湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


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【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[8851: 匿名さん]

>8848
古いと９０ｍ２の間取りでも、
今の７０ｍ２と同じ価値しかないってことね。
>8847の言う通りなんだね。

[8852: 匿名さん]

これもWCTの南東角部屋ね。

柱５本が見事なインフレーム。リビングも相変わらず柱でボコボコ、眺望を阻害。８９平米みたいだけど柱と異常に長い廊下で、さっきに別のマンションの７０平米より有効居住面積が少ないんじゃない？

[8853: 匿名さん]

２０畳近いリビングなのに、ソファとテレビを何処に置いて良いか分からない間取りだね。

[8854: 匿名さん]

ダイニングテーブルも何処におくの？
対面キッチンの正面だと、幅狭そうだし、
クローゼットの扉さえ開けられない。
９０ｍ２あるんだ。古いと間取りやっぱりダメだね。

[8855: 匿名さん]

親子３人でも、窮屈そう。

[8856: 匿名さん]

これはWCTの８４平米。ここは柱４本がインフレーム。リビングは１３畳だが柱２本で実質１０畳。ベッドルームは３つだけど１室は畳。これみてもさっきの新しいマンションの７０平米より実質リビングが狭く、収納も断然すくない。結局邪魔してるのは柱と廊下。

WCTがあたかも間取りいいようにWCTさんはいうが、正直かなり悪い方だと思うよ。

[8857: 匿名さん]

WCTの間取りみてるととにかく柱だらけ、また廊下が無駄に長いため有効居住面積が物件の表記の平米数よりかなり少ない。そして柱のため部屋の形状はボコボコしている。

またダイレクトウインドウの弊害でバルコニーがちょっとしかない。収納は最近のマンションより少なめなのにトランクルームさえない部屋がある。

これで最近のマンションの間取りの悪口いう立場にないと思うよ。９０平米でも有効居住面積が最近のマンションの７０平米より少なかったりとかザラ。

[8858: 匿名さん]

リビングの家具の配置がまったく想像できない
間取りばかりなんですね。

[8859: 匿名さん]

>8852の間取りはどうやってエアコンの室外機おくのかね。

[8860: 匿名さん]

WCTの角部屋は、リビングは2面がDWなので眺望は良いが、構造上柱の食い込みが多い。
WCTの角部屋の場合は眺望と部屋の形はトレードオフといったところだろう。

WCTは超大規模なだけあり、完全無欠とは言わないが中には秀逸な間取りもある。
例えば、下記スレにあったこちらのお部屋。
部屋の形や有効面積を優先したい場合はこの図面[4LDK (3LDKに変更可) / 約92.94㎡]のような中住居もありだろう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/
※出典：ワールドシティタワーズ（WCT）の中古物件情報 / No.785, 他

眺望も部屋も双方とも秀逸というのが理想ではあるが、凄い価格になることは間違いないだろう。

[8861: 匿名さん]

湾岸マンションは坪450超えてきているの知らないのかとか、オリンピックと再開発に向けてこれからが本番とか言ってる書き込み見ると、これぞバブルって感じですなあ。5/25の13時50分までのアキュセラって株の掲示板と雰囲気が一緒。7500円というすでにバカ高い水準に達した株に対して「これからが本番、10000円まであっという間、今買わないやつはバカ」などと書いてある。

まあ、不動産は株と違って4日で半値ということはないが、一番良いのは安く仕入れてたっぷりと含み益が載っていて、多少の下げでも損をすることはないこと。9000万で買ったら10％の下げでも900万の損。10年前に実需で6000万で買って10年住んだマンションが今9000万なら、これから6000万を割る可能性は極めて少ないし、仮に割っても賃貸に住むよりゃ安いと思えば気持ちは余裕。まあ、買って売ってを繰り返す人を否定はしないが、怪我しないように気を付けてねー。

[8862: 匿名さん]

ずっとWCTで一番良いこの間取り図を探していたのね(笑)

WCTの酷過ぎる間取りのオンパレードでは一番良さそうだね。ただ、リビングが13畳って、しかも開口部狭すぎ。この大きさでシューズインクローゼットがないのも意味不明。４LDKの家族でこの下駄箱じゃ靴入りきらない。そして洋室１に巨大な柱が1本（汗）。

一番いい間取りでこれだからね。やっぱり古いマンションって間取り悪すぎる。

[8863: 匿名さん]

WCTってなんでこんなに柱の感覚狭いの？昔のマンションだからコンクリートの強度も現在のような強度がないから仕方ないのかな。

[8864: 匿名さん]

＞8860
WCTも部屋によっては、うまく柱を避けている部屋もあるんですね。私が以前、候補の一つにしていた部屋。30階よりちょっと上の85㎡でリビングから東京湾＆虹橋ビューでした。坪360万で売り出されて内見しましたが、いろいろ比較検討しているうちに3週間後には「成約」ってなっちゃった。

[8865: 匿名さん]

>>8862

都心で4LDKならこんなもんだろう。
このタイプは、この4LDKプランと、リビング隣の洋室部分もリビング(計約19畳)になっている3LDKプランが存在している。

今の時代、100㎡台、90㎡台はほんと見なくなった。
80㎡台でもかなり大きな印象。

[8866: 匿名さん]

これはとある最新マンションの７３平米角住戸。WCTの８９平米の角部屋と較べると違いがよくわかる。

見事で綺麗なアウトフレーム、無駄な廊下面積がなくリビング、各居室ともに綺麗に取れている。収納も豊富。

７３米米ですけど、これがWCTの８９平米と同じ２LDKに見えますか？どちらが開放的で快適に住めそうだと思いますか？

デベがこの１２年で単純に平米数を削っているだけでないというのがよくわかるでしょ。

[8867: 匿名さん]

これがWCTの８９平米ね

[8868: 匿名さん]

>>8863
住不のシティタワーシリーズはこれが欠点。豊洲も大崎も似たようなもん。麻布はさすがに柱が部屋に極力に入らないように設計してあるけど、ガラスカーテンウォールにするため、どうしても柱が部屋の内側になる。

[8869: 匿名さん]

同じ角部屋でも天国と地獄っていうくらい差がありますね。

[8870: 匿名さん]

リビングはWCT１９．７、新しいマンション１７．０とあるが、有効面積は断然１７．０の方でしょう。また、ガスレンジ前以外はカウンター型になっているので寄り開放感抜群で小さい子供の様子もみやすい。一方WCT角はキッチンもカウンターでなく壁にしまっていて開放感出すチャンスを失っている。

[8871: 匿名さん]

>>8864

この間取りも部屋が整形なため使いやすい間取りだ。
この間取り、部屋方向、階数なら坪360万は妥当だと思う。

[8872: 匿名さん]

>>8866
この間取りはいいですね。ただ、実は角部屋のリビングって正方形に近い形になると実際は家具の配置に困るんだよね。そういう意味では8864みたいな中住戸のほうが使い勝手は良いかも。

＞今の時代、100㎡台、90㎡台はほんと見なくなった。80㎡台でもかなり大きな印象。

それなんですよ。湾岸マンションと言えば港区の100㎡を7000万くらいで買えるのが魅力だったのに、いまは90㎡や100㎡なんていう設定自体がすごく少なくなっちゃった。やっぱ、90㎡は欲しいなあと思いますね。

[8873: 匿名さん]

>>8867
これはきつい。角部屋高層は120㎡くらいある部屋が中心だったと思うけど、
インフレームで柱が多い角部屋で95㎡だとかなり窮屈ですな。

[8874: 匿名さん]

９０－１００平米って言ってもWCTみたいな昔のマンションは、柱と廊下ばっかりで実質居住面積は最新マンションの７０平米と変わらないし、実際内見しても思ったより狭いなと思うケースがほとんどなんだよね。

柱と廊下をお金払って買ってるようなもん。毎年、柱と廊下に固定資産税と管理費修繕費も払うとかバカバカしい。有効居住面積が変わらずより開放感がある最新マンションの７０平米勝った方が、ランニングコスト考えても賢いよ。

[8875: 匿名さん]

燃費表記を国際基準にするってニュースが出てるけど、あれと同じで現在の表記だとインフレームの物件の表記って実際の面積より広く表記出来ていておかしいんだよね。

[8876: 匿名さん]

8866の角部屋：７３平米角部屋２LDK。免震新築。
管理修繕費３４６００円

8867の角部屋：８９平米角部屋２LDK。非免震築12年。
管理費修繕費４４４２０円

＊中古は取得時に物件価格以外に３％の仲介料を払う。
＊長期優良住宅なら住宅ローン控除額がさらに１００万多くなる。

みなさんどちらに住みたいですか？

[8877: 匿名さん]

駅から15分も歩くようなタワマンがあったんですね。
しかし、なんで１０年も前の中古を力説してんですか？
読むのに邪魔でしかない。ここは新築のカテゴリーです。
必至過ぎて痛いというより、失笑ものです。

[8878: 匿名さん]

新旧二つの角部屋みると他にも旧は換気できる開放窓が１個しかない一方で、新は対面に２箇所あってしっかり換気できるようになっている。やっぱり色々進化している。

[8879: 匿名さん]

>>8876
価格が同じなら間取りだけなら完全に8866。だけど、8866は南西角。2面採光の南西角は夏の午後、西日がかなりきつく、カーテン締め切ってエアコンかけないとだめなので躊躇するかも。

もし、8866が何の変哲もない景色の部屋で、8867はWCT南東角で、虹橋からお台場、羽田空港、富士山まで270度の絶景が望める部屋だとすると、価格が同じだと迷うかなあ。

片方は17畳で柱の食い込みなし、片方は19.7畳で部屋に柱が2本。部屋が整形で使いやすいのは8866だろうけど、リビング床面積はあまり変わらないかもしれないので、実際に見てみないと何とも言えないかも。

[8880: 匿名さん]

>>8877
＞ここは新築のカテゴリーです。

エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！

とスレタイに書いてあるのだが。新築の話ならクラッシイしか話できないぜ？

[8881: 匿名さん]

>>普通、大規模タワマンの棟内店舗の賃料はマンション管理組合の収入になっていると思うけど？
相当特殊なパターン。それがWCT。
テナントスペースを分譲しちゃってるようなやり方にしないとマルエツが来てくれなかったの？
それとも地権者がいない埋立地の空き地だったからこうなったの？
いずれにしてもスーパー側が自由に物件を売買できる立場だから、危ういね。
大規模修繕でプールの回収費用まで払わされる時期になったら、マルエツも撤退だね。

[8882: 匿名さん]

>>8880
いや、いくらなんでも10年も前の物件は非常識というもの。
というか、なんで力説してんの？暇ですね～爆笑

[8883: 匿名さん]

本当に優秀な物件だったら、力説する必要もない。なんかヤバいんだと思う。
それと、中古は全戸の0.5％以下じゃないと人気とは言えない。いや0.2％だな。
WCTが2000戸なら4～10戸。一時期、50戸以上出てたよね。
不動産が活況な今でもそうなの？だったら、ヤバいんだと思う。

[8884: 匿名さん]

おれが間取りで秀逸だなと思ったのはPCTのB棟。豊洲には興味なかったが、この間取りは湾岸でも一番の間取りの一つだと思った。

[8885: 匿名さん]

だったら間取り出してよ。良かっただけじゃあ議論できん

[8886: 匿名さん]

>>8883
全住戸の0.2％しか売り出されてない湾岸マンションってあるか？最近出来たばかりの新築は別として。

[8887: 匿名]

WCT確かに間取り微妙ですね。古い分仕方ないのでしょう。ドゥトゥールやシティむさこは新型ダイレクトウィンドで結構間取りよかったと思うけどどうですか？柱が入り込んでる部屋少なかったと思います。

[8888: 匿名さん]

そうですねDTあたりはだいぶ間取り良くなってます。WCTがDTのダイレクトウインドウをたたいていましたがそれ以前に己の間取りの酷さを自覚しろって話ですよね。

[8889: 匿名さん]

比較的最近のタワマンでプラウドタワー白金台。あれは間取り酷かった。富久も間取りの悪さは有名だが、プラウドタワーのインフレームと変形した間取りは引けを取らない。

[8890: 匿名さん]

>>8881

>テナントスペースを分譲しちゃってるようなやり方にしないとマルエツが来てくれなかったの？ マルエツも撤退だね。

なんかとにかく反論したくて文脈が読めてないみたいだが、マルエツは賃貸。っていうか、
マルエツは他にもタワマンに入っているが、どこも賃貸。
で、マルエツ撤退するならとっくに昔に撤退してる。もう10年も営業してて、売り上げは
マルエツの店舗の中でもトップクラス。撤退するわけがない　笑

[8891: 匿名さん]

>>8883
売り出しも多いけど成約も活発ですよん。最近一年間で37戸成約、直近3カ月でも11戸成約。
平均坪単価325万（275-380万）で月に3-4戸、週一に近いペースで中古売買が
成立してる。こんな築10年マンションは他にないでしょ。

http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

[8892: 匿名さん]

>>8891
なんだかヤバいじゃないか。住民が定着しないって。

[8893: 匿名さん]

タワーズ台場の南西角、1億3500万で出てたけどすぐ売れちゃった？

[8894: 匿名さん]

>>8886
うわっ、感覚がズレ過ぎでしょ！いくらなんでも。築３年から１０年程度でいいから山手線内側のタワマンの中古を検索してみなよ。全数百戸のうち売り出し０戸なんてもある。２、３戸出てもすぐ売れて消える。
こうやって書くと、中古がたくさん出てる例を拾ってくるんだろうけどね。君の知識を正しく修正するためにも、是非０～３戸程度のがどれだけあるか探してみて。WCTの30戸とか50戸ってのがいかに多いかわかるよ。

[8895: 匿名さん]

↑あ、ごめん。湾岸タワマンでか。それは厳しいかもな

[8896: 匿名さん]

>>8895 匿名さん

でしょ？ 30〜50戸ていったって、2100戸中の、ですからね。湾岸大規模タワーマンションでは、めちゃくちゃ多いとは言えないですよ。

それに、最近一年間で40戸近く成約してますからね。

[8897: 匿名さん]

まあ、湾岸大規模タワーなんて５年で２割は売りに出る。

[8898: 匿名さん]

同じ港南でも、Ｖタワーは駅近で人気なので、価格も高いし中古も出ない。
ＷＣＴより古いんだけどね。

[8899: 購入経験者さん]

>>8893
ほんとだ もう無くなってるw
坪単価いくらになるの？さすがに南西角の坪単価はすごいね〜

[8900: 匿名さん]

新しいと間取りがいいわけじゃない。
富久が好例。