湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[3751: 匿名さん]

なんか、変なのがいるな。管理費も駐車場代も安くて、マンションの収支に問題
生じてないなら良いことじゃん。そこまでしつこく食い下がるってことは、
さては、WCTに中古の客取られたら困る転売屋さん？それしか考えられないなあ。（＾＾）

[3752: 匿名さん]

管理費が安いのは駐車場代で補てんしてるから。
駐車場代が安いのは、車所有してない方が補てんしてるから。

[3753: 匿名さん]

＞＞３７５１
なるほど。なんでいっつもＷＣＴの話題になると、異常に興奮する人がいるのかと思ってたけど、ＷＣＴは中古マンション人気ランキング一位とか言ってたから、中古の転売屋だとしたらＷＣＴポジネタに何でもかんでも噛みついて必死にネガしているのはつじつまが合うね。しかし、上のやり取りはさすがにネガのほうが異常な屁理屈としか言えない。

[3754: 匿名さん]

＞＞３７５２

爆笑！それじゃあ補てんしあってプラマイゼロじゃないの！万事問題なし！

[3755: 匿名さん]

>>3743
タワーズ台場は駐車場いくらですか？

[3756: 匿名さん]

>>3746
東京にどれだけテナント入りのマンションあると思ってるのよ。
あー小規模の住人さんなら知らなくても仕方ないですね。

[3757: 匿名さん]

>ＷＣＴは、部屋を所有すると、スーパー等のテナントのオーナーになってしまう
変なマンションであることも、付け加えておきます。

酷いマンションだね。テナントの所有権なんていらないんだけど。

[3758: 匿名さん]

>>3750
そうですね　笑
こんな人が管理組合の理事になったら、大変なことになりそう。
駐車場代を上げて管理費を安くしようとか言いだして、
車持ってない人への署名活動とかやり始めるかも。

[3759: 匿名さん]

＞＞３７５７
あなたがＷＣＴ買うの？買わないなら問題ないじゃん？買わなきゃ所有権もくそもないんだからさ？転売屋さんしつこいよ！

[3760: 匿名さん]

＞3756
テナント部分の所有権は、テナント入居者自信が持っていたり、マンションの元の売主（不動産会社）が所有していたり、又は別の方が所有してるのが普通だと思います。
管理組合（＝住民全員）がテナントの所有権を持っているなんて初耳です。

[3761: 匿名さん]

>>3760
テナント入居者が持っていたらテナントじゃねーだろww

[3762: 匿名さん]

嘘を埋めて、嘘で塗り固めたのが埋立て地です。

分かってても言わない、言わない。

[3763: 匿名さん]

＞＞３７６０
それはあなたが知らないだけ。しかし、うまい仕組みだよね。テナント料収入で
管理費か安くなる。その借主のスーパーは安定した固定客がつかめる。
マンション住民はマンション内にスーパーが入って便利。みんなハッピー。
だけど、２１００世帯もの客がいるから成立する話なんだろうな。ひとつの街と一緒。
ほかの中小マンションでそれやったら、近所に良いスーパーで来たらそっちに客が
流れるリスクあるし、もともとマンションの住民だけじゃ経営が成立しないだろうし。
日本最大マンションＷＣＴならではってことか。

[3764: 匿名さん]

>3763
WCT所有者になると、もれなくテナントのオーナーになるって、
ことで宜しいんですね。

[3765: 匿名さん]

＞テナント部分の所有権は、テナント入居者自信が持っていたり、

それテナントって言わないし！！ｗｗｗｗｗ爆笑

[3766: 匿名さん]

＞＞３７６４

ならねーよ。所有者は権利売却できるんだろ？住民が勝手に売却できるのかよ？管理組合だって売却しないだろ？ノーリスクでずーっと空き室リスクなしで賃貸料喜んで払い続けて借りてくれる人がいるのに。何にも問題ない。

[3767: 匿名さん]

>3766
すみません。何言ってるかわかりません。
オーナーでもないのに、賃料だけは入ってくるって言ってます？

[3768: 匿名さん]

>>3764
言い出した手前引っ込みがつかなくなっているのかもしれないが、何が問題なのかが
みんながわかるように言ってみな？

マンションにマルエツが賃貸料を払ってくれている状態で、具体的にどういうことが
起こったら問題になるんだ？

[3769: 匿名さん]

＞＞３７６７
管理組合に管理料収入として入るんだろ？ずーと空き室リスクなしで。それでマンションの
管理費収支が潤うんだろ？何が問題あるんだよ。

[3770: 匿名さん]

例えば、マルエツの経営が悪化して、賃料が支払われなかったらどうするの？

[3771: 匿名さん]

自宅所有したつもりが、もれなく賃貸経営がついてくるＷＣＴ。
珍物件だね。

[3772: 匿名さん]

>>3770
マルエツは2100世帯の台所を一気に囲い込める。それだけで十分に経営は成り立つが、
さらにブランファーレ、ベイクレ、シティテラス品川などの近隣マンションも取り込める。
店舗自体の経営が悪化する可能性はほぼゼロといっていい。

まわりは公園と大学と運河で、近隣にスーパーは出店できるような場所もない。

仮にマルエツ全体が別の要因で破たんしたら、喜んで別のスーパーが割って入る。
なにせ、2100世帯もの固定客をつかめるんだからこんなおいしい話はない。

納得？

[3773: 匿名さん]

町一つのマルエツなんてどーでもいいだろ(笑)

話題がいつも貧相だよな。

[3774: 匿名さん]

＞＞３７７１

住民が賃貸経営するわけじゃねーよ。アホか？

[3775: 匿名さん]

不動産経営する限り、未回収家賃のリスクはつきまといますよ。
自宅買ったつもりが、不動産経営しなければいけないなんて、
罰ゲームでしょ。本当にＷＣＴはそんな珍物件なんですか。
そろそろ、大きな勘違いしてることに気付いたほうが良いと思う。

[3776: 匿名さん]

＞３７７４
マルエツの家賃が管理組合（＝住人）に入るんでしょ？

[3777: 匿名さん]

世帯で、タバコ１箱にも満たない話で(笑)

[3778: 匿名さん]

まあ、付き合ってられません。とにかく、管理費が安く、駐車場代も安いことで、中古の見込み客をWCTにとられるのが嫌なのでしょう。さすがの私も頭にきたので、もう一度貼っときます。

ＷＣＴは、駐車場が近隣マンションに比べて非常に安く、通常の半額なうえに駐車場に若干空きがあるので２台持つことも可能。車好きには良いマンションです。

[3779: 匿名さん]

管理会社に入るんだよ(笑)

[3780: 匿名さん]

ずーっと、死ぬまで住友の顧客、吸いとられる(笑)　金を。

[3781: 匿名さん]

さらに、管理費も湾岸マンションでダントツに安いマンションです。なので、そういう維持費面も考えるとトータルとして非常にリーズナブルなマンションですね。

[3782: 匿名さん]

マルエツの賃料とか、50万円？

早く、駐車場の空き埋めたら？(笑)　

[3783: 匿名さん]

＞３７８１
ＷＣＴは駐車場代で補てんしてるらしいので、
本当は一番高いかもしれません。

[3784: 匿名さん]

2000世帯は、2000世帯。

持ち分に対して、安いも高いもないだろ(笑)

自分の決まった金を払うだけ。

[3785: 匿名さん]

そもそも、そんな2000分の1の価値に、
坪300出すやつが頭おかしい。

[3786: 匿名さん]

>3782
周辺の相場より約3万円も安くしてるのに埋まらないって、
どういうことですかね。

[3787: 匿名さん]

マルエツの運営に失敗しました。住民の皆さん、半期前払いで修繕費お願いします。とか(笑)

[3788: 匿名さん]

>>3786
大型外車保有率が高いので特大パレットは満車になっています。なので、そういう人は近隣の駐車場を借りてます。逆に国産車のレクサスクラスサイズの駐車場には空きが出ています。なので、現在大パレットを特大パレットに１００台分ほど交換する工事を進めています。３月に完成する予定ですので、そうすると大型会社保有者もマンション内に駐車できるようになります。

[3789: 匿名さん]

>>3787
まあ、もう11年もやってて、いまさらマルエツの経営もくそもないでしょう。マルエツＷＣＴ店はマルエツの中でも優良店舗で、さらにシティテラス品川が増えるので顧客がさらに増える見込みです。

[3790: 匿名さん]

今、6万のローンで3000万ぐらい借りれるよね。
ムダな出費してると、もう一つ家買えてしまうぞ(笑)

[3791: 匿名さん]

＞３７８８
大と特大の比率をいくつからいくつに変えるんですか。

[3792: 匿名さん]

WCTはガラパゴス確定。　

マンション内でやや繁殖し、いずれ絶える。

[3793: 匿名さん]

＞3789
まだ、本気でそんなこと言ってます？
自宅買ったら、もれなく賃貸経営するはめになるマンションなんですか？
ＷＣＴは？？

[3794: 匿名さん]

だから賃料は、管理会社に入るんだよ。

私有地をスーパーに提供しちゃってるだけ。

私有地を地域に提供しちゃってるだけ。

[3795: 匿名さん]

＞3756
＞東京にどれだけテナント入りのマンションあると思ってるのよ。
＞あー小規模の住人さんなら知らなくても仕方ないですね。

この方、大丈夫ですかね。
テナント入りマンションのテナントの所有権は
すべてのマンションで管理組合（＝住人）にあると思ってるんでしょうか。
むしろ、管理組合（＝全住民）にテナントの所有権があるなんて初耳です。

[3796: 匿名さん]

＞3794
テナント賃料が管理組合（＝住民）でなく管理会社（スミフ？）に入るなら、
テナントの所有権は管理会社なんでしょうね。
それなら、よくある他のテナント入りマンションと変わらないと思います。

[3797: 匿名さん]

>>3795
それって、そもそもWCTもテナントは管理組合の所有になってないと言ってます？WCT住民が間違えてると。

[3798: 匿名さん]

＞3797
そうです。

[3799: 匿名さん]

>>3798
それでは、管理費会計報告書をお見せしましょうか？

[3800: 匿名さん]

お願いします

[3801: 匿名さん]

＞3799
是非。

[3802: 匿名さん]

テナント区分の所有者は誰かわからないけど、転居組も全員オーナーとか、100％あり得ないことを何で言うのかな？

[3803: 匿名さん]

釣りにのらないで。内部情報をこんなところへあげないでよください。貴方の行動が皆の利益になるか冷静な判断をお願いします。

[3804: 匿名さん]

〉3802
何を言いたいのかよくわかりませんが、
テナントのオーナーに賃料は支払われると思います。

[3805: 匿名さん]

これが住民の質、民度ってやつなのか。。

[3806: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[3807: 匿名さん]

>>3806
やめようよ。冷静になって。

[3808: 匿名さん]

＞3806
あらら～。
自宅所有すると、もれなく賃貸経営がついてくるマンションだということですね。
ＷＣＴは。

[3809: 匿名さん]

テナント所有のオーナーは、どこに住んでいようと、その管理組合には入る(笑)　管理組合がオーナーではない(笑)

[3810: 匿名さん]

>>3807
数字は隠してますから。あとで削除依頼出しときます。

[3811: 匿名さん]

住民全員がオーナーはあり得ない(笑)　小規模マンションなら可能かも。

[3812: 匿名さん]

>>3808
だから何なの？

[3813: 匿名さん]

＞3806
念のための確認ですが、
　Ｒ２１０（店舗等賃貸料）の内訳がＲ２１６（自販機手数料）ってことじゃないですよね？つまり、Ｒ２１０とＲ２１６の金額が同額。
　Ｒ２２０（駐輪・駐車場料）の内訳が、Ｒ２２１，Ｒ２２２・・・のようなので。
　Ｒ２３０（共用施設料）も内訳が、Ｒ２３１，Ｒ２３２・・・・のようだし。

[3814: 匿名さん]

>>3728
２０００戸でプールを割り勘にすれば管理費も安くなるんだろうけれど、
老朽化した時に金食い虫になるんだよね。プールがないタワマンのほうがいい。
泳ぎたい人は民間のジムのプールに行ってくれ。
大規模修繕の時にプールの補修費なんて支払わなくて済む。

それと、駐車場の料金がマンション内と近隣の営利のパーキングを比較して「安い」って、
それ当然でしょ？逆に近隣より高くてメンテ料と改修費を管理費と積立金から出してたら、
それマンションとして終わってる。

品川の運河エリアで月５万って、坪230万で売りだしたマンションにしてはバカ高い。
月５万分をローン上増しして車要らずの駅直結マンションに住んだ方がいい（苦笑）

[3815: 匿名さん]

住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー、住友不動産販売が管理と大家業務
を代行、受託してるんだろ？どこにでもある普通の形態じゃねーか。

[3816: 匿名さん]

>>3813
R210は一つの大項目として、そこで完結です。その下の自販機は関係ありません。

[3817: 匿名さん]

＞３８１２
自宅買ったら、もれなく不動産経営しないといけないなんて、嫌じゃん。
事業やるからには、必ずリスクが伴うからね。
安らぐために自宅を買ったつもりなのに。

[3818: 匿名さん]

＞住民がオーナーじゃなくて管理組合がオーナー

管理組合＝住民です。

[3819: 匿名さん]

>>3814
５万じゃなくて大型外車とめられる場所でも２９５００円なんだが。

[3820: 匿名さん]

＞3816
そこだけ、他と番号のふり方が違うんだね。
怪しい。

[3821: 匿名さん]

2000世帯の恐怖、管理組合規約違反(笑)　

毎日、機密情報が露呈しています。

[3822: 匿名さん]

>>3817
事実上はすべての管理運営は住友不動産販売でしょ。万が一何かあっても、住不ならすぐに次のテナント見つけてくるし、２０００世帯＋近隣世帯の需要をいっきに取り込めるなら、テナントに入るのに競争入札になってもおかしくない。ほぼ、ノーリスクといっていい。

[3823: 匿名さん]

＞３８２２
事業やってノーリスクはないでしょ。
家賃不払いなんて十分あり得るリスクだと思いますよ。

[3824: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[3825: 匿名さん]

＞＞３８２３
マルエツが家賃不払い？ねーよ　笑
１１年もやってんだぞ。つぶれるならとっくにつぶれてる。

[3826: 匿名さん]

>3824
隠しすぎ。どこのマンションかもわからなくなってる。

[3827: 匿名さん]

オーナーが埼玉に住んでても、WCTの管理組合に入るんだよ。管理組合のその収支から、オーナーに支払われてる(笑)

[3828: 匿名さん]

>>3819
３万か。不動産の価値が低い駅遠コンテナエリアにしては高いね。

直下型地震で損壊したときに、共用施設が多いと負担も大きい。
テナント貸してるなら、そこも３０年もすれば経費が大きくなってくるね。
つまり、経年によりどんどん費用がかさむ仕様だ。
安い管理費で満足せず、将来に備えて組合が集金したほうがいいんじゃね？

[3829: 匿名さん]

>3825
その店繁盛してても、他の店舗が業績悪いかもしれないじゃん。
いずれにしろ不動産賃貸経営やるかぎり、リスクは伴うよ。
家賃不払いなんていくらでもあるから、ググってみれば。
自宅かったら、そんな心配も一緒についてくるなんて、
絶対、嫌だわ。

[3830: 匿名さん]

というわけで、管理費が都内タワマンで一番リーズナブルなわけです。

[3831: 匿名さん]

>3827
そうなの？よくわからんくなってきた。
ＷＣＴの住人さん、テナントスペースの所有権が管理組合（＝住人）に
あること証明できますか。

[3832: 匿名さん]

割高だろ(笑)　街中の小規模マンションでマルエツ運営したら、管理費タダじゃないの(笑)

[3833: 匿名さん]

マンション内の店は新陳代謝がないため飽きる。マルエツ一択の人生。
クリニックも選べない。

[3834: 匿名さん]

>>3829
このことは重要事項説明で説明されますよ。そのうえで人気No.1マンションなんだから、
あなたが嫌でも一般的には管理費が安いことが喜ばれてるってことでしょ？

[3835: 匿名さん]

そりゃ、住民全員オーナーでない限り、せっかくの家賃をなんでWCTの管理費に取られるんだよ(笑)

[3836: 匿名さん]

＞３８３４
このことって何のこと言ってます？

[3837: 匿名さん]

>>3831
マンションの敷地、建物共用部全体をオーナーで区分所有してます。それを証明しろと言われても。

[3838: 匿名さん]

1日当たりにして管理費が平均より５０円とか１００円は安い計算？
駅までの往復バス代いくらだっけ？

[3839: 匿名さん]

＞3834
その安い理由が、駐車場代からの補点と（不動産経営のリスクを伴う）テナントからの家賃なんでしょ。

その表、裏読まないと怖いね。

[3840: 匿名さん]

>>3836
新築時に買った時に説明されました。区分所有することになる不動産全体の内容です。そのなかで店舗賃料は管理組合収入として管理組合の指示通りに住友不動産販売が受託管理しますとも。

[3841: 匿名さん]

>>3829
どこのマンションだと思ってるの？住友不動産のフラッグシップですよ？そんなことになったら住不のこけんにかかわる。マルエツがつぶれることはありえないし、万が一何かあっても死に物狂いで住不が何とかしますよ。完売したら、さよならの弱小デベの小型マンションとはわけが違いますからね。

[3842: 匿名さん]

＞3840
つまり、テナントスペースの所有権も住人にあるので、
不動産賃貸経営のリスクが伴います、ってことを説明されたってこと？

[3843: 匿名さん]

＞3841
ノーリスクの不動産経営がある、とおっしゃりたいの？

[3844: 匿名さん]

このサイトのトップに表示されるマンション。完売後も住友不動産（販売じゃなくて）は
実はいろいろとサービスしてます。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[3845: 匿名さん]

>>3843
ノーリスクですね。住友不動産とマルエツが同時に経営破たんしない限り。

[3846: 匿名さん]

テナント収入をすべて管理費として参入しているんだ。
となると、指摘のテナント部分の保守維持管理だけでなく修繕費は修繕積立金からでるのかな。
管理費が激安でも、修繕積立金が高価なマンションはあるけど。
それに加えて、オーナーだから、災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時は、
住民（オーナー）に緊急徴収かな？　湾岸だけに震災の被害は大きいわけだし困る。

管理費の金額だけでなく積立金の額やバス代とかトータルでどうなんだか。

[3847: 匿名さん]

>>3842
リスクがあるとか、そこまでは言いません。聞いたら、そりゃ立場上リスクがゼロだとは言わないでしょうが。百歩譲って仮にマルエツが倒産しても次のスーパーが決まらないことはまずないでしょう。黙っていても２１００世帯＋近隣数千世帯の顧客を取り込めるこれ以上ない立地、しかも近隣に競合が出店する土地やスペースは無し。

[3848: 匿名さん]

＞3845
1文目と2文目で既に矛盾してます。
しかも、マルエツが経営破たんだけで、家賃が回収できないリスク十分あると思いますよ。

＞ノーリスクですね。
必ず儲かるってことですか。
詐欺師の発言みたい。

[3849: 匿名さん]

＞3847
そもそも今の家賃が適正かもわからないし、
仮にマルエツが倒産の危機にでもなったら、家賃未回収になる可能性も
十分あるでしょう。
自宅買ったのに、何で不動産経営の心配しなければならないのかって話です。

[3850: 匿名さん]

>>3846
バスは完全にCRBの独立経営。マンションからの補助は一切出ていません。修繕費は、当初修繕費として予定していたかった駐車場収入、賃料収入のかなりを修繕費に回しているくらい計画以上の収入状況で全く問題はありません。災害時の復旧で保険対象外の特別損失の時はという話は湾岸タワーどころか全タワーマンション共通の問題でしょう。それが気になるならタワーには住めません。