湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[6001: 匿名さん]

今年、タワマン新築の契約率30％だってさ。

だから騒いでるのかな？

[6002: 匿名さん]

>>5999
まぁまぁ、少し前だったら話題にもあがらないレベルの物件ではありますが、めぼしい新築タワーがないので話に入れてもいいのでは？

[6003: 匿名さん]

相続税の負担を減らす目的で高層のタワーマンションを買うタワマン節税。2015年１月の相続増税を機に需要がかさあげされ「相続税バブル」と評されたが最近は下火になりつつある。首都圏の今年１月のマンション契約率は７年半ぶりの50％台に沈んだ。国税庁と総務省の二段構えの節税策封じがきっかけだ。

　不動産経済研究所（東京・新宿）によると、東京、神奈川、千葉、埼玉の１都３県で１月に売り出された新築マンションの契約率は58.6％と前年同月より16.3ポイント下がり、市況の好不調の境目とされる70％を２カ月続けて割り込んだ。

　契約率を押し下げたのは20階以上のタワーマンションの低迷だ。１月の契約率は32.0％となり過去10年で最低を記録した。２月以降は持ち直し傾向だが、タワマンの契約率が90％を超していた昨年夏ごろとは様変わり。価格高騰に加え「節税に使いにくくなったことが影響した」（不動産業界関係者）

　相続税の算定基準となる「評価額」は総務省令で定めている。現在はマンション１棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で均等に分割するため、階層や日当たりの条件によって差がつかず一律だ。同省はこれを高層階ほど評価額が上がるように見直す検討に入った。早ければ18年にも実施される見通しだ。

[6004: 匿名さん]

タワマンが選ばれない。なんで？　低層マンション人気？

[6005: 匿名さん]

この掲示板のせいだろ。(笑)

[6006: 匿名さん]

タワマンっても、もうプレミア部屋しか値段が付いてない。残りは廃棄処分。

[6007: 匿名さん]

>>6004
もともとそんなにマンションの部屋が必要ない人も節税目的で買ってた。
実需だけで大規模マンションがバンバン売れる時代はすでに終わってたんだよ。
これからは人口減少、タワーマンションも優勝劣敗が鮮明になってくると予想。

[6008: 匿名さん]

>>6007
確かにGFTなんかも大量に賃貸に出てるし、明らかに節税目的の購入だね。賃料で稼いで、築20年くらい経つと評価が下がるから節税になる。

[6009: 匿名さん]

>>6007
都心の人口は2022年まで拡大を続けるんだけどね。これからは都心と都心の外で明確に格差が出るんだと思う。豊洲、有明あたりのタワマンはやばいけど、汐留芝浦港南は安泰。晴海は選手村、地下鉄次第。

[6010: 匿名さん]

>>6008
賃料には所得税がかかるから全く節税になりません。タワマン節税は土地の評価額が一定なことを逆手に取ったキャピタルゲイン節税であり、賃貸に出すとか関係ないですよ。

[6011: 匿名さん]

子育てに良いとか、住みやすいとか、ここに書き込みしてる数人の脳内話で(笑)　誰も思っちゃいない。節税なきゃ誰も選ばない(笑)　露呈してる。

[6012: 匿名さん]

そのＣＴＥのタワー建設予定地に合わせて20階以上の眺望確認したらこんな感じだよ。若干、ＷＣＴより虹橋は正面になって良い角度になるが、煙突が気になるのと、港南５丁目をよりタンジェントに眺める形になるので足元の汚さがＷＣＴ以上に目立つかなと。周囲がコンテナ置き場になっているようですね。ＷＣＴと比較すると、どっちがいいと言われるとどうだろどっこいどっこい？好みの問題かな。

[6013: 匿名さん]

お台場方面に向くとコンテナがより目立つような。。この立地のポテンシャルを出しきるなら海方向はダイレクトウインドウではないほうがいいかと、もしＤＷにするのなら足元から30-50cmくらいからにした方が足元が見えず、景色が綺麗に見えるかと思います。

[6014: 匿名さん]

タワマンスレに謎のタワマンネガ(笑)

無意味だと思うよ。エネルギーをもっと効率的なところに使った方がいい。

[6015: 匿名さん]

>>6013
あらら、これじゃ眺望も期待できないね。WCTと比較するのも恥ずかしいレベル。

[6016: 匿名さん]

新築タワマン売れてねー。売り出し少ないのにw

まんまと埋立てに収納された人。うける(笑)

[6017: 匿名さん]

>>6016
2月の契約率は7割、3月はさらに回復傾向ですよ？マイナス金利でかなり回復傾向にあるとのこと。残念でしたねぇ。

[6018: 匿名さん]

それ、低層マンションでしょ。タワマンは4割ぐらいでしょうに。大変なことになったww

[6019: 匿名さん]

だって、１月が低層6割でタワマン3割なら、２月は、低層7割、タワマン3.5割だよー。(笑)　

売れ残り7割どんどん貯まるよ。たいへんw

[6020: 匿名さん]

>>6019
小学生レベルの分析だな（笑）

[6021: 匿名さん]

勝どきみたいにどんどんマンションは増えるのっていいことなの？
近隣の中古マンションオーナーにとってもプラスなことなのかな？

[6022: 匿名さん]

売れ残り+賃貸=　ゴーストマンション　w

買った人も賃貸しちゃうかよ、やめれ。(笑)

[6023: 匿名さん]

>>6019
低層ではなくてマンション全体の契約率が7割ですよ。あなたの理屈だと、仮にタワマンの契約率が4割だと、低層は100%の契約率じゃないと道理に合わないことになるんだけど…

[6024: 匿名さん]

さあね、勝どきのタワマンカオスに関してだけは他地区と別次元のレベルだから。芝浦港南はもう新規供給余地なし、豊洲はまだあるがそれほど多くは残されていない。勝どき晴海は無尽蔵の開発余地がある。そしてそのすべてが、タワマンというのが勝どき晴海の特徴だよね。本当の再開発が見事に一つもないのは皆に言われてる通り。

[6025: 匿名さん]

＞6013
ＷＣＴの足元の風景と並べてみてください。

[6026: 匿名さん]

6023 ヒント、進研ゼミ6月号(笑)　君にその計算はまだ早い。

[6027: 匿名さん]

タワマンは金ないから、進研ゼミ多そうだな。(笑)　

[6028: 匿名さん]

＞6024
レジデンスが増える地域はスーパーや飲食店がやってくるから便利になっていいんじゃない？
商業エリアにはＢＲＴで行けるんだし、築地にはスタジアムができるかもしれないし。
ＷＣＴも栄えてる駅前までは結局バス便だし、新駅の商業エリアへは更に電車乗り継ぎでしょ。

[6029: 匿名さん]

>>6028
大量の在庫と中古の売り出しがあるので、資産価値としては微妙。BRTも、選手村も含めた膨大な住人を商業エリアに運ぶだけの輸送力があるとは思えない。勝どき駅も激混み、BRTも激混み、保育園も公園もない、人口だけ増えれば生活の質はだいぶ下がりますね。

[6030: 匿名さん]

満員電車が嫌で越したのに、2000世帯と満員の駅住まい(笑)

[6031: 匿名さん]

>>6021
需要と供給と価格の関係を考えれば分かること。

（供給）中央区にどんどん供給される＞（需要）人口減で減る＝価格は下がる

に決まってるでしょ？

人口減はどこでも等しく影響するから、中古の価値維持を考えるなら、

（供給）新築の供給素地が無い＜（需要）主要駅利用で一定需要維持＝港南

がベスト

[6032: 匿名さん]

>>6030
っていうか、もっと言えば街自体が満員の街w

[6033: 匿名さん]

新規が無ければ良いってものでもない。
人口が増えないってことは開発も整備も期待できない。
自分の地域には新規供給がなくて、隣接地域に開発や新規供給があるっていうのがベスト。

[6034: 匿名さん]

>>6033
港南芝浦は新規がなくても商業、産業、利便性向上の再開発が満載だよ。本当に貴重な立地だと分譲しないで高級サービスアパートメントにして賃貸経営するからね。竹芝も新駅も、サウスゲート地区は分譲しないって明言してる。周辺に高級賃貸が増えれば分譲も自然と値上がりする、わかりきった話。

[6035: 匿名さん]

>6034
港南芝浦汐留はまだかなり上がるでしょうね。
2020年までに完成予定の施設も多いし。
どんな風になるのか楽しみです。

[6036: 匿名さん]

地震きた。

[6037: 匿名さん]

気づかなかった。

[6038: 匿名さん]

>>6035
ぷちバブルが終わって、開発してのプラスマイナスで、とんとんじゃない？

[6039: 匿名さん]

港南芝浦の開発って民間がそれぞれバラバラに行うから成功するかは微妙だよ。
区や都が仕切って街全体を計画していくならまだしも、
ＪＲ、京急、西武等々、全部利己主義で動いていくからね～

[6040: 匿名さん]

東京都人口300万→900万人　3倍
戦後復興、いざなぎ景気、ITバブル

しかし、東京不動産は値下がり　(笑)

全然むり、(笑)

[6041: 匿名さん]

むしろ、開発するほど値下がりする。

たとえば、皇居は開発しているか？
たとえば、築地跡地をトトロの森にすると、
坪1000万越える。

[6042: 匿名さん]

>6041

例え話が下手って言われるでしょ？

[6043: 匿名さん]

頑張って考えたんだろうなー

[6044: 匿名さん]

>>6029
ＷＣＴさんは最新情報に疎いんだね。同じ画像ネタにばかりすがってるからか？
晴海のにぎわい度を更に充実するように変更
交通結節点を２か所整備することに。緑地も増やす。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2016/03/70q3u100.htm

[6045: 匿名さん]

天王洲の長谷工ペンシルは売れ残りそうだよなぁ。あれで@360?はないわな。

[6046: 匿名さん]

＞賃貸経営するからね。
賃借人率が増えて住民の質が落ちるから、そこの中古は買わない方がよいということですね。了解
やっぱり分譲エリアじゃないとね。

[6047: 匿名さん]

>>6033
例えば有明が開発されると、隣のお台場の価値も上がるのかな？

[6048: 匿名さん]

>>6046
あほか
いくらで貸すと思ってるんだよ

[6049: 匿名さん]

竹芝の2つのプロジェクトと浜松町の再開発は
都と区と開発社が良く手を組んでいそうな気がします。

[6050: 匿名さん]

>>6047
お台場はねぇ…。
港区台場住所はまだいいけど青海側空き地だらけだし、新規供給がないっていうのとちょっと違うよね。

もしも有明に地下鉄でも通ったら取って代わられるかもね。

[6051: 匿名さん]

>>6046
高級サービスアパートメントの住人の質わかって言ってるの？ラトゥールよりハイレベルだから、そこらへんの分譲民よりはるかに富裕層ですよ。

[6052: 匿名さん]

>>6035
話題に出ないけど、港南のコスモポリス品川やタワーフェイスなんかは駅10分以内なのに出遅れているから、今から中古買うなら狙い目かもしれません。中古売り出しも少ないですが。

[6053: 匿名さん]

>>6048
あの辺りだと、100平米で月150万とかとれそうだね。

[6054: 匿名さん]

>>6051
賃貸組には想像もつかない富裕層もいれば家賃補助の超一流企業の家族もいる
同様に社会的な信用はゼロだけど「金だけはある」って層も少なからずいて、
まあコイツらが雰囲気をブチ壊してくれるｗ
こればっかりはどうしようもないんだけどね・・・

[6055: 匿名さん]

>>6044
水上交通の結節点とか賑わいの創出とか、同じような話はサウスゲートエリアはずいぶん前からあるけど、なかなか動きが無い。新駅再開発と歩調をあわせるつもりなのか。何れにしても民間が強力に主導しないと、勝どきも時間かかるかもよ。

[6056: 匿名さん]

>>6051
あの辺は外資系企業の幹部向け社宅というコンセプトらしいよ。

[6057: 匿名さん]

>>6053

夢見るのは自由ですが…。
その三分の一位では？

[6058: 匿名さん]

>>6057
あほか？山手線新駅と品川駅の真上にできる高級賃貸が、湾岸マンションみたいな賃料のわけないだろ？笑笑

[6059: 匿名さん]

分譲価格５億円ってこと？坪単価１５００万とか？ないでしょ。

[6060: 匿名さん]

>>6056

そのクラスの外国人になると、プレで年間３００万とかだからね。子供三人なら、それだけで１０００万近い。家賃、月１００万〜２００万なんて普通。

◆abc international school
　　http://www.abcinternationalschool....

◆montessori school of tokyo
　　http://montessorijapan.com/

◆willowbrook international school
　　http://www.willowbrookschool.com/

今はないけど、これから、評判の良いプレスクールを、あの辺りにドンドン作るのでしょうね。そうしないと、外国人ファミリーも来てくれないですからね。

[6061: 匿名さん [男性 50代]]

そのクラスの人が住むのは200m2くらいの広さの住宅ですよ。

[6062: 匿名さん]

>>6060

それにしても、外国人富裕層って、子供、多いですよね。四人兄弟なんてのもよく見る。日本も、３０前半で稼ぎのそこそこ良い人（２０００万〜３０００万位の人。３０前後のときに、第一子）は、子供多い気がしますが、もっと富裕層でも、子供を作る年齢が遅い人は、一人っ子が多い気がする。

晩婚化が少子化を加速している気がする。

[6063: 匿名さん]

>>6057
あほか
ベルジュ三田みてみろ
月100〜250万だぞw
入居するのに1000万かかるww

[6064: 匿名さん]

>6063
おれベルジュのもっと安い部屋住んでたけど、あそこの会社は賃貸運営の経験がないのか何から何までだめだったわ。
まず契約から色々不手際ばかりで印象悪かったし。
女の子呼ぶときに自慢できる以外特に良いことなかった。
あんな物件で家賃１００万以上とか正気の沙汰じゃない。

[6065: 匿名さん]

>>6062
理由は一つではないんだろうけど、
アメリカ人は乳幼児を放置、隔離してでも夫婦の時間を確保、優先させるからねｗ
（全然知らなかったんだけど、寝室別ってのは子供の自立を促す為でもなんでもなくて、
単に夫婦の時間を確保するのが目的、ってアンケート結果があって、ぶったまげたｗ）

日本の場合はどちらかが付きっ切りになるから夫婦の時間なんてあったもんじゃない
どっちが良いってことでもないけどさ

[6066: 匿名さん]

港南最後のマンション素地、港南3-5のコスモポリス品川西側の運河沿い空き地、品川駅徒歩9分、新駅徒歩10分にマンション立ったら、坪いくらになると予想しますか？

[6067: 匿名さん]

>>6066
WCTとVタワーの間くらいじゃないの

[6068: 匿名さん]

>>6058
湾岸じゃないけど、東京駅から徒歩１分くらいのところにサービスアパートメントが出来たよね？
あそこの賃料はいくらくらいなんだろうか？

[6069: 匿名さん]

>>6064
裏山だなw
あそこのビューバス一度でいいから入ってみたいw
何ビューの部屋に住んだの？

[6070: 匿名さん]

>>6063

げ、ほんとだ。

こんな悪い立地で、１１４平米７０万もするぞ。これ、フリーレント６ヶ月とかやって、値引きしてるのかな？こんな値段で借りる人いるの？

http://kenrent.jp/s/search/vacancy/169733/#

[6071: 匿名さん]

この辺りだと、何処にプレスクール作るんですかね？

✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎✳︎
そのクラスの外国人になると、プレで年間３００万とかだからね。子供三人なら、それだけで１０００万近い。家賃、月１００万〜２００万なんて普通。

◆abc international school
　　http://www.abcinternationalschool....

◆montessori school of tokyo
　　http://montessorijapan.com/

◆willowbrook international school
　　http://www.willowbrookschool.com/

今はないけど、これから、評判の良いプレスクールを、あの辺りにドンドン作るのでしょうね。そうしないと、外国人ファミリーも来てくれないですからね。

[6072: 匿名さん]

こういう数百万する賃貸って誰が借りるの？会社の経費？

http://www.kencorp.com/tokyoapartment/properties/search/building/16790...

[6073: 匿名さん]

>>6065

我が家も、奥さん、子供につきっきりだよ。相手してくれない。

[6074: 匿名さん]

勿論経費だよ。

世の中は賃貸専の金持ちが山ほどいる。

[6075: 匿名さん]

賃貸しかできない金持ちもいるけどね。
芸能人とか。ローン組めないし。

[6076: 匿名さん]

>>6051
分譲マンションの賃貸率が上がると、住民の質は落ちるよ。
管理会社が次年度更新時に契約金アップを要求してくる。
どうしてかわかるよね？まずはゴミ捨て問題から始まる。

[6077: 匿名さん]

>>6076
？？分譲賃貸が増えるんじゃなくて、サービスアパートメントが増えて周辺の分譲マンションの需要が増える話をしてるんだが…
サービスアパートメントのことご存知ないのかな？

[6078: 匿名さん]

泉岳寺新駅はアジア企業を激安税制で誘致。これを都とＪＲ東がやるんだよね。
ワンルームが増え、カレー屋さんと中華料理屋も増えそう。

優良外資企業のエグゼクティブは虎ノ門の森ビルが手掛ける再開発でしょ。
あとは高さ340ｍの日本橋の超高層にオフィス＆車で高台の高級賃貸に帰る生活。

[6079: 匿名さん]

アジアヘッドＱ、サウスゲート、そういう特化した立地だと
ＷＣＴを賃貸に回す人も出てくるでしょうね。

[6080: 匿名さん]

DTの1.3億から値下げした物件、ついに売れたみたい。
ページがありませんってなった。
いくらに値下げしたんだっけ？

[6081: 匿名さん]

>>6076
管理会社が値上げを要求するかは別としても、最近の分譲マンションいきなり賃貸に出すぎ。DTなんか、このサイト掲載分だけで６１部屋、GFTなんか８３部屋も賃貸に出てる。投資用マンションかよ。スムーズに完売が聞いて呆れる。これ以外にAirBnB目的も沢山いるだろうな。これじゃ賃貸マンションだよ。しかも、借り手がこんなに現れるとは思えない。管理費未納問題とか頻繁しそうだね。賃貸住民が多いとマンションの質も落ちるからね。

http://www.property-bank.co.jp/rent/6183/

https://www.ma-minatoku-chintai.com/rent_view/26802

[6082: 匿名さん]

>>6080
売り止め。賃貸に方向転換。

[6083: 匿名さん]

>>6078
>>6071

そういえば、虎ノ門の再開発、森ビルがインターのプレを誘致する、って言っていたけど、どうなったんだろ？

優良なところであれば、将来我が子ができた際に通わせたいな、なんて夢想していましたが。

[6084: 匿名]

選手村の新しいイメージ図出てましたね。思ったより緑が多くてかなり良さそうですね。5丁目の公園なんかとんでもない広さですね。建物の外観のデザインも工夫するようです。後は交通の便が
良ければ…そういえば地下鉄やBRTの情報今日発表ありました？三井を主軸とした過去最大最強のデベロッパー連合に期待です！

[6085: 匿名さん]

>>6084

タワマン、清掃工場とお見合いの部屋なんか、どうやって売るつもりなんだろう？

http://s.ameblo.jp/dorattara/entry-12145145450.html

[6086: 匿名さん]

地下鉄はなしで決定、マンションだけだね。

[6087: 匿名さん]

真ん中に学校作って、周りをマンションで囲む。
こんな所に住む人いるの？

[6088: 匿名さん]

昔ながらの典型的な団地ですな。懐かしいぐらい。

[6089: 匿名さん]

>>6082
まじ？！賃貸物件のURL分かりますか？
結局売れなかったのね…ww
あれで売れたら奇跡だよな

[6090: 匿名さん]

選手村のタワマンはオリンピック終わってから作るんですよね？

そうすると、先に板状買った人は何年も騒音地獄ですよねぇ。。

[6091: 匿名さん]

そんなこと言ったら、ドトールだって勝どき東の工事とかあるし、
パークタワー晴海や有明ガーデンシティも同じことが言える。

[6092: 匿名さん]

>>6090
タワマン買うと工事現場見に行くようになり、工事が静かな事に気が付きますよ。

[6093: 匿名さん]

あと工事の毎日の変化を見るのも楽しいですけどね。

[6094: 匿名さん]

>>6093
基礎が終わった後の成長を見るのも楽しいひと時

[6095: 匿名さん]

ホントに静か？ うるさいでしょ～？

[6096: 匿名さん]

基本工事は平日の日中なので、働いてたら分からないかも。

[6097: 匿名さん]

交通政策審議会の答申も、BRTの事業計画も結局公表されず。あれだけ長期間を議論に費やしてきて、何故今さら年度内に間に合わないんだろう…。

責任感ゼロの学者委員と無能な事務方職員の合わせ技か…。

[6098: 匿名さん]

タワーマンションって、工場で作って、現場では組み立てるだけだから静かだよ。プラモデルみたいなもん。

[6099: 匿名さん]

マンション選ぶ条件は、周りにマンション建たないのが条件じゃなかったの？(笑)　客観的にキツいね。

[6100: 匿名さん]

選手村は模型の段階でもう夢がないなー。
周りが海なのに、その中でさらに閉鎖的。

マンションしかない島なんて軍艦島以来か。