湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[25585: 匿名さん]

WCTは坪２９９ですか。港区で定借除いたら一番安いタワマンでしょうね。

[25586: 匿名さん]

一番安いのはベイクレだろ。

[25587: 匿名さん]

ってか、高層だろうけど築11年がこの価格で成約してるのがすごいな。
やはり、人気のある部屋は高いんだろう。

340万円 60～80m² 2LDK 2016年12月～
353万円 80～100m² 2LDK 2016年12月～
360万円 80～100m² 2LDK 2016年9月～

[25588: 匿名さん]

>>25585
安くて人気があれば、これからますます値が上がるってことですね。

[25589: 匿名さん]

>>25587
もういい部屋は売りにでないってことでは？

[25590: 匿名さん]

>>25584

最高が360で最低が240ってのは1年前と同じ。それよりも築11年のMSが半年で31件成約って
ことは月5件以上。そっちのほうがすごい。25582はガチなんだな。

[25591: 匿名さん]

＞＞25590
今でもコンスタントに毎週1件のペースで中古が売れてるマンションなんてWCTだけだろうね。

[25592: 匿名さん]

>>25584

その一番安い坪240万のやつ含めて安いのいくつか、元データ見ると完成年が2004-2005年
となってる。WCTアクアは2006年3月完成だから、たぶん2005年完成のブランファーレの
事例だろう。

築年2004-2005となってるデータ抜かなきゃだめだよ。WCTだけで半年で31件も成約してる
わけがない。

[25593: 匿名さん]

これが、WCTだけの事例。平均すると坪312万円だね。


1 港区港南 284万円 60～80m² 3LDK
2 港区港南 284万円 80～100m² 2LDK
3 港区港南 284万円 80～100m² 3LDK
4 港区港南 287万円 100～120m² 3LDK
5 港区港南 290万円 40～60m² 1LDK
6 港区港南 290万円 40～60m² 1LDK
7 港区港南 290万円 80～100m² 2LDK
8 港区港南 307万円 60～80m² 1LDK
9 港区港南 314万円 80～100m² 3LDK
10 港区港南 317万円 80～100m² 2SLDK
11 港区港南 320万円 40～60m² 2LDK
12 港区港南 320万円 60～80m² 2LDK
13 港区港南 320万円 80～100m² 3SLDK
14 港区港南 323万円 60～80m² 2LDK
15 港区港南 330万円 80～100m² 2LDK
16 港区港南 333万円 60～80m² 3LDK
17 港区港南 353万円 80～100m² 2LDK
18 港区港南 366万円 100～120m² 3LDK

[25594: 匿名さん]

>>25593

同じサイトで1年位前調べた時の平均は坪314万だったよ。若干下がったというところかな？

[25595: 匿名さん]

WCT、海側なら住みたいけど＠360だとムリ。

[25596: 匿名さん]

>>25593
あのすごい勘違いしてるようですけど、2005年竣工であれば、2004年〜2005年、2005年〜2006年のどちらにも登録されます。単純に打ち込みする仲介によって違うだけです。業者用のレインズで見ていますが、25584に並んでいる中でシーサウスの成約は8件です。シーサウス8件の成約平均は303でWCTの平均は297ですね。駅徒歩がWCTより近い分ちょっとだけ高いのかもしれません。

[25597: 匿名さん]

WCTもそうだが湾岸のマンションなら眺望有り無しで単価を比べないと

[25598: 匿名さん]

>>25595 匿名さん

その通り一括りで語れない。
見合い眺望なしならいら◯い。

[25599: 匿名さん]

>>25590
半年の成約数はシーサウスが8件、WCTが19件です。

[25600: 匿名さん]

>>25596 匿名さん
だからさ、竣工は2005じゃなく2006なのね。だから、2004-2005の物件はたぶん2005竣工のブランファーレだろうから抜かなきゃダメだろうと言ってるんだけど。

[25601: 匿名さん]

>>25596
タワマンって眺望や高層階かどうかで同じマンションでも坪100万くらい平気で違うからな。
だから、全部の平均とって上がっているとか下がっているとかナンセンスな見方。

[25602: 匿名さん]

WCTさんは坪280以下の5件全てをシーサウスのものだと言い張って、削除してるけど、のらさんが業者用のレインズ使って作ったWCT成約表にもしっかり、時期と数字が一致した坪240から270台の5件の成約がグラフに乗ってますよw 意図的にレインズのデータまで偽って成約値を偽造しようとするのは恐ろしい住人だ。

[25603: 匿名さん]

>>25601 匿名さん

まぁ勝手な想像だけど、東側眺望良好部屋は上がって、見合い眺望不良は下がっているかな。

[25604: 匿名さん]

そう言われてもレインズにワールドシティタワーズ、2004年〜2005年で沢山登録されていますよ。マンションの竣工年は仲介によってまちまち、すごい適当だからいろんな物件でたくさん業者間の乖離がある。25602さんの言うようにのらえもんのブログの表と以下の280未満の五件の成約は時期と数字がピッタリ合っていますよね。言い訳がすごく滑稽です。

http://wangantower.com/?attachment_id=12827

[25605: 匿名さん]

ワールドシティはアクアタワーが先行して2006年3月に竣工、全体竣工は2007年3月だね。ちなみに、シーサウスは2004年6月。

[25606: 匿名さん]

レインズデータまで改ざんして高く見せようとするのは悪質だわ。こんなスレでいくら嘘と偽造で物件アゲしても、実際の価値は上がらないよ。

[25607: 匿名さん]

>>25604

のらえもんさんのはこれですね。方位別に分けると各方位変動が無いなかで、東向きが高騰していると。
つまり、たまたま東向きの成約があると全体平均が上がったように見え、無いと下がったように見えると。しかし、実態はほとんど変動が無いということですね。

[25608: 匿名さん]

>>25605
聞き分けの悪い子だね。そもそもメインで撃ってくれてるスミフの中古表記が2005年な。ノムコムもリハウスも東急リバブルもアットホームもSUUMOもみんな2005年竣工って表記してるんだからさ。1年でも築年数チョロまかして高く売りつけたいのかしら。

住友不動産 2005年
http://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/
ノムコム 2005年
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0005988/

[25609: 匿名さん]

結局ここ半年の成約数は19件で、成約平均は坪297ということがバレるという失態。黙っとけば、シーサウスの成約も入れて27件299と見栄を張れたものをマヌケだのおWCT様。

[25610: 匿名さん]

レインズの成約値を勝手にピックアップして高く表示したり、住友不動産が2005年竣工って言ってるのに2006年だとか築年数誤魔化そうとしたり、やってることは詐欺に近い。

[25611: 匿名さん]

比較的安い、海が見えない西向きの成約が多いと平均値が下がる、と。
そういえば最近売りに出るのはほとんど西向き。海が見える向きの間取りが良いのはあまり出てこないね。

[25612: 匿名さん]

>>25611
住友で売ってる分だけ見たって、12件の内、東4件、南5件の、西2件、北1件。西なんてほとんど売ってないの誤りだろ。本当に嘘ばっかりですね。呆れます。

http://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/

[25613: 匿名さん]

>>25584 匿名さん
坪240って、有明レベル？！港区湾岸でも駅から遠すぎると厳しいね。共用施設は良いんだけどね。

[25614: 匿名さん]

ちなみにベイクレストはどのくらいなの？WCT対ベイクレスト、港区底辺のタワマン対決。

[25615: 匿名さん]

全体竣工は2007年で間違いなさそう。少なくとも2004-2005年築というのは
別のマンションでしょう。

[25616: 匿名さん]

>>25609 匿名さん
芝浦タワマン群やTDにだいぶ喧嘩ふっかけてたけど、こういう市況のときに実力が出るんだね。

大規模過ぎるのと眺望無し部屋の割合が多すぎて、かつ駅遠な要素が絡みあい、成約単価の足を引っ張っている。
平均で見るのは意味がないとの意見もありますが、平均でなくとも成約単価の最大値と最小値のレンジで見ると価値の違いは明らかですね。

[25617: 匿名さん]

ちょうど、一年前の前半年が坪320弱でピークを迎えていたので1年で坪20下落ですね。エントランスからホームまで徒歩18分、シャトルバスは利用者現象で廃止の危機、2年後には低高度で飛行機飛びまくりの騒音地帯になるのでさらなる下落は確実だったり今後の資産価値は厳しい物件。

[25618: 匿名さん]

>>25614

手元資料だとべイクレストは平均坪単価280万円、シーサウスは平均275万円、WCTは317万円ってとこだ。

[25619: 匿名さん]

>>25617

でもどうして人気なの？逆に安いから？

[25620: 匿名さん]

>>25616
等々、竣工は2007年だと主張を始めましたよ。。。住友不動産が2005年と表記して中古売ってるし、レインズにも2005年で登録されてますけど。実際、2005年から君たち住んでるじゃない、それを2007年として2年もサバ読んで売ったらさすがに条例かなんかに引っかかりますよ。だから、住友不動産は2005年としているんでしょ。

[25621: 匿名さん]

>>25611 匿名さん
そのへんはWCTさんの意見は概ねあっていて、眺望の良い向きは数が少ないし、売りにもなかなか出なくなるんでしょう。

なので平均で出すのは意味があまり無いという意見は賛同しますが、最小値と最大値のレンジで比較するのは意味があるし価値の比較対象としての材料にはなります。

良い物件は、パンダ部屋であっても高い坪単価を維持していますからね。

[25622: 匿名さん]

>>25620 匿名さん
完成年はあってますが、第1期からだいぶ経って完成しましたからねw

[25623: 匿名さん]

>>25612

これとかほしいけど高い。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_161J3099/

[25624: 匿名さん]

>>25618
ハイハイ、レインズに勝るデータはないよ。坪297！定借除いて港区で底辺の資産価値を誇るタワマン、ＷＣＴ。

[25625: 匿名さん]

これも。高層か角部屋じゃないとほしくないけど、そういうのはめっちゃ高い。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_16123146/

[25626: 匿名さん]

>>25618 匿名さん
最近のレインズによると、WCTは平均290台だから、引き算するとベイクレとシーサウスは260前後、WCTは290前後になるね。

[25627: 匿名さん]

>>25619 匿名さん
安いと買える層が増えますからね。
ただ確実に民度は落ちていきますよ。残念ながら…

[25628: 匿名さん]

>>25620

2007年（平成29年）竣工が嘘だというなら、住不は何で公式HPで嘘ついてるの？

[25629: 匿名さん]

ごめん、2007年は平成19年ね

[25630: 匿名さん]

>>25580 匿名さん
その頃には金利が上がるから価格が下がるのであって、実際の月の支払額はそんなに変わらない、という意見はありますね。豊洲やWCTはもっとお買い得になるかもしれません。
有明はかなり今安いですが、駅前の開発が控えてますから今が底値の可能性も…

[25631: 匿名さん]

25607の、のらえもんさんの分析が一番客観的で正しそうだ。ネガもポジも誇張しすぎ。

[25632: 匿名さん]

>>25623
相変わらず足元の汚さは湾岸一ですね。写真だけでもテンション落ちます。リビングのインフレームやばくないですか？こんなに酷いインフレは中々見ない。リビングはほとんど柱と廊下みたいな空間、ベッドルームはわずか2部屋で8畳と5．6畳。これで95平米って。。。アウトフレームで間取りのいいところなら78平米程度と同等だろうな。これが1億1500万とか誰が買うんだろ。正直9000万でも厳しいと思う。

[25633: 匿名さん]

>>25628 匿名さん
全体の完成年と、それぞれと棟の竣工年は違うよね。◯カなの？w

[25634: 匿名さん]

>>25628

全体完成は2007年3月、アクアタワーの先行完成が2006年3月。なので、ポジの意見はあってる。
少なくとも2005年以前完成となっているのは間違いかほかのマンション。