湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[3801: 匿名さん]

＞3799
是非。

[3802: 匿名さん]

テナント区分の所有者は誰かわからないけど、転居組も全員オーナーとか、100％あり得ないことを何で言うのかな？

[3803: 匿名さん]

釣りにのらないで。内部情報をこんなところへあげないでよください。貴方の行動が皆の利益になるか冷静な判断をお願いします。

[3804: 匿名さん]

〉3802
何を言いたいのかよくわかりませんが、
テナントのオーナーに賃料は支払われると思います。

[3805: 匿名さん]

これが住民の質、民度ってやつなのか。。

[3806: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[3807: 匿名さん]

>>3806
やめようよ。冷静になって。

[3808: 匿名さん]

＞3806
あらら～。
自宅所有すると、もれなく賃貸経営がついてくるマンションだということですね。
ＷＣＴは。

[3809: 匿名さん]

テナント所有のオーナーは、どこに住んでいようと、その管理組合には入る(笑)　管理組合がオーナーではない(笑)

[3810: 匿名さん]

>>3807
数字は隠してますから。あとで削除依頼出しときます。

[3811: 匿名さん]

住民全員がオーナーはあり得ない(笑)　小規模マンションなら可能かも。

[3812: 匿名さん]

>>3808
だから何なの？

[3813: 匿名さん]

＞3806
念のための確認ですが、
　Ｒ２１０（店舗等賃貸料）の内訳がＲ２１６（自販機手数料）ってことじゃないですよね？つまり、Ｒ２１０とＲ２１６の金額が同額。
　Ｒ２２０（駐輪・駐車場料）の内訳が、Ｒ２２１，Ｒ２２２・・・のようなので。
　Ｒ２３０（共用施設料）も内訳が、Ｒ２３１，Ｒ２３２・・・・のようだし。

[3814: 匿名さん]

>>3728
２０００戸でプールを割り勘にすれば管理費も安くなるんだろうけれど、
老朽化した時に金食い虫になるんだよね。プールがないタワマンのほうがいい。
泳ぎたい人は民間のジムのプールに行ってくれ。
大規模修繕の時にプールの補修費なんて支払わなくて済む。

それと、駐車場の料金がマンション内と近隣の営利のパーキングを比較して「安い」って、
それ当然でしょ？逆に近隣より高くてメンテ料と改修費を管理費と積立金から出してたら、
それマンションとして終わってる。

品川の運河エリアで月５万って、坪230万で売りだしたマンションにしてはバカ高い。
月５万分をローン上増しして車要らずの駅直結マンションに住んだ方がいい（苦笑）

[3815: 匿名さん]

住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー、住友不動産販売が管理と大家業務
を代行、受託してるんだろ？どこにでもある普通の形態じゃねーか。

[3816: 匿名さん]

>>3813
R210は一つの大項目として、そこで完結です。その下の自販機は関係ありません。

[3817: 匿名さん]

＞３８１２
自宅買ったら、もれなく不動産経営しないといけないなんて、嫌じゃん。
事業やるからには、必ずリスクが伴うからね。
安らぐために自宅を買ったつもりなのに。

[3818: 匿名さん]

＞住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー

管理組合＝住民です。

[3819: 匿名さん]

>>3814
５万じゃなくて大型外車とめられる場所でも２９５００円なんだが。

[3820: 匿名さん]

＞3816
そこだけ、他と番号のふり方が違うんだね。
怪しい。

[3821: 匿名さん]

2000世帯の恐怖、管理組合規約違反(笑)　

毎日、機密情報が露呈しています。

[3822: 匿名さん]

>>3817
事実上はすべての管理運営は住友不動産販売でしょ。万が一何かあっても、住不ならすぐに次のテナント見つけてくるし、２０００世帯＋近隣世帯の需要をいっきに取り込めるなら、テナントに入るのに競争入札になってもおかしくない。ほぼ、ノーリスクといっていい。

[3823: 匿名さん]

＞３８２２
事業やってノーリスクはないでしょ。
家賃不払いなんて十分あり得るリスクだと思いますよ。

[3824: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[3825: 匿名さん]

＞＞３８２３
マルエツが家賃不払い？ねーよ　笑
１１年もやってんだぞ。つぶれるならとっくにつぶれてる。

[3826: 匿名さん]

>3824
隠しすぎ。どこのマンションかもわからなくなってる。

[3827: 匿名さん]

オーナーが埼玉に住んでても、WCTの管理組合に入るんだよ。管理組合のその収支から、オーナーに支払われてる(笑)

[3828: 匿名さん]

>>3819
３万か。不動産の価値が低い駅遠コンテナエリアにしては高いね。

直下型地震で損壊したときに、共用施設が多いと負担も大きい。
テナント貸してるなら、そこも３０年もすれば経費が大きくなってくるね。
つまり、経年によりどんどん費用がかさむ仕様だ。
安い管理費で満足せず、将来に備えて組合が集金したほうがいいんじゃね？

[3829: 匿名さん]

>3825
その店繁盛してても、他の店舗が業績悪いかもしれないじゃん。
いずれにしろ不動産賃貸経営やるかぎり、リスクは伴うよ。
家賃不払いなんていくらでもあるから、ググってみれば。
自宅かったら、そんな心配も一緒についてくるなんて、
絶対、嫌だわ。

[3830: 匿名さん]

というわけで、管理費が都内タワマンで一番リーズナブルなわけです。

[3831: 匿名さん]

>3827
そうなの？よくわからんくなってきた。
ＷＣＴの住人さん、テナントスペースの所有権が管理組合（＝住人）に
あること証明できますか。

[3832: 匿名さん]

割高だろ(笑)　街中の小規模マンションでマルエツ運営したら、管理費タダじゃないの(笑)

[3833: 匿名さん]

マンション内の店は新陳代謝がないため飽きる。マルエツ一択の人生。
クリニックも選べない。

[3834: 匿名さん]

>>3829
このことは重要事項説明で説明されますよ。そのうえで人気No.1マンションなんだから、
あなたが嫌でも一般的には管理費が安いことが喜ばれてるってことでしょ？

[3835: 匿名さん]

そりゃ、住民全員オーナーでない限り、せっかくの家賃をなんでWCTの管理費に取られるんだよ(笑)

[3836: 匿名さん]

＞３８３４
このことって何のこと言ってます？

[3837: 匿名さん]

>>3831
マンションの敷地、建物共用部全体をオーナーで区分所有してます。それを証明しろと言われても。

[3838: 匿名さん]

1日当たりにして管理費が平均より５０円とか１００円は安い計算？
駅までの往復バス代いくらだっけ？

[3839: 匿名さん]

＞3834
その安い理由が、駐車場代からの補点と（不動産経営のリスクを伴う）テナントからの家賃なんでしょ。

その表、裏読まないと怖いね。

[3840: 匿名さん]

>>3836
新築時に買った時に説明されました。区分所有することになる不動産全体の内容です。そのなかで店舗賃料は管理組合収入として管理組合の指示通りに住友不動産販売が受託管理しますとも。

[3841: 匿名さん]

>>3829
どこのマンションだと思ってるの？住友不動産のフラッグシップですよ？そんなことになったら住不のこけんにかかわる。マルエツがつぶれることはありえないし、万が一何かあっても死に物狂いで住不が何とかしますよ。完売したら、さよならの弱小デベの小型マンションとはわけが違いますからね。

[3842: 匿名さん]

＞3840
つまり、テナントスペースの所有権も住人にあるので、
不動産賃貸経営のリスクが伴います、ってことを説明されたってこと？

[3843: 匿名さん]

＞3841
ノーリスクの不動産経営がある、とおっしゃりたいの？

[3844: 匿名さん]

このサイトのトップに表示されるマンション。完売後も住友不動産（販売じゃなくて）は
実はいろいろとサービスしてます。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[3845: 匿名さん]

>>3843
ノーリスクですね。住友不動産とマルエツが同時に経営破たんしない限り。

[3846: 匿名さん]

テナント収入をすべて管理費として参入しているんだ。
となると、指摘のテナント部分の保守維持管理だけでなく修繕費は修繕積立金からでるのかな。
管理費が激安でも、修繕積立金が高価なマンションはあるけど。
それに加えて、オーナーだから、災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時は、
住民（オーナー）に緊急徴収かな？　湾岸だけに震災の被害は大きいわけだし困る。

管理費の金額だけでなく積立金の額やバス代とかトータルでどうなんだか。

[3847: 匿名さん]

>>3842
リスクがあるとか、そこまでは言いません。聞いたら、そりゃ立場上リスクがゼロだとは言わないでしょうが。百歩譲って仮にマルエツが倒産しても次のスーパーが決まらないことはまずないでしょう。黙っていても２１００世帯＋近隣数千世帯の顧客を取り込めるこれ以上ない立地、しかも近隣に競合が出店する土地やスペースは無し。

[3848: 匿名さん]

＞3845
1文目と2文目で既に矛盾してます。
しかも、マルエツが経営破たんだけで、家賃が回収できないリスク十分あると思いますよ。

＞ノーリスクですね。
必ず儲かるってことですか。
詐欺師の発言みたい。

[3849: 匿名さん]

＞3847
そもそも今の家賃が適正かもわからないし、
仮にマルエツが倒産の危機にでもなったら、家賃未回収になる可能性も
十分あるでしょう。
自宅買ったのに、何で不動産経営の心配しなければならないのかって話です。

[3850: 匿名さん]

>>3846
バスは完全にCRBの独立経営。マンションからの補助は一切出ていません。修繕費は、当初修繕費として予定していたかった駐車場収入、賃料収入のかなりを修繕費に回しているくらい計画以上の収入状況で全く問題はありません。災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時はという話は湾岸タワーどころか全タワーマンション共通の問題でしょう。それが気になるならタワーには住めません。

[3851: 匿名さん]

>>3849
あなたはWCT買いたいの？買いたくないなら、あなたが言うリスク負う必要もなし。
住民はすべて理解したうえで管理費安くて喜んでいるのに、あなたがいくらこんな
ところで、エセ評論家の榊氏ばりにリスク叫んでも意味なし。
WCTは素晴らしいマンションですよ。

[3852: 匿名さん]

バス完全独立で経営してるの？
倒産して無くなっちゃうリスクあるじゃん。
テナントの賃貸経営は本当にうまくいってるんですかね。
利回りはどの程度なんでしょうか。

[3853: 匿名さん]

>>3849
他港南マンション住みだけど、凡百マンション住民の嫉妬見苦しいまではわかった。

[3854: 匿名さん]

＞管理費安くて喜んでいるのに

駐車場代で補てん、（リスクのある賃貸経営の）家賃で補てん。
どう解釈したら、管理費安いなんて結論になるんですか？
それとも見た目（うわべだけ）の管理費のこと言ってますか？

[3855: 匿名さん]

>>3852
テナント賃料については管理組合の議事録読む限り、当初計画通りの一行報告以外、
議題にさえ上がったことはありませんね。
マルエツの住民以外の自転車駐車によるマルエツ前の植え込みの破損をマルエツの
負担で修復とかの話はありますが。CRBが倒産？考えてもみませんでしたが言い出
したらきりがないでしょう。CRBの決算見る限り、経営は順調のようですよ。

[3856: 匿名さん]

＞当初計画通りの一行報告以外、 議題にさえ上がったことはありませんね。

当初計画では利回りはどの程度を想定されていたんですか。


＞CRBが倒産？考えてもみませんでしたが言い出したらきりがないでしょう。

品川まで徒歩ですか。

[3857: 匿名さん]

事実安いじゃないですか。駐車場代も管理費も湾岸タワーでダントツに。テナント賃料もノーリスクで入ってくる。そのおかげで管理費が安い。住民はマルエツで楽に買い物できる。マルエツ飽きたら、駅にクイーンズ伊勢丹もKINOKUNIYAも京急ストアもアトレ品川もエキュートもある。食材の調達には事欠きませんよ。

[3858: 匿名さん]

＞3834
今まで、ＷＣＴは管理費安いって、言われてたけど、
駐車場代とテナント賃料で補てんしてたって、本当の話ですか？
その表には補てん分も含まれていないのでしょうか？？

[3859: 匿名さん]

＞３８５７
見た目が安くてもね。
駐車場代、テナント賃料で補てんしてるんでしょ。
駐車場代が安いのは自慢できませんよ。
地代の安いエリアに住んでるってだけですから。

[3860: 匿名さん]

>>3856
利回りなんて知りません。実際は住友不動産販売が受託管理運営してますから。
ただ、かなりの金額が計上されてます。
CRB倒産したら、別のバス会社を頼むでしょう。独立採算、黒字で11年もやって
るんですから。これまでの実績を考えれば安全です。私がバス会社の社長なら
手を出しますね。嫌ならやめりゃいいんですから。

[3861: 匿名さん]

＞テナント賃料もノーリスクで入ってくる。

詐欺師なみの発言。

[3862: 匿名さん]

>>3858.3859
って？駐車場代が管理費に回ってるのはどこのマンションも一緒。そんなことも知らないの？あなたのマンションの駐車場収入はどうなってるん？

[3863: 匿名さん]

もう飽きた。あとはコピペします。

[3864: 匿名さん]

＞3860
利回り知らないなら、うまくいってるか全くわからないですね。
「かなりの金額」だけでは、まったく意味ありませんよ。
投資額に見合ったリターンなのか判断できませんから。

[3865: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは港区港南4丁目にある住友不動産が自社の代表作と位置づける総戸数2100戸の日本最大級のマンションです。ファサードは意匠性に富んでいて、建物はグッドデザイン賞を受賞しています。周囲を大学キャンパス、ドッグランや噴水もある大きな公園、京浜運河、天王洲運河に囲まれていて、特に天王洲アイル周辺は運河沿いの遊歩道や水上レストランなどもあるほか、隣接の20,000㎡の港南緑水公園はマンション公開空地と一体になっているなど都心部としては良好な住環境が整っています。また、周囲に高い建物がないため四方が開けて眺望が抜けていて、室内からの眺めとして、東側低層は運河ビュー、高層はレインボーブリッジをはじめとして絶景とも言える湾岸ビュー、西側は品川駅方面のシティビューが床から天井まで全てを窓とした大きなダイレクトスカイビューウインドウで楽しめます。棟内にはプールやジム、9部屋ものゲストルームやエステ、毎朝焼き立てパンが出るスカイラウンジ、1300台分も用意された駐車場、会議室、スタディールーム、屋上バーベキュースペースなど共用設備が充実しています。また、マンション内に24時間営業のスーパーマーケットや薬局、クリニック、歯科、クリーニング店、カフェ、金融機関、認可保育園、夜10時までのコンシェルジェサービスなど生活に必要な店や設備、サービスがそろっています。港南小中学校も徒歩2分で学童の通学も便利。

運河に面したマンションとしてマンション敷地内に専用の桟橋が設置されており、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などの接岸に利用され、マンション管理組合主催のお花見クルーズや羽田空港見学クルーズなども企画されるとともに、災害時は支援物資海上輸送拠点として開放されるのもユニークです。

交通は、りんかい線天王洲アイルまで徒歩6分（渋谷、新宿、池袋方面）、東京モノレール天王洲アイルまで徒歩4分（浜松町、羽田空港方面）。徒歩13分のターミナル品川駅まではマンション専用直行シャトルバスが早朝5時から深夜1時まで頻繁に1日126便運行しており品川駅へストレスなくアプローチすることができます。都心への通勤だけではなく、旅行の際でも新幹線品川駅にはシャトルバスを利用して10分でアクセス可能、羽田空港国際線、国内線へはモノレール天王洲アイル駅を通じて30分以内でアクセス可能など、都内のマンションのなかで最も長距離交通にアクセス便利なマンションだと思います。品川駅にはアトレ品川、エキュート、クイーンズ伊勢丹、紀伊國屋など豊富な食料品店もあり食材の調達も便利です。
また、充実した共用設備にもかかわらず、インターネット接続料を含むマンション管理費は176円～205円/㎡と都内タワーマンションでダントツに安い設定になっています。また、駐車場代は月23,000円～と近隣マンションと比較しても非常にリーズナブルなのも魅力です。地震対策としては、平鋼からなる芯材（制震部材）を、溝型鋼や鋼板で組み立てた補剛材で座屈拘束した「鋼材ブレスダンパー型」の制震装置を採用し、制震構造としています。また、40階建て以上のタワーマンションとしては比較的珍しい板状マンションで、各住戸の内廊下玄関脇には約2㎡の専用屋内トランクルームが設置されるとともに、間口が広いワイドスパンの住戸も多く設定されています。

2015年時点の中古取引成約価格は坪あたり平均で約330万、最低坪280万から人気の高い高層のレインボーブリッジビューの部屋や角住戸では坪400万近くになるケースもあります。ノムコムや住友不動産により毎年発表される「都内中古マンション人気ランキング」では完成から約10年経過した2014年時点でも都内中古人気マンションNo.1を維持しており、仲介業者にWCTを指名して眺望の良い部屋の中古が売りに出るのを待っている人、マンション内で追加住戸を求める居住者もいらっしゃるようです。最近でも昨年11月から1月までの3ヶ月の間に坪単価平均300万円以上で7戸成約など中古取引も依然活発。最近では、雑誌「都心に住む」で、"港南"が資産価値が落ちないアドレスとして南青山や渋谷などとともに取り上げられ、またワールドシティタワーズが次世代のビンテージマンション候補として取り上げられるなど、JR貨物線跡地の再開発が進むサウスゲートエリアのランドマークマンションとして引き続き注目されています。

[3866: 匿名さん]

＞駐車場代が管理費に回ってるのはどこのマンションも一緒。

一緒じゃないです。管理費が足りないマンションの典型的なパターンです。

[3867: 匿名さん]

WCTはツインパークスとともに次世代ビンテージマンション候補に挙がっています。

[3868: 匿名さん]

グッドデザイン賞を受賞した建物

[3869: 匿名さん]

港区タワーマンションで一番安い駐車場代

[3870: 匿名さん]

住戸からダイレクトウィンドウを通しての素晴らしい湾岸眺望

[3871: 匿名さん]

西側ビューも抜けていてきれいです。

[3872: 匿名さん]

＞3869
港区タワマンで、一番、地代が安いエリアにあるマンションと同義。

[3873: 匿名さん]

都内タワマンで最もリーズナブルな管理費

[3874: 匿名さん]

利便性の割には比較的安い土地を2100戸で区分所有しているので、固定資産税も安く済みます。

[3875: 匿名さん]

将来はリニアも発車するターミナル品川まで徒歩13分、専用シャトルバス5分。

[3876: 匿名さん]

東側高層からの雄大なオーシャンビュー

[3877: 匿名さん]

プールをはじめとする豪華な共用設備

[3878: 匿名さん]

以上は宣伝ではありません。6000万で買った部屋ですが、気に入っているので
1億積まれても売りません。

以　上

[3879: 匿名さん]

おまけ。マンションノートというサイトでの700人以上の住民の満足度調査で
5点満点中4.42点という最高ランクの口コミ満足度評価となっています。

[3880: 匿名さん]

ここまでくると、病気だな。

[3881: 匿名さん]

そういえば、昔、同じような感じの病的な人がいたのを思い出した。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950

[3882: 匿名さん]

お隣の東京海洋大学が液状化した動画が昔あったのだけど、削除されてしまっているね。

[3883: 匿名さん]

>3881
一年も前の書き込みをよくおぼえていたな。
君の担当した患者が書いたのかいｗ

[3884: 匿名さん]

>>3850

深夜３時の連投、お疲れ様でした。確かに病的ですね。＞ＷＣＴさん
西側窓からの写真をアップしてるから、湾岸ビューじゃない人だったんだね。

で、シャトルバスの運賃は１回いくら？

[3885: 匿名さん]

＞3880-3884
深夜にずっと粘着するお前らのほうが病気。しかも完全に論破されてるしｗｗ

[3886: 匿名さん]

＞3884
シャトルバスの運賃は一回２０万円だよ！知らないのか？お前らには縁がない天下の高級No.1マンションＷＣＴだぞ！ｗｗｗ

[3887: 匿名さん]

＞3884
どうみても3865がオリジナルの写真だろ？お前らには買えない部屋の眺望がネットで眺められて幸せだなｗ

[3888: 匿名さん]

マルエツのテナンントが無くなったら～とかくだらないことで絡んでる連中は何なの？

[3889: 匿名さん]

こっちへ移動しましょう。

完売まで7年掛けた、築10年マンション
うざいですよね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594333/65

[3890: 匿名さん]

>>3889
共用部が劣化しまくり&晴海タワーのせいで眺望ふさがれ暴落中のマンションの方が100倍ウゼーよ PCT君

[3891: 匿名さん]

＞３８８９
江東区の大衆向けＳＣの裏のおんぼろタワマンが、港区人気Ｎｏ.１に喧嘩売ろうなんて１００年早えーよ　笑

[3892: 匿名さん]

>>3888
内陸の高級タワーマンションもテナント入ってマンションの収入になってるけどね。こいつらなにをトチ狂ってるんだろな？てか、こいつらじゃなく自作自演だろうが。

[3893: 匿名さん]

>3892
内陸、ＷＣＴに係らずテナント入ってるマンションなんて珍しくないよ。
ただ、ＷＣＴのようにテナントの所有権が管理組合（＝全住人）にあるって、
珍しいと思う。マンションを所有すると同時に、
もれなくテナントの賃貸経営リスクがついてくるんですから。

[3894: 匿名さん]

＞お隣の東京海洋大学が液状化した動画が昔あったのだけど、削除されてしまっているね。

いい加減なこと書いてんじゃねーよ。豊洲の液状化の写真、動画はいまだにゴマンとアップされてるけどなｗ

[3895: 匿名さん]

>>3893
写真は白金タワーだが、ここのテナントも所有権は管理組合だったと思うぞ。

[3896: 匿名さん]

ＷＣＴの方は管理組合の収支報告書貼ってましたよ。

[3897: 匿名さん]

>>3895
店舗が区分所有していないマンションは基本管理組合所有だよ。
ネガってる連中の住んでるマンションは存在しない規模なんでしょう。
総会もでていないんじゃないかな？

[3898: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[3899: 匿名さん]

早く一軒家買えよ。

[3900: 匿名さん]

マンションが賃貸業者になるなら、駅遠はダメじゃん。