湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[4181: 匿名さん]

>4171
貴方の部屋
>4159 の79m2の2LDK の6340万より下ってことでしょ。

[4182: 匿名さん]

>>4176
面白いですが、ここは湾岸スレッド。内陸高級マンションなんか最初から比較にならないことはわかってます。ただ、このスレッド見ているとどっちが価格が高いかで優劣つけようとしている人がいるように思いますが、大事なのはコストとベネフィットのバランス。

たとえば、ＷＣＴが仮に坪３００だとするとあれだけの仕様と眺望と充実した共用施設と安い管理費、駐車場代、周囲に公園や遊歩道もあるような環境、マンション内に店舗がそろう利便性、そしてターミナル品川駅と羽田空港を仕事に遊びに使い倒せる立地、そういったものを考えたときに非常にコスパが高いのでは？だから、いまだに１年で２０～３０件も中古の取引が成立するくらい大人気なんだと思いますよ。

高けりゃいいってものではありません。もう一回言いますが、コストとベネフィットのバランス、コストパフォーマンスが大事です。皆さんのマンションはコスパ良いですか？私は、ＷＣＴはコスパがめちゃくちゃ良いマンションだと思いますね。

[4183: 匿名さん]

＞貴方の部屋
>4159 の79m2の2LDK の6340万より下ってことでしょ。

その部屋は最上階40階よりちょっと下で、中住戸としては当時、坪２６０は最高ランク。

ちなみに私の部屋に一番近いのは4159の下から2番目、東中高層の90平米坪２４１万。
今の取引は成約ベースで坪340-350万。こういう景色が見える部屋なので、
WCTのなかでもかなり高くなってます。

[4184: 匿名さん]

>4182
管理費、駐車場代で補てんしてるって言ってたよね。
コストパフォーマンスが良いかは個人差あるよね。
ユニクロがコストパフォーマンス良いと思う人もいれば、
エルメスがコストパフォーマンス良いと思う人もいる。
安物と高級品の違いがわかる方なら、後者の方が寧ろコストパフォーマンス良いと感じるかもしれない。ユニクロが決してコストパフォーマンス悪いとは言いませんが、安物買いの銭失いって諺もあるでしょ。

[4185: 匿名さん]

>>4183
表見る限り90m2で
坪240って、やっぱり最低ランクでしょ。

[4186: 匿名さん]

東部屋って明るいの朝だけじゃん。
しかも太陽高度低いからカーテン閉める。
朝から照明必要。

[4187: 匿名]

明らかに色をいじった不自然感！笑
そこまでしたい気持ちが本当に理解できません笑
WCTは見栄っ張りのこんな人たちばかりですか？
さすがポテンシャル坪240万！

[4188: 匿名]

>>4183
そんな大した景色か？晴海や新豊洲の方が解放感があるし、海と都心同時に臨めるから綺麗だよね。

[4189: 匿名さん]

WCTさん、自慢しすぎ。謙虚に。

[4190: 匿名さん]

WCTは虚栄心の塊だな。ぷっ。

[4191: 匿名さん]

ところで、皆さんは、DWとベランダ付きどちらがお好みですか？

私は、高層階好きなので、ダイレクトウィンドウの足元不安感が耐えられず、ベランダ付きにしましたが。

[4192: 匿名さん]

ＷＣＴは足元が倉庫だらけで汚ない

[4193: 匿名さん]

>4183
坪300ちょいで8000万って言ってませんでしたっけ？
急に坪単価が40万以上上がっちゃいましたね。
WCT は港南で一番高いとか隣の駐車場は月5万5千円とか
クリニックからも家賃入るとか、嘘のオンパレードですね。

[4194: 匿名さん]

>>4193
だから、WCTにいちいち絡むなって。
また延々続いちゃうでしょ(笑)

[4195: 匿名さん]

＞管理費、駐車場代で補てんしてるって言ってたよね。

湾岸タワーマンションのなかでも最も安い料金の駐車場の料金収入は1300台分もあるので
年間4億円以上。駐車場の保守維持管理だけではとても使いきれないので管理費だけじゃなく
修繕費にも回してます。それで、管理費も修繕費も安く済むのは、winwinで良いことだと
思いますが？

[4196: 匿名さん]

＞安物買いの銭失いって諺もあるでしょ。

それは、安かろう悪かろうで、安い以上にベネフィットが悪く、コストパフォーマンス
が悪い製品に当てはまる諺。
WCTはだとするとあれだけの仕様と眺望と充実した共用施設と安い管理費、駐車場代、
周囲に公園や遊歩道もあるような環境、マンション内に店舗がそろう利便性、そして
ターミナル品川駅と羽田空港を仕事に遊びに使い倒せる立地、そういったものを考えた
ときに非常にコスパが高いのでは？と言っています。

[4197: 匿名さん]

＞表見る限り90m2で
＞坪240って、やっぱり最低ランクでしょ。

第一期の販売価格は、坪180-260、240は中の上くらいに当たります。例として示した
表は、売り出し分の中のごく一部です。ちなみに第一期は即日完売でした。

[4198: 匿名さん]

＞そんな大した景色か？晴海や新豊洲の方が解放感があるし、海と都心同時に臨めるから綺麗だよね。

ぜひ見てみたいので写真アップしてください。それだけ眺望が良ければ
画像検索で山ほど写真が出てくるはずですから。もちろんプロが撮った
写真でかまいませんよ。4183は素人写真ですが。

[4199: 匿名さん]

＞ＷＣＴは足元が倉庫だらけで汚ない

足元は倉庫はありませんね。運河対岸の港南5丁目には倉庫がありますが、別に
汚くもありません。間を隔てる運河は幅１００ｍもあります。ちなみに、豊洲の
マンション北側の運河対岸にも倉庫はありますね。

[4200: 匿名さん]

＞坪300ちょいで8000万って言ってませんでしたっけ？

90平米で坪300で8000万ちょい。計算間違ってますか？ちゃんと
計算できてます？あなたは小学生ですか？

[4201: 匿名さん]

＞クリニックからも家賃入るとか、嘘のオンパレードですね

私はクリニックは区分所有、マルエツは賃貸とちゃんと言ってますが？？

[4202: 匿名さん]

本当に、ネガするポイントがないからって、言ってないことを言ったと言ったり、
テキトーなこと言うのは止めていただきたい。

[4203: 匿名さん]

もう、ネガは絡むなよ。WCTは都心に住むのビンテージ候補に載っててプロも認めている素晴らしい湾岸NO.1マンションでいいじゃないの。もう、ほかの話できなくなるから、一切WCTへの反論はなし。最高のマンション認定ということでいきましょう。

[4204: 匿名さん]

もう、ネガは絡むなよ。WCTは都心に住むのビンテージ候補に載っててプロも認めている素晴らしい湾岸NO.1マンションでいいじゃないの。もう、ほかの話できなくなるから、一切WCTへの反論はなし。最高のマンション認定ということでいきましょう。

[4205: 匿名さん]

WCTの人の辞書にスルーって文字はないのかね。絶対に言い返さないと気が済まない質なのか。金持ち（勝ち組）喧嘩せずって言うけど。

[4206: 匿名さん]

WCTはナンバーワンです。だからいなくなってね。

[4207: 匿名さん]

＞4200
じゃあ、坪340～350は取り下げってことね。

[4208: 匿名さん]

港南 芝浦 台場 豊洲 勝どき 東雲

[4209: 匿名さん]

＞4201
隣の駐車場5万5千円。港南で一番高いマンション。この２つは取り下げですか。

[4210: 匿名さん]

＞４１７３
＞Vタワーは価格が高すぎて普通のサラリーマン実需組が検討できる部屋はないから論外、最初から比較対象外。ファミリーで住めるマンションとして最も人気がありAffordableなマンションのなかで最も価格が高く、最も人気があるのはWCT。それにサウスゲートの恩恵がなければどのマンションにも無いだろう。

同じ港南なのにＶタワーとＷＣＴって、なんでこんなに価格差あるんですかね。
しかもＶタワーのほうが古くありませんか。

[4211: 匿名さん]

>4201

>>3704
>>3696
WCTの管理費が安いのは、その他にも理由あるよ。マルエツ、信用金庫、クリニックや歯医者、カフェの家賃がマンション収入に入ってくる。マルエツの家賃だけで年間数千万円にはなると思う。

誰の発言だっけ？

[4212: 匿名さん]

＞じゃあ、坪340～350は取り下げってことね。

東側オーシャンビューの30階よりちょっと上の部屋なので、坪300は控えめに言ってます。
東側高層が売り出しではなく、成約ベースで320－350というのは、下記のように
レインズみられる方が書いてくださっていますが、何か？

No.4022
by 匿名さん　2016-03-13 00:50:47
投稿する 削除依頼

昨年度のレインズ成約最高値は350台でしたよ。高層でしたが。嘘はやめようね。

No.4033
by 匿名さん　2016-03-13 01:12:23
投稿する 削除依頼

私はレインズ見れますけど、眺望なし部屋は270-280台で成約、そこそこ眺望は290-310で成約、高層は320-350というのが現実の相場ですね。築11年、徒歩14分の物件としては十分立派な数字かと思います。

[4213: 匿名さん]

＞4212

貴方の気分で価格が変わるってことね。

[4214: 匿名さん]

＞隣の駐車場5万5千円。港南で一番高いマンション。この２つは取り下げですか。

民間駐車場55000円は取り下げます。確かめずに書きましたが40,000円から45000円が相場なようです。ただ、WCTは普通～大型で25,000円～29,500円。周辺の駐車場相場が安いことが、そのまま駐車場代に反映されているわけではありませんね。本質的なところでは間違えてはいません。

[4215: 匿名さん]

＞4212
ということは、貴方の部屋は坪240だったけど、
今ではレインズ成約最高値の350になったわけですね。

[4216: 匿名さん]

＞同じ港南なのにＶタワーとＷＣＴって、なんでこんなに価格差あるんですかね。
＞しかもＶタワーのほうが古くありませんか。

それは、当然Vタワーのほうが駅から近いからでしょう。私が言っているのは、もっともコアな湾岸の購入者層である年収1000万から2000万程度の人が選べるマンションのなかではWCTが港南で一番高いのではないですか？それがWCTの評価を表しているのではないですか？そして、それは品川駅利用＋マンション事態の評価が合わさったものであり、そういうマンションが、これからの品川再開発に駅まで徒歩で十分wぷろーちできるのに全く関係ないというのは無理があるのでは？と言っています

[4217: 匿名さん]

>4214

>4080によれば、お近くの天王洲は17,280円
品川にもっと近いエリアでも29,000円

港南４丁目ともなると駐車場のニーズもないのか、あまりないね。
https://carparking.jp/area/region/131030164/

もっと品川駅に近い場所で、29,000円
https://carparking.jp/detail/3175/

機械式で20,520円
https://carparking.jp/detail/1010368/

天王洲あたりで17,280円 （税込）
https://carparking.jp/detail/158310/

いちいち盛りますね。

[4218: 匿名さん]

＞４２１６
よくわかってるじゃないですか。
眺望より駅近なんですよ。
一般の方が求めてるのは。

[4219: 匿名さん]

＞貴方の気分で価格が変わるってことね

わたしの気分ではなく、4022、4033さんの情報に基づいて控えめに言っています。4022,4033さんの情報に基づいて坪320-350とすると、90平米ありますから。成約ベースの実勢価格は8730万から9550万の間ということになりますね。そう書くとまた反論されて説明がめんどくさいので控えめに8000万といっただけです。気分で買えたわけではなくあなたが原因です。それでも、まだそういう悔し紛れの捨て台詞吐きますか。。。

[4220: 匿名さん]

＞WCTの管理費が安いのは、その他にも理由あるよ。マルエツ、信用金庫、クリニックや歯医者、カフェの家賃がマンション収入に入ってくる。マルエツの家賃だけで年間数千万円にはなると思う。

これは私の発言ではないですね。ちょっと勘違いされていると思います。マルエツ、信用金庫、カフェ、薬局は賃貸。クリニック、歯科は区分所有です。ただ、占有面積からすると、この間違いは大きな問題ではありません。マルエツ、信用金庫、カフェなどでほとんどの面積を占めますので。

[4221: 匿名さん]

＞よくわかってるじゃないですか。
＞眺望より駅近なんですよ。
＞一般の方が求めてるのは。

一般の人は求めているのは、圧倒的にWCTですね。Vタワーは人気ランキングの下位にも出てきません。つまり、Vタワーの購入者は「一般の人」ではないということです。お分かりいただけたでしょうか？

[4222: 匿名さん]

＞4220
で、利回りすら把握してないのに、プラスだと思ってるんでしょ。
思い込み発言の多い方なので。

[4223: 匿名さん]

＞4221
資産価値は眺望でなく駅近だってご理解いただけました？

[4224: 匿名さん]

＞ということは、貴方の部屋は坪240だったけど、
＞今ではレインズ成約最高値の350になったわけですね。

最高値になったとは言ってませんが、4033さんの情報によると私の部屋は坪240だったけど、坪320-350、8730万から9550万の間が成約相場ということになりますね。だとすると、私が仮に売り出したら坪350から１割増の380くらいでチャレンジするでしょう。今現在出ている売り出し価格と一致しますね。

[4225: 匿名さん]

坪240のタダでさえ条件の悪い部屋を380ですか。
いらないなあ～。

[4226: 匿名さん]

＞資産価値は眺望でなく駅近だってご理解いただけました？

資産価値とは、購入してから現在のパフォーマンスがどれくらい上がっているかということになります。そういう意味ではVタワーはもともと分譲時㎡98万が現在136万なのでプラスが38万円。WCTは分譲時㎡73万円が現在101万円なのでプラス28万円。値上がり率はVタワーが138.8％、WCTが138.4％と同じくらいです。なので、資産価値評価としてはVタワーとWCTは同等です。同じパフォーマンスなら、買いやすかったほうが良いでしょう。

それに何度も言いますが、一般の人は求めているのは、圧倒的にWCTですね。Vタワーは人気ランキングの下位にも出てきません。つまり、Vタワーの購入者は「一般の人」ではないということです。一般の人に人気があって売りやすいのはWCT。売れなければ含み益は実際の利益にはなりません。お分かりいただけたでしょうか？

[4227: 匿名さん]

>>4217

よく確かめずに言ったことは申し訳ありませんでしたが、WCTに最も近いマルエツ前の首都高下の、しかも駐車しておくと泥だらけになってしまう駐車場が40,000円、港南3丁目のタワーパーキングがそれ以上の料金ですからWCTの駐車場代25,000円が近隣の安い地価を反映しているということはないでしょう。決して盛ってはいません。これは、港南3丁目駐車場という名前ですが、WCT真ん前の駐車場です。なので、WCTをもし買うと駐車場代も相場よりかなり安く済むということです。

[4228: 匿名さん]

＞4217
激安じゃん。

[4229: 匿名さん]

＞4226
その理論だと江東区のＰＣＴは１４０％、シエルは１４５％なんだけど、
それで良いの？

[4230: 匿名さん]

＞坪240のタダでさえ条件の悪い部屋を380ですか。

条件が悪いとなぜわかるのでしょうか？私の部屋は3LDKリビング20畳、オーシャンビュー、全室外向き、行灯部屋なし、リビングインのベッドルーム無し、内廊下に面した1.8㎡トランクルーム付き、12mの間口の広いワイドスパン。天井高2.7m、これで条件悪いとすると、何が足りないですか？