修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[973: 匿名さん]

うちのマンションは築１５年なんですが、分譲当初からの住民は
６０％で途中入居者が４０％の割合です。
当マンションの立地は、官公庁に近い、スーパーは隣と近くに数件、
学校や病院も近くにあり評判は良く、売りに出してもすぐ買い手が
つく状態です。
不動産会社からも当マンションを探している方が多いということで、
頻繁に不動産を売却しませんかとの郵便が届きます。
そういった関係上、若い方も多く、子供もかなりの人数がいて活気ある
マンションとなっています。

ところで、皆さんのマンションでは途中入居率はどのくらいですか？

[974: 匿名さん]

分譲時４０歳で購入したとして、現在は５５歳以上が
６０％はいるということだな。
４０％は３０～４０代という計算かな。

[975: 匿名さん]

環境、立地条件のいいマンションは、売却も賃貸も有利なのは間違いない。

[976: 匿名]

私のマンションは賃貸がしょっちゅう入れ替わるという噂がありますけど…他はどうでしょう？
３割は変わっていないはずですが。

[977: 匿名さん]

うちの賃貸率は１１％です。空室は１戸ですが、現在売却に
出しているところです。

[978: 匿名さん]

築１５年で、４０パーセントの住民が入れ替わるマンションで、立地条件が、

良いはずが無い。うそつきさん。悪いマンションで、１５年経てば、２０％。

[979: 匿名さん]

>978
立地条件は９７３に書いた通りですよ。芸術劇場や図書館もすぐ近くにあります。
ただ、途中入居率が高いからいいとか悪いとかはいっていません。
分らないからうちの状態を書いてみたのです。
あなたの書き方では、入れ替わりの激しいマンションはいい条件ではない
ということですね。
しかし、分譲時の価格から比較すると８０％～８５％の価格では売れている
ようです。それでもかなり目減りはしてますが。
この目減り率もいいのか悪いのかわかりません。
皆さんのとこはどうですか？

[980: 匿名さん]

当初は３０％前後の入れ替え率と思っていたのですが、
正確に調査したら、４０％でした。
入れ替えって激しいですね。
ただ、いつまでたっても赤ちゃんや子供の遊ぶ姿が目に入ります。

[981: 匿名さん]

賃貸借（使用貸借）率は、？

[982: 匿名さん]

賃貸率は９％です。
ただうちだけ聞いてどうするんですか？

[983: 匿名さん]

批判をしようと考えてるのかな？
そんなことは必要ないのに。
ただ、どれぐらいあるかを知りたいんでしょう。
いろいろなマンションが。

[984: 匿名さん]

>981
お宅の賃貸率はどうなんですか？
空き部屋の率はどうなんでしょう。

[985: 匿名]

私のマンションの賃貸率は、
去年まで８％、現在３％です。
最大で８％のはずです(数年前以前の古いデータがありません;)

[986: 草の根民主主義評論家]

便利なところだともともとかなり高いはずで
ローンの支払いが大変で
リーマンショックで失業して
売却したか競売されたかしたんでしょう。

[987: 草の根民主主義評論家]

駅から少し遠いマンションのいいところは
もともとの値段が安いのと
賃貸に出しにくいので
比較的マナーが保たれることである。

[988: 匿名さん]

それはいえるかもしれませんね。
うちの場合、分譲時からの住民は６０％になりました。
車をみてみると、当初はかなり３ナンバーの高級車や外車が
多かったのですが、最近はその割合が減ってきています。
住民の質というものが入れ替わることにより低下していって
いるんでしょうか。

[989: 匿名]

９８５です。追加です。

空き率は０です。
分譲当時は５％空きがありましたが、すぐ売れました。
ちなみに外部になられた方が、戻る予定であると聞いていましたが、売られたそうです。

駅近ですが、新しい物件も増え、今は分譲住宅の方が増えつつあります。

[990: 匿名さん]

空き室や賃貸率が高くなったら要注意でしょうね。
その数値がどのくらいなのかは分かりませんが。
今のところ空きは殆どないし、賃貸率は１０％を切って
ますので心配はしてませんが。
それにすぐ売れるし、すぐ借りてがいるというのは今は
いい状態にあると思えます。
しかし、これから築年数の経過とともに、建物設備の維持保全に
力をいれていかないと悪い数字はすぐに高くなりますからね。

[991: マンション投資家さん]

マンションは、分譲時の区分所有者で、支払い能力のない区分所有者は、競売等により、

区分所有者は変更されるのは良い。その手の区分所有者の変更の方が多い。古くなって、

新しい住処に買い替える区分所有者は、少ない。従って、日常の管理を、安くでして、

積立金を蓄えることが大事です。資産価値が下落したら、管理を管理会社任せにしていると、

反社会的人物の住処になる。

[992: 匿名さん]

ただ、昭和５６年以前の耐震基準をクリアできていないマンション
にとっては、今後建物設備の維持保全をやっていくのは難しいと
思われます。
その当時の長期修繕計画は２５年であり、大型設備の更新とかは
含んでいませんでしたから積立金自体は非常に少ないものでした。
積立金が少ないうえに、耐震工事には莫大な費用がかかりますし、
ましてや専有部分の配管工事を管理組合としてやることは不可能に
近いのではないでしょうか。
現在そういったマンションは築３５年以上経過しています。
今さら大幅に積立金の値上げは無理でしょう。
かといって建て替えはもっと無理。
大変でしょうね。
そうならないように早めの計画的な適正積立金の値上げが必要でしょう。
こういったマンションは売却も賃貸も難しいのでは？