修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[1: マンションの理事]

財務省は１０年もの国債の募集の中止を決めました。
これから銀行の預金金利も引き下げられます。
貸し出し金利は低くなるためローンを組んでいる者にとっては朗報ですが。
今回のマイナス金利は
①マイナス金利にすることによって銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくするため。
②もう一つは、デフレ対策です。

[2: 草の根民主主義評論家]

積立金制度は廃止して、大規模修繕の費用は借り入れでまかなうほうが
現実的です。
まー、全廃とまでいかなくても必要額の半分から7割程度あれば十分でしょう。
積立金が潤沢にあると過分な仕様の工事を行う弊害がありますし、
金利がマイナスの情勢では、積立金制度→修繕借入返済金制度に大転換する時期に来ていると思いますね。

[3: マンションの理事]

>2さん
借り入れをすれば金利がつきますし、その分を上乗せして
修繕積立金の値上げをして返済をしなければなりません。
当マンションの場合、既に積立金は積み立てられていまして現在
当座預金がかなりの額たまっております。
そこで、す・まいる債と利付国債の運用を考えいたのですが、１０年物国債
がマイナス金利となる可能性がでてきたので、国債はやめた方がいいのかなと
思っているところです。
当マンションでは、長期修繕計画の洗い直しを行い、現在の長期修繕計画に
洩れている個所を全て網羅するとともに、新規に専有部分の配管に関しても
管理組合として実施できるよう現在検討しているところです。
勿論、現在の計画で節約できるもの、無駄なもの（すべてに設計・監理費が計上
されている）はカットしていくつもりです。
これらについては、積算に強い建築士と検討をしているところです。

[4: 匿名さん]

修繕積立金はないよりあった方がいいのは間違いない。

しかし運用は慎重にしないとね。

[5: 草の根民主主義評論家]

>>借り入れをすれば金利がつきますし、その分を上乗せして
>>修繕積立金の値上げをして返済をしなければなりません。

後払いのほうが得です。残債を残して死ぬ人も結構いますからね。
そもそも住宅自体も借金で買っています。早死にしたら親族は相続放棄で終了。
現在の修繕工事費用の借り入れ金利は1%以下。知らんの?

[6: マンションの理事]

借り入れれば１０年返済でみれば、たとえ１％でも単利計算すれば
１０年では１０％余分に支払わなければならなくなります。
修繕積立金の場合は、３０年間の総工事費を３０年で積み立てていくことに
なりますので、月の支払額は小さくなります。
例えば、１億円の工事費（１００戸で試算）の場合、１０％の金利を含めると
１戸当り月の支払い額は９，１６６円です。
一気に１万円の積立金の値上げは大変でしょう。
それに築年数が経過すれば、大規模修繕工事以外にエレベーターの交換、給排水管、
ガス管の交換、消防設備、玄関扉、窓枠・サッシ、インターホン等工事費が加算されてきます。
だぶって支払うことになれば、益々積立金の値上げが大きくなります。
やはり堅実にこつこつと積み立てていった方が、借り入れをするよりずっと効率的
だと思います。

[7: マンションの理事]

>5さん
住宅ローンについては、借入者が死亡した場合は、それで終了ですよ。
しかし、高齢者だったら、積立金は少ない方がいいでしょうね。
３０年の長期修繕計画に基づいて積立金の試算をされるのはそれまで生きて
いないので、そんなに先のことまで計画をして積み立てることはないと
思うでしょうね。
しかし、マンションは恒久的なものです。
売るにしても貸すにしても、相続するにしてもしっかりと維持管理されている
方がいいでしょう。

[8: 草の根民主主義評論家]

マンションは恒久的なもの？初めてきいた。

[9: 草の根民主主義評論家]

毎年100万戸以上の住宅着工件数があり人口が減っているから古いマンションは壊していかないと社会が成り立たない。国土交通省の修繕計画ガイドラインを盲信しているようだが大局をみないとね。
積み立て金があろうがなかろうが古いマンションは相続放棄による空き家だらけになって管理組合は成り立たなくなる。
新築で買ったひとが80代くらいになる3回目の大規模修繕工事は必要なし。

[10: マンションの理事]

快適なマンションライフを送るためには、建物設備の維持・保全につとめていかなければ
なりません。
建物は木造でも手入れさえよければ、１００年でも２００年でももちます。
ヨーロッパの建物は築１００年とかはざらにありますよ。
手入れができる積立金のないマンションはいずれ経年劣化とともに解体となっていくでしょう。
それに、マンションを終の棲家と考えて購入している者も多くなっています。
積立金の少ないマンションは３０年でも、もうボロボロですよ。
例えば、六本木ヒルズが築５０年になれば取り壊しますか？
丸の内界隈のビル、５０年ぐらいで建て替えていますか？
全て手入れ次第ですよ。

[11: 匿名さん]

１０年物の利付国債もう売らないらしい。

[12: 草の根民主主義評論家]

いちばん問題なのはどう取り壊すかなんだけど、考えたくないんだろうね。
死んだ後の問題だからどうでもいいのだろう。

[13: マンションの理事]

>12
うちのマンションはまだ築年数は浅いほうだけどね。
私も会社をリタイアした者だけど、長期修繕計画で３０年が
立てられて、それに基づいて積立金の値上げが行われても
そんな先のことは関係ないので積立金の値上げはしないでくれ
とは思いますが、そうもいえないでしょう。

マンションは分譲時買った者だけではありません。
１０年も経てば新しく入居してくる者がかなりの数ありますよ。
空きを作らないようにしっかりした保全計画が必要なのです。
建物設備の維持・保全がしっかりしてないと、中古マンションとして
売れないし、貸せないマンションとなります。
新陳代謝が頻繁に行われるマンションはいつまでも子供の声が聞かれる
活気あるマンションですよ。

[14: 草の根民主主義評論家]

マイナス金利の状況で積み立て金が大事って発想があまりにも滑稽で完全にbokeている。

[15: 草の根民主主義評論家]

超低金利の現在の状況では、
借入金で工事して後払いのほうが
何に対してお金を払うのかガテン系住民にも理解しやすく、住民同士の軋轢が生じにくいという無形のメリットがあるのである。実質その日暮らしのガテン系住民に将来のためとかいくら説いたところで無駄である。痛んだマンションを目の当たりにして初めて修繕の必要性を認識できる。

[16: 匿名さん]

私のマンションは、修繕積立金はありません。管理費は５０００円です。

管理費が不足時と、修繕時の資金は、各自総会で決めて、可決された金額は、

強制徴収です、住民にには、毎月理事長が、これからの、資金需要についての、

説明をしてくれます。その時の為に、各自、負担金を準備しております。

修繕時に、まとまった金額が必要な時は、修繕積立金額を決めて、借入金の、

返済にあてる、予定です。。いかがでしょうか。？

[17: マンションの理事]

>16さん
管理費５，０００円ということは、管理会社に事務管理は委託されてないと
思います。それと管理員さんもいないと思います。
大規模修繕工事は、ある程度満足のいく工事をするとすれば、１戸当り１００万円
程度かかります。１００戸程度のマンションでの事例ですが、戸数の少ないマンション
であればもっと高くなると思います。
住宅支援機構が比較的融資が得やすいのでそちらでの借り入れをしても、１０年返済となります。
短い期間での返済となりますので、月当たりの返済額が大きくなります。
その都度集金といいますが、中には工面できない方もおられるのではないですか？

[18: 匿名さん]

借入が良いとのご意見の方にお伺いします。
す・まいる債担保で借入は良いとして、それ以外の借入れの担保はどうするのでしょうか？
共用部分に銀行が抵当権設定したら完済まで売買不能に成りませんか？無担保借入も無理さて？

[19: マンションの理事]

住宅支援機構（昔の住金）は大規模修繕工事のときの借り入れについては、
担保もす・まいる債の購入の有無も必要ありません。
ただ、修繕積立金で支払うのは条件となりますが。
共用部分に銀行は抵当権の設定はできませんので安心してください。
抵当権の設定はあくまで専有部分に対してです。

[20: 草の根民主主義評論家]

すまいる債があると金利が多少やすくなるから形式的にちょっと買うんだろうね。
まー、あってもなくても年利1パーセント以下だけど。
工事費は頼み方で2割3割変わってくるからチェックが入りやすい借入のほうが総合的に得。