湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[8151: 匿名さん]

>>>8148
芝浦は駅前が綺麗に便利になった頃には坪50は上がると言われている。

グローブ　350⇒400
CMT　330⇒380
PT　330⇒380
ケープ　320⇒370
GFT　420⇒470
TBT 390⇒440
クラッシイ芝浦　370⇒420

多分こんな感じなる。三田・芝超えは可能性高し。

[8152: 匿名さん]

>>8151
港区湾岸住民だが、そういう風にはならないと思うぞ。坪４００以上になるとファミリータイプの部屋で最低９０００万～１億円からってことになる。港区湾岸タワーには少なくとも６０００は部屋があって中古売り出しも毎年６００戸はあるとしよう。１億以上も金があれば３Aや新築も選べるなかで、湾岸にめったに売り物が出てこないならいざ知らず、常に売り出しがある中古湾岸タワーにそれだけの金を出す人がそんなにいるとは思えない。需要がなければ価格は上がらない。

[8153: 匿名さん]

>>8151
んで、それはいつになるの？

[8154: 匿名さん]

>>8143
ホントに凄いですね。
我が家も何も見えません！

37階からでした。

[8155: 匿名さん]

≫8152
違うんだよな～
需要はそこそこでいいんですよ。少なくとも都心部であれば何らかの需要はあるから。
一番影響が大きいのは金融緩和。みんな訳が解らんうちに不動産、特にマンションだけ高くなる。在庫は増えるが値段は下がらない。
不思議だね。

[8156: 匿名さん]

>>8153
多分そんな上がらないと思うけど、芝浦の再開発は2019年完成だからあと3年ないくらい。

[8157: 匿名さん]

＞＞8152
話が大雑把だな。まず芝浦だけで対象となる住戸は、グローブ・ケープ・CMT・PT・ケープ・GFT・TBTしかありません。どんなマンションでも高くなるわけではなくて、きちんとした資産価値があるマンションというと芝浦にはこれくらいしかない。この中で、毎年の売り出しは全部で100から150程度くらいしかない。前提で600と言ってる時点で見当はずれ。

また、坪400越えは築浅だけになるだろうから売りに出る数はさらにわずかなもの。他は坪300後半になる。駅前があれだけ変わるのなら坪50くらい上がるのは間違いない。港区内からの需要だけでも供給を超える程度はあるでしょう。

＞＞8151
部分開業は2年後だからそのあたりから上昇が始まり、3年後に駅前は完成。その後にがっちり上がってくるんじゃない。

[8158: 匿名さん]

＞＞８１５１
こういう意見の人はアイランドできるときにも沢山いたよ。結局想像力や規定概念にとらわれ過ぎる人はいつもこんな感じで堂々巡り。現在はグローヴは当時は考えられなかった坪３５０、最近でもTBTが３９０、GFTが４２０で成約されるようになったという事実がすべてを語っていると思います。

駅前の開発は芝浦史上、最大のインパクトであり改革であることにも気づけないのは見る目がないとしかいいようがない。

３Aには遠く及ばないがあと一歩まで来た三田・芝は超える。ただそれだけのこと、サプライズでもなんでもない。

[8159: 匿名さん]

>>8158
港区でもJR駅周辺の開発スピードは群を抜いてますからね。内陸は雑居ビルが多すぎて大規模な開発に時間がかかる。今後も内陸との差は縮む一方でしょう。

[8160: 匿名さん]

>>8145
指摘されて、よっぽど悔しかったんだな。爆笑
もうサウスゲートに浜津町を入れるなよ。
高さ制限エリアの超高層の例を列挙されて、慌てちゃって可愛いね。
12階程度に住んでるWCTさんってバレバレ。

[8161: 匿名さん]

浜津町→浜松町
それと浜離宮もな。苦笑

[8162: 匿名さん]

>>8158
アイランド、WCTの時代は坪220-240。そこから350に上がる余地はあるし、実際に上がった。
しかし、すでにサラリーマン実需購入者が買える価格帯の上限に達している。
WCTが380とかGFTが400とかで成約してる部屋もあるが、絶景眺望などのプレミアム部屋の話。実際には平均成約価格は325-330で頭打ち横ばい。

[8163: 匿名さん]

＞ここの色がついてるところはもう60M以上の建物が基本的に建てられないんだ。

そこら辺は交通不便地域なのと高級住宅地でタワマン需要がないだろ。
お前、大丈夫かいな。教えてやる価値もない奴だな。
その図で、港区の半分はその高さ規制がないということに逆に気づく。
そして、港南には羽田空港の高さ規制。これは永遠に200ｍ級が建てられない残念な地。

[8164: 匿名さん]

>>8160
あのな、高さ制限とか問題になるのは港南じゃなく港区内陸の話だろ？羽田に関係なく、条例でタワーは建設出来なくなった。

[8165: 匿名さん]

＞8162
港区の内陸高台はな、WCTなんかより数段上のゲインがあるんだよ。
火力発電所が近くてJRや地下鉄の駅から1キロ以上離れたマンション住民が知らない世界な。

[8166: 匿名さん]

>>8163
ドヤ顔してるが、200mが立てられない？だったらなんなん？160mもありや十分。

[8167: 匿名さん]

>>8165
そうなん？どのくらいのゲインか具体的におせーてな。それと、念のためだが俺はWCTになんの関係もないぞ？

[8168: 匿名さん]

＞8164
＞条例でタワーは建設出来なくなった。
真のバカだな。
別に広尾や駅遠の低層エリアにタワーが立たなくてもいいよ。豪邸を建てるから。
そして六本木や赤坂や虎ノ門に自由に建てられる。
「空港周辺における建物等設置の制限」で品川は中低層デブビルで終わるようだがな。

[8169: 匿名さん]

＞ドヤ顔してるが、200mが立てられない？だったらなんなん？160mもありや十分。
不十分。終わってる。始まりもしない。

[8170: 匿名さん]

200ｍ級を入れたいから、浜松町をサウスゲートにしちゃったんだろｗ
港南君よ

[8171: 匿名さん]

>>8170
港南に浜松町はなんの関係もないだろ？浜松町をサウスゲートに入れたがるのは隣町のGFTくんだろ？

[8172: 匿名さん]

>>8169
意味不

[8173: 匿名さん]

>>8168
>そして六本木や赤坂や虎ノ門に自由に建てられる。

湾岸スレなんだが。

[8174: 匿名さん]

＞湾岸スレなんだが。
湾岸と内陸底辺を比較し始めたのが港南ちゃん（爆笑）

[8175: 匿名さん]

>>8159
>>JR駅周辺の開発スピードは群を抜いてますからね。内陸は雑居ビルが多すぎて大規模な開発に時間がかかる。


東京都内で計画されている主な市街地再開発事業　2014年時点23区内抜粋
http://www.sangyo-times.jp/images/article/rtn_data140812a.pdf
品川JR新駅の開発スピード？　は？

[8176: 匿名さん]

>>8162
GFTの眺望がいい部屋は450、低層で380で成約してます。両方とも角部屋でも最上階プレミア部屋でもない中住居の話ね。プレミア部屋は新築の時から坪500近かったのにそんな安いわけないでしょ 苦笑
さらっと嘘書くのやめましょうね（笑）

[8177: 匿名さん]

>>8162
WCTのプレミア部屋が坪380？
アホか。プレミア部屋は坪500超えてるわ。坪380は眺望がいい北東側の高層であってプレミア部屋に限った話じゃない。

[8178: 匿名さん]

プレミアって最上階という意味じゃなく、虹橋眺望とかのことを言っているのでは？GFTやWCTの最上階以外で500万円もする？

[8179: 匿名さん]

>>8174
俺は港南ちゃんじゃないってば！

[8180: 匿名さん]

>>8176
新築未入居だから、そのくらいの価格になるだろうね。未入居プレミア除いたらいくらになるか？
http://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/minato/1098343/

[8181: 匿名さん]

>>8178
眺望がいいという意味では、GFTの200戸は虹橋ビューか東京タワービューの高層、中層もいれたら300戸は眺望のいい部屋だから全然プレミア部屋でもなんでもない。

[8182: 匿名さん]

>>8180
tgmmが竣工して未入居プレミアと相殺するから少し上がる程度と予想。GFTでもっとも高いのは南東の虹橋ビューだけど、すでに最上階以外で坪495で成約済み。

[8183: 匿名さん]

新築未入居プレミアなんて本当に存在すると思ってる人いるんだ。

部屋がきれいに保っていれば未入居だろうが、そうでなかろうが変わりませんよ。

[8184: 匿名さん]

コンクリートの寿命が50年だから、築年数は重要なんだけどね。

[8185: 匿名さん]

>>8184
コンクリートの寿命が50年とか本気？100年超の高層ビルなんて世界中にあるけど。

[8186: 匿名さん]

法定基準だよ。築60年、70年のタワーマンションに住みたくないでしょ。

[8187: 匿名さん]

>>8186
法定基準って実際の性能とは関係ないから。古いコンクリートで150年、いまの最新のやつだと500年もつコンクリートってのがあるよ。

[8188: 匿名さん]

シカゴの世界遺産級のタワーマンション、マリーナシティは築50年でまだまだ現役。61階建て。

デザインも奇抜で大規模修繕費嵩みそうなマリーナシティだけど、どうなってるんでしょうね。

[8189: 匿名さん]

タワマンじゃないけどエンパイアステートビルは築85年ですね。

[8190: 匿名さん]

日本は地震が多い上に、新しいもの好きというか、社会的な耐用年数が短いからね。

築５０年もすると、オンボロとしか認識されなくなる。

[8191: 匿名さん]

シカゴは地震ないからね。1970年代前半に当時世界一４４２メートルのタワー建てたくらいの場所だから、日本とは事情違う。

[8192: 匿名さん]

赤プリなんて、築３０年足らずで、「老朽化による競争力の低下」を理由に建替えですからね。

築年数いったタワマンの末路たるや、いかに。南無阿弥陀。

[8193: 匿名さん]

太平洋コンクリートの社員ですが、確かに100年は余裕です。しかし、実際は向こう側の要望でコンクリートに水を入れてます。50年以内で建て替えになりますね。

[8194: 匿名さん]

>>8193
これやばくない？具体的な社名をあげて、コンクリートを水で薄めてるとかいって。本当なら大問題だし、間違ってるなら会社から名誉毀損で訴えられるね。とりあえず書かれてる会社には通報しといたから、いまのうち削除したほうが身の為だよ。

[8195: 匿名さん]

本当の話です。常識です。ちなみに社名は太平洋コンクリートではなく、太平洋セメントだと思います。

コンクリートを水で薄めて、耐用年数を下げてます。建て替えを促す狙いです。そもそも耐用年数を100年としたところで、他がついてこれないでしょ。

[8196: 匿名さん]

通報しました。

[8197: 匿名さん]

なかなか売れないWCTの低層階。坪単価＝259万
情報掲載開始2015年8月
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0003865334/

[8198: 匿名さん]

＞8195
いや、もっと詳しく聞かせてほしい。
コア抜の内部告発もマンコミュ発信で非常に有益な情報源だったんだし。

[8199: 匿名さん]

>>8197
狭いメゾネットはなかなか売れないもんだよ（笑）

[8200: 匿名さん]

>>8199
掲載から９か月だよ（驚き）坪230万まで落ちるかな。
分譲時の売り出し価格いくら？