湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[7651: 匿名さん]

湾岸マンションっていう言葉、ずいぶんと陳腐化してきたなぁ…と、最近つくづく思う。
心躍るものがないから、人気なくなるのも当たり前かな…

[7652: 匿名さん]

タワーマンションというものも陳腐化してきてるけどね。

まさに、湾岸タワーってもう「時代は過ぎた」って感じ。

[7653: 匿名さん]

WCT は駅遠マンションの代表でしょ。
新浦安のマンションに似てる。

[7654: 匿名さん]

当時300出せる収入あったら内陸買ってる。
今湾岸買ってる人はそういう人。
当時湾岸購入した方とは明らかに収入が異なります。
生活レベルが一ランク上でしょう。

[7655: 匿名さん]

当時300出せる収入あったら内陸買ってる。 そうですよねぇ。。。

[7656: 匿名さん]

そろそろ、また内陸３００　湾岸２００時代に戻りそうだが。

https://www.click-sec.com/corp/guide/cfd/rate/

[7657: 匿名さん]

WCT は駅遠物件の代表としてVタワーと永遠に比べられて
マンションにとって重要なのは立地だと説かれるネタにされる。

[7658: 住民さん]

WCTさんもWCT否定派さんもこちらにこの一年の相場乗ってますからこれ見て議論してくださいね
http://wangantower.com/?p=11778

[7659: 匿名さん]

>>7655
内陸だと六百以上出さないと悲惨な物件しか買えないぞ。

[7660: 匿名さん]

湾岸と内陸との差は永遠に埋まりそうにありませんね。

[7661: 匿名さん]

湾岸はもう庶民には買えないでしょ。
庶民は千葉に行くしか無いという事。

[7662: 匿名さん]

湾岸と内陸の価格差だいぶなくなってきてますよ。3Aや番町とかは別として。

[7663: 購入検討中さん]

西新宿タワーは安かったよね。
逆に、横浜や川崎でも結構高いし、たしかにお得な地域が少なくなった気がする。

[7664: 匿名さん]

>>7663
川崎は川崎駅前のタワーだけだよ、高いのは。横浜はそりゃブランドだから元々高い。

[7665: 匿名さん]

コンシェリア西新宿？
ずいぶん売れ残ってたイメージ。

[7666: 匿名さん]

内陸は坪単価６００以上じゃないと、まともな場所は買えないよ。

[7667: 匿名さん]

西新宿はパークハウス。
川崎は、武蔵小杉の方が高い。

[7668: 匿名さん]

>>7667
パークハウス西新宿60？
階高低い、いまどき地盤の緩い川沿いなのにまさかの耐震で、柱もぶっとく住居に刺さって間取り悪い、眺望も全方位お見合いか中野ビュー。三流建設会社の吹き付け丸出しのしょぼい外観にマンションの商業テナントも決まってない始末。場所はお察しの治安の悪さ。向かいの賃貸はオレオレ詐欺の拠点で殺人まで起こった曰くつき。
安物買いの銭失い、という言葉を体現したようなマンションだからお得感はまったくないね。検討したからMRもいったけど他のタワマン買ってよかったよ。

[7669: 匿名さん]

そうなんだ…
気になったけど見に行かなくて、正解だったかな。

[7670: 匿名さん]

＞＞７６６８
湾岸かな(笑)

[7671: 匿名さん]

>>7669
マンション内の商業テナントも、米屋とか金物屋とか、地権者の前時代的なものになるって話もあるから、もしそうなら買わなくて正解。マンション内に焼き鳥屋とスナックがある伝説の勝どきビュータワーの再来になってしまう。

[7672: 匿名]

>>7662
湾岸が割高ということですね。気をつけよっと。

[7673: 匿名さん]

株価が暴落すると、焦りようがすごいな＾＾；　一瞬で半値だからね。マンションは。

[7674: 匿名さん]

西新宿60辺りは治安良いよ
一番の難点は、展望の悪さと駅遠だけどね
他は湾岸でも同じレベルのタワーあるので、庶民タワーかラグジュアリータワーかの違い
それより、60のお隣に出来る三井と住友とか、西新宿三丁目西地区再開発65階建てツインとかの値段の方が気になりますけどね

[7675: 匿名さん]

＞7668
パークハウス西新宿って耐震なの？
見る目あるね。

免震は今後ヤバイと思うよ。
原発が諦めたみたいだから。

半数「免震」断念　再稼働審査　緊急時の対策所
http://mainichi.jp/articles/20160119/ddm/002/040/124000c

[7676: 匿名さん]

>>7675
免震云々はともかく、耐震なのは明らかにコストカット。あの建物の高さで免震は採用できない。よって制震構造を取るべきところを、コストカットで柱をさらに太くして無理矢理耐震に仕立てた。結果専有部にぶっとい柱が目立つ残念な仕上がりになった。

[7677: 匿名さん]

>>7658
WCTだけを抽出した下のグラフ見ると、結局最近1年間で36件も成約していて全然、在庫がだぶついてないじゃん。芝浦も港南もサウスゲートエリアの成約は平均坪325レベル。WCTは部屋の眺望の違い、方角・階数で価格や成約状況に極端に差が付いているけど最低坪280万から最高坪380万というのも、すべてWCT神の説明通り。WCTは売り出し価格と成約価格のかい離がほとんどないというのも人気を裏付けていて、それもWCT神の説明通りだね。

[7678: 匿名さん]

耐震は鉄筋の量多いので、お金かかります。
特に高層は。

[7679: 匿名さん]

＞WCTさんが坪380で3月に成約したと上に書きこんだ情報は嘘ですね

上のグラフで3/20ごろに坪370で制約しているというプロットがあるね。若干値引きに応じた
とすればつじつまが合う。それなんじゃない？何を見ているのかわからないけど、結局WCTさんの
情報のほうが正確ですね。

[7680: 匿名さん]

＞＞7677
在庫のほとんどはここ半年以内の売り出し分ですね。一番古い在庫で昨年9月から坪270の売り出しでも決まっていない部屋もあるけど、それ以前からの在庫はゼロで在庫がだぶついているという状況ではないですね。売り出しの平均が330、成約の平均が325とかい離が少ないのも値引きが少ないことを示していて人気を裏付けていますね。築10年越えのMSが平均坪325で取引されているというのは大したものだと思います。

[7681: 匿名さん]

>>7636
>レインズみなよ、WCTはみごとに坪300でしか売れてない。

上に貼ってあるグラフ見ると、むしろ坪300を下回る成約事例がレアで、ほとんどが坪300以上で成約してるように見えますね。

[7682: 匿名さん]

>>7678
いつまでそんなこといってんだが。

コストは免震が一番かかる。常識。
直下型、長周期地震動だろうが圧倒的優位性が証明され、販売時も売りになる免震を全物件に使えないのはコストの問題だけ。スケールがないとまず無理。

制震というのは専門分野では耐震と同じくくり。基本、同じもの。

[7683: 匿名さん]

まー、揺れたら終わり。　ゼロ円。

[7684: 匿名さん]

西新宿60とWCT、どっちがお買い得ですか？

[7685: 匿名さん]

>>7684
新築と築12年の駅遠マンションじゃ、西新宿69の圧勝でしょ。

[7686: 匿名さん]

お互い弱点見てみると

築12年、古臭い共用部、古臭い専有部仕様、インフレーム構造、極駅遠、高速沿い、海岸通り沿い、足元の汚さ湾岸ナンバーワン、3.11液状化実績あり港南アドレス、運河堤防より外、脆弱な災害対策。

新築、階高低め、インフレーム構造、HPコンセプト富久パクリ疑惑、三方お見合い眺望、脆弱な最寄り駅、川沿い、ほぼ中野、洪水リスク立地、新築なのに今時非免震、都心部から遠い。

まあどちらが欲しいかと言われれば、9割方の人は
西新宿だろうね。さすがに築12年はキツイっす。

[7687: 匿名さん]

築12年でも高くで買う人いるじゃん。

[7688: 匿名さん]

東京の不動産は、海外と比較すると激安だからね。
１０倍まで上がってもおかしく無い。

[7689: 匿名さん]

＞＞７６８８
そういうアホアホ理論はここではいらないよ。豊洲スレでやってそれのお決まり文句は。

[7690: 匿名さん]

>>7682

戸建でも免震入れられるし、そんなに高くないよ。

[7691: 匿名さん]

免震ならタワマンでも大丈夫。
免震なら埋立地でも大丈夫。

免震、免震、免震って１００回唱えれば大丈夫！

[7692: 匿名さん]

>>7691
へー！
凄いな！！

早速唱えてみるよ！

[7693: 匿名さん]

戸建てならわずか４０坪でも免震にするのに４００万かかるよ．建設費が１５－２０％増すから決して安くない。また、戸建ての免震とタワマンの免震じゃスペックや強度が全然違うけどね。

[7694: 匿名さん]

やっぱさ、品川駅の駅力パワーは普通の駅と同様には測れない、論じられないってことでしょ。 快速が止まる駅と止まらない駅では同じ駅徒歩分数でも止まる駅の評価が高くなる。 ましてや、８路線あって特急や新幹線まで止まる駅となると別格。東京でそういう駅は、他には 東京駅くらいでしょ。ただ、東京駅は近隣に住宅適地はない。 品川駅に歩いて行ける場所に公園や学校も近いMSがあるってことが希少なんだろうと思うよ。 港南にはほかにもMSあるけど、大規模で共用設備、タワー眺望を備えたMSは他にはないからね。

[7695: 匿名さん]

>>7694
西新宿より良いですか？

[7696: 匿名さん]

＞7682
＞いつまでそんなこといってんだが。
＞コストは免震が一番かかる。常識。

戸建てや低層に導入するとコストはかかるが、実は高層に導入すると免震のほうが総コストは安い。
免震装置より上の部分は重量を軽くできる（いや軽くしないとならない）から、資材費が減る。
だから、免震のタワーは安くできる。隣の住民の音もよく響く。
これ、常識な。

[7697: 匿名さん]

現状では、西新宿も品川も大差ないよ
これからの発展次第
今までは品川と思ってたけど、西新宿＆新宿南口の再開発の考えると10年位たたないとわからない
新幹線の新規駅周囲の発展て意外とさっぱりしないんだよね
リニアに関していえば、橋本とかどうなのって事になる

[7698: 匿名さん]

私とあるスーゼネゼネに務めていますが、高層タワーを作るときのコストは現在でも免震が一番かかります。耐震制振構造の方が安く済みます。それはマンションにおいても同じです。

地震に対しては免震が良いのは間違いありませんが、高層タワーを作る上で立地などの諸条件で免震が建てられない（技術的にあるいはコスト的に）ケースがあるのでそうい時には耐震制振構造で建てます。ただ最近は免震技術がかなり進んだこともあり、コストさえ飲めれば大体どこでも免震にできるようにはなってきています。

以上参考になれば。

[7699: 匿名さん]

7697
リニアの不安材料は、名古屋から先に本当に延伸するのか、日本アルプスを掘れるのか、
地下水脈に突き当たって湖や川を枯らしたりしたら、品川から橋本、実験線を通って、
山梨までの単なるアトラクションで終わるかもね。これは最悪の想定ね。
でも、それでも実績ができるから、JR東海は海外に輸出することで利益は出せるんだよな。

[7700: 匿名さん]

建築士の立場で言わせてもらうと、免震にするとコストは安くなります。