湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[3701: 匿名さん]

>>3699
今も、分かってるだけで２台はありますよ。５段機械式なので上のほう行っちゃってるとわからないので、もっとあるかもしれません。

[3702: 匿名さん]

>>3700
羽田からお台場への開通も待ち遠しいですね。

[3703: 匿名さん]

逆にここで名前出てるタワマンでフェラーリないとこないと思うよ。

[3704: 匿名さん]

>>3696
WCTの管理費が安いのは、その他にも理由あるよ。マルエツ、信用金庫、クリニックや歯医者、カフェの家賃がマンション収入に入ってくる。マルエツの家賃だけで年間数千万円にはなると思う。

[3705: 匿名さん]

>>3700
お台場の資産価値、ちょっとは上がりますかね？

[3706: 匿名さん]

＞３７０４
ということはマルエツ、信用金庫等のスペースは住民の財産なんだ。
家賃滞納されたり出ていかれたりしたら大変だ。
所得税、修繕費用等も払わされて、
住人になると強制的に不動産オーナーになってしまうんですね。

[3707: 匿名さん]

>>3694
どこ住みですか？
東京いいっすよ！
天空のジャグジーはこれね
興味あったらグランスカイで検索してみてくださいね。多分専用スレあると思う。
ブリリア有明とかも、名前はそういうのじゃないけど、景色見えるから、天空のジャグジーみたいな感じ。

[3708: 匿名さん]

>>3706
ネガるの上手ねぇ(笑)

でも、WCTは、もうお腹いっぱいですよね皆さん。

[3709: 匿名さん]

>3708
事実知りたいだけなんだけど。

[3710: 匿名さん]

>>3707
すげー！

今は茨城県の稲敷から、千代田区に1時間45分かけて通勤してます。

都心に住みたいです！

[3711: 匿名さん]

>>3693
やっぱりタイヤサイズがフェラーリ無理じゃん

[3712: 匿名さん]

>>駐車料金は23000円から48000円で1か月の収入は約3500万円、年間4億2000万円。そのかなりを管理費に回してるので管理費が安い。

ということは、車を持ってると管理費を余計に払っているということで・・・
そういうことね。駅遠でその駐車料金を払ってると思うと、管理費のコスパはかなり悪い。

[3713: 匿名さん]

>3712
それは大抵のマンション同じなので突っ込むところじゃないと思うけど。
車所有してない人は、駐車場のオーナー、
車所有してる人は、駐車場のオーナーであって、借主でもある。
しかも、住民に貸してる限り所得税取られないから、相場より価格設定安くなっていると思うので、
借主にもメリットあり。
それより、スーパー等の家賃が入るってことの方が問題だと思う。

[3714: 匿名さん]

>>3709
そういうことではないでしょ。まあ、管理組合がオーナーになってるんでしょうが。マルエツもクリニックも小児科も薬局も歯医者も近隣のマンション住人分も含めて大繁盛。むしろ、この場所がもし空いたら入りたい人は多いと思いますよ。

[3715: 匿名さん]

>>3712
逆に言えば、車持たない主義の人はめっちゃ安い管理費で住めるってことで。車持つ主義の人も駐車場は安いし、いつでも適度な空きがあって、数台車持つことも可能。マンションも大量に用意された駐車場の収入で管理費、修繕費が潤う。ＷＩＮＷＩＮどころかＷＩＮＷＩＮＷＩＮですな。

[3716: 匿名さん]

>3714
管理組合がオーナーってことは、住人がオーナーですからね。
固定資産税も取られてる。修繕費もかかる。
所得に対して税金もかかってる。
つまり住民が不動産オーナーです。
家賃は適正なんですかね。

[3717: 匿名さん]

>>3713
ＷＣＴの月極は高いな。管理費に占める割合を多くしても車がないと不便だからそうしたのね。
東雲にも同じ駅遠タワマン林立って感じだけど、月極もっと安いはず。

[3718: 匿名さん]

＞3715
駐車場代が安いなら車所有してない方は損ですね。
駐車場のオーナーとして、相場より安く貸してしまってるわけですから。
相場より所得税を引いた額くらいが適正。
空きがあるのも、駐車場オーナーの立場では損。

[3719: 匿名さん]

>>3713
マルエツ他店舗は、まずＷＣＴ２０００戸分の顧客は完全に囲い込んでるし、ブランファーレの人もフェイバリッチの人もベイクレの人もほとんどＷＣＴマルエツで買い物。さらに天王洲にシティテラス品川ができて客がさらに増える見通し。マルエツの中でも最も営業成績が良い店舗の一つだそうです。内科や小児科、歯科も同様。この状況で出ていくわけがありません。

[3720: 匿名さん]

>>3715
プールを使わない人はloseですか。
ってか、駐車場が大規模だからメンテと修繕で金がかかるだろうが

[3721: 匿名さん]

＞３７１９
なら、もっと家賃上げるべき。固定資産税等の経費かかってるんだから。
というか、住民が不動産のオーナーであることが驚き。
変なマンションだね。

[3722: 匿名さん]

>>3717
安いでしょ？月２５０００円から２８０００円よ？品川で。マンション前の駐車場や近くのタワーパーキングあるけど５５０００円から６００００円はかかる。それに不便だから駐車場ってわけでもないでしょ。ＧＦＴ４００００円？最近のタワマンは駐車場高いうえに設置率低いからつねに満車で、それがネックになって中古が売れないというのも聞いたこともあります。駐車場に空きがあると、中古売却の際も有利だと思いますね。空きは１３００台中３０台-４０台程度。ちょうど良い感じです。

[3723: 匿名さん]

>>3717
3722じゃないが言うに事欠いて東雲と比べるなよ！　笑

[3724: 匿名さん]

>>3722
アイランドも38000円だから、決してGFTとか最近のタワマンが高いわけじゃないよ。港区の相場は5万越え。WCTくらいの規模じゃないと3万未満は実現できないよ。有明とか東雲の感覚で語らないで欲しいかな。

[3725: 匿名さん]

＞3722
駐車場料金には適正価格があります。
相場よりそんなに安いなら、車所有してない方は大損です。
住民以外に貸したほうが、儲かりますから。
外部に4万円で貸して、所得税引いても、住民に貸すより
断然儲かるでしょう。

[3726: 匿名さん]

もうWCTはどうでもいいんだよ(笑)

このスレ始まって、
Wctの名は一度も出てなかったんだから。

[3727: 匿名さん]

駐車場料金が相場より異常に安かったり、
マンション所有すると、テナントの不動産のオーナーになってしまったり、
ＷＣＴが変わったマンションであることは理解できました。

[3728: 匿名さん]

>>3725
その理屈はおかしいんじゃないの？賃貸用の駐車場じゃないし、営利を目的としてないんだから。車所有してない人も175円～205円/㎡の管理費で住めるんだから得ですね。ほかのマンションだと250円から350円/㎡は管理費がかかりますからＷＣＴはほかのマンションより月当たり6000-8000円は管理費が安いでしょう。駐車場代も他のマンションより月10,000円から15,000円も安いなら車のオーナーも得。車持ってる場合でも持ってない場合でも、トータルとしての年間ランニングコストはかなり差がありそうですね。

[3729: 匿名さん]

＞３７２８
駐車場持ってない方は、駐車料金を上げれば、
本来もっと管理費安く住めるはずです。
車持ってる方と持ってない方で不公平が生じてる。

[3730: 匿名さん]

>>3726
食いつくやつがいるから話が長くなる。
「ＷＣＴ管理費も駐車場代もそんなに安いんですか！さすが
２０００戸のスケールメリットですね！いいですねー」
といっときゃそれで話が終わるのに。何でもかんでもネガらなきゃ
気が済まないやるがいるらしい。そいつがガン。

[3731: 匿名さん]

>>3729
なんで車持ってない人が基準になるのさ？駐車場上げたら車持っている人が高くなるでしょ？１３００台÷２１００戸＝６２％　車持ってる人のほうがマジョリティ。車持ってない人も都内のタワマンでダントツに安い管理費で住める。誰も文句言わない。それに駐車場代上げたら、空車率が高くなって収支が悪化する恐れがある。駐車場自体にも維持管理、修繕費かかるんだから、そのほうが怖い。非常に良いバランスで成立しているんだと思うよ。

[3732: 匿名さん]

＞３７３０
安いのは、スケールメリットが理由じゃなくて、
相場より異常に安い設定にして、
車を所有してない方へ負担させてるってことでしょ。

[3733: 匿名さん]

そういえばこんな資料ありました。管理費もばかになりませんからね。これもＷＣＴ中古が人気がある理由の一つでしょうね。

[3734: 匿名さん]

＞３７２３
持っていない方基準じゃありませんね。
持っている方も駐車場のオーナーですから。
駐車場オーナーとして最大の利益を上げる価格設定にする
必要があります。
今のように相場より異常に安い設定は、車所有車は得しますが、
その得したお金の出どころは車を所有してない方が負担していることになります。

[3735: 匿名さん]

>>3732
車持ってない人に負担させてようが3733の資料を見ると、ほかのマンションより管理費自体がかなり安いんだから、車持ってない人も損はしていないでしょ？車持ってる人も駐車場代が安くてハッピー。最高じゃないですか？うまく設計できてるだけでしょ？何が問題あるの？よくわからない。

[3736: 匿名さん]

＞３７３４です。
アンカー間違いました。
×＞３７２３
○＞３７３１

[3737: 匿名さん]

＞３７３５
住民間に不公平があるからです。
車を持たない方にとっては、住みにくいマンションです。

[3738: 匿名さん]

>>3734
では、仮に駐車場代を４００００円に上げたら、「品川は新幹線も空港もＪＲもあるし、どこに行くにも便利だから」と車を手放す人が増えて駐車場にたくさんの空きが生じて駐車場収入が下がり、管理費をあげなきゃいけなくなるリスク、また将来の駐車場大規模修繕費に不足が生じるリスクがあると思いますが、これについてはどう考えますか？１００文字以内で答えよ！笑

[3739: 匿名さん]

>>3737
その理屈には無理があるよ。ほかのマンションより管理費が高いならいざ知らず。
駐車場代がそのままだったとしても、他のマンションより管理費自体がかなり
安いんだから。もしそれが問題ならとうの昔にマンション内でおお揉めになってるはず。
何でもかんでも無理やりネガればいいってものじゃないと思いますが？

[3740: 匿名さん]

＞3738
4万でも相場より、かなり安いわけでしょ。
借り続けるに決まってるでしょ。
外に借りたら、高いし、そこまで移動しないと行けないんですよ。
敷地内にある利便性を考えれば、相場より高くても良いくらいです。
もし車手放すようなら、そのエリアの方より、
ＷＣＴ住人は相当収入が低く、かつかつで生活してると想像します。

[3741: 匿名さん]

中古探すときに「駐車場空きなし」で買うのやめる人は確かににいるだろうね。特にマンション駐車場以外に民間駐車場の少ない湾岸では。「駐車場空きあり、月２５０００円＋管理費もほかのマンションよりかなり安い」というのは大きなセールスポイントになるだろう。

[3742: 匿名さん]

＞３７３９

＞安いでしょ？月２５０００円から２８０００円よ？品川で。マンション前の駐車場や近くのタワーパーキングあるけど５５０００円から６００００円はかかる。

相場との差額が約3万。車所有してない方も借りて、うらで外部に貸して、
儲けてるんじゃないの？

[3743: 匿名さん]

お台場は土地が安いから駐車場も安いよ。

港区のエリア地価
順位 エリア 　　　　地価平均 坪単価平均 年 前年比
1位 内幸町 792万1428円/m2 2618万6540円/坪 2015年［平成27年］ +8.05％ 上昇
2位 汐留 561万0000円/m2 1854万5454円/坪 2015年［平成27年］ +7.57％ 上昇
3位 新橋 464万2000円/m2 1534万5454円/坪 2015年［平成27年］ +2.80％ 上昇
4位 虎ノ門 453万5000円/m2 1499万1735円/坪 2015年［平成27年］ +10.65％ 上昇
5位 外苑前 408万6666円/m2 1350万9641円/坪 2015年［平成27年］ +6.24％ 上昇
6位 青山 400万2727円/m2 1323万2156円/坪 2015年［平成27年］ +9.69％ 上昇
7位 溜池山王 393万1666円/m2 1299万7245円/坪 2015年［平成27年］ +6.12％ 上昇
8位 表参道 351万3846円/m2 1161万6020円/坪 2015年［平成27年］ +9.10％ 上昇
9位 青山一丁目 348万4000円/m2 1151万7355円/坪 2015年［平成27年］ +7.46％ 上昇
10位 六本木一丁目 336万4545円/m2 1112万2464円/坪 2015年［平成27年］ +7.70％ 上昇
11位 神谷町 332万0000円/m2 1097万5206円/坪 2015年［平成27年］ +4.73％ 上昇
12位 赤坂見附 320万8000円/m2 1060万4958円/坪 2015年［平成27年］ +4.63％ 上昇
13位 赤坂 277万0833円/m2 915万9779円/坪 2015年［平成27年］ +5.29％ 上昇
14位 御成門 262万3333円/m2 867万2176円/坪 2015年［平成27年］ +6.64％ 上昇
15位 芝公園 252万5000円/m2 834万7107円/坪 2015年［平成27年］ +4.77％ 上昇
16位 乃木坂 248万5000円/m2 821万4876円/坪 2015年［平成27年］ +6.20％ 上昇
17位 品川駅 247万1555円/m2 817万0431円/坪 2015年［平成27年］ +7.10％ 上昇
18位 六本木 244万5000円/m2 808万2644円/坪 2015年［平成27年］ +12.96％ 上昇
19位 大門 236万2500円/m2 780万9917円/坪 2015年［平成27年］ +5.00％ 上昇
20位 泉岳寺 219万0000円/m2 723万9669円/坪 2015年［平成27年］ +12.31％ 上昇
21位 浜松町 209万2500円/m2 691万7355円/坪 2015年［平成27年］ +4.76％ 上昇
22位 田町／三田 204万0000円/m2 674万3801円/坪 2015年［平成27年］ +5.48％ 上昇
23位 麻布 184万1000円/m2 608万5950円/坪 2015年［平成27年］ +5.53％ 上昇
24位 麻布十番 182万2500円/m2 602万4793円/坪 2015年［平成27年］ +5.27％ 上昇
25位 赤羽橋 176万6666円/m2 584万0220円/坪 2015年［平成27年］ +4.95％ 上昇
26位 広尾 170万3750円/m2 563万2231円/坪 2015年［平成27年］ +1.24％ 上昇
27位 高輪 168万8750円/m2 558万2644円/坪 2015年［平成27年］ +7.41％ 上昇
28位 白金高輪 159万0000円/m2 525万6198円/坪 2015年［平成27年］ +8.02％ 上昇
29位 高輪台 145万8500円/m2 482万1487円/坪 2015年［平成27年］ +5.59％ 上昇
30位 芝浦 141万3333円/m2 467万2176円/坪 2015年［平成27年］ +5.37％ 上昇
31位 白金／白金台 112万4500円/m2 371万7355円/坪 2015年［平成27年］ +3.71％ 上昇
32位 お台場 57万7000円/m2 190万7438円/坪 2015年［平成27年］ +2.06％ 上昇

[3744: 匿名さん]

>>3740
管理費払わないのはルール違反だけど、駐車場借りないのはルール違反でも何でもないですからね。住民で構成されている管理組合がマンション収支にまったく問題ないのに「駐車場代をあげて管理費下げましょう！」なんてやるわけないでしょ？

もう一回いうけど、管理費払わないのはルール違反だけど、駐車場借りないのは自由。仮にやっちゃってから、駐車場収入が下がったら、もう一回管理費を上げるための総会をコストかけてやる？ちょっと考えればどっちがリスク低いかわかる話。

ビジネスのことをもうちょっと勉強したほうが良いと思います。現在マンションの収支に何も問題は生じていない、誰からもクレームは出ていない、これがポイントね。

[3745: 匿名さん]

＞３７３３
駐車場代で補てんしてることがわかりましたので、
その表はまったく当てになりません。

[3746: 匿名さん]

＞３７４４

＞ビジネスのことをもうちょっと勉強したほうが良いと思います。

この言葉、そのままお返しします。
また、ＷＣＴは、部屋を所有すると、スーパー等のテナントのオーナーになってしまう
変なマンションであることも、付け加えておきます。

[3747: 匿名さん]

>>3742
そりゃあ無理でしょ。駐車場から外に出たり入ったりマンション内に出たり入ったりするにはマンションの自宅の鍵がいる。自宅の鍵までかすの？

[3748: 匿名さん]

>>3746
そんな屁理屈言ってる変人はあなただけ。管理費も安いが、かりに駐車場代で補てんしているとしてもその駐車場代も湾岸タワマンで一番安い。誰も文句は言わない。管理費も駐車場代もどっちも湾岸タワマンでダントツに安い。それだけ。ってか、こんな話するつもりじゃなかったのに、いちいち何でも噛みつかないでくださいよ。また、宣伝になっちゃうじゃないですか！笑

[3749: 匿名さん]

>3747
別に本当にやってるか否かが問題でなく、
そういうことも考えてしまう、
変な駐車場料金設定になっているということです。

[3750: 匿名さん]

>>3749
変なのは貴方の頭の中だけですよ。
こんなのが組合にいるマンション住人さんに同情しますよ(笑)