修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[773: 匿名さん]

マン管の資格を持った理事長がいるマンションであれば、本人に
やる気があり、本当にマンションのためという精神があれば
それなりのマンション管理の礎は築けます。
しかし、評論家さんみたいに意識過剰になりますと、本人が
理事長とかの役職を外れた場合、その意思を他の理事長が継いで
くれるとはかぎりません。
理事長を外れたら、相談もされなくなりますよ。

[774: 匿名さん]

７７２さんのマンションの規約に近い規約に、５～６年前に改正しました。理事長が変わった途端、

元の規約に、管理会社主導で、全面改正されました。大きなもので、修繕委員会の廃止や、修繕工事等、

に管理会社が介入できる規約に変更されました。一部の管理に詳しい住民が反対しましたが、白紙委任状

でしたので、理事長一任で改正されました。これから、設備類の更新、大規模修繕等が控える寸前の改正です。

マンションの構造、設備等は詳しく説明できませんが、このマンションの将来は、管理会社の食い物になります。

管理会社の支店長、自治会長、町の市会議員が、時々あっているところを見ています。理事は順番制です。

どうも、組合の役員会は自治会長の傀儡には、間違いないようです。工事業者もこの地区の業者です。

[775: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を 選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
規約の改正は総会の特別決議が必要です。
そして規約改正案は理事会で決議してきめますが、白紙委任状は上記理由で
無効となります。

それにどうしても合点がいかないのは、何故理事会の中に自治会が
介入しているかということです。
管理組合と自治会は全く別物で理事会に自治会員が出席することも
意見をいうことも議決権もありませんよ。

管理会社や業者は工事の受注を自分のとこで取りたいからいろいろ細工
したんでしょうが、それを認めた理事長や理事会、総会に責任はありますね。
一体、理事会や総会はどんな運営がされているのですか。

[776: 草の根民主主義評論家]

巨額の修繕積立金をあつめて、輪番理事会に委ねるなどは愚の骨頂であろう。
エレベーター交換などはカネがなければエステムにすれば半額になるし
サッシ交換も工法次第で半額になる。
長期修繕計画の予定価格はこのような工夫を織り込んでおらずかなり割高なものなのである。
修繕積立金は必要額の半分程度あれば十分であり、足らなければ低利で借りれば良い。

[777: 匿名さん]

だから長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
立ち上げてやっているのです。
そして、殆どの工事についても相見積まで取って検討して
長期修繕計画に入れ込んでます。
当然エレベーターについても、大手３社から相見積を取りますよ。
巻き上げ機、三方枠、基盤のフルコースと基盤だけと別々にね。
これにはフルメンテも一緒に相見積を取ってます。
例えば東芝の１４階の６人乗りの場合、正価が１，２００万円
なんですが、見積もり価格では７００万円程度で計画はします。
本チャンではもっと安くなると思います。
長期修繕計画の洗い直しを周期、価格、グレード等まで含めて
分らないことは建築士に聞き作成していきます。

[778: 草の根民主主義評論家]

長期修繕計画のために見積もりを取る？
見積もりの有効期限までに買うつもりがないのに？
迷惑だからやめたほうがいいですよ。

[779: 草の根民主主義評論家]

マナーをわきまえないのはお宅様の管理組合が無責任な団体である証拠。
見積もりを出すために現地みたり経費かかりますからね。

[780: 草の根民主主義評論家]

777は本質が分かっていないね。
長期修繕計画というのは合意形成のツールなんですよ。支出予定表と勘違いしてますね。

国道交通省のガイドラインに従って長期修繕計画を作ると月額2万円前後の修繕積立金が必要だとわかるわけだが、これを周知徹底するのは将来の値上げをやむを得ないものだと認識させるためである。だから長期修繕計画の金額は高いほどよくて、修繕積立金は半分くらいあればいい。足らない差額はそのときの理事会が、相見積もりとか値引き交渉、借り入れに奔走とか、がんばってなんとかするのである。結果、もともとの計画より安いからよくやったー、となり誰も反対しない、ということになるわけである。

[781: 匿名さん]

そうなんですよ。
現地調査も含めて見積もりをとっています。
建築士、管理会社、マンションの取引業者等にお願いしています。
事情を説明してお願いしてますが、皆さん協力的ですよ。
勿論、設計図面はみせています。
見積書の内容は、細かく積算されてまして１つの工事個所で図面までを
含めると１０枚以上になっています。
その細かい数値等は私はプロではないので最終見積もり価格を見る
ことになりますが、それだけ丁寧な見積書ということです。
業者の方も２～３人で現地調査されますので申し訳ない気持ちにはなります。
しかし、その時には、時の理事会で業者を選定して相見積を取るのでしょうが
協力して頂いた業者も当然その中の１つとして相見積には参加することになる
でしょう。

[782: 匿名さん]

だからそこまで細かくして作成した長期修繕計画が生きてくるのです。
予定価格に余裕をもたないで、その中で総工事費を算出して１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出して値上げの参考にします。
勿論、それだけではなく、平米当たりの積算法も参考にしますし、
国交省の１回目が終わってからの大型設備までを含めた望まれる
修繕積立金の額１７，５００円も含め総合的に判断します。
雇っている建築士はマンションの大規模修繕工事に慣れている
積算に強い方になってもらっています。

[783: 草の根民主主義評論家]

そんで17500もいるというわけ？
貯水タンクとか20年で交換するの？
火災報知器なんか17年で数百個一斉交換の必要なんかありませんよ。半年に一回点検してるのにね。
照明器具も20年くらいで交換になってるでしょう。
カネが足りてるとどうでもいいようなのもホントにやりますよ。

[784: 草の根民主主義評論家]

不要不急なものが多いから、計画どおりに執行されることはなく、大規模修繕のタイミングに集約されるわけ。だから足りないカネは借りたら良くて、まとめてやるから安くなる。

[785: 匿名さん]

貯水タンクを２０年で交換といついいました？
火災報知器については、各戸に４～６個ついていますが、
これについてはインターホンを交換するときに、室内に入らず玄関
で遠隔操作ができるものに変えます。
これで年２回やっている消防点検時に室内にはいることはないので、
いつでもやれますし在宅の必要もありません。
当然消防点検費用は大幅に削減できます。
インターホンの標準仕様だけだったら、正価の半額で十分できます。
工事費込です。

[786: 匿名さん]

確かに、潤沢な蓄えがあれば、管理費等の無駄使いや、横領、等が多くなる。

詐欺師や泥棒等は、金持ちをねらうから、不足したら、即座に臨時総会を開き解決すればよい。

[787: 匿名さん]

周期もシビアに検討しているといっているでしょう。

[788: 草の根民主主義評論家]

ご苦労なことだが、火災報知器を変えたのかい？
すごいねw
あんなものなくたって最近のマンションは延焼なんかしませんよ。

[789: 草の根民主主義評論家]

そんなものにカネ使うなら貯水タンク取り替えたほうがいいね。

[790: 匿名さん]

７８８さんは、徹底的な合理主義者だね。組合員の負担を最小限に抑え、

管理会社には、かなり厳しいですね。管理会社派のクーデターに注意。

[791: 草の根民主主義評論家]

貯水槽はステンレス製がいいみたいだが、いくらするんだろう。
貯水槽は20年から25年で交換。
ステンレス製は1000万で買えるのかな？

[792: 匿名さん]

>788さん
戸内に熱感知器やガス警報器はないんですか？
ガス警報器は法的には設置が義務づけられていませんが、
熱感知器は半年に１回消防点検が義務付けられていますよ。
まさかやってないんじゃないでしょうね。