湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[6351: 匿名さん]

今回の答申で、TXとの一体開発での「秋葉原ー東京駅ー湾岸地下鉄（国際展示場）ーりんかい線ー羽田新線」という直通運転を促されているわけなので、銀座や東京駅での乗り換えアクセスが悪ければ使い物にならないな。　羽田でのって、寝てしまったら茨城県まで連れていかれるよ。

[6352: 匿名さん]

>>6351
湾岸地下鉄とりんかい線の直通なんて言及ありました？
JR羽田アクセス線も湘南新宿・上野東京ラインが乗り入れたら前橋や黒磯まで乗り越す可能性ありますね。

[6353: マンション住民さん]

>>6352
乗り越したら、前橋とか怖ー

飲んだら乗れないね。

[6354: 匿名さん]

>>6352
6351ではありませんが、一応言及はあったようですね。
が、検討されることを期待　という表現で。
鉄道関連の教授や有識者の期待なんでしょうね。

[6355: 匿名さん]

>>6351
新幹線に乗って、気がついたら福岡だった（笑）

[6356: 匿名さん]

>>6350
トリトン勤務の人はかなりがBRT通勤に変えるでしょう。勝どき駅は混雑緩和。新地下鉄不要。

[6357: 匿名さん]

>>6356
BRTって定期申請できる？うちはNG

[6358: 匿名さん]

カジノ会社幹部｢お台場は今も有力候補地だ｣
http://toyokeizai.net/articles/-/112474

[6359: 匿名さん]

6358 だから賭けに来るヤツらが、なんで住宅に必要なの？　意味わからない。

[6360: 匿名さん]

>>6351
そりゃ大変だ〜笑
新幹線なんか函館まで行っちまうぞ〜
と同じレベルの話しですな。

[6361: 匿名さん]

>>6357
地方在住ですか、都内はまだBRTは走ってさえいないから定期も無い。

[6362: 匿名さん]

2件目を賃貸目的で買いたいんだけど、CGPとブリリアマーレを比べてみたら、CGPのコスパの悪さに閉口した。
CGPは42m2で5000万ちょっと。しかも20万くらいでしか買えない。
ブリリア有明は5000万出せば70m2買える。しかも25万くらいで貸せる。
立地はどう考えてもCGPなのだが、利回りを考えると有明のほうが良いのだろうか…しかし将来どうなっているのか…

[6363: 匿名さん]

>>6354
京葉線のりんかい線直通は明記言及あるけど、
湾岸地下鉄の乗り入れは言及されて無いよ。

そもそも人口減少するのに過疎化する
郊外のTXとかの延伸とそれ前提じゃ無いと、
収益的にも不可能でセット売りされた湾岸地下鉄は、実現しなさそう。

[6364: 匿名さん]

トリトンに入ってる会社は一流企業揃いだから、BRT通勤費を払わないなんてケチなことはしないでしょ。

[6365: 匿名さん]

>6362
利回りだけ考えるなら田舎物件が良い。

[6366: 匿名さん]

>>6365
それ、賃貸が付けばの話しね。

[6367: 物件比較中さん]

鉄道の工事って完成は？

オリンピック後の景気次第？

何年後？

生きてるかな？

今の価値が大切なような

[6368: 匿名さん]

>>6365
そう、将来も賃貸客数が担保できるのはタワマンだけだと考えた。
そこでこのあたりは投資としてどうなのかなってね。
所有するならCGPが安心なんだけど、投資としてみると有明の方がコスパが良いんだよな。
少なくとも、今の段階では。

[6369: 匿名さん]

＞6363

6351が「直通運転を促されている」と推測したのは「一体整備」との言及があったから、という話な。

【昨日の答申案概要より抜粋】
<６>都心部・臨海地域地下鉄構想の新設及び同構想と常磐新線延伸の一体整備 （臨海部～銀座～東京）

[6370: 匿名さん]

>6368
間違いなくＣＧＰが良い。
有明では元取る前に資産価値なくなりそう。

[6371: 匿名さん]

>>6370
有明の資産価値も心配だが、その前にCGPの5000万円はローンにすると月16万円ほどの返済になるだろうから、管理費や固定資産税なども含めると月20万円のCGPでは利益が出ないのでは？

[6372: 匿名さん]

ローンするの？
そらダメだね。キャピタルゲイン狙ってください。

[6373: 匿名さん]

現金ならどう考えてもCGPだが、ローンだと話が変わってくるな

[6374: 匿名さん]

>>6361
いや、バスはダメなんすようち。他の交通手段に鉄道がある場合。だいたい自宅から最寄り鉄道駅まで徒歩20分くらいないと。その場合でもバス使っていいのはその駅まで。
まあ申請と別の定期買ってもいいけど多分BRTて鉄道より高いですよね。

[6375: 匿名さん]

>>6374
定額になるんじゃない？

[6376: 匿名さん]

バス一本に縛られてくると、ほんと交通が不憫な場所は買うもんじゃないね。

[6377: 匿名さん]

>>6370
値上がり期待なら有明でしょう。

[6378: 匿名さん]

>>6377
あと２〜３年なら分かるが、さらに先の10年20年後も値上がりするかな？
空き地が全部なくなる予定はあったっけ？

[6379: 匿名さん]

不動産投資は借金が基本。
CGPは割高すぎる。

[6380: 匿名さん]

もう下落始まってる。タワマンまじで死ぬよ。

[6381: 匿名さん]

下落も何も、今からオリンピック建設始まるし、高くなるのはこれからだよ。

[6382: 匿名さん]

>>6381
日経見てる？

[6383: 匿名さん]

見てるよー
ゼロ金利とか知ってる？

[6384: 匿名さん]

マイナス金利な（笑）

[6385: 匿名さん]

今回の答申は有明一人勝ちですね。
豊洲は住吉と繋がるだけのしょぼい豊住線のみ。
BRTも五輪後には有明行きが基幹路線になるし。

20年後には、豊洲より有明の方が高くなってそう。後東雲も、りんかい線の京葉線直通、
JR化恵比寿、渋谷、新宿直通、空港直アクセスと、豊洲に肉薄。豊洲凋落か⁈

勝どき=晴海>有明>豊洲⊃東雲

という感じ

[6386: 匿名さん]

>>6378
有明（北）の空き地で用途きまってなさそうなのってオリンピック仮設のとこ除けば、URのと315号開通にあわせて廃道になったヤマト横のくらいしかなくない？

[6387: 匿名さん]

>>6386
仮設といえば体操競技場とBMXの場所をこっそり入れ替えてるのが気になりますね。
新市場至近の立地、BRTステーション有り、湾岸地下鉄が実現した場合停車駅となるであろうテニスの森駅周辺は将来開発しやすいように解体容易なBMXとしたのではと妄想中です。

[6388: 匿名さん]

有明の必死さが凄いね(笑)

[6389: 匿名さん]

まあ、おめでたい事が起こって浮かれてるんでしょう（笑）
今日までお祝いしてあげて、明日からネガってあげて下さい（笑）

[6390: 匿名さん]

２４路線がリストにあがった。うち６路線が着工の実現性が高い。

①ＪＲ羽田新線（羽田～大崎/渋谷/新宿/池袋、東京/上野、有明/新木場/幕張）
②都営大江戸線延伸（光が丘～大泉学園町）
③多摩モノレール延伸（上北台～箱根ヶ崎）
④多摩モノレール延伸（多摩センター～町田）
⑤蒲蒲線（羽田～渋谷/新宿/池袋）......ただし都が乗り気でない
⑥豊住線（豊洲～住吉）............ただしメトロがやる気全くなし

今後１５年で鉄道関係でホクホクな東京の湾岸は、お台場～有明だけ。

[6391: 匿名さん]

湾岸民にとっては3路線載っててホクホクですがな。

[6392: 匿名]

着工決定だと良いのですが
まだまだ未来の話しですね。

[6393: 匿名さん]

地下鉄はそんなもんでしょ。

[6394: 匿名さん]

1月の即日完売物件は、なんと1物件。しかも2戸しかない。

即日完売物件（1物件２戸）

イニシア板橋大山３期（終）　（板橋区、２戸、平均4,538万円、平均３倍、最高５倍）
それでもって、「平均３倍、最高５倍」だなんて笑える。
ようするに倍率1倍と5倍の物件がそれぞれ1戸あったということじゃないか。

超高層マンションのほうも、契約率が32％と絶不調である。

１月の超高層物件（20階以上）は７物件75戸（27.2%減）、契約率32.0%（前年同月10物件103戸、契約率60.2%）である。

[6395: 匿名さん]

マンコミュ閉鎖か？　買う人がゼロじゃ意味がない。

[6396: 匿名さん]

この水準でどうやって5000戸の選手村を売るんだ　(笑)

[6397: 匿名さん]

>>6396
っていうか、晴海にはそれ以外にも供給予定があるわけで。

[6398: 匿名さん]

勝どきにも供給予定が。

[6399: 匿名さん]

私は著名人です。ワールドシティタワーズに住んでます。とかさ、本当に恥ずかしいんだけど。なんで天王洲なんちゃらにしなかったのかね。

[6400: 匿名さん]

>>6396
なんだかんだ言っても5000戸くらい売れるんじゃ無い？
一気に売り出す訳じゃ無いだろうし。

[6401: 匿名さん]

選手村も勝どきもさばけるけど割りを食うのが郊外なんだよな

[6402: 匿名さん]

5000戸って選手の部屋じゃない？

恐らく、販売するときには2部屋、3部屋をくっ付けて売り出すだろうし、2000戸くらいに減るんじゃ無いでしょうか？

[6403: 匿名さん]

>>6402
分譲・賃貸あわせて5650戸です。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2016/03/70q3v100.htm

[6404: 匿名さん]

いえいえ、村跡の計画書で5000戸のマンションという記載になっています。

やはり駅距離がネックになると思うが、人道橋ができれば選手村内の一番近そうなマンションで徒歩１２分、一番遠くなる埠頭ターミナル横のマンションで徒歩２３分。勝どき駅２３分ってちょっと厳しいよね。ホームまでなら実質２６分くらいでしょう。そもそもがリフォームマンションになるし、２３分の位置の板状なら坪２２０くらいになるのではないでしょうか？駅歩１２分の位置のが坪２９０とかそんなものでは。

[6405: 匿名さん]

中央区のマンションとしては非常に安価な値段になるのは間違いないでしょうから、年収１０００万以下の世帯に大きなインパクトになるのでは。

[6406: 匿名さん]

そうですね。
1物件あたり7〜8000万ぐらいの値段に落ち着きそうですね。

[6407: 匿名さん]

だからその為にも公共交通インフラ整備は急務なんですよ。
まずはBRT、水上交通、そして地下鉄。
選手村跡地を無駄にする方が血税をドブに捨てることになる。
だからリノベしてリーズナブルな集合住宅に転換、老若男女が集い生活し易い環境整備を構想に中央区は人口増計画を立ててるんです。
現在、何が足りてなく、何を整備すべきかは都も区も周知の事だから
答申案はサプライズだったけど、流れ的には予測の範囲。
問題は利権が絡むので、その調整がどれだけスムーズに折り合いつけられるか？
オリンピック設備の建設もそろそろ開始しないと間に合わなくなるしね。
さて誰が音頭とって推進出来るか？
どこぞの国にみたいに開催直前まで建設バタつくようなみっともない事にならない様祈ります。

[6408: 匿名さん]

徒歩２３分の物件をグロス７０００万で売るのは無理だろ。１００平米くらいあるなら別だが。とにかく数を売るなら母集団が大きい、グロス５０００－６０００万で７０平米代が良いと思う。

[6409: 匿名さん]

地下鉄はとりあえず15年後くらいの答申に再チャレンジになるから、ＢＲＴの出来にかかわるのではないでしょうか。この前の報告書になかったが、選手村の真ん中くらいに停留所作るべきだと思うよ。いくら中央区で、植栽多く、眺望良くても駅歩23分はまずいでしょ。交通の記載は駅歩は書かずにＢＲＴ停留所徒歩5分とかになるでしょう。

[6410: 匿名さん]

純粋な新築ではないからね。躯体は入居時点で築３－４年は経過しているはずだし、リセールするときはその築年数になるわけだから通常に新築分譲の８５％掛けくらいにしないと割に合わないと思いますね。

[6411: 匿名さん]

＞6407
＞選手村跡地を無駄にする方が血税をドブに捨てることになる。

とんでもない勘違いしてるようだが、資産としての選手村の所有者は、都でも国でもない。
デベが建物を建設して、都はそれを賃貸する形で選手村を運営する。
つまり、デベの資産。
ただし、デベは選手村の後利用に関する住宅供給計画に従うこととして募られた事業者。
だから、都の意向から外れるような高値や安値で勝手に売ることはできない。
舛添さんは、住民は、あらゆる人、広い世代、の設定にしたいって言ってるから、
狭い間取り、広い間取り、外国人留学生、いろいろ集まることになってる。
分譲と賃貸の割合も既に決定している。

ちゃんとわかってれば、いまさら何を騒いでるんだろ？って感じ。
マンション選びって、新聞を読んでないと損するよ。

[6412: 匿名さん]

晴海にメトロを呼ぶためには、晴海が商業やビジネスとして発展しないと無理。
団地のために地下鉄を引くなんて無理。
しかもＢＲＴがあるでしょ、キャパがオーバーしたらＬＲＴにしてあげるよ。

どんな町でも、住民は鉄道が来ることが当然のように主張するものです。
晴海もそのうちの１つでしかない。

[6413: 匿名さん]

頭ん中が経済の事ばかりの机上論じゃない？机上論者が多いね～
商業や企業なくても駅つくるところ沢山あったでしょ！
何でか分かる？
そこに住んでる人がいるから。

[6414: 匿名さん]

選手村5650戸？　4000じゃなかったの？
2000→4000→5650戸どんどん戸が増えてる。

最終的には8000戸と予想する。

[6415: 匿名さん]

どこ見渡しても玄関じゃ、きついね。

[6416: 匿名さん]

晴海か勝どきに駅をおかずに案件として通るわけ無いわな。何事も大義名分が必要よね

[6417: 匿名さん]

建て替えが始まった辰巳の団地ができたのは昭和40年代。有楽町線が延伸したのは昭和60年代。
都がやる仕事はこんなもの。その代わりに安い。
駅を作って街を開発するのは私鉄のやり方だけど、それももう日本では終わった。

[6418: 匿名さん]

>>6414
最初っから6000戸って言われてる。
今更何を言ってるの？
予想しなくても計画されてるから予想しなくていいよ。

[6419: 匿名さん]

また湾岸エリアが勝ってしまった…
敗北を知りたい…

[6420: 匿名さん]

6418

嘘つけ。ツインタワーは後から追加された。

[6421: 匿名さん]

当初、選手村は低層マンションということで、周りの眺望は確保されていたんだけど、高層に変更され晴海勝どきのタワーは全部価値を失う予定。

[6422: 匿名さん]

>>6419

湾岸に住む、という時点で、大きな、大きな敗北ですからね。

戦後みたいなもんで、後は、上昇するのみ。

頑張れ、貴方の湾岸ライフ！

[6423: 匿名さん]

戦前、戦後で資産価値のエリアに変動はないよ。
城東は安いまま。

[6424: 匿名さん]

>>6419
本当に強い男とは勝ち続ける男のことじゃない。
何度倒されても立ち上がる男のことを言う。

[6425: 匿名さん]

>>6417
別に辰巳団地のために有楽町線を延伸したわけじゃないでしょう。
同時に京葉線で舞浜・千葉・幕張への新しいルートを開いたが、途中にあっただけ。

[6426: 匿名さん]

最初からは訂正。
確かに元の構想から現在のプランに変更にはなった。ただし、それを言うなら最初の構想には、終了後にリノベして住居用に転売とも言われてない。つまり、住居転売構想に合わせツインタワー新設が後から出てきた！これが正しい。
ここのエリアに詳しい者なら、こんな説明せんでも周知の事だから、転売プランを起点として最初からと言ったまで。
これで宜しいか？
いずれにしても、ネット情報だけじゃなく、リアルな情報収集に努めてから発信しなね。
何気に専門家とかもレスしてるからさ。

[6427: 匿名さん]

選手村跡地は、日本のためにも湾岸エリアのためにも、名門ボーディングスクールを誘致すべきと思う。

選手村跡地の住戸を捌く、切り札にもなるでしょう。

タワマンの戸数を増やせば、総戸数を減らさずに、ボーディングスクール用の土地も確保できる。

[6428: 匿名さん]

あ、タワマンの個数です。

地下鉄は仮に実現するにしても、販売には間に合わないだろうし、実際には難しそうだし、他方で、何かしらの目玉なくして売り捌ける戸数ではないので、ボーディングスクールは、うってつけだと思う。

単に安く売ることで集客するというのは、避けてほしい。

[6429: 匿名さん]

>>6428
そー言うのも含めて、変更はないんだってよ！
住民の意見聞いたり、構想変更は基本なし。
つまり、今出てるのがほぼ決定事項なんだよね。
だから、インフラがないと・・・どーなるか考えれば分かるでしょ。
何故、地下鉄構想が浮上したか！
安売りの団地化になりゃしないか？がこれからの気にするポイント。
まー変なもん売り出すことはないと思うけど。なんせスーゼネ、大手デベが連合で請け負うから薄利じゃ無理でしょ？

[6430: 購入検討中さん]

ババを引くのは誰だ！？
バブルだと世間が認識したときには、終焉が始まっていることが多いから、今回も。。

積み上がった在庫4万件、首都圏の中古マンションにバブル終焉の足音
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65857742.html

[6431: 匿名さん]

確かに
殺人ラッシュの酷い郊外は悲惨なことになりますね

[6432: 匿名さん]

>>6428-6430
BRTじゃダメですかね…学校もスーパーも近いし通勤の不満は家族のためにお父さんが我慢すれば。最近は新築マンション高騰でとても手が出ない層が中古マンションや郊外一戸建てに流れてるってニュースでやってましたよ。

[6433: 匿名さん]

>>6432
BRTはしょせんバス。

[6434: 匿名さん]

>>6433
選手村跡地始発があるから新橋・虎ノ門勤務なら便利と思うんですけどね。東京駅まで延ばす構想もあるし。それに勝どき駅までの足としてだけに使ってもいい。BRT結構期待してるんですが。
もちろん安くなければお話になりませんね。

[6435: 匿名さん]

BRT高いよ。

[6436: 匿名さん]

BRTバスはダサい（笑）あれ乗ってるの見ると、たぶんすごい可哀想な感じで見られるでしょ。

ホンダは水素車しか作らないらしいし、玄関開けたら2分で発進だよ。なんでそんな苦しい生活するの？

[6437: 匿名さん]

海ってのがキツイな。そこが海じゃなきゃ世界が2倍になったのに。

[6438: 匿名さん]

BRTがどうとか、そういうレベルではなくDTとかGFTとか転売目的の購入で引き渡し後未入居で
すぐに売りに出したり、70件も80件も賃貸に出ているのが異常。
湾岸タワーでも2005年ごろのは実需で投機目的の購入なんかほとんどなかった。
今、新築買っちゃった人は実需でずっと住むならいいけど、しばらくしたら売ろうなんて考えて
ても売れないでしょ。湾岸で売れるとしたら品川駅、田町駅エリアだけだよ。

[6439: 匿名さん]

選手村跡地は実需が多いと思う

[6440: 匿名さん]

2005年前後のマンションの引き渡し後即、転売や賃貸も無数にでてましたよ。何を意味不明なこと言ってるのやら。しかも売れるのが品川田町だけってどういう自分勝手な意見だよ(笑)勝どき晴海は大量の再開発があるんだよ、勉強しろ。

[6441: 匿名さん]

>>6432

バスも、本数多いと結構便利ですけどね。地下に潜らなくて良かったり、目的地の近くにピンポイントでアクセスできたり。

多い時で、1時間に２０本〜３０本位あると、かなり便利だと思います。

ただ、訴求力は弱いかな…。

[6442: 匿名さん]

バスは所詮バスだけどね。時間にルーズだし、座れないと電車よりしんどいのはたしか。

[6443: 匿名]

>>6438
いやいや、ここ数年のタワーは未入居転売とか賃貸に一割出るのは普通だよ。これは湾岸に限らない。大崎しかり、冨久しかり。
GFT中古は売れないとかネガがひどかったけど、結局売り出しの7割、5件が2ヶ月で成約してその平均が坪420っていうんだからまだまだ湾岸は伸び代あるよ。DTは確かに一件も売れてないみたいだけどあれは売れ残りマンションだから仕方ない。

[6444: 匿名さん]

つまり今の東京の広域都心部では不動産売買の1割が投資マネーということでしょう。それは新築、中古問わず1割という意味ね。投資マネーがあるから不動産価格が堅調に維持されているわけだし。

再開発が目白押しの勝どき晴海もどんどん高くなりそうですね。

[6445: 匿名さん]

ＫＴＴも中古成約４００超えちゃうんでしょうね。ＢＲＴもあるし。

[6446: 匿名]

>>6445
そんな訳ないじゃん 笑
成約実績で350くらいだし、今売り出してるのも坪400超えは売出価格でもありませんよ。

[6447: 匿名さん]

言うだけはタダ

[6448: 匿名さん]

いやいや離宮ビューの角部屋が坪４００を優に超える金額で売りに出ていますよ。引き渡し前だから地権者物件だろうけど。

[6449: 匿名]

>>6448
それは特殊な例でしょ。
平均400超えなら中層中部屋で400超えなきゃ。それに売出ならいくらでも高くできるしね。成約してからの評価だよね。

[6450: 匿名さん]

>>6442

地下鉄も、混雑時間帯は、適当ですよね。本数が多ければ、行けば、数分待てば乗れる、これが重要かと。

地下鉄より良いか、という議論ではなくて、そこにBRTがあることで、何処にどれ位の時間・負担感でアクセスできるかが問題。

幸い、今はGoogleとかで容易に経路検索出来ますからね。貴方の住まいと選手村跡地どちらが便利か、環境の良さ等のその他のポイントも含めてどちらが総合的に上か、が問われるだけ。