修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[101: 草の根民主主義評論家]

afoという記述に過剰反応している年寄りがいるようである。
bokeているから理解できてないのだと思うが、
ようするに掲示板で＊＊＊と表記されないたものごく一般的な対策である。

マンカン資格はまんかんしのレベルの低さからわかるように37.38問正解程度の人では役に立たない。やはり42問以上正解で合格くらいにし、合格率を2パーセント台にすべきであろう。

[102: 匿名さん]

ここは、「修繕積立金の資産の運用について」のスレ、参考にと見に来たらこのていたらく。
皆さん、本来のスレに戻ってくださいね。自称管理人の代理人。

[103: 匿名さん]

>102さん
資産の運用についてどうぞ質問とかしてください。
お答えしますから。

[104: 特命区分所有者]

では若干テーマにそれるのですが…
うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…
足りなきゃ借り入れてやるんでしょうけど…
何か運用というか積立金を減らさない方法はないものでしょうか？

[105: 草の根民主主義評論家]

管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？
そもそも毎年の決算で不足が生じたときは区分所有者から集金して赤字補填するのが本筋。
そんなマンションは早めに売却するか
理事長になって管理費会計から改革するしかありません。

[106: 草の根民主主義評論家]

管理費会計が赤字になるようなマンションは無関心が根本原因だから、
管理会社への委託費とかエレベーター保守料金、植栽の手間賃などが分譲したときのままのはず。
やる気にさえなればどうにでもなるでしょうが最初な啓蒙活動がたいへんで三年くらいかかります。まずは管理費等値上げの障害となる古い規約改正から着手しましょう。
いきなり値下げ、管理会社変更などから言い出すと管理会社が協力しませんからね。

[107: 匿名さん]

＞うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…

赤字の原因を調査すべきです。管理費の金額の適正化を第一にするのは当然です。
不足分を積立金で賄っているなんで本末転倒です。

[108: 草の根民主主義評論家]

最大要因は駐車場収入減少でしょうね。
駐車場は普通は積立金会計の収入だけど
管理費会計の収入にしてるんでしょう。
借り手がいないからしょうがない、って雰囲気で赤字が放置されているはず。

[109: 特命区分所有者]

お答えありがとうございます。
状況は草の根さんの言われるとおりです。
入居者の無関心というか、入居者も管理会社も面倒で放置してきた感が強いです。
１０７さん、赤字の原因は駐車場の使用料だとわかっています(草の根さん、さすが鋭いです…)あとは寒冷地なので灯油料金も。
対策として管理費の値上げもしましたが、これで補填されているかどうか…少しずつマイナスを減らしていこうという感じですので…
管理会社はカネの絡むことはこちらからは提案できませんみたいなことを言います(恐らく反感を買うので)しかも管理費上げるなら管理委託の値上げもしてほしいな～みたいなことを言われました。
無関心な入居者ばかりではなく、いつも色々考えてくれている方もいるのですが、そういう方たちと動いた方が管理会社に相談するより得策ですかね？

[110: 匿名さん]

修繕積立金が少なくて長期修繕計画に基づいて補修工事のできない
マンションはスラム化するのは間違いない。
雨漏りがするからといって屋上防水をやろうとしたけど積立金がない。
借り入れをするには修繕積立金での返済となるので、値上げをしなけ
ればならなくなる。
大規模修繕工事なんてとんでもないというところかな。
スラム化するのを待つしかない。
資産価値のないマンションの典型だね。
それに比べて資産の運用を考えているマンションは余裕だな。

[111: 草の根民主主義評論家]

築何年ですか？平成16年以前に建ってると規約が古いから規約改正が先決です。
規約改正すれば値上げしやすくなるし、延滞金回収もしやすくなります。大規模修繕の資金調達は工事のときに借り入れしたらいいです。超低金利ですから必要なとき借り入れる方針でいいですよ。
値上げを早めに言い出すと反感を買うだけです。借り入れのとき返済計画として値上げ提案したらいいですよ。
たぶん借り入れのとき、銀行が管理費、積立金の値上げしないと理事長の個人保証が必要です、と脅してくるから、理事会とか総会の場で
個人補償が必要だと言われました、なんで私が保証しないといけないのか、値上げがいやなら自分が理事会やれ、と怒鳴ればいいです。反対はなくなるはずです。

[112: 草の根民主主義評論家]

110は何もわかっていない。
日本の住宅着工件数は毎年ほとんど変わらないから、必然的に古いマンションは相続放棄を直接の原因として、空き家が増えてスラム化する。
マンションを60年以上使うという発想は新規住宅着工を促進する産業政策的にもありえないことである。
３０代で新築マンションを買ったひとが80前後になる3回目の大規模修繕工事は不要である。築40年超で行う大規模な排水管取り替えなんかまったく必要なし。
空き家がもう少し増えてきたら運営できない管理組合も増えるからマンション破却制度が検討課題に上がるでしょう。

[113: 匿名さん]

本当にマン管の資格もってるのかな？
大規模修繕工事の周期は１２年が理想だよ。
借り入れがいいといってるけど、毎年少しずつ積み立てていった
方が、工事をするとき値上げも必要ないしね。
それに、長期修繕計画に基づいて保全とかしないマンションは
スラム化のみちまっしぐらだね。
大規模修繕で借り入れをし、エレベーター更新工事で借り入れをし、
消防設備で借り入れ、給排水管の更新工事で借り入れ、インターホンの
交換で借り入れ、そのたびに総会を開催し値上げ、値上げ
そんなに借り入れするんなら毎年積み立てていった方がずっと楽だよ。
排水管の更新工事を４０年でやるんかいな。
雨漏りがしてしょうがないよな。
当然専有部分の配管の更新工事を管理組合がやるというと、何それと
いうだろうね。
次元が違うよ。

[114: 特命区分所有者]

築１４年ですね。規約は部分的に改定されていますが、何をどう変更したのか全ては把握できていない状態です(変更箇所が増えたから規約刷り直してくれるよう頼みましたが、その気配もないです)
私自身無関心というか無知というか…ふがいないです。
借り入れをして値上げの方が正しいんですね…確かに自ら憎まれ役を買って出る必要はないですよね。

[115: 草の根民主主義評論家]

113はあほすぎなので無視。

築14年だと規約が古いです。
部分的な改訂は恐らく、管理費回収の弁護士費用を請求できるように部分改訂したんでしょう。値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。
毎年総会決議するのはたぶん管理会社が値上げ要求の発端になるからと嫌がりますけど。

一回目の大規模修繕工事がまだできていない？もうやったんでしょ？
すでに工事やっていたら工事やったばかりで綺麗でしょうから売った方がいいかも。デベ系管理会社なら赤字放置なんかありえないです。たぶん管理会社がよくありませんね。

[116: 草の根民主主義評論家]

特命さんのマンションの戸数が
100戸以上ならほっといても
誰かが改革やるからほっといたらいいです。たとえ任期一年の輪番制であっても大丈夫。誰かがやりますから。

100戸未満だと意識の高い理事が複数揃う確率がかなり低くなるため、改革はかなり遅れますが幸いにも超低金利であるため、雨漏りなど目に見える経年劣化が顕在化したあとからでもなんとかなるでしょう。

[117: 特命区分所有者]

大規模やりました～と言いたいところですが、ようやく来年する気になったかな…という感じです。
残念なことに小規模マンションです…
管理会社は赤字の出た時に「何かいい案はありませんか？」と理事会に持ち込んではくれましたが、具体策は取ってくれませんでした。
赤字は今まで何年も放置して、私が役員の時に管理費の値上げをしちゃった感じです。
…売るのが得策なのかな？

[118: 草の根民主主義評論家]

売却の損金含めて新しい一軒家でローン組めますよ。
そのままいるなら、小規模マンションだと自分がずっと理事長やるつもりで頑張らないとどーにもならんです。
しかし14年建ってたらだいぶ傷んでるはず。改革の理解は得やすいかも。足らないカネは低利で借りたらいいだけだから心配いりません。

[119: 匿名さん]

>117
赤字が何年も続いているとのことですが、点検業者や管理会社への支払い
電気料金等の支払いはどこから持ってきているのですか？
修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

[120: 匿名さん]

草の根評論家は、マンション管理の相談には性格的にも
向いていませんね。
コンサルタントとしては失格といえるでしょう。