湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[7551: 匿名さん]

＞同じ高層階の北と南、比べたことあるので。
南みたら北なんて暗すぎて住めません。
百聞は一見にしかず。
青田売り物件を買う人は要注意です。

同感。青田売り怖いよね。
特に一次取得者は心配ですね。

[7552: 匿名さん]

＞７５４５
そのとおり。
マンションは立地です。
ＷＣＴとＶタワーの価格差見れば明らか。

[7553: 匿名さん]

>>7549
湾岸では虹橋＋海が見える部屋と見えない部屋では同じ階層、同じ㎡数でも分譲時から１割くらいは平気で価格が違う。それが中古になると価格差は２割くらいに広がる。グローバルフロントタワーでも虹橋と東京タワーでは虹橋のほうが人気が高い。眺望は湾岸タワーの部屋の資産価値を決める最も大事な要素。ただし、虹橋が見えるプレミア価格がついた部屋を分譲で買って、あとから他の建物で見えなくなると、それはそれで最悪。あとから塞がれる可能性が少ない部屋を選ぶべき。

[7554: 匿名さん]

南ワイドスパン＞＞＞＞＞＞＞＞＞南ナロースパン＞北ワイドスパン＞北ナロースパン

[7555: 匿名さん]

部屋の中で凍死なんて聞いたことが無いけど熱射病で死亡のニュースはもはや風物詩。

[7556: 匿名さん]

>>7552
中古価格はⅤタワーのほうが３割高いが、分譲時もⅤタワーのほうが３割高い。なのでそれぞれのマンションのオーナーが得ているキャピタルゲインは同じ＝資産価値も同等。

[7557: 匿名さん]

＞7549
Ｖタワー＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞ＷＣＴです。

[7558: 匿名さん]

違うだろ。

北ワイドスパン＞＞＞南ナロースパン＞＞＞北ナロースパン＞＞＞南ワイドスパン

南のワイドなんか最悪。一日中カーテン締め切ってエアコン２－３台稼働。月の電気代は６万円。

[7559: 匿名さん]

＞7556
3割も違うんだ。しかもＶタワーの方が古いよね。
眺望より駅近ですね。
眺望3日で飽きるからかな。

[7560: 匿名さん]

>>7557

絶対的な価格を言っているのならその通り。しかし、資産価値とは購入価格と時価との差を言う。購入価格と中古価格の価格差ではⅤタワー＝ＷＣＴなのだよ。

[7561: 匿名さん]

＞7560
絶対的な価値です。
つまり駅近＞＞＞＞＞＞＞眺望ってことです。

[7562: 匿名さん]

そもそもＶタワーは湾岸マンションじゃないしね。スレ違い。

[7563: 匿名さん]

方角の話とか、ホントどうでもいい。

[7564: 匿名さん]

ＷＣＴってＶタワーはもちろん芝浦のタワーマンションより安いよね。
やっぱり駅まで遠いからかな。

[7565: 匿名さん]

まあ、Ｖタワーも湾岸マンションの括りでしょう。少なくともあそこを内陸とは言わないね。

[7566: 匿名さん]

>7562
議論から逃げちゃったね。

[7567: 匿名さん]

資産価値って値段の絶対値じゃねーよ。もっと安いエリアでもＶタワー以上に
大幅に値上がりしている資産価値の高いマンションはある。ＰＣＴのど素人には
言ってもわからんだろうが。

[7568: 匿名さん]

>>7561
WCTくらい駅から遠いと、そりゃVタワーのが圧倒的に高いのはも当たり前だろ。今話してるのは同じマンション内での、方角による価値であって駅キョリによるマンション間の話じゃないだろ。まともに会話にならん。

[7569: 匿名さん]

>>7561
眺望の無いタワマンなんて
都会のオアシスになれない

[7570: 匿名さん]

方角なんて南が良いに決まってるじゃん。
議論するまでもない。
もちろん例外はあるんだろうけど。

[7571: 匿名さん]

>>7567
分譲からの値上がりで言えば、湾岸マンションでも一番分譲からの値上がり率が高い＝資産価値が高いのはパークタワー芝浦ベイワード。

[7572: 匿名さん]

>>7553
GFTの中古は10数件中、6件成約してプレミアフロア以外のマックスは450が2件。タワー側と海側一軒ずつだよ。虹橋眺望のが人気高いは言い過ぎ、今のところは同等だよ。

[7573: 匿名さん]

値上がりなら豊洲の駅直結シエルでしょ。
＞7403のデータが本当なら。

[7574: 匿名さん]

>>7569
その通り。同じマンションなら眺望の良い部屋の資産価値が高いに決まっている。

[7575: 匿名さん]

>>7571
違います、ナンバーワンはCT品川だ。暴落率100%。異常です。

[7576: 匿名さん]

>>7573
そのデータは間違いだらけ。それで、議論は無意味。

[7577: 匿名さん]

資産価値が高くなる条件順

駅近＞南＞ワイドスパン＞＞＞＞眺望

[7578: 匿名さん]

非タワマンでは資産価値は南が基本。ただ、皇居、御苑ビューなどあれば南関係なし。

タワマンは眺望ありき、方角関係なし。

[7579: 匿名さん]

豊洲シエル　分譲２１５万円　中古３１７万円　値上がり率１４７％
ベイワード　分譲２２１万円　中古３３７万円　値上がり率１５２％

[7580: 匿名さん]

>>7577
By 駅チカ南住民より

[7581: 匿名さん]

＞タワマンは眺望ありき、方角関係なし。

それならＶタワーよりＷＣＴが高いはず。
資産価値に占める眺望の割合はタワーと言えども低い。

[7582: 匿名さん]

非タワマンは南向きが良いのはその通り。タワマンの高層は南向き、特に、朝から夕方まで照らされる南西向き角部屋はむしろ資産価値的にも最悪になりつつある。

[7583: 匿名さん]

＞7579
どっちも今買ったらダメな物件ですかね。

[7584: 匿名さん]

眺望は大事だけど、地震、税金、維持費問題等々、タワマンそのものに色々と問題がある気がするのでタワーは様子見が賢明かと。
どうしても今買いたいのなら低層でしょう。
マジでそう思いますね、最近。

[7585: 匿名さん]

＞7582
うちのタワマン、南西が一番高い。
北は激安。

[7586: 匿名さん]

>>7583
同じ買うなら人気が高い港区サウスゲート物件。賃貸併用の江東区アドレスの豊洲シエルなんか買ったら売るのに苦労するだろな。

[7587: 匿名さん]

資産価値条件

最寄り駅の価値=駅チカ=築年数=アドレス　〉　眺望　〉　共用部、専有部仕様　〉　方角　=　デベ　=　免震　=　周辺環境

[7588: 匿名さん]

北部屋のないタワマンもある。
北はエレベーター。
良心的。

[7589: 匿名さん]

＞7585
どのマンション？　うちは西・南が激安。

[7590: 匿名さん]

眺望語るときの決め手は「何が見えるか」なので、それ抜きに方角を語るのはナンセンス。

[7591: 匿名さん]

南が激安って酷いマンションだね。

[7592: 匿名さん]

そもそも、なぜ、皆さん、今さらタワーなんですか・・・

[7593: 匿名さん]

南で眺望の良いマンション買えばいいじゃん。
北はあり得ないでしょ。

[7594: 匿名さん]

私はラッキーでした。
買う前に、同じ高層階の北と南、両方見る機会があったので。
見てなかったら、安さに釣られ、北、買っちゃうところでした。

[7595: 匿名さん]

うちひ南が激安。眺望いまいちの灼熱地獄。

[7596: 匿名さん]

>>7592
わしも昔は低層マンション信者だっだが、眺望が良く、共用部充実のタワマンに1回住んでみな。タワマン以外住みたくなくなるよ。

[7597: 匿名さん]

＞7586
港南駅遠物件と、メトロ直結豊洲シエル
どっちが中古物件がダブついてるか、検索してみたらわかるかも。
総戸数に対して、何件が売られてる？
はい、答えて

[7598: 匿名さん]

タワマン住んでみてイヤになって低層に移って満足してる人、多数。これ事実。さて、どちらが正解かな・・・

[7599: 匿名さん]

>>7592
ここタワマンスレですよ

[7600: 匿名さん]

>>7598
うちもそれ。
エレベーター早い、必ず乗れる、共用部分無くても全然平気。景色なんて1ヶ月で飽きる。
やっぱり普通が一番。

[7601: 匿名さん]

>>7600
タワマンいやになって引っ越しても湾岸タワマンスレをチェックされるのはタワマンに未練があるのでしょうか？
disってる訳ではなくて、私はタワマン住まいなのですが、また普通のマンションに引っ越そうかなと思っているものの（実家のそばに引っ越さないとなのですが、あたりにタワマンがなく）、なんだかんだでタワマン住まいは快適なので、7600さんも実はタワマン好きなのかなんて！

[7602: 匿名さん]

賛否両論あっていいよね。
地震のこと思うとタワーを躊躇する気持ちがあるのも事実だし。
幅広く、皆さんの意見を聞きたいものです。

[7603: 匿名さん]

>>7597
ＷＣＴ分譲戸数２１００戸で売り出しが２４戸くらいだな。売り出し戸数は１％ちょい。普通のマンションで２０-３０戸の売り出しならやや多いんだろうが３棟２１００戸もあれば多いとは言えないだろうな。それに売り出しの中身は半年前とは全く入れ替わっている。昨年も１年で２５戸成約しているからな。それでもだぶついていると言うなら、豊洲なんて何戸だぶついてるんだ？

[7604: 匿名さん]

タワマンで飽きるような景色の部屋買うから行かんのだよ。まあ、ほとんどは飽きるような景色ばかりだけどな。

[7605: 匿名さん]

タワマン住んでるが、眺望よくなければタワマンに住む意味なんかないな。

[7606: 匿名さん]

非タワマンを否定はしないが、湾岸で非タワマンは、ほぼ資産価値がない。豊洲の非タワマンとタワマンの中古価格差見れば明らか。小規模物件は管理も悪いし劣化が早い。しかも周りがタワーばかりだと完全に見劣りして、湾岸低層なんか中古で売ろうにも見向きもされない。内陸は別だが。

[7607: 匿名さん]

>7604
VタワーとＷＣＴの価格差から明らか。
貴方の意見はマイナー。

[7608: 匿名さん]

どんなに綺麗な景色であっても飽きます。
人間は飽きる動物です。
残念ながら。

[7609: 匿名さん]

>7606
非タワマンと言う人は、誰も湾岸低層がいいなんて全く考えてませんよ。内陸のほうがいいっていうことでしょ。

[7610: 匿名さん]

＞７６０３
WCTの現在中古在庫は２４戸ではありませんよ。スミフだけで２４戸、リハウスが４戸、ノムコムが１１戸。このすべてが別の住戸で重複なし。それ以外の仲介で頼んでいる人もいるので、現在のだぶつきは４０戸以上です。

全体が２０００戸あるから率的にはたいしたことがないが、売り出し戸数が多すぎて半数の住戸が半年以上売れてないという状態。このため、値引きが１割は当たり前、部屋によっては２割近く引かざるを得ない状況らしい。物件の売り出し戸数が少ないほど値引きに応じず決まるので、WCTの売却希望者には少々しんどい状況かと思います。

[7611: 匿名さん]

WCTは今年築１２年目に突入でしょ。去年が坪３０４平均だったけど、今年は２８０-２９０台くらいが妥当になってくると思う。元々坪２４０－２６０くらいでしょ、売主的には２８０でも痛くもかゆくもないし万々歳でしょう。

[7612: 匿名さん]

>>7611
痛くもかゆくもないが、一番高く売れる時期を逃して、さらにどんどん安くなっていくので、かなり焦りが出てくるのではないかな。

[7613: 匿名さん]

坪２４０－２６０になるのも、時間の問題では？

[7614: 匿名さん]

＞坪２４０－２６０になるのも、時間の問題では？

そうなるといいね。完成から10年以上経っているのにあなたたちがどーのこーのと
反応することがWCTの注目度を証明してしまっているわけだけど。

[7615: 匿名さん]

>>7612
＞一番高く売れる時期を逃して、さらにどんどん安くなっていくので、かなり焦りが出てくるのではないかな。

完成後3年目、5年目、10年目など、その時々で常に「一番高く売れる時期を逃して、来年からどんどん安くなっていく」と言われてたんだけど、実際は完成後に中古価格が10年間上がり続けてる。完成から5年後、坪270くらいの時に「今がピーク、絶対に最後の売り時、これから下がる」と言われてた。なので、まったく説得力なし。

[7616: 匿名さん]

>>7615
そりゃマンション全体の相場が上がったのに乗っかっただけでしょ。相場もピークを打ったから、もう下がるだけだよ。

[7617: 匿名さん]

>>7615
それはWCTに限らず都内のどの物件もサブプライムの時以外はずっと上がり続けてるのは同じだよ。値上り率も高い方ではないし。

ただ、中古価格が半年前に都内でピークを過ぎたのはデータとしてでてるからね。WCTも下がると思うよ。なによりも一年前はWCTの中古は20件だったのに1年で倍に積み上がっている。これだけの数になると買い叩かれるのは当たり前だから。

[7618: 匿名さん]

>>7616
打ったの？
これからは新築なんか安く出てきますね

[7619: 匿名さん]

>>7616
＞相場もピークを打ったから、もう下がるだけだよ。

完成から10年間以上そういう風に言われ続けてたんだけどね。それに、もし下がるとしても相場がピークを打ったなら下がるのはみんな一緒。分譲が坪240万のマンションオーナーは痛くもかゆくもないが、最近の坪350とかの価格で分譲マンション買った人は高値掴みということでいいのかな？そういう人に言えばいいんじゃない？

[7620: 匿名さん]

>>7619
下がるのは一緒。ただ在庫が40件以上も積み上がり、半年以上売れ残りだらけという状況はWCTにしか起きてない状況。買い手は確実に買い叩きにくるし、築12年を迎え何か潮目が変わってきてるのでは。

[7621: 匿名さん]

上がる理由しか無いのに、下がるわけ無いでしょ（笑）

[7622: 匿名さん]

相場も下がってるのに、どんどん古くなる中古が上がるわけないだろう。

[7623: 匿名さん]

築年は決定的要因になるとは思うし、熊本地震で来たる震災への危機意識と備えが改めて叫ばれてる中、非免震構造、電源設備が地下、非常電源が４-６時間という今の新築タワマンとかけ離れた災害対策の低さは、よりネックになるよね。

[7624: 匿名さん]

>>7620
＞在庫が40件以上も積み上がり、半年以上売れ残りだらけという状況はWCTにしか起きてない状況。

2100戸もあるマンションだから常に20-30戸の売り出しがあるけど、売り出しの中身は
回転しているんだよね。決してだぶついてはいない。それがＷＣＴのすごいとこ。

＞相場も下がってるのに、どんどん古くなる中古が上がるわけないだろう。

それが10年間以上、上がりっぱなしなんだな。WCTは他のマンションとは何かが違う。
ビンテージ候補に取り上げられたり、完成10年後の2015年度でもノムコムの人気中古
マンションランキング一位だったりというのもWCTにしか起きていない状況ｗ

[7625: 匿名さん]

だから２０－３０じゃなくて今、４０戸以上まで積みあがってるんですよ。事実として。

この数字は１年前の倍。そして半年以上売れ残っている物件が半分もある。回転してない証拠ですよ。回転してないから在庫が倍になってんだから。現実と向き合った方がいいよ。

[7626: 匿名さん]

＞これだけの数になると買い叩かれるのは当たり前だから。

別に買いたたかれてもいいんじゃない？10年前は分譲が安かったんだからオーナーはウハウハでしょ？
むしろ、今がピークなら最近の分譲買った人が真っ青だよね。

[7627: 匿名さん]

>>7625
まじな話、売れる部屋と売れない部屋の格差が大きい。眺望の良い部屋は高値でも成約してる。眺望のない部屋は安値でも売れ残っている。

[7628: 匿名さん]

まさに眺望がいいWCT最高峰のブリーズ東高層が半年以上売れ残ってるんですけどね。

その言い訳聞き飽きた。

[7629: 匿名さん]

10年ぐらい前はマンション価格が底値だったからね。その頃のある程度以上のスペックのマンションは、みーんな上がり続けてますよ。今のところはね。別にWCTだけが特別な存在でもなんでもないです。ただ相場が一段落したこれからは事情が変わります。どのマンションも軒並み下がり始めでしょうね。もちろんWCTも例外ではあり得ません。

[7630: 匿名さん]

都内はどれくらい下がるだろうね。2割くらいかな、3割だとさすがにきついね。

[7631: 匿名さん]

昨年12月19日に出たB棟東の中層レア物件、坪380万という高値だったにもかかわらず
3か月後に成約したね。

[7632: 匿名さん]

3割下がっても余裕でしょ。WCT、ｸﾞﾛｰﾌﾞ、CMTあたりは分譲価格に戻るだけ。坪330万とかで買ってるとどうか知らないけどね。

[7633: 匿名さん]

そもそも東京の不動産は割安だからね。
主要都市と同じくらいまでは上がり続けるんじゃ無いかな。

なぜ、外国人が日本の不動産を買うのか考えてみたら？

激安なんだよ。激安じゃなくなるまでは、上がり続ける。

[7634: 匿名さん]

グローブ，CMTは余裕だろうけど。WCTの値上がり率は低いからその二つの４８とはくくりが違うよね。アンダーガールズってやつ。

[7635: 匿名さん]

だからさ、それら主要都市とは所得が違うんだよ。今、日本の所得すごい低いのしらんのかい？人口減少お先真っ暗の日本経済に好んで投資するやついないって。結局国際都市になれなかったんだから。

日本経済の実力と今後のポテンシャル考えたら今でも高いくらい。

[7636: 匿名さん]

>>>7631
WCTどころか、港南で築10-15年、徒歩15分以内の物件で坪380の成約事例なんてレインズに全く載ってませんよ。売れなかったから取り下げただけだよ。レインズみなよ、WCTはみごとに坪300でしか売れてない。

[7637: 匿名さん]

3割下がっても余裕とか言ってる人がいるけど、果たしてそうかな。自分の資産が刻々と下がり続ける恐怖に耐えられますかね。売りが一気に急増して、雪崩を打つようにどんどん値下がりする可能性はゼロではないと思いますよ。

[7638: 匿名さん]

＞7635
そうなの？
今年から月20万給与上がったよ。
普通のサラリーマンだけど。

[7639: 匿名さん]

>>7637
購入価格割ってなかったらそんなに恐怖じゃないのでは？最初から転売して儲けようとしてないでしょ。芝浦港南の築10年前後のタワーマンションみんな分譲は坪200万代前半。坪330とかで買った人は大変だろうけどね。WCTの売り出しが坪380ですか。ちょっと前まで売り出し＝売り手の言い値でも坪330を超えることはなかったのに。そういうチャレンジ査定が出るってことはそういうことなんですね。

[7640: 匿名さん]

>>7636
レインズで昨年成約２４戸の平均坪３０４万円、眺望あり３２０－３４０、そこそこ眺望２９０－３１０、眺望なし２７０－２９０という書き込みがあったが嘘？

[7641: 匿名さん]

＞芝浦港南の築10年前後のタワーマンションみんな分譲は坪200万代前半。坪330とかで買った人は大変だろうけどね。

坪330で買った方のほうが収入高いので、楽だと思う。

[7642: 匿名さん]

>>7640
それは本当の数字。ただ、WCTさんが坪380で3月に成約したと上に書きこんだ情報は嘘ですね。ここ半歳のWCTの成約値は380どころか60平米≤の小部屋の330だよ。ここ最近の成約は坪単価が低いかグロスが低い部屋ばっかりだね。レインズみて事実をちゃんとみよう。

[7643: 匿名さん]

＞7641
そらそうだわな。ごもっとも。

[7644: 匿名さん]

最近神が復活した？

[7645: 匿名さん]

多分ね。でも嘘ばっかりで武装していたが散々論破され、事実を明るみにされて前ほどの勢いがないね。まえは連日20時間は張り付いて、永遠に自作の表とプロ写真、お決まりのながーい文章を貼りまくっていた。全盛期は過ぎたよう。ようやく気付いて売り時を考えている可能性あるのかしら。

[7646: 匿名さん]

>>7645
ただWCT神降臨なだけでこんなに盛り上がる事実ww
タワーズ台場も中古がダブついてるようだし、こりゃバブルは頭打ちだね〜

[7647: 匿名さん]

>>7638
月20万に上がったんでしょ？

[7648: 匿名さん]

＞ようやく気付いて売り時を考えている可能性あるのかしら。

その気は全く無いです。何回も言っているように、今のところこの部屋を売って移り住みたい部屋なんてありません。同じような人が多いらしく、東側と北側は売り物が出ませんね。ただ、駅側住戸は取引活発で出入りが激しいです。

＞坪330で買った方のほうが収入高いので、楽だと思う。

上のほうの話は購入価格と時価の差で、購入価格よりも3割も値上がりしているマンションオーナーはこの先多少下落しても余裕だけど、購入価格より下がる可能性が高い最近の分譲タワーを買ったばっかりの人は大変だねという話をしているので、購入者の年収レベルは関係ないですね。

しかも、坪３３０万のマンションを買った人が年収が高く、坪２４０のマンションを買った人が年収が低いというのも違いますね。ＷＣＴやグローブの時代は、坪３３０なんていう部屋自体がなかったので、坪２４０買った人も当時の湾岸マンションでは最高価格の部屋を買った人たちです。さらに、単価が安いので部屋を広くできるため平均８０平米以上あり、９０平米、１００平米もざらでした。今は建設コストが上がって坪単価が高い分、億ションにならないように部屋を狭くしているので逆に最近の新築買うしかない人はかわいそうですね。廊下なし、リビングインの７０平米３ＬＤＫなんかに７０００万も８０００万もよく出せるなと感心します。

[7649: 匿名さん]

>>7646
結局、良くも悪くもＷＣＴが、典型的な大規模「ザ・湾岸マンション」だからね。ＷＣＴの話題が出たとたんポジネガレスが伸び、神がいなくなると誰も書かなくなる。築１１年目でこんな湾岸マンション他にはないな。

[7650: 匿名さん]

>>7648
いやらしい書き方は健在。