修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[181: 匿名さん]

>176
そうですよ。管理委託契約からは除外されましたよ。
しかし、そのソフトはもっているので依頼されればそれぐらいは
無料で作ってくれますよ。
５年ごとの洗い直しは必要ありませんがね。

長期修繕計画には必要な工事の全てが網羅されていません。
それに、周期も短めに設定されてます。
又、全てに設計・監理費が組み込まれています。
そういうものを修正して造り直す必要があります。

例えば、エレベーターの更新工事にしても、基盤・ロープ・三方枠が
セットの価格となっています。東芝の場合1,200万円が正価
フルメンテをしているのであれば、ロープの交換は必要ありません。
それに、１基当たり１４階６人乗りで1,300万円～1,400万円で計画
されている筈です。これに設計・監理費がプラスされている。
しかし、現実は半額程度で交換できます。
窓枠・サッシ、玄関扉、インターホン等も現実とはかけ離れた計画に
なっています。
またまた事例ですが、アイホンの更新工事の場合、標準仕様の機種と
取り付け工事費の合計金額は、1戸平均8万円程度でできますが、計画では
18万～20万になっていませんか？
建築士を入れて周期や費用を検討して長期修繕計画を作り直す必要があります。
当然簡単な建物診断も含めて。

[182: 匿名さん]

>180さん
法律の改正がありましたよ。
土地の売却は当初は全員の承認が必要だったんですが、
法改正により、建物の解体と土地の売却の改正がありました。

[183: 匿名さん]

168ですが、自分のマンションを守ると言っても守る価値のない築古マンションです。
修繕工事は過去にニ回しております。
最近終了した工事も工事委員は皆ど素人の主婦で、理事会も茶飲み仲間の主婦連隊のせいか議案が進展しません。
私も理事会に出席出来るような気力も体力もなく、元気な奥方に任せている身で文句は言えませんが色んな意味で限界力尽きました。
流行りのスローライフもいいですよね。

[184: 匿名さん]

マンションをスラム化させ解体して更地にと考えているマンションと
ヨーロッパ並みに建物の維持・保全に努め１００年もたせるべく計画
をしているマンション。
１００年もたせるためには、建物の躯体部分は勿論だが、配管・配線、
窓枠・サッシ、玄関扉、それに最も重要なことだが、専有部分の配管類
を管理組合として一斉に工事をすべく計画化をしていくことが必要です。
そのためには、全てを網羅した長期修繕計画の洗い直しを建築士と一緒に
検討していく必要があります。
それができるマンションとできないマンションの差が、スラム化するか
どうかの分岐点です。
１００年は関係ないという者もいるでしょうが、それで計画をしないと、
中古として途中入居してくる者もいます。
資産価値を保つには、建物・設備の維持・保全は欠かせません。
例えば、六本木ヒルズが４０年程度で解体されることはありません。
丸の内のビルも解体されることはないでしょう。ごく一部はありますが。

[185: 匿名さん]

マンションは住まなくても、相続や売却、賃貸等できますよ。
但し、スラム化したマンションは資産価値は殆どありませんし、
売却も賃貸もできませんが。
皆さんは、どちらを選びますか。
古くなったからといって、建て替えや解体して土地だけを
売却するという甘い考えは通用しません。
現実問題として、資産価値の殆どないスラム化寸前のマンションが
売れますか？借り手がいますか？
建て替えはまずできないということが理解できない者もいるけどね。
解体して更地にするなんて尚無理。
建て替えをしなければならない程、傷んだマンションに住んでいる者
にとって、建て替え費用をだすことは難しいでしょう。
ましてや買い替えなんてとんでもないこと。

[186: 匿名さん]

修繕工事もしてスラム化していなくても価格は下がりますよ。
立地も良く人気物件ですが買った時の半値以下。
売るより貸すが合言葉です。
賃貸者が40%のマンションの資産価値って。。。？

[187: 草の根民主主義評論家]

>>解体して更地にするなんて尚無理。

法改正とかどーしても理解できんのねｗ？

もともと大規模修繕も特別決議だったんだけどね。

阪神大震災で一部の年寄りがカネがないと修繕に反対して復旧が進まないことをきっかけに法改正した経緯がある。

現状の制度で無理なら改正するだけのことだろう。

[188: 草の根民主主義評論家]

まあ、まもなく「胃ろう」も保険対象外になるよ。
寿命の明確化でマンションの寿命も自ずと明確になるでしょうね。

[189: 匿名さん]

あと15年か。
やっぱり三回目の修繕工事も生きてるか。
クワバラクワバラ

[190: 特命区分所有者]

地震保険はつけないと地震による二次災害の補償はされないですよね？
なのでつけた方がいいのかな、と。
あくまで保険は入るなら積立で補償のしっかりしたものに入りたい…という願望です。
うちの現状では解約で元割れとかなりそうだから積立は無理でしょう。
１７３さん、比較表ありがとうございます！

[191: 特命区分所有者]

それから草の根さん、わかってますよ？
理事は管理会社のおおせのまま、管理組合は理事のおおせのまま。
でも、管理組合は「議案が管理会社主導であると感じる」か「わからない」のだから、事実がどうであれ管理会社主導なんです。
勘の利く方だと思っていますが解釈間違っていたらごめんなさい。

[192: 匿名さん]

賃貸率４０%で管理組合が成立するの？
ほとんどに住民は総会なんて無関心でしょ？
ましてや修繕積立金の資産運用なんてどうでもいいでしょ。

[193: 匿名さん]

１６８と１８７は、間違いだらけ、それでマンカン士とは、

思えません。もう一度、最初から勉強し直して下さいね、？

[194: 特命区分所有者]

１９３さん、１６８は私が書き込みましたが何がどう間違いでしょう？
無知なりに考えたり、質問したりしています。
あと。私はマン管ではありません。が、勉強が足りていないのは事実です。
それから。私のなりすましのようなレスがあるようですが…
最後に、皆さんに色々聞いてお答えいただいているにも関わらず、マメに来てお礼も言わず申し訳ありません。

[195: 匿名さん]

↑
なんだか怪しい

[196: 草の根民主主義評論家]

管理会社がやる気なら決算理事会にいきなり、長期修繕計画の作成の発注議案30万円とか書いて持ってくると思います。議案書に書かずに
やりたいけどどうしましょうか？って担当が特命氏の理事会に口頭で言われても、うーむ、ってうなって終わりです。
管理会社が書いた議案書が目の前にあって、うーむ、って感じなら同意です。そのまま総会に上程。
特命氏の管理会社がやる気がないのは戸数30戸くらいで、まったくもうからないからだと思います。200戸でも30戸でも担当の手間たいしてかわらんから。
実際のところ、管理会社のひとに聞いたことあるけど、30戸くらいだと面倒だからリプレースしたいとか言われたら、どーぞどーぞって感じらしいです。低金利だし住み替えローンで転居が吉かも。

[197: 匿名さん]

>186
私の場合はマンションは２軒目なんですが、最初のマンションは
築１３年で売却しましたが、買ったときと同じ額で売れました。
私の同じ会社の者は、私より２年早く売却しましたが、買ったとき
より高く売れました。
今のマンションは築１６年になりました。
これが終の棲家ではと思っています。
現在の価格は、８５％程度の価格で販売されています。
人気物件なので、不動産会社もすぐ売れるマンションだと
いっています。
築１６年ですが、大理石の大きなエンランスがあり、積立金も余裕が
あるのできれいですよ。
管理会社のフロントも良く動いてくれます。ただ、うちの場合は完全に
理事会主導で管理会社は殆ど口出しはしません。
理事会でも、最後の収支報告書の説明と入退館状況を報告するぐらいです。

[198: 匿名さん]

１９４さん。１９３ですが、申し訳御座いません。１６８は、１６９の誤りでした。

１６８を、１６９に訂正して下さい・宜しくお願いいたします。ごめんなさい。

[199: 草の根民主主義評論家]

↑気にするくらいならコテハンにしたら？

補足ですが、デベ系管理会社は工事の推進が命題だから戸別訪問しての票固めとか合意形成をきちんとやりますからスラム化なんてありえません。
その反面、エレベーター更新一台1300万円とられたり、私も金額きいてたまげましたが、スラム化がそんなに問題なら、仕方のないことかもね。

[200: 匿名さん]

>>182

区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができるのは、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」第百二条（除却の必要性に係る認定）第一項の認定を受けた場合（「要除却認定マンション」となった場合）である。