湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[5451: 匿名さん]

DTのシャトルバス、新橋の止まるとこ微妙ですね。

[5452: 匿名さん]

結局、GFTも坪400は越えられなかった　プレミアが坪450で成約とか言ってるけど高層の東京タワービューが売り出し価格で坪400超えていない時点で答えは出てる。しかし、ここも眺望ひどいね。間取り悪し、窓からは隣のビルが間近に迫るビュー。これで坪400以上なんてつくわけがない。せいぜい㎡100万がいいとこでしょ。

[5453: 匿名さん]

あくまで参考です。 汐留すごい！！

2015港区の地価公示価格ランキング（住宅地限定ではありません）

住所　最寄駅　距離　坪単価　前年比

１位　南青山2-1-1 青山一丁目 0m　2975.2万円 /坪　+8.70%↑
２位　新橋1-18-16 内幸町 　0m　2740.5万円 /坪　+9.51%↑
３位　東新橋1-9-3 汐留 240m　2605.0万円 /坪　+7.50%↑
４位　新橋2-19-3 新橋 140m　2548.8万円 /坪　+6.79%↑
５位　港南2-16-2 品川 200m　2538.8万円 /坪　+8.63%↑
６位　新橋2-8-8 新橋 0m　2317.4万円 /坪　+6.86%↑
７位　北青山3-3-5 外苑前 280m　2304.1万円 /坪　+4.50%↑
８位　赤坂2-2-17 溜池山王 0m　2238.0万円 /坪　+5.78%↑
９位　六本木4-9-5 六本木 0m　2214.9万円 /坪　+7.20%↑
10位　虎ノ門1丁目35番 虎ノ門 60m　1917.4万円 /坪　+9.85%↑
11位　西新橋1-16-5 内幸町 110m　1871.1万円 /坪　+6.39%↑
12位　西新橋1-1-19 内幸町 240m　1566.9万円 /坪　+6.52%↑
13位　虎ノ門5-12-12 神谷町 0m　1431.4万円 /坪　+4.34%↑
14位　赤坂4-1-30 赤坂見附 200m　1342.1万円 /坪　+3.84%↑
15位　芝5-31-17 田町 170m　1269.4万円 /坪+5.79%↑
16位　新橋3-10-9 新橋 280m　1196.7万円 /坪+6.16%↑
17位　赤坂2-13-23 赤坂 90m　1190.1万円 /坪　+2.27%↑
18位　港南2-3-1 品川 150m　1183.5万円 /坪　+7.19%↑
19位　芝大門1-4-8 大門 100m　1176.9万円 /坪　+5.33%↑
20位　高輪3-25-22 品川 200m　1143.8万円 /坪　NEW
21位　南青山3-1-5 外苑前 250m　1011.6万円 /坪　+4.44%↑
22位　虎ノ門2-9-14 虎ノ門 400m　985.1万円 /坪　+6.43%↑
23位　赤坂1-14-11 溜池山王 420m　981.8万円 /坪　+10.82%↑
24位　芝3-6-9 芝公園 0m　866.1万円 /坪　+4.38%↑
25位　麻布十番2-20-7 麻布十番 80m　852.9万円 /坪　+5.31%↑
26位　芝2-3-8 大門 500m　803.3万円 /坪　+5.19%↑
27位　赤坂6-13-18 赤坂 180m　796.7万円 /坪　+4.78%↑
28位　虎ノ門4-1-10 神谷町 0m　763.6万円 /坪　+5.48%↑
29位　麻布台3-4-10 六本木一丁目 450m　760.3万円 /坪　+3.60%↑
30位　南麻布4-9-6 広尾 630m　724.0万円 /坪　+11.17%↑
31位　西新橋1-10-8 内幸町 260m　707.4万円 /坪　+4.90%↑
32位　高輪2-19-19 泉岳寺 0m　700.8万円 /坪　+10.99%↑
33位　新橋6-3-5 御成門 290m　654.5万円 /坪　+5.32%↑
34位　元麻布2-3-24 広尾 700m　644.6万円 /坪　+5.98%↑
35位　元赤坂1-5-7 赤坂見附 260m　634.7万円 /坪　+3.23%↑
36位　海岸1-9-18 浜松町 400m　634.7万円 /坪　+4.35%↑
37位　南青山4-20-4 表参道 360m　631.4万円 /坪　+7.91%↑
38位　南青山7-10-3 表参道 1100m　631.4万円 /坪　NEW
39位　赤坂6-19-23 六本木 600m　621.5万円 /坪　+8.05%↑
40位　麻布十番3-7-11 麻布十番 220m　621.5万円 /坪+4.44%↑
41位　六本木5-13-1 麻布十番 400m　591.7万円 /坪　+6.55%↑
42位　芝大門2-11-1 大門 220m　565.3万円 /坪　+4.27%↑
43位　東麻布2-32-10 赤羽橋 280m　548.8万円 /坪　+4.40%↑
44位　南青山2-4-11 青山一丁目 270m　545.5万円 /坪　+7.14%↑
45位　西麻布3-17-26 広尾 620m　545.5万円 /坪　+4.43%↑
46位　六本木4-5-3 六本木 210m　538.8万円 /坪　+5.16%↑
47位　赤坂8-2-17 青山一丁目 320m　535.5万円 /坪　+5.88%↑
48位　南麻布5-9-1 広尾 250m　519.0万円 /坪　+6.08%↑
49位　白金台2-9-6 高輪台 330m　509.1万円 /坪　+4.76%↑
50位　芝5-9-10 三田 210m　479.3万円 /坪　+4.32%↑
51位　元麻布3-6-2 六本木 800m　472.7万円 /坪　+5.93%↑
52位　新橋3-18-3 新橋 120m　426.4万円 /坪　NEW
53位　三田2-2-20 麻布十番 700m　419.8万円 /坪　+4.10%↑
54位　浜松町2-11-7 浜松町 170m　416.5万円 /坪　+4.13%↑
55位　新橋6-12-8 御成門 300m　409.9万円 /坪　+5.08%↑
56位　西麻布1丁目1番36 六本木 450m　400.0万円 /坪　+5.22%↑
57位　高輪1-9-5 白金高輪 250m　386.8万円 /坪　+3.54%↑
58位　南麻布4-10-22 広尾 480m　373.6万円 /坪　+4.63%↑
59位　浜松町1-12-10 浜松町 350m　370.2万円 /坪　+4.67%↑
60位　赤坂4-11-18 赤坂 550m　357.0万円 /坪　+3.85%↑
61位　赤坂2-21-8 溜池山王 300m　357.0万円 /坪　+4.85%↑
62位　西新橋2-11-13 虎ノ門 580m　350.4万円 /坪　+4.95%↑
63位　芝浦2-3-27 田町 760m　343.8万円 /坪　+5.69%↑
64位　高輪4-20-19 品川 620m　337.2万円 /坪　+4.29%↑
65位　白金台2-13-2 高輪台 320m　319.7万円 /坪　+3.53%↑
66位　白金台4-16-4 白金台 180m　281.3万円 /坪　+3.40%↑
67位　港南3-7-23 品川 1100m　267.8万円 /坪　+5.47%↑

港区の土地価格のまとめ

港区の平均坪単価は962.2万円で、前年比では+6.49％上昇↑しています。
港区の土地価格は、東京都の中で3位（57市区町村中）、日本全国の市区町村地価ランキングでは3位（1527市区町村中）です。

周辺の地価公示価格が最も高い駅は汐留駅で坪単価2605.0万円、最も安い駅は白金台駅で坪単価281.3万円です。 また、上昇率が最も高い駅は泉岳寺駅で前年比+10.99％↑、上昇率が最も低い駅は新橋駅で前年比-14.35％↓です。

港区内で土地評価額が最も高い場所は南青山2-1-1で坪単価2975.2万円、最も安い場所は 港南3-7-23 で坪単価267.8万円です。その土地価格の差は、約11.1倍となります。

[5454: 匿名さん]

ＷＣＴも懲りないね。ＤＴをそれだけ攻撃して何がしたいのか？

ＤＴは坪３８０くらいで本当にスミフの想定より売れすぎなくらいのペースで売れている。これを好調と言わずしてなんという？たまたま景色の悪い部屋だけ写真載せて眺望悪いってラウンジに1回来たらといいたい。中古も坪400以上で結構問い合わせがあると言う話。成約も時間の問題。

[5455: 匿名さん]

在庫が30件も積み上がって一番人気のプレミア部屋さえ3カ月以上売り残っているＷＣＴ。

究極の駅遠Ｘ築11年Ｘ首都高沿いＸ海岸通り沿いＸ3.11前スペックの非免震Ｘ脆弱な災害対策（非常電源わずか6時間かつ電源は湾岸なのに地下）Ｘ再開発ゼロ

とういう条件を考えれば当然といえば当然か。結果築10年前後の港区大規模タワマンの中ではレインズ成約平均が304と最下位なのは納得だろう。一番人気で3カ月売れ残りとくれば普通の部屋は1年くらい売れ残りは当たり前になりそうですね。今年はとうとう築12年目に突入するので坪300切りは当然の成り行きでしょう。

ＷＣＴ買う時のポイントとしては売り手が多いので値引きしないのなら値引きする同じような部屋を買うのが賢い買い方。30件もあるのでとにかく買い手市場、ガッチリ値引きしてもらおう。

[5456: 匿名さん]

レスポンスが5000越えww
まさに糞スレww
液状化土壌汚染埋立地らしいww

[5457: 匿名さん]

>>5454
都心3区に分譲中タワーはＤＴしかないので売れるのは当たり前では？期分長期販売はＤＴもＷＣＴも同じとしても、ＷＣＴの頃は港区湾岸に５つも競合タワーマンションが同時分譲していた湾岸戦争。その戦争下でＷＣＴは第一期即日完売、第二期追加分も即日完売。

[5458: 匿名さん]

どこのマンションとは言わないが周りにタワーマンションが林立しお見合い眺望、リビングをＦＩＸ窓としているが眺望が望めないマンションで、なぜわざわざＦＩＸ窓としたのか謎。しかも、そのダイレクトウインドウは、今までのシティタワーシリーズと比べたら似ても似つかない低仕様のもの。眺望といえば、ごみ焼却施設隣という残念な立地で南の煙突眺望や東のTTTお見合い眺望の衝撃は湾岸史に残ることだろう。

低仕様といえば、湾岸随一の薄い階高、低い天井高や薄いスラブ厚。住友不動産ではスラブ厚は30cm以上が当たり前だったのに、これでは近隣の生活音が漏れてくる可能性もある。さらに、頼んでもエアコンはリビングさえ天井カセット型にできない、食洗機すらないというスペック、仕様は辛口にならざるを得ず、高級物件を謳うには中途半端感がぬぐえない。

さらに、設置されたSpaはボイラー代やメンテナンスに多額の費用が掛かることが予想され、管理費修繕費を圧迫することは火を見るよりも明らか。立地は将来的にも駅周辺の発展が見込めない「勝どき」というマイナー駅利用で、しかもそこから徒歩9分もかかるという残念さ。これで、価格が坪360万円からとは恐れ入る。

[5459: 匿名さん]

＞５４５７
なのにＷＣＴは一番人気のプレミア部屋がＤＴの平均価格にも及ばない坪350で3カ月以上売れ残り。なんで？？？？？？？？？

そしてついには30件以上の売れ残り在庫が積み上がる。なんで？？？？？？？？？？？？？？？？？

[5460: 匿名さん]

またWCTとDTのけなし合いが始まったか……
ますますスレが伸びる予感。

[5461: 匿名さん]

>>5459
そんなの適正価格じゃないからでしょう。
ＷＣＴのブリーズ東高層が坪350で3カ月以上売れ残ってるんだから坪300くらいにしないと売れないってことでしょ。

[5462: 匿名さん]

>>5453
湾岸は港区に含まれない事をかきたいのかな？

[5463: 匿名さん]

港区の地価では港南4丁目は海岸と最下位争いは間違いない。とくにＷＣＴのある場所はほぼ品川区みたいな場所だから安いのは仕方ない。

[5464: 匿名さん]

コンプレックスまみれだな。
タワーズ台場みたいに誰一人文句つけようがない最高のマンションに住めばそんなことで悩まされることもなくなるよ。
男からは妬まれ、女からは憧れられる。
タワーズ台場に魅力を感じないヤツは見る目が無い。
そんな王者の台場に君も住んでみないか？

[5465: 匿名さん]

台場なら中央防波堤でいいんじゃないの？　
坪20ぐらいでしょ。

[5466: 匿名さん]

ＴＤを炎上させようとする自演がみえみえの書き込みですな。

そういえば防波堤島の帰属で大田区と江東区があらそってたんだっけ？あんなの帰属してどうするつもり？さすがに防波堤なんだからオフィスも住戸もＮＧのはずだけど。事情しってるひといる？

[5467: 匿名さん]

港南４丁目になってたらコンプレックスの塊になるのも仕方ない。資産価値、港区の大規模タワマンで堂々最下位なんですから。上位物件に嫉妬と怨念で粘着ネガするのが心のありどころになるんでしょう。

[5468: 匿名さん]

>>5466
見え見えではあるけど全部台場住人の実際の発言だから面白いよね(笑)

[5469: 匿名さん]

ネガがいない物件なんてないよ。

ツインパークスですらネガ要素は沢山ある。

[5470: 匿名さん]

ＧＦＴレインズに坪４５０で確かに載ってますね。ＤＴの中古も坪４００で取引されそうだし、スカイズも坪３５０を捉えてきた。３Ａや番町は別格として、都心部内陸と湾岸の格差は確実に縮まってきていると感じますね。千客万来と駅前再開発後は豊洲も４００が現実のものになりそうです。

[5471: 匿名さん]

豊洲は確実に他の地域との差を縮めてきてるからねぇ。
港南芝浦より高くなることはないだろうけど、勝どきや台場よりは高くなりそう。

[5472: 匿名さん]

豊洲が勝どきより高く？ないな。
今後の開発みても勝どきの方が満載だし、
都心へは勝どきの方が近いし、中央区だし。

[5473: 匿名さん]

勝どきはあれだけ人口増えてるんだから商業施設欲しいよね。

晴海トリトンだけじゃしょぼすぎる。

[5474: 匿名さん]

>>5473
トリトンの閑散ぶり考えると無理だろうね。
みんなトリトンにいかないんだよね、銀座とか六本木に行っちゃう。実は勝どきのタワマン住人が自ら首を絞めてるようなもん。

[5475: 匿名さん]

>>5464
お台場素晴らしいと思いますけど、共用施設のリニューアルはどう思ってるんですか？
どこかのお部屋かよってくらいの、あんなセンスのないレジデンスクラブを見てると、悲しくなる。

[5476: 匿名さん]

トリトンはまあちょい飯行く時あるけどあそこだけですべて済ませる場所ではない。タワマンの下駄に申し訳程度の商業店舗とかじゃなくてオフィス商業タワーを駅前に作るべき。村跡地も地下鉄来なかったら商業棟は絶対個性のない郊外型のになる。結局、築地跡地に期待になる？

[5477: 匿名さん]

勝どきはあのどうしょうもない駅前どうにかしろ。駅前にタワマンを建てすぎた、だって全部タワマンだぜ。作り直したいよね、シムシティみたいに。

[5478: 匿名さん]

ビュータワーには悪いがあの一番大事な場所にタワマンはよくなかった。オフィス商業ビルにしておきべきだった。それだけでも印象変わったと思う。

[5479: 匿名さん]

銀座を通り越して海の向こう側って、千葉県民しか行かないと思いますよ。

神奈川も埼玉も間に都心あるからね。

[5480: 匿名さん]

駅の上にマンションとか、最初から開発する気がないんでしょ。　騙され。　

[5481: 匿名さん]

>>5478
一番いい立地にあるビュータワーが勝どき最低の不人気マンションっていうのが、勝どきの未来を象徴してて面白い。

[5482: 匿名さん]

ビュータワーは値付け失敗したから。

[5483: 匿名さん]

あの大江戸線の上のタワーとか、くそ無駄な上下移動バカみたいじゃん。永久に地下鉄縛り？？　くそ人生だよ。

[5484: 匿名さん]

>>5461
WCT東の高層30階以上は、ほんと中古に出ないよね。本音を言えば良い部屋だけど、いくら素晴らしい眺望貼られても中古に出ないんだから意味がない。

[5485: 匿名さん]

>>5477
タワマン同士の距離で、一番余裕があるのは港南。あとはみんな並べて立てすぎ。

[5486: 匿名さん]

>>5482
勝どきって再開発成功したことないよね。選手村もBRTも失敗の臭いがする。

[5487: 匿名さん]

>>5482
ビュータワーの値付けが失敗ならDTって…´д` ;

[5488: 匿名さん]

選手村イメージモデルが団地仕様で激論してたね。
どこ見ても玄関で、金払ってあれはキツいかと。

[5489: 匿名さん]

イメージ的には、2万人の海兵隊宿舎みたいな。施設で訓練してる感じ。

[5490: 匿名さん]

昔の湾岸タワマン（港南、芝浦アイランド）はそれなりにランドスケープにも気を配っていたし、敷地にも余裕のあるプランが多かった。特に港南はサウスゲート計画に伴う居住環境整備計画で倉庫や雑居ビルや古い店舗などが撤去され、道路拡張や電線地中化など住宅地としての環境も整備もされてきた。勝どきや芝浦一丁目は狭い用地を取得してタワマン建てた結果、タワマン同士はお見合いだらけ、眺望無し、周辺の古マンションや雑居ビルはそのまんま。まあ、港南も最初は似たり寄ったりだったけど、10年で環境は大きく変わった。勝どきもそういう風になるか、これから見ものだね。

[5491: 匿名さん]

正直に言って、選手村跡地の住宅供給は競合する住宅が増えるだけで、人口減少に入るのに住宅が余りまくって周辺マンションの希少性、価値が下がるのは目に見えている。不動産業界では資産価値が長期に維持される可能性が最も高いのはサウスゲートエリアであることは常識。オリンピック後も新駅開発やリニア開通など鉄道インフラ関連のポジティブ材料が続くことが他地域とは圧倒的に違う。

[5492: 匿名さん]

>>5490
GFTにタワマンお見合い眺望なんてあった？ヤナセくらいで勝どきのお見合いとは全然性質が違う。GFTはタワマン同士のお見合い眺望はないよ。なんかやたらGFTに噛みついてるけどなんか恨みでもあるの？レインズに坪450で成約が載ったのがそんなに悔しいんかねぇ。

[5493: 匿名さん]

>港南４丁目になってたらコンプレックスの塊になるのも仕方ない。資産価値、港区の大規模タワマンで堂々最下位なんですから

何にも分かってないねえ。分譲が220万だったTTTは良いが、勝どきや晴海に坪300万円台後半とかの価格で大量に供給されてくる今の湾岸新築タワーが、これから労働人口減少時代に突入するのに、10年後にWCTみたいに分譲から3～4割増で中古が取引されるかが問題なのだよ。そういう意味ではWCTは湾岸資産価値上位、品川は東京の中核として更に発展するからこれから人口減少時代に入っても希少性はある。少なくとも分譲価格を割ることは無いだろう。勝どきや晴海の今後は未知数。特に2020年以降はどうなるか分からないね。

[5494: 匿名さん]

>>5492
GFTはタワマンお見合いは無いが、なかには〇暴も事務所を構える周辺のいろんな古い雑居ビルと最悪のお見合いで汚い眺め。

[5495: 匿名さん]

>>5494
はいはい、低層は確かに汚いけど、中層より上は東、南はベイビュー＆レインボーブリッジ、西、北は都心＆東京タワービューだから。こんな眺望に恵まれたマンションは殆どないよ。芝浦でもアイランドのレインボービューは残念眺望として有名だからね。

[5496: 匿名さん]

>>5492
高層を除いてこんな感じの部屋が多い。GFTは賃貸マンション向けだね。

[5497: 匿名さん]

>>5495
そういう部屋以外の大部分は坪450は無理でしょ？

[5498: 匿名さん]

>>5497
全戸数の5割はレインボー＆ベイビューか、都心＆東京タワービューですよ。
ごく一部の西低層の眺望を貼り付けて無理ネガしてますが、大多数の部屋は素晴らしい眺望であることは、賃貸などで中に入った人はわかりますからね。

[5499: 匿名さん]

>>5498
その高層の東京タワービューの部屋が坪400万以下で売り出され、一か月以上たっても成約していないのは何故？

[5500: 匿名さん]

>>5499
1億の中古が売り出し1ヶ月で成約することのほうが稀でしょ。ネガしたいならせめて3ヶ月経ってからしたら？坪450で2件成約してるのは事実なんだしさ。