマンションの担当者は、それができないか面倒くさいので やらないかのどちらかですよ。 やはり、支店ではなく、本店へ抗議すべきですよ。 |
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| No.176 |
>>だから、どこの管理会社でも無料で作成してくれますよ。
長期修繕計画作成は、数年前ですが、（標準）管理委託家契約から除外されたんですよ。 いまでも無料でやっているところもあるかもしれませんが 5年に1度の見直しを毎年の契約に盛り込むのはおかしいということで 標準からは除外されました。 |
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| No.177 |
１７４は毎年の住宅着工件数とか知らんのね。。
つぶさんとどうにもならないって現実が、まーあんたにはわからんだろうね。失笑 |
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| No.178 |
建て替え決議と土地の売却決議は５分４以上かもしれない？
それだったら余計承認は難しいよね。 |
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| No.179 |
>168さん
マンション管理については、殆ど興味もなく知らないことだらけですよ。 私も会社をリタイアするまでは、輪番制の理事は奥さん任せ、総会にも 一度もいったことはありませんでした。 そういうものですよ。 しかし、誰かが関心を持ち動かないと、全て管理会社主導ではマンション にとってマイナスにしかなりませんからね。 自分のマンションは自分たちで守るという意思が必要なんです。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
>176
そうですよ。管理委託契約からは除外されましたよ。 しかし、そのソフトはもっているので依頼されればそれぐらいは 無料で作ってくれますよ。 ５年ごとの洗い直しは必要ありませんがね。 長期修繕計画には必要な工事の全てが網羅されていません。 それに、周期も短めに設定されてます。 又、全てに設計・監理費が組み込まれています。 そういうものを修正して造り直す必要があります。 例えば、エレベーターの更新工事にしても、基盤・ロープ・三方枠が セットの価格となっています。東芝の場合1,200万円が正価 フルメンテをしているのであれば、ロープの交換は必要ありません。 それに、１基当たり１４階６人乗りで1,300万円～1,400万円で計画 されている筈です。これに設計・監理費がプラスされている。 しかし、現実は半額程度で交換できます。 窓枠・サッシ、玄関扉、インターホン等も現実とはかけ離れた計画に なっています。 またまた事例ですが、アイホンの更新工事の場合、標準仕様の機種と 取り付け工事費の合計金額は、1戸平均8万円程度でできますが、計画では 18万～20万になっていませんか？ 建築士を入れて周期や費用を検討して長期修繕計画を作り直す必要があります。 当然簡単な建物診断も含めて。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
168ですが、自分のマンションを守ると言っても守る価値のない築古マンションです。
修繕工事は過去にニ回しております。 最近終了した工事も工事委員は皆ど素人の主婦で、理事会も茶飲み仲間の主婦連隊のせいか議案が進展しません。 私も理事会に出席出来るような気力も体力もなく、元気な奥方に任せている身で文句は言えませんが色んな意味で限界力尽きました。 流行りのスローライフもいいですよね。 |
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| No.184 |
マンションをスラム化させ解体して更地にと考えているマンションと
ヨーロッパ並みに建物の維持・保全に努め１００年もたせるべく計画 をしているマンション。 １００年もたせるためには、建物の躯体部分は勿論だが、配管・配線、 窓枠・サッシ、玄関扉、それに最も重要なことだが、専有部分の配管類 を管理組合として一斉に工事をすべく計画化をしていくことが必要です。 そのためには、全てを網羅した長期修繕計画の洗い直しを建築士と一緒に 検討していく必要があります。 それができるマンションとできないマンションの差が、スラム化するか どうかの分岐点です。 １００年は関係ないという者もいるでしょうが、それで計画をしないと、 中古として途中入居してくる者もいます。 資産価値を保つには、建物・設備の維持・保全は欠かせません。 例えば、六本木ヒルズが４０年程度で解体されることはありません。 丸の内のビルも解体されることはないでしょう。ごく一部はありますが。 |
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| No.185 |
マンションは住まなくても、相続や売却、賃貸等できますよ。
但し、スラム化したマンションは資産価値は殆どありませんし、 売却も賃貸もできませんが。 皆さんは、どちらを選びますか。 古くなったからといって、建て替えや解体して土地だけを 売却するという甘い考えは通用しません。 現実問題として、資産価値の殆どないスラム化寸前のマンションが 売れますか？借り手がいますか？ 建て替えはまずできないということが理解できない者もいるけどね。 解体して更地にするなんて尚無理。 建て替えをしなければならない程、傷んだマンションに住んでいる者 にとって、建て替え費用をだすことは難しいでしょう。 ましてや買い替えなんてとんでもないこと。 |
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| No.186 |
修繕工事もしてスラム化していなくても価格は下がりますよ。
立地も良く人気物件ですが買った時の半値以下。 売るより貸すが合言葉です。 賃貸者が40%のマンションの資産価値って。。。？ |
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| No.187 |
>>解体して更地にするなんて尚無理。
法改正とかどーしても理解できんのねｗ？ もともと大規模修繕も特別決議だったんだけどね。 阪神大震災で一部の年寄りがカネがないと修繕に反対して復旧が進まないことをきっかけに法改正した経緯がある。 現状の制度で無理なら改正するだけのことだろう。 |
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| No.188 |
まあ、まもなく「胃ろう」も保険対象外になるよ。
寿命の明確化でマンションの寿命も自ずと明確になるでしょうね。 |
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| No.189 |
あと15年か。
やっぱり三回目の修繕工事も生きてるか。 クワバラクワバラ |
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| No.190 |
地震保険はつけないと地震による二次災害の補償はされないですよね？
なのでつけた方がいいのかな、と。 あくまで保険は入るなら積立で補償のしっかりしたものに入りたい…という願望です。 うちの現状では解約で元割れとかなりそうだから積立は無理でしょう。 １７３さん、比較表ありがとうございます！ |
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| No.191 |
それから草の根さん、わかってますよ？
理事は管理会社のおおせのまま、管理組合は理事のおおせのまま。 でも、管理組合は「議案が管理会社主導であると感じる」か「わからない」のだから、事実がどうであれ管理会社主導なんです。 勘の利く方だと思っていますが解釈間違っていたらごめんなさい。 |
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| No.192 |
賃貸率４０%で管理組合が成立するの？
ほとんどに住民は総会なんて無関心でしょ？ ましてや修繕積立金の資産運用なんてどうでもいいでしょ。 |
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| No.193 |
１６８と１８７は、間違いだらけ、それでマンカン士とは、
思えません。もう一度、最初から勉強し直して下さいね、？ |
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| No.194 |
１９３さん、１６８は私が書き込みましたが何がどう間違いでしょう？
無知なりに考えたり、質問したりしています。 あと。私はマン管ではありません。が、勉強が足りていないのは事実です。 それから。私のなりすましのようなレスがあるようですが… 最後に、皆さんに色々聞いてお答えいただいているにも関わらず、マメに来てお礼も言わず申し訳ありません。 |
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| No.195 |
↑
なんだか怪しい |
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| No.196 |
管理会社がやる気なら決算理事会にいきなり、長期修繕計画の作成の発注議案30万円とか書いて持ってくると思います。議案書に書かずに
やりたいけどどうしましょうか？って担当が特命氏の理事会に口頭で言われても、うーむ、ってうなって終わりです。 管理会社が書いた議案書が目の前にあって、うーむ、って感じなら同意です。そのまま総会に上程。 特命氏の管理会社がやる気がないのは戸数30戸くらいで、まったくもうからないからだと思います。200戸でも30戸でも担当の手間たいしてかわらんから。 実際のところ、管理会社のひとに聞いたことあるけど、30戸くらいだと面倒だからリプレースしたいとか言われたら、どーぞどーぞって感じらしいです。低金利だし住み替えローンで転居が吉かも。 |
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| No.197 |
>186
私の場合はマンションは２軒目なんですが、最初のマンションは 築１３年で売却しましたが、買ったときと同じ額で売れました。 私の同じ会社の者は、私より２年早く売却しましたが、買ったとき より高く売れました。 今のマンションは築１６年になりました。 これが終の棲家ではと思っています。 現在の価格は、８５％程度の価格で販売されています。 人気物件なので、不動産会社もすぐ売れるマンションだと いっています。 築１６年ですが、大理石の大きなエンランスがあり、積立金も余裕が あるのできれいですよ。 管理会社のフロントも良く動いてくれます。ただ、うちの場合は完全に 理事会主導で管理会社は殆ど口出しはしません。 理事会でも、最後の収支報告書の説明と入退館状況を報告するぐらいです。 |
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| No.198 |
１９４さん。１９３ですが、申し訳御座いません。１６８は、１６９の誤りでした。
１６８を、１６９に訂正して下さい・宜しくお願いいたします。ごめんなさい。 |
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| No.199 |
↑気にするくらいならコテハンにしたら？
補足ですが、デベ系管理会社は工事の推進が命題だから戸別訪問しての票固めとか合意形成をきちんとやりますからスラム化なんてありえません。 その反面、エレベーター更新一台1300万円とられたり、私も金額きいてたまげましたが、スラム化がそんなに問題なら、仕方のないことかもね。 |
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| No.200 |
>>182
区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができるのは、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」第百二条（除却の必要性に係る認定）第一項の認定を受けた場合（「要除却認定マンション」となった場合）である。 |
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