09年、お買い得だったマンション・悲惨なマンションは？

[匿名さん]

今年もプチバブル崩壊の中、さまざまな新築マンションが分譲され
悲喜こもごもが繰り広げられました。

09年の総まとめとして、今年のマンション情勢について語り
マンション購買や他山の石として今後のマンション運用に生かしましょう。

[471: 匿名さん]

適正価格ってなんですか？

[472: 匿名さん]

>>467
瑕疵担保義務は新築のみだよ。

[473: 匿名さん]

いろいろ情報が混同してますね。

まず前提として、瑕疵担保・アスターサービスともに基本すべて
売買契約の内容によります（公序良俗に反する場合を除く）。
441さんの場合は、築浅とあるので分譲時のサービス期間（大体
2年間）が残っていたか、仲介業者がアフターサービスを付けた
のでしょう。
ラッキーってほどのことでもなく、普通にありえる話です。

瑕疵担保についても、第1次取得者との契約によります。
通常は2ヶ月程度でしょうが、
全く無い（免除されている）場合もあります（業者の場合は別）。
この請求期間を過ぎた後は、デベに対しても（代位）請求権を
失うと思われます。

ちなみに住宅瑕疵担保責任保険ですが、転売特約が無い限り、
第1次取得者しか保険金の請求はできません。

[474: 匿名]

>>473
保険金なんか代位請求するだけでしょ。
自動車保険や生命保険と同じ

[475: 匿名さん]

代位請求の元になる有効な契約がなきゃできないよ。

[476: 匿名さん]

要するに保証なんだから、単純に引継ぎじゃないの？
家電や車と同じ。
違うの？

[477: 匿名さん]

全然違うでしょ。

[478: 匿名さん]

>>476
保証・引継等の日常で使われてる意味と、法律的な意味は違いますが、
結果的にはそのとおりでよろしいと思います。

[479: 匿名さん]

中古の売買契約に明記されてなきゃ駄目だよ。いい加減なこと言わないように。

[480: 匿名さん]

基本的にアフターサービスは中古販売では引き継がれません
これを稀有なパターンや訳の分からない理屈で引き継がれるなどと言っているのを
通常は引き継がれると勘違いしないように

個々の事案に関してはいちいち訂正しようもありませんし
証明する手段がないので放置しますが
このスレを見ている皆さんは勘違いせず、基本的には中古販売は築浅であっても
売主からのアフターサービスは受けられないものだと思って購入してください

[481: 入居予定さん]

アフターサービスの話してるの？
瑕疵担保責任（品確法第95条）の話じゃないの？　

次々に承継があって今の所有者がデベと直接契約関係になくても、
債権者代位権で責任追及できるし、そのときにデベに賠償能力がなくとも、
住宅瑕疵担保責任保険を使うことができるでしょ？

[482: 匿名さん]

>>461
そのとおりです。
分からないのか意図的（？）にか混乱している人が居ます。

設備関係はメーカー保証があるし、クロスや塗装の補修や点検といった（余計な）サービス以外は、
新築と代わりません。

[483: 匿名さん]

代位権を行使するには、中古売買のときに瑕疵担保に関する契約がなきゃできなません。

[484: 匿名さん]

>>483
民法423条の被保全債権の要件は、求償の循環を防止する主旨ですよね？

具体的には、瑕疵が表面化し、第三者に瑕疵相当分を減額して売ったような場合は、
その第三者が瑕疵相当分を代位請求するのは不当な利得になる。

ですから本件とは無関係と思います。

[485: 匿名さん]

>>474
例えば
A（デベ）→B（1次取得者）→C（2次取得者）
と物件が渡った場合、BがAに対して有している権利を
Cが代位するためには、CはBに対し債権を有している必要が
あるのです。
ここでBC間の契約における瑕疵担保が期間満了している場合、
CはBに対する瑕疵修補/損害賠償請求権（債権）を
有さないため、代位請求できません。

保証や保険の引継ぎ（継承）は代位とは別の話ですね。
この場合も、保証内容（契約内容）によります。
保証者たるメーカー・販売店または保険者たる保険会社が
いいと言えばいいし、だめと言えばだめです。

転売譲渡によって保証や保険が継承する場合（契約）もあるし、
保証対象外となり、数ヵ月後は誰にも瑕疵修補請求
できなくなる場合もあるわけです。

[486: 購入検討中さん]

芝浦アイランドのグローブタワー（築3年）が売りに出てるが・・・。どうなの？

[487: 匿名さん]

B(一時取得者)は自分に都合の良い文章の契約書でC(二次取得者)に転売する。
なのでBは、自分に火の粉が掛からないように瑕疵補修期間を短くする。あるいは、現状有姿で補修無しにしてしまう。
って事ですな。

[488: 匿名さん]

>>487
そんな無責任な契約だとＣは買い叩くんじゃない？

[489: 匿名さん]

買い叩いてみれば？

[490: デベにお勤めさん]

威勢良く噛み付いたは良いが、見事に否定され、カッコ悪くて納まりが付かないみたいですね。

懸命にアフターサービスや特殊な転売契約に摩り替えて、保証が切れることにしたいようです。（笑）

法的構成は専門家に任せるにして、結論としては、新品保証が残る新古車や家電同様、
建築瑕疵については新築から１０年間は保証されます。

[491: 匿名さん]

>>489
保証書がなければ買い叩かれるに決まってるじゃん

[492: 匿名さん]

>>490さん

>>438で
＞そもそも転売物件ってデベのアフターサービスや瑕疵担保責任の対象になるの？

>>441で
＞築浅中古物件を購入しましたがアフター期間中なのでアフターケアサービスもちゃんと受けています。

私はこのアフターサービスに関して話をしただけで別に瑕疵担保云々に関しては
一言も申し上げていないんですよ
匿名掲示板なのですべての意見が反対意見の総意のように取ってしまい
こんがらがってるわけですね

私の主張はひとつ
「売主のアフターサービスは>>441のような稀有な場合をのぞいて基本的に転売物件には受けられません」

[493: 匿名さん]

どっか他でやって

[494: 匿名さん]

>>493
同感です。スレ違いの話が長すぎです。

[495: 匿名さん]

そろそろネタが出尽くしたのでしょうか？

2010年、これからお買い得になりそうなマンションを
予想してみるとか…（宣伝ばっかりになるからダメ？）

[496: 匿名さん]

>>490
いい加減出鱈目を述べ続けるのはやめろ。

http://www.kindaika.jp/q_and_a/buy/detail/43.shtml

[497: 匿名さん]

中古物件は瑕疵担保責任がないってことで一件落着～

[498: デベにお勤めさん]

>>496
やはり契約上の地位または債権者代位を利用して瑕疵担保責任は承継されますね。

中古物件はAの瑕疵担保責任がないというのは誤りと確定しました。お疲れ様でした。

なおAとCは契約関係にはないのだから、当然には承継されないのは言うまでもないことです。

[499: 匿名さん]

最初は、アフターサービスを受けられると勘違いして中古物件を買ってしまった痛い奴か、あるいは売り付けたい奴の必死の抵抗と思っていたが、
新手の荒らしなのかもしれんな。

[500: 匿名さん]

>>498
「当然には承継されない」ものを「承継される」と言うなよ。
自分の間違いを認められない子供か。

[501: 匿名さん]

ざっと読んだけど、新築の瑕疵担保は、転売しても効果があるでしょ。
常識じゃん（笑）

承継否定派は、保証が２ヶ月間とか現状有姿で保証無しとか、
およそ築浅中古ではありえない契約を持ち出して、否定してるだけ。

アフターサービスは引き継がれないでしょうね。
まあアフターサービスなんて、営業マンが御用聞きに来てカレンダーや手帳を貰うくらいだから。
経年劣化か瑕疵か微妙な場合に不利になるくらいかな。

>>496のリンク先を纏めた>>460さんのが簡潔でわかりやすいと思います。

[502: 匿名さん]

『当然に』を『絶対に』
『瑕疵』を『小さい傷』　　と勘違いして理解している人いるよね。　法律用語は難しい

[503: 匿名さん]

モリモト購入組なんで瑕疵担保責任保険が気になって財団法人住宅保証機構に電話して聞いてみた

Ｑ１「瑕疵担保責任保険に個人的に転売特約を付けることはできるか？」
Ｑ２「保険は売り主との契約なので個人で特約等を付けることはできない」

Ｑ２「保険期間中に、転売したあとで瑕疵が見つかり、その時にデベロッパーが倒産していたらどうなるか」
Ｑ３「転売した後も新築を購入した人が補修を請求する権利があるので、転売物件を購入した買い主は
　　　売り主（新築を購入した一次取得者）を通じて補修を請求することができる」
（つまり>>460さんの言ってることと同じ）

と言うことです。
転売特約を付けなくても、一次取得者を通して補修を受けられるみたいですね。

[504: 匿名さん]

だからそれだと代位権が行使できないの。
行使できないから、機構はわざわざ「一次取得者を通じて」って表現してるの。
>>460は間違ってる。

[505: 匿名さん]

そう。「一次取得者を通じて」ってのがミソ。
代位ってのは二次取得者が直接請求できるということ。
そのためには、この保険の場合転売特約がないとだめ。

じゃあ一次取得者に（確実に）請求してもらうためにはっていうと、
一次取得者との契約において約定してある必要がある。
してなくても一次取得者が好意でやってくれるかもしれないけど、
売ってしまった一次取得者にとっては何の得にもならないからね・・・

それとは別に一次取得者等との瑕疵担保契約が生きていれば、
もちろん一次取得者等に請求できる。
請求を受けた一次取得者等が保険使うかデベ等との契約
（生きていれば）を使うかは自由。

まあ結論としては、中古物件買うときは（新築もだけど）
契約内容（保証内容）や瑕疵担保責任保険の転売特約有無等を
よくよく確認しましょうということ。

[507: 匿名さん]

代位というのは特約が無い場合に発揮される制度で、
特約があるならば代位に依ることなく普通に請求ができます。

[508: 匿名さん]

完全に荒らしですね。どこか他のとこでやって！

[509: マンション住民さん]

まったくですね。
せっかく>>460さんが簡潔に説明してくれたのに
いつまで荒らす人がいるんでしょ

[510: 匿名さん]

そりゃ460が間違ってるからだろ。

[511: 匿名さん]

表題とはおよそかけ離れた内容を論議している人たち、全て間違い。

いや、正しくは、悲惨な人たちのオンパレードか。

[512: 匿名さん]

460は間違いだと何人もが言ってるのに、
460を信じてる人がいる不思議。

[513: 物件比較中さん]

512の通り。債権者代位は困難。

「建物がA→B→Cと売買された場合に、
　CからAに対して瑕疵担保責任を追及できるかについては問題があります」

と弁護士が言ってる。
http://www.mirailaw.jp/info/const16.html

釣りなのか？

[514: 匿名]

>>510=>>512=>>513
おまえ必死すぎw

[515: 匿名さん]

瑕疵担保は継続されずに、そのリスク分だけ価格が安くなる。

　↑　普通はこうなるんじゃないの？

[516: 匿名さん]

確かにスレ違いなのでこの辺にしましょう。

結論としては
「中古物件」の瑕疵担保責任は大抵、
業者から購入の場合2年間、個人から購入の場合は0～6ヶ月間
（大抵と言うのは、正確には売買契約によるから）
これを過ぎると代位請求もできません。
（瑕疵の定義にも注意が必要）

アフターサービスについては、
当初の売主（デベ）が付けたアフターサービスが、
転売後も継承することを認めるものであれば
残存期間中は有効（通常新築引渡しから2年間程度）、
また仲介業者が新たにアフターサービスを付けた場合は
その期間中有効、
それ以外の場合は基本的に付きません。

ちなみに住宅瑕疵担保責任保険については、
転売特約が付いていない限り転得者は保険金請求できません。
転売特約が有効であれば10年間は保険金請求できます。
但しここでいう瑕疵は、
「雨漏りがする」や「床が傾いた」等の重大な欠陥に限ります。

以上、長文すみません。。

[517: 匿名さん]

あ、ちっと補足。

法的責任関係は上記の通りですが、デベや1次取得者によっては
法的責任がなくとも、好意で（あるいは責任を感じて）請求を
受付けたり、代わりに請求してくれたりする可能性はあります。

なので言ってみる価値はあるでしょうね。
そこは交渉です。

[518: 物件比較中さん]

ったくスレチを延々と...



昨年実際MR行った中での2軒を挙げるならこの2つ。

【お買い得】シティタワー池袋ウェストゲート

現実的な価格設定に納得。

【悲惨】シティハウス文京護国寺

もはや中古物件なのに未だ強気な営業に唖然。

[519: 匿名さん]

>>518
スレチのうえ間違ってるから見てられないですよね。
まあ我々に彼を変える義務は無いから放置しましょう

[520: 匿名さん]

>518さん

ずーっと変なことを書き込んでいた方は、
アフターサービスありと勘違いして倒産デベ中古物件を買ってしまった方だったんですかね？
とりあえず、スレが正常に戻って良かったです。

ウエストゲートは住友タワマンにしては安かったけど、特に優先分譲が一番お買い得だったと思います。

でも、一番のお買い得物件は、誰か挙げてたけど、ブランズ六義園だと思います。
あの立地とまずまずの仕様で坪300切りは今後まずでないでしょう。