09年、お買い得だったマンション・悲惨なマンションは？

[匿名さん]

今年もプチバブル崩壊の中、さまざまな新築マンションが分譲され
悲喜こもごもが繰り広げられました。

09年の総まとめとして、今年のマンション情勢について語り
マンション購買や他山の石として今後のマンション運用に生かしましょう。

[411: 匿名さん]

>>410
そりゃ、２００９年より以前のマンションに住んでる必死な人が断然多いですから。

[412: 匿名さん]

所有権と定借が大差無い？んなわけないでしょ。
そしたら購入と賃貸が大差無いって事も言えてしまうよ。

中古の定借物件を購入しようとしても殆んどの銀行が融資しないのはほぼ担保として見なせないから。

あくまで有期間借りてるたけ。担保としての資産価値は天地程の差があるでしょ。

[413: 匿名さん]

定借物件の難しいところは、買い手が現れない以上に融資する銀行がほぼ皆無ってところですね。

[414: 匿名さん]

晴レジは北西側しか興味なかったけどねぇ。

[415: マンション住民さん]

定借の場合、管理費、修繕積立金、土地代を合わせると5万円前後になるのでは？
プラス駐車場となるとそこを購入し、住み続けられる住民の収入はいくら必要なのか・・・

[416: 匿名さん]

晴レジって駅から遠いゴミ捨て場？の横の物件のこと？
あそこ人気あるの？

[417: 匿名さん]

中古定借のローンはフラット３５の融資を使うのが常識。
ほぼ皆無とか、殆んどの銀行がとか、「全く無い」と言わずに上手い言い逃れ方だ。

[418: 匿名さん]

だから～、もう定借物件は良いよ。実際金融機関から見れば担保価値無いし、あえて中古の定借買う人も実際殆んどいないでしょ。

[419: 匿名さん]

お買い得の上位に取り上げられている、モリモト物件って、どこのことでしょう。

[420: 匿名さん]

個人的に昨年度最もお買い得だと思ったマンションは、フォレセーヌ赤坂氷川町＆赤坂丹後町かな。
森トラストは資金繰りに困っているのか住宅事業から手を引こうとしているのかは知らないが投売り
価格で最後売りに出ていたな。
まだ一戸づつ残っているみたいだからそんなにお買い得でもないのかな…

[421: 買いたいけど買えない人]

パークハウス恵比寿イーストヒルは買いたかったなあ。
あの場所で坪260とかあり得ない値段だよね。

[422: 匿名さん]

モリモト　三軒茶屋・二子玉・池上は、超買い得だったよ！こんな物件に巡り合える方、羨ましいです。
何事も、タイミングですね。

[423: 匿名さん]

>>421
まだ１億２９００万円の部屋売ってるよ。
１００平米越えの部屋だから資金きついけど。

>>422
モリモトのニコタマ、最上階９０平米＋2LDK、ルーフバルコニー付きで８５００万だったかな。
あれはお買い得だった。
自分は第一次取得してしまったけど、まだ買ってなかったら検討したかったな。
検討する区域がちょっと違うけどね。

[424: マンション住民さん]

>>421
恵比寿ってだけで、価格相応の場所だよ
検討してもやめた人は多いと思う

[425: 匿名さん]

庶民には手がでない１億の家をお買得いわれても、買えないものは買えないし。生活はコンパクトになっている。そんな大きくて売れない物件作るのがそもそもお買い得にあらず。

[426: 匿名さん]

中目黒アトラスタワーは？

中目黒、駅前立地。
東京タワーなどの都心部を、一望の超稀少タワー。

[427: 匿名さん]

>>424
パークハウス恵比寿ってパークハウス広尾の近くですよね？（違っていたらすみません）
新築で坪260万は若干安い気はしますが、ありえない値段というわけでは全くないと思います
パークハウス広尾を以前内覧に行った時、「ここはどこ？？？」という感じでした

>>425
酷く意味のわからないロジックですね　汗）

>>426
中目黒のタワーは希少性も高いし素晴らしいマンションだと思いますが、価格は相応な気がします

[428: 匿名さん]

モリモトはお買い得だったってみんな言うけど、
倒産前に定価で買ったひとは、それこそ悲惨だよ。

モリモトは成城とか尾山台とかいくつか見たけど
インテリア性に凝りすぎて（お洒落すぎて）生活しづらそうな造りで
無駄に高いと思ったものです。

[429: 匿名さん]

そうそう
個人的には高値掴みの上に六会コンクリに該当したあげくデベが民事になったクレッセント辻堂はかなり酷いと思う
しかも病院跡地＋戦闘機が上空を爆音で飛ぶという特殊な立地
ま～今年じゃないんだけどね
モリモトは民再前に買ったか後に買ったかで明暗がはっきり分かれている

[430: 匿名さん]

デベが倒産しているマンションって、中古では売りづらいから
安く買ったって喜んでいるひとも
一生住むならいいんだけどね。

モリモトは倒産２ヶ月くらい前までは、売れ残りのDMが凄くて
しばらくこなくなったと思ったら発表だったよ。

[431: 匿名さん]

中古市場では倒産したデベの物件なんぞ腐るほど出てるだろうよ
そんなことを気にする奴は元から中古なんて買わない

[432: 匿名さん]

2009年のモリモトは、どうだった？

[433: マンション住民さん]

>>427
場所は近いけど周辺環境が全然違うと思うよ。
パークハウス恵比寿の南側は小さい古い家やアパートがぎっちぎちに建て込んでて
マンションと間もほとんどないからカーテン開けて生活できない状態。
誰が買うんだ？って思ったけどよく売れたよな。

[434: 匿名さん]

>431
そうでもないよ。中古でももちろん売れるんだけど
売値がめちゃ下がるといえば分かるかな？

スルガも中古が投げ売りされてました。

[435: 仲介勤務]

倒産デベだからって中古価格は関係ありませんよ。マンションブランドで影響ある(広告で謳う)のは三井くらいです。立地と築年数が絶対です。

[436: 匿名さん]

でもスルガは事実成城で、あり得ないくらい
値崩れしてたよ。
まぁあそこは社会問題になったから
持ち主があきらめて売り急いだのかもね。

[437: 匿名さん]

>>435
んなアホな
共有部分の売主保証が無くなる（施工主が保証した事例はあるのか？？）んだから
影響はあるに決まっとるがな
うちだって中古探したとき倒産デベはディスカウント入らないと買わないって思ったし

[438: 匿名さん]

そもそも転売物件ってデベのアフターサービスや瑕疵担保責任の対象になるの？
モリモト物件は住宅瑕疵担保責任保険に加入してるっぽいけど（転売された後も保証されるかは分からない）

[439: 匿名さん]

残念ですがデベからは中古は保証されません。

[440: 匿名さん]

デベが倒産していようがしていまいが中古物件に売り主保証はないってことか

[441: マンション住民さん]

転売すると保障も消えるなんて聞いたことがありません。
築浅中古物件を購入しましたがアフター期間中なのでアフターケアサービスもちゃんと受けています。あいするほし
保障は物件に対するもので個人に対するものではないと思います。

[442: 匿名さん]

自分の買ったマンションの重要事項確認書には転売した後はアフターサービスは受けられないと書いてあった。
売り主は買い主（新築購入主）に対して瑕疵やアフターサービスを保証するのであって
中古を購入した人にまで保証しないのでは？

また中古を購入した人にとっての売り主はデベではなく、不動産屋または個人になるから
瑕疵担保責任を負うのはデベではなく中古物件の売り主である不動産屋または個人になるのでは？

[443: 周辺住民さん]

>442さん

購入時、重要事項説明ではそのような説明は受けていませんし、私が購入した物件はちゃんとアフターサービスが受けることが出来ますし実際受けています。
アフターサービス期間が過ぎているんじゃなかったですか、築何年の物件を購入されましたか？
もし受けられないのならマーケットバリューは相当落ちますね、新築時より相当安い価格で買われたのでしょうか・・・　

[444: 匿名さん]

>>443さん

買ったのは新築で、第一次取得者なのでアフターサービスは受けています。

が、重要事項確認書のアフターサービスに関する項目には
「買い主が本物件を第三者に転売した場合は、その譲渡日をもってアフターサービスは終了します」
とありました。

ネットで「中古マンション　アフターサービス」「中古マンション　瑕疵担保責任」でぐぐってみても下記のように記述されているサイトがあります。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021209p4000p4.html
＞中古マンションの場合は特に気を付けたいのが、アフターサービスの適用は受けられないことがほとんどだ。
＞中古住宅保証制度も今のところマンションは対象としておらず新築にくらべ制度が未整備となっている。これからの普及に期待したい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/check/index20050607d2001d2.html
＞一般的に売り主と買い主のどちらもが個人である中古マンション売買では、新築の規定がそのまま準用されないこともあり、注意が必要になる。

[445: 匿名さん]

４４４が正解、４４２は勘違か（新築を不動産やを通して買った等）又は他の理由でアフターが受らけれたのでは、
一般的には無理ですよ。

[446: 匿名さん]

↑
４４２＞４４１の間違い！

[447: 周辺住民さん]

>446

何を必死にネガしているのでしょう？　どこかのデベのかたかな？

不動産会社仲介で個人対個人の売買でアフターサービスも受けているのでいい物件を買ったわけでラッキーってことですね（^^)/

[448: 匿名さん]

単に不動産会社責任でアフターサービスをしているだけでは…
新築時の瑕疵担保責任は大抵１０年ですが
中古になると２年くらいでしょうから
今一度不動産会社と取り交わした契約書類を確認した方が良いですよ
新築購入者が受けられる補償を受けられない場合があります

[449: マンション住民さん]

>448

残念ながら新築時のアフターですよ～～

[450: 匿名さん]

鹿島建設の設計施工の湾岸タワマンに住んで、○年になりますが、アフターで是正工事をしてもらったことは一度もありませんな。
アフター云々ガ必要なマンションが気の毒。

[451: 匿名さん]

売買契約書や覚書等を見ないと何とも言えませんが、
449さんは新築アフターサービスを受けられる極めて稀な中古物件購入者ということだと思います。
本当だとすれば、良かったですね。

[452: 匿名さん]

＞450
ロビーの天井からぶら下がっている布も大分古びて来ているんでは？
かなりローコストでしたから・・。

[453: 匿名さん]

アフターを中古購入者まで受けれるケースは、
デベや施工会社が親切なわけではなく、
中古購入者を調べて分けるのが面倒臭いからのケースもあります。
つまり、仕分け仕事の省略。なのでアフター仕事の中身も…

[454: 匿名さん]

所詮人が造った生産物ですから瑕疵はあって当たり前
どこの施工だったとかってのはその率の過多の違いであって瑕疵はあると思っておいたほうが良い
よって数年のアフターサービスはあるのとないのは段違い

アフターサービスのない物件を安く買ったからといって
本当に安かったかどうかはギャンブルですね
施工会社によってギャンブル度合いのリスク部分が大きいか小さいかの違いはあれども
数年たってみて何もなかったのならギャンブルに勝ったってだけですよ
ぶっちゃけ運が良かっただけ

それは湾岸地域に不動産を買うのに似てますね
湾岸地域も立地(都心からの距離という意味で)の割に安かったですが
10年20年たってみないと真価はわからない
20年たってみて安かったと言えるなら買った人の勝ち

というわけで倒産デベ物件がお買い得だったかどうかは今はまだわからない

[455: 匿名さん]

>>441
＞転売すると保障も消えるなんて聞いたことがありません。

この時点で素人丸出しだね
言ってることが本当だったとしても稀有なパターンなだけで
通常は売主が保証するのは売主が売った相手、つまり新築で買った相手に対してであって
転売相手には1年目のアフターも2年目のアフターも受けられない

聞いたことがないなんて言ってる時点で俺からしたら「ふーん」だよ
まあ稀有なパターンで良かったねとしか言いようがない
本当にそうなのかこっちには調べる術はないからさ

[456: 437]

なんだか、売主（デベ）の瑕疵担保責任の話で盛り上がってますね　笑）
437に「共有部分の」と書いた通り、皆様がおしゃる通り中古だと専有部分の瑕疵担保責任は転売時点で
デベが負ってくれなくなりますが、共有部分の瑕疵についてはデベが責任を負います。
倒産デベだとこの共有部分の瑕疵に責任を負ってくれなくなりますので、それによるディスカウントが
入るはずだという意図で発言しました。

中古でもデベが瑕疵責任を負ってくれているとおっしゃっている方は共有部分の話を
されているのではないでしょか。

[457: マンション住民さん]

>この時点で素人丸出しだね

ここは一般用のスレでは、あなた方はデベのかた？
今もアフター点検の案内が来ています　(^^)／

購入時の重要事項説明で聞いたことが無いって言ったまで。
他の物件云々、もしくは一般的には言っていませんが、文章はよく読んで理解しましょうね。
これにて一件落着～～

[458: 匿名さん]

これからの物件は住宅瑕疵担保責任保険が義務づけられるから
倒産したからといって激安で買えなくなるんじゃない？
モリモト物件が人気だったのは↑の保険が付いてたからだし
倒産＝保証がないっていう発想はこれからは損だと思うんだがどうでしょ

[459: 匿名さん]

>>457
＞転売すると保障も消えるなんて聞いたことがありません。
　~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
自分が書いた記述をよく読んでみ？
一般常識として聞いたことがないって読み取れると思うよ
っていうかそれ以外に読み取れようがない

＞購入時の重要事項説明で聞いたことが無いって言ったまで。

なら違う言い方をするよね
上記と言い張るならそれでいいけど
自分の文才のなさを実感したほうがいいと思う

別にあなたを糾弾するために言ってるわけじゃなくて
これを見て他の方が勘違いをしてしまい不利益を被る事を危惧したまでです

まあそこまで言い張るならこっちには証明してもらえる手段がないし
稀有なパターンってことでいいんじゃないですか
普通は違うよってことを言えれば自分としては十分ですから

[460: 匿名さん]

転売しても元の持ち主がデベに補修してもらう権利が消えるわけじゃありませんので
元のもち主が動かなければ現在の持ち主が元の持ち主に代わりデベに補修を請求することができます。

これを債権者代位制度といいます。（民法423条）
こうしないとデベは棚からぼたもちで責任を免れることになりますからね。