湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[7501: 匿名さん]

タワマン北住人はマンション営業の言葉鵜呑みにして
買ってしまった一次取得者が多い。
一方で、北にエレベーター配置して北部屋作らないようなタワマンもある。

[7502: 匿名さん]

>>7497

ダイレクトウインドウの場合、太陽高度はあまり関係ないんだよ。窓が外壁と同じ面に設置されているからね。庇も何にもない。分かるかな？住んだことない君には分からないだろうけどね。

[7503: 匿名さん]

＞周囲に遮るものがない高層では、北向きでも間接光が十分に入ってくるからね。

北、明らかに暗いです。昼から照明つけてる。
同じ階の南部屋見せてもらうと良い。
後悔することになるけど。

[7504: 匿名さん]

＞7502
あるよ。物理苦手ですか。

[7505: 匿名さん]

>>7502

一度、西向き高層のダイレクトウインドウのリビングがある部屋のオープンルームを

見学に行った。断熱ガラスだったけど、景色を見せるためにカーテンフルオープンに

してたので、エアコンがかかっているのに室内は３０度だった。仲介屋は涼しい顔を

してたけど、頬には汗が滴っていたよ。あれには住めないなと思った。

[7506: 匿名さん]

南向き部屋を高く売りたいか北向き部屋を安く買いたいのかな

[7507: 匿名さん]

>7505
それ、ＤＷか否かは関係なし。
太陽高度の低い西だから。
普通のマンションも同じです。

[7508: 匿名さん]

＞＞7506
北向きの犠牲者を少なくしたい。

[7509: 匿名さん]

>>7503
うちは北向きだが昼間から照明なんてつけていないが。っていうかカーテン開けるとまぶしいので天気の良い日はレースカーテンは閉めている。

[7510: 匿名さん]

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160424-00010002-bjournal-so...

●眺望などは不変の価値とはいえない

しかも、眺望は何年かすれば近くに同じような建物ができて変わってしまうかもしれません。実際、著者は15年ほど前に37階建ての18階に入居しましたが、当初は富士山や東京タワーが見えたのに、その後建設されたビル群によって眺望は塞がれてしまいました。

また、超高層の上層階の南向きは日差しを遮るものがなく、夏は暑過ぎて冷房費が馬鹿にならないという声も強まっています。最上階が一番という固定観念もいずれは見直されるかもしれません。

●マンション価値は分譲後に変化する

しかも、東京都心の南側の超高層マンションは、南向きより北向きの住戸のほうが都心への眺望が開けて夜景が美しい、暑苦しい南向きよりむしろ北向きのほうがいいという人もいます。にもかかわらず、国土交通省では分譲時の価格によって価値割合を決め、基本的には変更できないとしています。

[7511: 匿名さん]

>>7508
誰も信じはしまい…

[7512: 匿名さん]

隣の建物に反射板でもついてるのかね。

[7513: 匿名さん]

＞しかも、東京都心の南側の超高層マンションは、南向きより北向きの住戸のほうが都心への眺望が開けて夜景が美しい、暑苦しい南向きよりむしろ北向きのほうがいいという人もいます。にもかかわらず、国土交通省では分譲時の価格によって価値割合を決め、基本的には変更できないとしています。

正にこれ。営業トーク！

[7514: 匿名さん]

北部屋はタワマンの妥協の産物だね。
南部屋のために犠牲になってる。

[7515: 匿名さん]

■夏暑い

南側に落葉樹が植わっていると、夏は葉が日射を防ぎ、冬は葉が落ち暖かい日ざしを受けることができる。南側に落葉樹が植わっていると、夏は茂った葉が日射を防ぎ、冬は葉が落ちて暖かい日ざしを受けることができる。夏の暑さに弱い人は南向きは厳しい環境になるかもしれません。前のページで述べたように、南に面して大きな窓がある場合、上部の庇が太陽光カットに大きな影響を与えます。庇の出の全くない、もしくは少ない住戸だと夏の暑さは厳しくなるでしょう。



ということなので、庇のないタワマン高層は南向きが良いとは必ずしも言えないのだよ。

[7516: 匿名さん]

眺望のために日当たりを犠牲にするなんて、
あり得ないね。
ベランダで日向ぼっこできないじゃん。
南で眺望の良い部屋にするべき。

[7517: 匿名さん]

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160202/biz/00m/010/0120...

超高層族の移動は、これまでの日本の住宅史になかった出来事。それだけに、いままでの日本では考えられない現象が起きている。どんな現象か、想像がつくだろうか−−それは「南向き信仰の崩壊」である。

古来、日本の住宅は、南向きを最善とし、南向き以外は嫌われてきた。それは、日本独自の風土の影響である。高温多湿の日本で、住宅はカビとの闘いを強いられてきた。そこで、理想的な住まいとされてきたのは日が差し込み、暖かい南風が入る南向きの家。北向きではカビだらけとなり、健康被害が発生しやすい。だから、嫌われ、疎まれた。

家を買う人は日当たり良好な南向きを理想とした。窓の数が一戸建てより少ないマンション住戸では、特に「南向き信仰」が強まった。当初の超高層マンションも、南向きが人気を集め、「北側には住戸を設けない」という事例まであった。その南向き住戸を購入し、住み続けた人が今、どう思っているか。じつは、「もう南向きはこりごりだ」と話し、「今度は日が差さない住戸を」と南向き以外に殺到しているのである。

南向きが敬遠される理由は、「超高層は目を遮るものがなく、日当たりが良すぎる」ことが原因。加えて、近年の日本は夏の暑さが激しい。猛暑日が続き、４０度前後の高温を記録することもある。そうなると、日当たり良好の南向きは、暑さが半端ではなく、エアコンが利かない。エアコンをつけても熱風が出る、というような日もあるという。そうなると、遮光カーテンを閉じて、日差しを避け、住人は涼しいショッピングセンターなどに避難する、ということが起きている。

これに対して、北向きや東向きは、夏の暑さを抑えられる。一方で、今は２４時間換気装置というシステムが備わっているので、北向きであってもカビの心配はない。もう、南向きに執着する理由はなくなっているのだ。北向き住戸でも、反射光で室内は意外に明るく、窓から見える景色は順光でみやすい（南向きだと逆光になる）。だから、北向き住戸の評価がうなぎ登り。西向き住戸でも、赤外線を遮断するＬｏｗ-Ｅガラスやエコガラスを使用すれば、夏の西日の暑さが和らぐ。そして、首都圏の場合、西向きならば富士山が見えるというケースが多くなる。

西向きの場合、夏は多少暑くなるものの、冬は暖かく、「暖房はほとんど使わない」という長所がある。どうも、超高層マンションでは南向きより、北向き、西向き、そして東向き住戸のほうが旗色がよい。一度でも超高層マンションの南向き住戸に住んだことがある人ならば、夏の暑さを知っているので、南向き以外に飛びついてしまうのだ。夏の暑さが原因で「南向き以外を希望」の傾向が出ているなら、これもまた、地球温暖化の影響のひとつといえそうだ。

[7518: 匿名さん]

>>7514
だったら北部屋住民に感謝すべきだろ。非難されるいわれは無いな。

[7519: 匿名さん]

http://r25.jp/life/00035438/

「建物が密集し日当たりを確保するのが難しい日本では、以前から南向き物件の人気が高く、その評価は住宅価格にも反映されてきました。たとえば、東向きと西向きの価格を100とするなら、北向きは90、南向きは110。さらに最も人気が高い東南角部屋は、120～130程度の値を付けても売れていました。お子様の住宅購入に際し『差額を支払うから日当たりの良い家に住みなさい』と援助を申し出るご両親も少なくなかったほどですよ」とは不動産コンサルタントで、個人向け不動産コンサルティングサービスを手がけるさくら事務所代表の長嶋修さん。東向きで5000万円のマンションの場合、北向きは4500万円で南向きは5500万。同じマンションで1000万円もの差額とは…。では、そんな「南向き信仰」が昨今変化しているというのは、どういうことなんでしょう？

「たとえば周囲に遮る建物のないタワーマンションの場合、南向きでなくても生活に十分な明るさを確保できる物件が多い。直射日光が長時間得られる南向きは洗濯物が乾きやすいなどのメリットがある一方、夏場は暑すぎるという声も。価格や眺望などを複合的に考え、あえて北向き選ぶ方も増えていますね」

[7520: 匿名さん]

南向きはよく夏に日が入らなくて冬に日が入るというけど、夏に日が入らない理由はバルコニーに集中して日が当たってるからであって、そこからの輻射熱がコンクリートを伝って部屋中を暖めるから暑くなるわけである。自分のバルコニーだけでなく上階の暖められたバルコニーからも熱が入るから、どんなに日が入らなくても窓際に立ってると暑いのがわかるし、その熱の分を消すために冷房を強くしないと部屋全体が冷えない。お湯を沸かす時に直接お湯に触れなくても部屋が暑くなるのと同じで、日が直接部屋の中に入らなくても暑いのは暑い。

冬暖かくなるのは南向きのメリットだが、寒いのはあったかい服を着れば済む話で、夏のように脱ぐ服に限界があって体に悪い冷房をつけて気持ち悪くなったりすることを考えると、冬のメリットは要らないからまず南を避けたくなる。
そして、本来は冷房をつけなくてもいい春秋においても、南向きだとある程度部屋の中まで日差しが入っちゃうから、少し暑くなってつい冷房をつけることになってしまう。

また、南向きは紫外線の量が多く、空気中に拡散したりバルコニーから反射したりするから注意が必要。海外でもスペインでは野外競技場において直射日光を避けられるソンブラの席が一番高く、直射日光が差し込むソイという席が一番安い。東南アジアでも南向きは暑いから敬遠されて、北向きが人気らしい。これから地球温暖化は進む一方だから、日本は遠くない将来にスペインやアジアのように南向きが敬遠される時代が来るだろうね。資産価値においてもすでに割高な南向きは一番損しやすい向きとなっている。

[7521: 匿名さん]

＞7515
夏至の12時、ＤＷで窓から何ｃｍ奥まで直射日光が入るか計算できますか。
例えば窓の高さが2.2ｍだった場合。
これが西部屋だったらどうでしょう。

[7522: 匿名さん]

南向き神話は最近まで揺るぎないものでした。そのため日本のマンションでは同じ間取りでも住戸の向きによって価格に大きな差が出ます。しかし最近、この傾向に変化が見られます。景気の影響で南向き以外の物件の割安感に注目が集まっていることもありますが、南向き住戸にもデメリットがあるということに、気づき始めた人も多いのです。

最大のデメリットは、日当たりが良い＝暑いということです。昨今の温暖化の中で、家の中が涼しいということは無視できないポイントになりました。また、南向きにこだわっても、南側に大きな建物があれば陽がささないこともあるし、近接する住戸からの視線を遮るためカーテンを閉めっぱなしにしなくてはならないこともあります。その他の条件を優先したほうが結果的に希望に近い住まいを手に入れることができると考える人が増え、南向き神話は徐々に崩壊に向かっています。

[7523: 匿名さん]

南向き信仰は間違い？

いままで当たり前のように間取りや部屋の向きを考えるときまず第一に「南向きか」を考慮してきました
なんの疑問もなく。

しかしこの、「南向き信仰」徐々に変化を見せているらしいですよ

特に高層マンションなどの場合周囲に建物がなければ生活に不足無い十分な明るさが
確保できる
逆に南向きは直射光がきつく夏場は暑すぎる・・など

だから総合的に判断して北向きの部屋を購入する人も増えて居るんだそうです

[7524: 匿名さん]

北部屋の営業マン登場！
ちょっと物理がわかれば、言ってること変なのわかるんだけどね。
鵜呑みにして買ってしまう犠牲者が増えないことを望む。

[7525: 匿名さん]

向き別に新築時からの中古価格騰落率を算出すると、北+11.4％上昇に対して南は-5.4％で格差は16.8％
北東・北・北西の平均が+11％、南東・南・南西の平均が-1.9％で格差は12.9％

購入者の志向が変わり、南向きで間口が狭いより、北向きで間口が広く眺望が良いことを好む人が増えた
開口部の向きよりも、前に建物が建たないことを重視する人が増えた

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php

[7526: 匿名さん]

＞北部屋はタワマンの妥協の産物だね。
南部屋のために犠牲になってる。

同感。でも、低層部屋も高層部屋のためにあるようなもんだね。

[7527: 匿名さん]

明るさにおいても、南向き中住戸ならば北西・北東の角住戸の方が「二面採光」で断然明るい。 また、南向きは黄色い直射日光が強すぎてテレビが見れないから、実際はカーテン閉めっぱなしが多い。他の向きなら直射日光が当たらない時間帯は比較的にテレビが見えやすく、カーテンを開けられることが多い。南向きの強い直射日光のせいで、窓以外のリビングの壁や北向きの寝室がすごく暗く感じてしまうデメリットもある。

[7528: 匿名さん]

＞南向きで間口が狭いより、北向きで間口が広く眺望が良いことを好む人が増えた

正にこれ。タワマンの北を売る苦肉の策。
南をナロースパンにして仕様を下げることにより、
北でも良いと思わせる。
南でも要らない物件です。

[7529: 匿名さん]

アメリカに在住していた方に聞いた話しですが、アメリカの方は、南向きの家は好まないそうです。理由は、家具やフローリングが直射日光で痛むためだそうです。アパートなどでは南向きの家の方が人気がなく、家賃も安かったりするそうです。

[7530: 匿名さん]

北で眺望の悪い物件って、まったく価値なしですか。

[7531: 匿名さん]

体に悪い冷房って書いてあったが
それウソね

[7532: 匿名さん]

>>7529
ここはニッポンです。

[7533: 匿名さん]

＞7529
目の組織の薄い人種は、明るさに弱いからです。
向こうのアパート室内の照明も暗いでしょ。

そもそも、今時、窓に紫外線カットのフィルムくらい貼ってるでしょ。
家具日焼けって、何年前の話ですかね。

[7534: 匿名さん]

南で眺望の良い物件より安いというメリットがあります。

[7535: 匿名さん]

窓方位による真夏の気温上昇

近年酷暑が続く真夏の室温を考えると、北向きのメリットは大きくなる。「無印良品の家」が昨年11月に発表した実験データによると、南向きはもちろん、南西、南東に30度ずつ振った家でも、8月下旬に窓を閉め切りエアコンを切ると、室温は外気温に比べ最大で7℃近くも高くなっている。真南を向いた家より、南東、南西向きの方が上昇率は高いことから、午前あるいは午後、軒にさえぎられずまともに差し込む日差しが室温をいかに上昇させるかが読み取れる。北向きであれば、日差しの影響は最小に抑えられるため、他の方位を向く住まいに比べ、快適かつ省エネルギーで夏を過ごすことができる。

高層マンションでは北向きにも人気

北向き最大のデメリットである「日当たり」も、周囲にさえぎるものがないマンションの高層階であれば、あまり気にならない。都心部にある高層マンションでは、むしろ眺望を重視する人が多いため、東京の湾岸部などでは、東京都心の眺めが楽しめる北向き物件の方が高価格に設定されているものもある。採光を考え、間口が広くとられているのも北向きマンションの特徴だ。南向きに比べ、間口を幅広にとっているため、開放感に魅力が感じられる物件も多い。

[7536: 匿名さん]

>>7529

傷んで困るほどの家具ありますか？

[7537: 匿名さん]

＞北向き最大のデメリットである「日当たり」も、周囲にさえぎるものがないマンションの高層階であれば、あまり気にならない。

気になります。同じ高層階の北と南、比べたことあるので。
南みたら北なんて暗すぎて住めません。
百聞は一見にしかず。
青田売り物件を買う人は要注意です。

[7538: 匿名さん]

>>7528
南だと夏は灼熱地獄、冬も日中は冷房というのは実際にある話、特に古いタワマン。タワマンの資産価値優位性は共用施設と眺望で成り立っていますから、北、北東、北西の価値が非タワマンより高いのは事実。また、タワマン経験族だと尚更、真南を避ける人が増えるからその価値観はさらに加速すると思う。

[7539: 匿名さん]

＜超高層マンション＞「南向き信仰崩壊」で「北向き」人気
http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160202/biz/00m/010/0120...

これは事実だ。タワーマンションラッシュも15年程経ち、買い換え需要＝２軒目以降の人の要望だろう。

「北向きを売るための情報操作だ」というヤフーニュースのコメント欄を読む限り、恐らくは記事中の南向きの部屋の写真を理解していないんじゃないかと思う。

タワーマンションの南向きとは、おおよそ「角部屋」のことを言っている。この部屋はベランダがなく、外壁に沿って直接窓という構造。ベランダがあって窓ガラスという「中部屋」なら南向きでもまだ何とかなるが、それでも夏のベランダは60度に達するし、窓辺の部屋の室温は50度にもなる。


WBGTは「暑さ指数」と言われ31℃を超えると「危険」と見なされる。

角部屋はベランダ部分の凹みがない分、足下から天井（平均的に）260〜280cmの高さまで全面窓ガラス＝直射日光だ。また天井ギリギリまで窓があることが多く、室内の大半が照らされる（開口率が高い）。窓辺の機械は壊れるし、シリコンコートのものは溶けてベタベタしてくる。よって遮光（特級）カーテンが必須。窓面積にもよるが、レースのカーテンと合わせて比較的安価な生地でも100万円（家全体で）は見た方がいい。
※南向きの部屋の隣が北向きにはならないので（笑）、結果的に家全体を遮光特級カーテンで作るととても高い。

タワーの角部屋が南を向いているということは、角の両面を考えたらわかるように、東南〜南〜南西が全面窓ガラスということ。午前中から午後まで、部屋全体に太陽が当たり、一部屋に２台エアコンがついていても効かない。カーテンを開けようものなら、エアコンを付ける意味さえない程の熱に見舞われる。※エアコンが温風に変わる。

部屋の広さにもよるが、100平米超でエアコン（天井埋め込みの巨大なハイスペック型）は４〜５台、夏場の電気代は６万円。少し広くなると10万円に達する。東や西を向いていると、太陽が下がった際に部屋の奥まで陽が差し込み、パソコンやテレビの画面はまるで見えない。南向きは前述の通り１日中陽が当たり、遮光カーテンを閉めずには過ごせないため、結局太陽は拝めない。

結果的に北向きいいよねということになり、北向き角部屋（ベランダのない部屋）は、カーテン全開にしておけば思いの外１日中明るいので人気がある。
冬は寒いが、大凡床暖房が入っているので、「タワーマンションなら北向きがいい」という人は、ほとんど場合２〜３軒目以降の人達かと思う。

南向きでカーテンを閉め切って暮らすのか、北向きで朝から晩まで眺望を楽しみむのかの選択だ。決して北向きを売るための情報操作記事ではなく、むしろ珍しく本当のところを語っている記事なので、信じるべきところ、疑うべきところを間違えないようにしていただきたい。何と言うか、信じるべきところが真逆な人が多い世の中。

[7540: 匿名さん]

>>7447
東向ですが、年間を通して快適ですよ。
同じマンションの人曰く「西向きの夏は辛い、だけど夜景は綺麗」と言ってました。
夜景はどの方角が綺麗かはマンションの立地によるとは思います。

[7541: 匿名さん]

タワマンは眺望命だから、北部屋、西部屋が一番中古で高い物件いくらでもあるのがまさに答えでは。南が明るいのは確かだが、タワマンの価値基準では眺望第一、これは誰も否定できん。

[7542: 匿名さん]

>7538
南国のタワマンですか。
全戸北部屋なんて売り文句のマンションあれば、
北を認めても良いけどね。

[7543: 匿名さん]

＞夜景はどの方角が綺麗かはマンションの立地によるとは思います。

同感。北で眺望の悪いマンションは価値なし。
これは全員同意ですよね。

[7544: 匿名さん]

最近のタワマンでは、角部屋がダイレクトウインドになるパターンが多いが、真南だと灼熱地獄かつ眩しすぎて日中カーテン締め切りになるから、ダイレクトウインドの意味なくなるんだよね。南もバルコニーが2メーターある中住戸はありだが、角は微妙だね。

[7545: 匿名さん]

眺望は3日で飽きるからなあ～。
眺望より駅近を重視したい。

[7546: 匿名さん]

＞タワマン経験族だと尚更、真南を避ける人が増えるからその価値観はさらに加速すると思う。


まさに。一次取得者は何となく南を選ぶが、低層のバルコニー付きの田の字マンションならともかく、高層タワーのワイドスパン住戸＋リビングが大きなダイレクトFIX窓がある部屋で南なんて選んだら、夏は遮光カーテン閉めっぱなしでそれこそ昼間から照明付けてエアコン全開ってことになる。

一回痛い目を見ている人は、まず南と西は２回目は選ばない。各マンションも中古の売り出しを見てみると、多い部屋は南側、西側が多いのに気が付く。早く売って脱出したいということだ。

[7547: 匿名さん]

>>7543
無料？

[7548: 匿名さん]

>>7543
北で眺望悪いは資産価値は当然南以下。

非タワマンだと北向きが南を上回るケースはあまりない。

タワマンだとよくある。湾岸立地だと、北西方向に都心タワービューや虹橋ビューを見るパターンが多いから。また非タワマン以上にタワマン南の灼熱が半端ないから。

[7549: 匿名さん]

>>7545
君が3日で飽きようが、タワマンの資産価値は眺望命だから。また一度眺望良い部屋に住むと景色に飽きようが、お見合いや眺望悪い部屋には住めなくなる。眺望は資産価値のかなめ。

[7550: 匿名さん]

>>7517
冬に暖かい部屋は夏は暑い。
夏に涼しい部屋は冬は寒い。
どちらに基準を置くかだけの話しです。
ただ午前中暖かいのが東で、午後暖かいのが西です。
朝日の時刻よりも夕日の時刻の方が気温が低いので、寒暖の差が少ないのは東向きです。