湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[8801: 匿名さん]

築１２年目を迎える駅徒歩１４分の災害対策が脆弱な非免震マンションの分譲時坪２５５を４７６で売るとかほとんどギャグのレベル。平均で分譲時から７０くらいしか上がってないないし、昨年の最高中古成約でも坪３５０程度のマンションで４７６とか勘違いが甚だしい(笑)誰も相手にしないでしょうね。

[8802: 匿名さん]

＞８７９６
見事なインフレームでリビングに太い柱が３本(笑)でボコボコ構造。これ実質１５畳くらいでしょう。罰ゲームみたいにひでえ間取りだな。

さすがインフレームの極みここにありだね。室内に柱４本とか今時ありえねえだろ。

[8803: 匿名さん]

共益費が5万になってるんだ。これはもう持ってられないね。

[8804: 匿名さん]

>>坪400で買える港区内陸の物件を教えてください！芝浦の次はそこに買いたいので…
>>港区以外は内陸でも考えられないので、坪400で買えるマンションがなくて困ってるんですよ。

山手線の内側、港区　「クレストプライムタワー芝」
2007年8月竣工なのにまだ完売してない。15戸販売中
「浜松町」駅徒歩6分
　39階・地下2階
　483戸、39F
　坪390万


港区の山手線の外側だと、坪320万くらいが適正か。駅遠だともっと低くても

[8805: 匿名さん]

確かにひどい間取りですね。リビングにばっちり柱2本と廊下部分もリビング換算で２０畳って実質１４畳くらいだろう。さらにベッドルームにもさらに柱１本とか。さすが昔の物件って感じ。修繕費もえらい上がっちゃってこんなの坪３００でも要らないね。

[8806: 匿名さん]

よく見たらリビングに柱３本、ベッドルームに１本でトータル４本だった。もともと坪２５５で今中古平均３２０－３１０の物件でしょ。直近１年の最高成約値も３５０程度なのに。こんなひどい間取りで坪４９０希望とか恥ずかしくないのかね。

PC豊洲でも超勘違い値付けで数か月無視されて取り下げしてた物件あるよね。全く同じ奇跡を辿るでしょう。

[8807: 匿名さん]

これがね。修繕管理が１０万ぐらいになると、マンション価格１０万円でしか売れなくなってしまうのよ。

[8808: 匿名さん]

それでも、WCTの東側だけはこういう査定になり、遅くとも数か月後には売れてしまうんだよなあ。眺望が良いからとしか思えない。

[8809: 匿名さん]

＞こんなひどい間取りで坪４９０希望とか恥ずかしくないのかね。

3年前だが、同じ間取りが坪450で成約しているから、恥ずかしいことはないんじゃない？

[8810: 匿名さん]

＞3年前だが、同じ間取りが坪450で成約しているから、恥ずかしいことはないんじゃない？

レインズ見てもそんな成約例は見当たりませんけど。嘘はよくないよ。

[8811: 匿名さん]

＞それでも、WCTの東側だけはこういう査定になり、遅くとも数か月後には売れてしまうんだよなあ。眺望が良いからとしか思えない。

と豪語して、東高層が坪３５０で半年近く売れ残っていたのはここでは有名な話ですけどね。

[8812: 匿名さん]

>>8810 匿名さん

レインズに載って無いだけじゃ？これ南東角だけど、北東角なら坪500は超えるよ。

[8813: 匿名さん]

WCTの過去一年の売り出し価格と成約価格。坪400超える成約事例もかなりあるんだな、これが。
http://wangantower.com/wp-content/uploads/kounan4_zaikoseiyaku2.png

[8814: 匿名さん]

>>8813 匿名さん

失礼、坪350超える成約事例の間違い。

[8815: 匿名さん]

そうだよWCTの成約価格は非プレミア階だと坪３５０前後がほぼMAX値。

WCTで坪400越えの成約可能性があるのはペントハウスだけです。非プレミア階では一番条件のいい部屋でも350前後が精いっぱい。事実、WCT最高峰のブリーズ東高層は350で半年売れ残り状態。

ペントハウスでもない完全インフレームで柱だらけの間取りの悪い部屋で４９０とかで売り出しかけるとかいくらなんでも相場からかけ離れ過ぎてますね。

[8816: 匿名さん]

>>8812

だからレインズに載ってないし、WCTで坪400以上で売れる部屋はペントハウスだけ。勘違いも甚だしい。

[8817: 匿名さん]

>>8815 匿名さん

どうなんだろね。WCTの売り出しは西や南中心で東側は少ない。増して、南東角高層は激レア、北東角に至っては売り出されたことさえ無い。チャレンジ価格にせよ、そういう査定が出ているのは確かなので、WCTのベイビューは明らかに価格を押し上げているので、ベイビュー角部屋は通常の相場観では語れない可能性が高い。

[8818: 匿名さん]

非プレミア階では角部屋であろうが査定で坪４９０はあり得ません。過去の実績からはペントハウスは坪400以上、非ペントは東の角部屋なら３５０期待というあたりが妥当でしょう。北東角なら３８０くらいは期待できるけどね。

[8819: 匿名さん]

>>8817 匿名さん

西側部屋は坪300が良いところだけどね。タワマンは部屋によって全然価格が違うがWCTは特に極端。

[8820: 匿名さん]

＞＞ベイビュー角部屋は通常の相場観では語れない可能性が高い。

だからレインズみても角部屋だろうが非プレミア部屋は坪400超えることはない。しかもこんな柱だらけでボコボコ・廊下までリビング畳数に数えられた酷い間取りに相場観で語れないも何もないだろ。こんなひどいインフレーム、最近の物件じゃあまず見かけない。

[8821: 匿名さん]

>>8804
クレストプライム（笑）まさかそんな伝説的売れ残りマンションをあげてくるとは…
7年かけても未だに完売せず、内装も微妙、そんなの買うなら同じマンション内で買い換えます 苦笑

[8822: 匿名さん]

港区は働く場所は色々いい場所があるが、住むには浮ついてる感が無理かな。
奥さんにも子供にも、悪影響。
「港区が不倫＆離婚率で1位」
http://nikkan-spa.jp/1116345

千代田、中央、のほうがチャラチャラしてなくて良い。

[8823: 匿名さん]

不倫率！ そんな統計があるのか。。

[8824: 匿名さん]

>>8820 匿名さん

そもそも、売出事例も成約事例も無い

[8825: 匿名さん]

>>8821 匿名さん

あれは伝説的だな。一度、棟内MR見たが、狭いリビングに使いにくいアイランドキッチン。立地は高速に囲まれてるし、前の道路は狭い一方通行。共用部のデザインは成金趣味としか言いようが無い。あんなの坪300でもいらん。

[8826: 匿名さん]

>>8818 匿名さん

>北東角なら３８０くらいは期待できるけどね。

市場に出たことがない北東角が坪380はありえない。分譲価格並みの坪600はするよ。

[8827: 匿名さん]

>>8826

WCTのブリーズタワー北東角部屋はここ数年で95㎡タイプの部屋が何部屋か成約してます。
（レインズに載っていない部屋もあるはずです）

WCTの角部屋は眺望は良いのですが、構造上柱が数個部屋に食い込んでいるので、部屋が整形でなく、実質的に使える面積は小さいです。

WCTの角部屋の購入は、眺望重視か、それとも部屋の形状（使いやすさ）重視かで判断が分かれると思います。

[8828: 匿名さん]

>>8826
教えてくれますか。
WCTさん見に行かなかったのですが、”当時”でも坪600という
超絶高価格分譲があったのは知りませんでした。
そうすると当時坪500前後なんて設定も多かったんですか？

あのころは当方も区内で追加買いしましたが、その単価だったら
私なら間違いなく違う地区と併せて2物件購入で”値幅が出る”の
物色してましたね。

[8829: 匿名]

>>8828

8826ではありませんが、たまたま通りかかったので書きます。

WCTブリーズタワー(B棟)最終期の分譲データです（一番下の方に一覧があります）。
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/worldcitytowers.php

WCTは最終期に最後まで残しておいたブリーズタワー(B棟)の北東角と北側を販売しました。
表中のENが北東角側、Nが北側の部屋です。

WCTの初期分譲開始時と比べ相当値上げしており、眺望に恵まれているとはいえ低層階でも坪約300万～です。
特に高層階に関しては相当高い坪単価で分譲され、今の強気相場の中古市場の価格から見ても高めの設定でした。

[8830: 匿名]

（追伸）

8829のリンクにはありませんが、最終期より前に分譲したブリーズタワー(B棟)角部屋は坪300万円くらいの部屋もありました。
売主のスミフは、WCTを一時売り止めし、最終期分譲分は相当値上げして販売したようです。

[8831: 匿名さん]

>>8829さん8828です
有難うございます
当時の港南湾岸戦争では、ブラン後にコスポリ・パークタワー・WCT・フェイバ・
ラクシア・フェイス・シティタワーが販売され、芝浦では港南より１年半ほど遅れて
パークタワー後グローヴ・キャピタル・ケープなどの、現在の芝浦港南地区の
大規模居住体系の骨格がリーマン当時までにほぼ完了しました。

WCTの当初販売は2004年半場だったと記憶してますが、サイトを見ますと
2007年～2011年のサンプルが主だった内容になってるようですね。
フロアごとの囲み表も湾岸戦争以後、右肩上がり傾向だったとはいえ、
結構単価が高く強気の印象受けます。

下段にある分譲情報(2009年以降サンプル)は、広い住居に住んできたこともあり、
興味深いのですが、当時、ここまで単価を乗せてきてたのは初見で、
少し驚きがある単価ですね。
完売までの期間が長かったので、ここまで単価上がってると住み替え他での
”値幅とり”は大変だな･･･と思うとともに、持ち出し引っ越しも覚悟か断念も
ありえますね。
現状は金利貢献が大きい時期なので、総体支出比較では微妙な比較材料で参考に
なりました。有難うございました。

当方は戸建てなら「転用・地上げ対象狙われ地区で間口程々ある」
マンションなら「専有部居住間取重視&山手線沿線or内部の値幅出やすい中値単価以下を
重視し広め物件」

[8832: 匿名]

>>8831

8829&8830です。

WCTは分譲時より値上がっておりますが、坪単価300万円台後半を超える価格で売るのは、市場が強気相場の今でも難しいかもしれません。
WCT分譲最終期（ブリーズ棟分譲最終期）の億超えの部屋などは、将来的に部屋の売買を気にする必要がないレベルの資金的に十分な余裕のある方が購入されたのかと推察されます。

[8833: 匿名さん]

これがね。修繕管理が１０万ぐらいになると、マンション価格１０万円でしか売れなくなってしまうのよ。

管理修繕費がすべてかな。

[8834: 匿名さん]

では、入居テナントも利益が出なくなり、撤退せざるを得なくなるのでは？
テナントからの管理費等が入らなくなると、住民で運営してる場合は大変ですね。
普通はテナントオーナーが大変なだけなのに、WCTはマンション住民組合の持ち分らしいから。

[8835: 匿名さん]

>>8833

懐かしいですね。

＞そうすると当時坪500前後なんて設定も多かったんですか？

北東角高層は最上階ではなくても坪単価550-650万とか信じられない値付けでした。
北側中住戸も坪350万でしたね。しかも、販売時期はリーマンショック後の1年間くらいの超絶不況の
時期ですから、ホンマに売れるんかいな？と思っていましたが、それでも1カ月に2-3戸ずつ成約して
いってましたね。つまり、あの経済状況下でも100㎡に2億円出した人が結構いたということです。

ちなみに2004年のアクアタワー第一期分譲時は坪180-240くらいの価格帯で、オーシャンビューの
高層でも坪240万でした。WCTの東側（海側）北東、南東の角部屋は同じマンションではなく別の
マンションと言っても良いくらいですな。

[8836: 匿名さん]

>>8834

普通、大規模タワマンの棟内店舗の賃料はマンション管理組合の収入になっていると思うけど？

少なくとも、私の知る限り白金タワーもザトーキョータワーズもそうなってる。

入居テナントの利益が出なくなる？って、もう10年以上、マルエツもクリニックも歯医者も託児所も

薬局も周辺相場並みの賃料払いながら経営しているよ？　その収入のおかげで、WCTの管理費は安く

抑えられてる。棟内にスーパーやクリニックがあれば住民も便利だし、お店は6000人の固定客＋

周辺マンションからの来客も増えて経営的には順調そのもの。WINWINの上手い仕組みだと思うけどね。

[8837: 匿名さん]

>>普通、大規模タワマンの棟内店舗の賃料はマンション管理組合の収入になっていると思うけど？

は？
あほか

[8838: 匿名さん]

うちのタワマンは、店舗部分は、店舗主の買い取り。
よって、家賃は管理組合に入りません。
住まい買ったと思ったら、賃貸業やらいといけないなんで、
罰ゲームですね。

[8839: 匿名さん]

＞８８２２
つまり、収入が高いってことでしょ。

[8840: 匿名さん]

てかさ、こんなリビングだけでも柱が３本も食い込んで、廊下もリビング畳数に含められてる酷い間取り今時まず見ないでしょ。部屋に合計４本だよ、柱が。

眺望っていったってWCTの眺望は虹橋以外に売りがないし、その虹橋だって湾岸一汚い足元と左に見えるごみ焼却煙突でとても褒められたものではない（WCTさんがアップするのは必ずこれらを都合よくカットした写真だしね）。
。

湾岸に今沢山のタワマンという選択がある中でこんな間取りの眺望も大したことない築１２年の超駅遠非免震マンションに坪４９０とかあり得ないから。レインズ成約みても北東角部屋でも過去に坪３８０がいいところ。

WCTで坪４００以上はペントハウス以外にはあり得ない。

[8841: 匿名さん]

>>8840
＞WCTで坪４００以上はペントハウス以外にはあり得ない。

それがそうではないんだな。同じような間取りの北東角は分譲価格からして坪600万以上。
分譲時の価格表↓。南東角は北東角ほどではないが、滅多に出ないので出れば価格はかなり
強含む。

間取りについては、柱があるとはいえ専有面積95㎡、LDKの広さは25畳近くある。間取り
を言うならアウトフレームだろうがなんだろうが、75㎡、3LDK廊下無し、リビング13畳、
全室リビングインみたいな最近の新築の間取りのほうがよっぽどあり得ない。

[8842: 匿名さん]

ＷＣＴって7年売れ残ってた物件でしょ。
バス物件だから古いＶタワーより遥かに安いし。
眺望は>8840の言う通り。

[8843: 匿名さん]

うーん、8840ｍの間取りも良いとは言えないが、最近のタワマンの無理やり作ったこういう間取りはもっとあり得ない。ダメなのは、リビング狭い、全室リビングイン、廊下無し、玄関ホールから直接風呂とトイレ、１部屋は窓無し行燈部屋、キッチンが3.3畳？、小さなWICがあるが1畳ちょっとしかなく他にはほとんど収納無し。最近のタワーは建築費高騰、建築単価高騰から部屋を狭くしてサラリーマンが買える価格にするのに四苦八苦している感じ。こんな部屋に高い金出して住もうとは思わない。

[8844: 匿名さん]

だから分譲時の話じゃないから。レインズみても角部屋はペントハウスじゃなきゃ成約は３５０が精いっぱい。それが事実なんだから仕方ないだろ。単に値下がりしてるだけ。

[8845: 匿名さん]

>8843
その間取りがＷＣＴと同じ価格帯なんですね。
やっぱり古いから仕方ないのかな。
それとも柱のせい？？

[8846: 匿名さん]

でも、買う人がいるんだよ。あなたが買わないのは認めるけどね。だから、チャレンジ価格だろうけど坪480なんて値付けが出来る。眺望については一回行ってみな？「ベイビューとはこういうことか」と他のマンションの眺望がつまらなくなるから。

[8847: 匿名さん]

＞８８４３
見事なアウトフレームで、廊下面積も少なく収納が非常に多い。わずか７０平米の３LDKでこれだけ有効空間があるのは秀逸だと思うけど。オールリビングインは好き嫌いあるが、子供がいる家庭には人気ある。

WCTの自慢の角部屋みてみな。見事なインフレームで柱がなんと室内に４本。リビングが実質１３畳くらいで、９０平米台だけどこの７０平米と実質有効面積かわらないという状況。

しかしWCTの間取りは酷い。さすが築１２年。柱に金払うようなもん。

[8848: 匿名さん]

＞その間取りがＷＣＴと同じ価格帯なんですね。

築10年以上たってるマンションが今の新築と同じ坪単価なら、築10年のほうがすごいよね。
ましてや8840は95㎡で13800万。坪490万。価格が価格なだけに即成約にはならないだろうけど、
2-3ヶ月では決まると思うよ。

[8849: 匿名さん]

>8845
駅遠が致命傷なんだと思う。

[8850: 匿名さん]

築１０年の方がすごいって(笑)。港区のタワマンで築１０年に限っても、WCTの価格帯は最低坪単価評価。腐っても港区の大手タワマンなんだから今の市況なら坪３００くらいキープしてるのは当然です。別に自慢するところではない。