湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[451: 匿名さん]

>>448
常識的に考えて、それはないと思う
それこそ日本版サブプライムの始まりだったりして・・・
ただまあ市場の金が行き場を失ってる感はあるし、
今の状況が続けばどうなるか分からない先行き不透明感があるのが怖い

[452: 匿名さん]

固定金利がお得やで。

[453: 匿名さん]

変動でマイナス金利はあるよね？

[454: 匿名さん]

固定金利がお得。

[455: 匿名さん]

変動もマイナスはないでしょうけど、
かつてないほど変動と固定の差がなくなってきているので、
固定にするのが正解かと。

[456: 匿名さん]

オーバーローンにはくれぐれも気を付けて欲しい・・・

[457: 匿名さん]

既にオーバーローンでしょ。
年収1000万の人が5000万以上のローン組んでるんだから。

[458: 匿名さん]

俺は手元に4000万持ってたが、頭は1800だけにして6500借りた。金利安いのに、レバレッジきかせてたくさん借りないと損。残った金は投信運用。かなり増えてる。

[459: 匿名さん]

変動で、上がりそうになったら、固定に変更するのがよい。固定もまだまだ下がることもある。

[460: 匿名さん]

変動が上がる時は、既に固定も上がってるけど。

[461: 匿名さん]

>>460
低金利だと変動と固定の差は小さくなるし、
変動が上向きになったら、なるべく早い段階で固定に切り替えとけってことでしょ。
そんなことも分からないの？

[462: 匿名さん]

>>459
机上ではよくそうやって言うけど、
実際にそこまで上手く立ち回れる人は少ないからねぇ・・・
特に低金利と言われる時代は素直に全期間固定でいいと思うよ
後は金利差が１パー超えてきた場合にのみ、借り換えを検討すればいい

[463: 匿名さん]

タワマンはどこも10年で古さが見えてくるし、
10年で住宅ローン減税も終わるので、
そのくらいに引っ越す計画で10年固定が1番かと。
利率もフラット35と比べるとかなり低いし、変動との差もわずか。

[464: 匿名さん]

10年くらいじゃ古さ見えないよ（笑）

[465: 匿名さん]

>>464
それは住んでるから分からないのでは？
WCTもPCTも一通り見ましたが、新しい物好きの私には共有物が傷みなど、
あちらこちらに古さが見えて購入には至りませんでした。
逆に新築マンションに行くと、あらゆる点がグレードアップされてて、やっぱり新築はいいなと思います。

仮にそう思わない人でも、
住宅ローン減税と10年固定のことを考えると、10年くらいで回して行く方がいいと思います。

[466: 匿名さん]

>>465
そうだね。人それぞれだから。湾岸マンション中古の良いところは、部屋の広さや細かい仕様が最新マンションよりも良かったりするところ。当時は今ほどマンション建築コストが高くなかったから広くて共用部の仕様にも金をかけられた。個人的には、室内の古さは壁紙、床、水周りの使用感から来るので、これを取り替えれば新築と変わらない部屋を手に入れることも出来ると考えてます。

[467: 匿名さん]

パリだと新築なんてないよ。新しいものでも築50年くらいじゃないかなあ。高層マンションでも。みんな中古買ってリフォームです。

[468: 匿名さん]

円高でもう建設コストは激安になってる。
誌上の情報だけを鵜呑みにしてると、投げる側になる。

[469: 匿名さん]

パリ（笑）

[470: 匿名さん]

>>465
新築ばかり買い換えながら住むの？
マンション業者にとってはいいお客さまだね。
新築はマンション業者の販促費や利益がタップリ乗っかってるからさ。

[471: 匿名さん]

経年劣化は致し方ないとしても、
今の10年だと、10年前物件のほうが敷地も設備も仕様も贅沢だよね
それぐらいコストカットが著しい・・・

[472: 匿名さん]

埋立地からパリをイメージするとは、倫理的に正反対すぎる。

[473: 匿名]

>>467
パリのように新規供給が難しい都市はそうだろうね。湾岸はまだまだ新しいの建つだろうから、中古を買う理由が見当たらない。

[474: 匿名さん]

建築技術も上がったので、地震国の日本でも100年くらい余裕使えると思います。それより、人口減都心回帰の時代に100年後、需要のあるエリアであるか否かが重要だと思う。湾岸はどうですかね。

[475: 匿名さん]

仕様なんてマンション選ぶ上で、重要度低いんじゃないかな。やっぱり立地でしょ。広尾なんて築30年でも、高いんでしょ？

[476: 匿名さん]

何が都心回帰だ（笑）
100万人都市が地方にいくつある？
そこに住む住民の根は深い。

23区は人が少ない、
マンションだらけの弱小東京が全滅すんだよ。
住宅地はね（笑）

[477: 匿名さん]

消滅候補、足立区、豊島区、江戸川区、葛飾区、こいつらから人をかっさらえばいい（笑）

[478: 匿名さん]

価格が上がってる断面なら新築でも良いが、
同じ又は下がり局面では中古が良い。

[479: 匿名さん]

すっ高値でスカイズやドトール買った人かわいそう。
これ、坪200割ってくるでしょ。

[480: 匿名さん]

みんな変動がいいよ。固定にしたら後悔するから。

[481: 匿名さん]

固定の方が得やろ。

[482: 匿名さん]

>>479
スカイズは、もう坪単価350万で取引されてるぞ。（笑）
誰もが大儲けしとるがな。

[483: 匿名さん]

新築か中古かは個人の好みの問題だから、好きな方を買えばいいでしょ。

[484: 匿名さん]

>>477
大丈夫？
仕事で疲れちゃったかな？

[485: 匿名さん]

湾岸マンションでも間取りや眺望の良い部屋はレアなので、今でも中古市場に出ると黙っていても売れる状態だよね。ただし、間取りや眺望の良い部屋限定だけど。間口10m以上のワイドスパンなんて最近は珍しくなっちゃった。タワーでは必ず行燈部屋があったり、リビングが狭かったり。今の間取りの悪い新築を妥協して高値で買うとちょっと心配だよね。それならば、10年落ちでも中古の間取りの良い部屋を買って自分の好みの壁紙とキッチンに取り換えたほうが坪330くらいで良い部屋が安く手に入るかも。

[486: 匿名さん]

中古の宣伝？

[487: 匿名さん]

>>485
そういう部屋は坪単価400万以上しちゃうでしょ。

[488: 匿名さん]

>>485
俺のとこも湾岸だけど100㎡クラスで･･･
間口12ｍで居室は全室廊下入室でリビングイン無し、天井高2.5～2.7ｍ、廊下幅1.1ｍ
全室ダウンライト・調光器仕様＋ピクチャーレール
リビングは上記＋間接照明
リビング・寝室・キッチン床暖房
サッシ2.4ｍ
ウオークインクロゼット３畳以上、クロゼット３連幅
風呂16×20、キッチン＆バックカウンターの天板幅2.7ｍ・2.5ｍ(天然石）
株は瞬時に売れるけど、不動産はチョイ時間がかかる場合があるので売るときは入れ食い価格で出す

[489: 匿名さん]

＞488
いいね。そういうワイドスパンの部屋なくなっちゃったよね。９０００万なら入れ食いってとこ？

[490: 匿名さん]

うちは、８６㎡３ＬＤＫリビングインなし行燈部屋なし、全室廊下イン。間口１２ｍ。天井高２．５ｍ。
ＤＷ、虹橋眺望。査定は３６０、速攻売りたいなら坪３３０だとさ。

[491: 匿名さん]

>>489
当方サウスゲートスレ17の33スレ主
元々広い住居に住んできてるので、レス部屋も8畳より小さい居室はありません。
金融機関倒産の2000年少し前から、ITバブルがはじけたころは、港区内の名だたる物件は結構広い間取りが多くて
ここ4.5年あたりの物件より居宅内容は良かったですね。

去年後半に、100㎡を遥かに超える複数所有のうちの大型住居売却済み(最近の標準間取りの２倍以上）なので、
手元資金は潤沢ですが、488に書いた港区湾岸タワーはしばらく売却しない予定。
港区の山手線か銀座or日比谷線で、先行き良い物件がでてくればMRは見に行く予定ですけど、
当面はサウスゲート開発恩恵を受ける予定。

年初以降、予定より株価調整が下に行ったので、上記物件を資金化回収しておいて良かったと思ってます。
ちなみに意図的に広告打たないで成約してますが、法人主力で結構見にきましたね。

[492: 匿名さん]

>>491
ホウレンソウご苦労。
でも誰もそこまでの詳細知りたくないから、もう少し短くまとめてくれ。

[493: 匿名さん]

オレも限界、売りを考えるしかないか。
果たして下げ出してから売れるのか？
それができたら、先人は誰も苦労してないよなぁ。

[494: 匿名]

>>493
何れにしても早く売り逃げた方がいいよ。湾岸は新興株と同じくらいボラティリティ高いだろうから。

[495: 匿名さん]

日本の不動産は暴落する事無いから安心しとけ（笑）
わざわざ安く売りたい奴なんかいないよ。ほとんどローンで買われてるんだから、そもそも、銀行が売らせてくれない。

[496: 匿名さん]

>>490
うちの査定は450万だった。売るなら高く売った方が得だぞ。

[497: 匿名さん]

都心の中古成約価格は昨年末ですでに7% 下落していますが、あとどのくらい下がりますかね。トレンドは完全に下向きだから買うは次上がり始めるまで待つのが正解でしょうか?

[498: 匿名さん]

>>495
って尤もらしく言うけどさｗ
ファンドや中国人が投げ始めたら個人が踏ん張ったところでどうにもならん
ここ数年、外国人買いが2割とも3割とも言われてたけど、
そういうのが損得抜きで市場に出回り始めたら・・・

[499: 匿名さん]

マイナス金利も始まったしね。
待て ば待つ ほど値 上がりする相場、始まったよ。

[500: 匿名さん]

株価なんて、上がったり下がったりするもんだぞ。
日経平均が6500万のとき、豊洲のマンションは坪単価300万だった。日経平均が12000になった時、坪単価600万になったと思う？

[501: 匿名]

こりゃ投げ売りはじまりそうだな。

[502: 匿名さん]

投げ売りしたら、別のを買わなきゃいけないの、分かってる？（笑）

これがマンションの怖いところ。結局は住んでる人がほとんどだから、次のを買うのよね。で値上がりしていく。

[503: 匿名さん]

ダウは300ドル上がったらしいぞ。
また、マンションも値上がりするの？

[504: 購入検討中さん]

運用難で不動産バブルになるかもね。
利回り4%から3%くらいになれば価格は1.3倍。

[505: 匿名さん]

>>504
そういう可能性も無きにしも非ず
ただ、いずれにしても様子見だろうねぇ

直近で新規分譲を予定してるデベや、
在庫を抱え過ぎてる業者は大変だと思うｗ

[506: 入居済み住民さん]

生保なんかマイナスの国債買うより不動産投資に傾注するんじゃないかな。
リートの高値更新までは上がると思う。

[508: 匿名さん]

それ以上に給料下がるかもね

[509: 匿名さん]

>>451 >>507
いま自分は35年固定フラットで1.58%(5年は1.18パーセント？)で借りてるんですけど、ここまでくると変動で借りかえたほうが良いってこと？
サプライムって金利が急に上がってみんな返せなくなったって事件でしたよね？あんな風に日本もなっちゃうのかな？

[510: 匿名さん]

ならない。
アメリカのローンは、返せなくなったら売却すればチャラだけど、日本のローンはチャラにならないので売却すらできない。

詰まりアメリカだと投げ売りが出来るけど、日本は一括返済求められるので安く売れないんだよ。だから、安くならないので安全資産ではある。

どっちが良いかは微妙だよね。

[511: 匿名さん]

>>509
全期間1.58でしょ？
断言してもいい、一番いい時期に借りたと思うよ
いまさら変動に借り換えなんか論外だよｗ
今後は固定の金利差が１パー前後になった場合（貴方の場合は全期間0.6）のみ、
残債等と照らし合わせて借り換えを検討すればいい

コンマ１パーに右往左往してしまう気持ちは痛いほど理解できるけど、
そんなものは誤差の範囲と割り切って、
しっかり返済（場合によっては繰上げ）することだけ考えてればいい

[512: 匿名さん]

今の時期に固定金利にすれば立派な財産だぞ。

[513: 匿名さん]

10年前も同じで一番いい時期に固定で借りれたと思ったけど、どんどん下がるので3年後に変動に変えた。いまは変動がいいと考えている。

[514: 匿名さん]

>>513
10年前も今も借り手市場の低金利時代だよｗ

変動を利用していい人は、10年未満で完済予定の人だったり、
月々○円以下！っていう業者の言葉を鵜呑みにできる素直な人だったり、
または、どんな局面に陥っても、
柔軟に立ち回れる知識と経験とキャッシュと強靭な肉体と精神を持ち合わせてる人

どれにも当て嵌まらなければ固定が無難
数十年に渡って支払い総額不明とか怖すぎだろｗ

[515: 匿名さん]

>>511
ごめんなさい、間違えました、5年間は1.11で、その後30年間は1.71だった。これでも良い時期なのでしょうか？

他にもアドバイスありがとうございます。マイナス金利を適用してる国の記事を見ると利子を受け取りながら返してるって言ってるからちょっと良いなって…w

金利が上がるってことはインフレ効果で給与も相対的に上がってるって書かれてるんですけど、そんなものなんでしょうか？
ただ日本はもう人口減だしそんなバブル来ないだろうなて思ってるから、金利が今後上がっていく可能性は低いのかなぁ。

[516: 匿名さん]

金利が上がるってことは単純に言うと金利上昇以上に経済が成長するってこと。日本の経済が成長しないと金利は上がらない。プライマリーバランスの黒字化なんて絶望的でしょ。低金利に抑えて国債を発行し続けるしかないわけよ。

[517: 匿名さん]

日本も実質的には既に住宅ローンはマイナス金利ですよね。ローン減税あるし団信込みだし。

[518: 匿名さん]

いまどき固定で借りるなんてアホかと思う。まあ自分の納得いく借り入れを。

[519: 匿名さん]

>>515
安心しろ、それでも十分安い
経済の動向や先行き、連動性については色んな意見があるんだろうけど、
一般論として向こう5年10年で大幅に金利が上昇することは考え難い、上げられる状況ではないからね
ただ、人に聞かなきゃ判断できないぐらいの知識量だったら変動はやめとけｗ
総額と月々の支払額をしっかり固定、把握した上で人生設計を立てたほうがいい
１パーに満たない金利差は保証料ぐらいに割り切っとけ

スレチなのでこの辺で・・・

[520: 匿名さん]

港区の湾岸タワーは相変わらず高いね。もう庶民には手が届かない。どんな人が買っているんだろうか？

[521: 匿名さん]

8000万くらいの物件もあるから、庶民が買う事もあるのでは？

[522: 匿名さん]

港区高い。特に芝浦のシティタワーは凄い。

[523: 匿名さん]

有明は上がってないね。

[524: 匿名]

あっという間に湾岸ブームも終わりそうですね。どこまで下げるかおっかない。

[525: 匿名さん]

有明はずっと安値放置だからね。
値上がり期待ならナンバーワン。
たしか、そろそろ開発が動き出す頃

[526: 匿名さん]

>>524
日本の不動産は値下がりしにくいから安心しとけ。
少なくとも株価みたいな暴落は無い

[527: 匿名さん]

下がるときは下がるから備えは万全に。

[528: 匿名さん]

>>527
日本の不動産はリコースローンと言って、投げ売りできないんだよ。銀行が許さない。

しかも、売ったら次の場所買わなきゃいけないんだぞ。
下がる理由が無い。

[529: 匿名さん]

>>528
バブルのとき8000万円の物件が20年後に2000万円になった。さがるよね

[530: 匿名さん]

>>525
期待値ナンバーワンと言われ続けて早１０年・・・
サプライズで鉄道新設があれば一発逆転も考えられるけど、
ダイワ物流に五輪競技場に住不の再開発・・・
ほとんど出尽くし感があるんだけど気のせい？

[531: 匿名さん]

>>528
任意整理に競売その他・・・・容赦なく引っ剥がすのは銀行に他ならないだろｗ

[532: 匿名さん]

>>520
豊洲は2物件だけ突出してるね。どうしてだろう？駅直結は314なのにそれよりも高値。PCTはららぽ直結って理由か？もう１つのザトヨスタワーは何でこんな評価高いんだろう？分かる方いますか？

[533: 匿名さん]

>>523
シティタワー有明だけ10パーセントも上がってる。まだ一年ちょっとしか経ってないのに。割安だったのかな？

[534: 匿名さん]

>>523
ガーデンシテイー、国家戦略特区開発の土地工事始めましたね。等間隔で鋼材置いてますね。
有明の既存タワーマンションが、つられて高騰するかは現時点では明言出来ませんが、少なくとも将来は明るい予感がしますね。

[535: 匿名さん]

過去、不動産には暴落しかないよね。

株式なんて比にならないくらい、企業や個人みんな不動産で破綻してるよね。

[536: 匿名さん]

日本の不動産は暴落できない仕組みだから安心しとけ。
そもそも投げ売りしたくても銀行が売らせてくれない。

[537: 匿名さん]

マンションなんて買った瞬間に2割減だろ（笑）
何をいまさら、訳分からない持論お披露目してんだ？

[538: 匿名さん]

それは、新築プレミアムの話やで。
しかし、そもそも、その2割減で売る奴がいるのかっちゅう話やぞ。一括返済しなきゃ銀行も売らせてくれないぞ。

[539: 匿名さん]

そもそも投げ売りしたくても銀行が売らせてくれないのが日本の不動産のダメなところ。
しかし、このおかげで暴落しない、しかし値上がりしやすいメカニズムが維持されてる。

素人でも不動産で金儲けしやすいのはこの特徴のせいやね。

[540: 匿名さん]

そうか？（笑）
リーマンショックでは湾岸の
半数の新築オーナーが大損して変わったよな（笑）

[541: 匿名さん]

>>530
それ、まだどれも実現してないよ。
やっと動き出したところですがな。
5年後の有明は化けると思う。この5年で相当変わるよ。10年分が一気に動き出す。

豊洲は6丁目が化ける時期。いまはスーパーすらないけど、10年かけて化けるよ。

[542: 匿名さん]

そう言われて、15年過ぎましが、、、

[543: 匿名さん]

>>540
リーマンショックで値下がりしなかったのが湾岸の強さだと言われてるのだが。

[544: 匿名さん]

有明で動き出してるのは住友の大規模開発だけ。
あとはオリンピック頼みだよね。
オリンピックが無事に開催されるなら、仮設や恒久施設が建設され、周りの環境が整備されると予想される。有明コロシアムは改修だけだし、国際展示場は増築だっけ？

[545: 匿名さん]

親水公園が整備されるのは有明住民には地味に嬉しいかもな。
あとはなんだろ。道路が綺麗になるとか、災害時の用意がされるとか地味に嬉しい事はありそう。

[546: 匿名さん]

リーマンショック時に、湾岸には新古マンションしかなかった。そのため暴落はさほどなかった。

しかし、新築が坪150ぐらいで、大いに影響を受けていた。

[547: 匿名さん]

震災後に日経平均が6500円になったときでさえ、豊洲は300万維持。有明は相変わらずの安値放置で維持だった。

[548: 匿名さん]

>>546
坪単価150万だと千葉の船橋あたりか？
湾岸とは言えなくも無いが、ここは23区だぞ。

[549: 匿名さん]

>>546
そもそも、日本の不動産は暴落できないんだよ。
投げ売りしたくても銀行が売らせてくれない。
で、1年、2年経つと株価は元に戻る。その時に不動産は値上がりする。

日本の不動産が安全資産な訳は、その辺りに原因があるのよ。

[550: 匿名さん]

過去に暴落しかないだろ（笑）

事実だけ話せ。