湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[25283: 匿名さん]

>>25247 >>25252
今夜比べてみましたSP？笑

[25284: 匿名さん]

>>25282 匿名さん
いまは豊洲さんは出てこれないでしょう。港区湾岸よりもっとひどいです。
ただこの問題は豊洲だけの問題ではないと思うので、ここからは底値を探るトピックを中心にしていけたらと思っています。

[25285: 匿名さん]

>TDでも坪380の南西角の成約が去年1件だけあったよね。あれから同じ方角の角部屋は一件も見ていない…。


そもそも、TDで査定に上乗せして＠380で売り出せるようなレインボービューなどの条件の良い部屋は持ち主がなかなか手放さないから売り出しそのものが少ないし、売り出しがあっても、そういう人気の部屋は専任媒介でも売れるから専任媒介事例が掲載されないレインズには乗らないケースが多い。WCTでもどこでも同じ。

[25286: 匿名さん]

>>25280
標準僅差じゃなく中央値のことを言っていると思う。成約事例が10件あったとしたら、その10件の平均を見るのではなく高いほうから5番目と6番目の平均の成約価格を見る。11件あったら6番目を見る。

でも、タワーマンションなんてペントハウスを除いたとしても50階建ての48階と2階じゃ、そもそも最初から価格が全然違うから四半期単位の全成約事例の平均や中央値では何もわからない。

極端な話、ある3か月間に48階が＠380で1戸だけ売れたら平均は＠380になる。高額になるほど逆に言えば僅かな富裕層相手の部屋ということになるからレインズには載らないケースも多いしね。

相場の動きを見ようと思ったら、タワーマンションで同じくらいの階層、向き、広さの部屋同士の成約事例を時期をずらして比較しないと傾向は読めない。TDの西向き、30階以上の高層でレインボーブリッジ、富士山がリビングから見える部屋同士の比較、みたいにね。

[25287: 匿名さん]

だから、タワーマンションンの相場で〇〇タワーの成約事例の平均が下がった、上がったというのはナンセンス。〇〇タワーの南向き高層でレインボーブリッジが見える部屋は以前は＠350が成約レベルだったけど、最近は＠400での成約も出ている、とかいう風に見ないとダメ。

ちょっと前にスカイズのペントハウスで＠500の成約事例が出たことでスカイズが＠500になったと喜んでいた人がいたけど、タワー最上階なんてそもそもそのタワーの相場を反映しない別のマンションと言って良く、ナンセンスの極み。

[25288: 匿名さん]

なんだか久々に盛り上がってきましたね

ただレインズの情報くらいしか正確に論ずる材料にならないのでは？
そこから向きなどを割り出し平均値を割り出すのが良いのではないでしょうか。

レインズ見れる方集計してくれたら良いですね
ツインパークス、DT、勝どきザ・タワー、TD、GFT、グローブあたりで興味ある物件あれば見て頂けたら幸いです。WCTは既に出ていますので。

[25289: 匿名さん]

>>25286 匿名さん
標準僅差って何？

[25290: マンション比較中さん]

>25289

吊りだよ。反応する( ´艸｀)

[25291: 匿名さん]

レスポンス番号が飛び飛びになっているのは、土壌汚染や液状化や側方流動や地盤沈下など問題山積の豊洲のマンションに都合が悪い投稿が削除されてしまったからです(笑)

まあ、マンションコミュニティのようなサイトはマンション販売会社のスポンサー料などで収益を得ていることが多いので、サイト管理側としては当然の処置なのかもしれませんが(笑)・・・信用はされません。

それと、根拠のない買い煽りは宅建業法違反です。土壌汚染や液状化や側方流動や地盤沈下など問題山積の豊洲のマンションの資産価値が上がる一方だと言い張るのであれば、その根拠を示して証明して下さい(笑)

[25292: 検討板ユーザーさん]

>>25285 匿名さん

専任媒介取引ががレインズに乗らない？
気は確かか？

[25293: 匿名さん]

マンション購入する際は大規模修繕費や管理費などを考慮に入れてから購入しましょう。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

[25294: 匿名さん]

>>25292

逆だよね。

■専属専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ません。（レインズへの登録が義務づけ）
■専任媒介契約
売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ます。（レインズへの登録が義務づけ）
■一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。（レインズへの登録は任意）

[25295: 匿名さん]

ふーん、なるほどWCTが人気なのは普通のリーマンから見て、結果として買えるギリギリの値段になっているからなんだろうな。
新築が高騰してるから手頃な価格の中古に余計に触手が伸びやすい。あれで駅に近くなれば一般人には高くて買えなくなって人気も落ちる。リセールを考えたら高すぎるのも考えもんだ。
WCTやアイランドの時代は分譲が安かったから売主も馬鹿高い値段にする必要もなし。今の新築を買う人は売る必要がでた場合にいくらで売るつもりなんだろう？

[25296: 匿名さん]

>>25295 匿名さん

まぁブリリア目黒のように３割高の物件もあるんですけどね…
そのときの相場でしか売れないでしょ。危険です。

[25297: 匿名さん]

結局、将来に損しないように不動産買おうとしたら、どのマンション買うかより、いつ買うかの方が100倍大事ということだな。
いくらレアな駅直結でも、全体相場が高騰してると言われている時期に、駅直結プレミアを織り込んでさらに相当上乗せした価格じゃ、リスク背負い込む。
WCTだろうと豊洲だろうと安い時期に安く買えば安心してローンをゆっくり返し減税も受けながら保有し続けられ、最後に買った価格より高く売却できる可能性まで残る。

[25298: 匿名さん]

昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。
いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。
また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

2030年からは、そういう時代。

[25299: 匿名さん]

>昔は平均年収700万、夫婦で1400万なんてのがゴロゴロいたけど、
>これからの子育て世代は東京でも平均で500万台に。

なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。

＞いわゆる中間層がいなくなってWCTレベルは買う人口が激減する。
＞逆に駅直で広いプレミアは、成功した若者がポンポン買ってくれるようになっていく。

中間層がどれくらいを指してるのかわからないが、駅直の億ションは無理でも、8000万 クラスなら買える人はこれからも減らない。 下記の表見て年収1500万以上のリーマンの数と成功したボンボンの数、どっちが多いと思う？


＞また、退職した老夫婦に駅直２LDKの狭い間取りが売れる。

あくせく通勤する必要がない人は何で駅直の狭い部屋に我慢して住む？逆でしょ？駅から適度 に離れてて、移動の時は品川駅にも空港にも楽にアクセスできるWCTみたいなマンションは シニアに好まれると思うよ。俺はまだWCTには住まないけど。

[25300: 匿名さん]

駅遠マンションなんか年寄りは見向きもしないよ。
老人になるといずれは車も運転できないから公共交通のアクセスが手軽なのは必須条件だよ。
天王洲なんていう終わった街のマンションは叩き売りだね。

[25301: 匿名さん]

>>なんか勘違いしている気が。平均給与は上がってないけど年収1500万ー2000万クラスの サラリーマンの絶対数は増えてる。
それが二極化が進み始めているということ。
平均値と中央値のズレが大きくなっていることはわかるよね？

[25302: 匿名さん]

>>25299
駅遠さんの力説、全く響いてこない。駅直結がうらやましすぎるのかな？
電車通勤しない人ても、駅に全てが集中していて便利なわけだが。資産価値もね。
郊外の高級住宅地が好きな人はそれでもいいが、タワマン族なら駅直結が便利。

[25303: 匿名さん]

＞あくせく通勤する必要がない人は何で駅直の狭い部屋に我慢して住む？
ってか、通勤する必要がないような有産階級が狭い部屋か？
ミッドタウンなど駅直結で広い物件を選べばいい

[25304: 匿名さん]

駅直結ってそんなにいいか？笑
お年寄りなんか公園とかもある落ち着いた環境を好むと思うが。
マンションから歩かずに品川駅に専用シャトル便で行けるなら
わざわざ駅直結に住むよりいいんじゃね？
若いDINKSとリタイアした高齢者夫婦を混同したらダメ。

[25305: 匿名さん]

高齢なら、
単に公園が好きなら武蔵野や多摩に住むわな。
都心で公園なら代々木、小石川、広尾、神宮外苑、皇居周辺で、
ここが重要だがデパ地下や森タワーのようなのが近接（つまり駅近）。

中間層が減るから中途半端な物件は暴落するって話、ありうるぞ。

[25306: 匿名さん]

米国では何年も前から言われてる中間層の消失

衰退する米国の中間層、過半数割り込む
http://jp.wsj.com/articles/SB12063707009372514535404581408562252380724
3人家族の場合で年収が511万～1534万円と定義

この年収だとWCTにドンピシャかと

[25307: 匿名さん]

>>25306 匿名さん
その年収で8000万から1億のマンションは無理。WCTだけじゃ無くタワマンは年収1500以上無いと買えない。

[25308: 匿名さん]

品川駅みたいな巨大ターミナルに専用シャトル5分でアプローチできて、羽田空港にも近いから羽田にも気軽にタクシーで行ける都心3区内なのに、周りを汚いビルやオフィスに囲まれていない公園直結の眺望が抜けてるマンションなんて希少だよね。

[25309: 匿名さん]

久しぶりに港南のステマが始まったなぁ。
懐かしいねぇ。

[25310: 匿名さん]

ネガの主張がちょっと無理やり感があるなあ。それじゃ都内タワマン駅直結以外全部ダメになっちゃう。

[25311: 匿名さん]

駅直結タワマンは眺望の見合いとかあるじゃない。タワマンなら眺望も大切。
もちろん将来も保証された永久眺望ね。

[25312: 匿名さん]

>>25311

なんだかんだ言って眺望は大事。新築でも中古でも部屋からの景色で物件の評価が全然違う。
駅直結マンションは眺望は期待できない物件も多いからね。月島や晴海みたいに駅直結じゃないのに周りのタワマンと見合いだらけとか最悪。
あと、入居してから視界が塞がれるのはもっと最悪。良かった景色が見えなくなり、日当たりも変わるのは想像を絶するストレス。
都心の大規模タワマンなら、永久眺望＋メジャー駅利用＋周辺環境まずまず＋高給サラリーマンならギリ買えるくらいのほどほどの価格、が一番良いと思う。

[25313: 匿名さん]

>>25312 匿名さん
全く同感。ただ
ブロガーたちって、景色のない低層階を推したがる人が多いよね。

[25314: 匿名さん]

>>25313 匿名さん
価格の上昇局面では分譲価格からの値上がり率が高いのはやはり低層より高層。方位で言えば分譲価格が安めになることが多い北向きの値上がり率が高い傾向にあった。でも最近は北向きだから分譲が安いということも無くなってきたな。

[25315: 匿名さん]

>>25304 匿名さん
公園のドッグランで犬たちが騒ぎ、噴水で子供たちが騒いでる。犬嫌いや子供嫌いには落ち着かない環境。
シャトルは品川駅のバス停から、山手線ホームまで長々と歩かされるお年寄りが可哀想。

[25316: 匿名さん]

>>25313 匿名さん
結局、玉数の多い大規模タワマンで駅直結だからと言って◯億◯千万とかでの成約事例があるからと言って、その価格で売り出しても、そもそもその価格帯になると買える人の数は減るし、売却できるかは運次第になってくる。
ツインパークスなんて、ここにきて浜離宮への住み替え希望か、売り出しが増えているけどレインズでも成約事例は数えられるくらいしかない。
スムーズに売却できるのは絶対額として8000万くらいまで。大規模なタワーマンションでは80平米8000万3LDK、@100万くらいが理想的な売りやすいマンションだと思う。

[25317: 匿名さん]

>>ネガの主張がちょっと無理やり感があるなあ。それじゃ都内タワマン駅直結以外全部ダメになっちゃう。
マンション
駅直結が高く、駅遠が安い。
小学生でもわかることなんですが。

[25318: 匿名さん]

>>25315 匿名さん
ドッグランや噴水があるような公園があるのをネガティヴポイントにするのは、かなり無理があると思うよ。
品川駅が大規模ターミナルなので駅入り口からホームまで距離があるのは同意。ただ、再開発に伴う品川駅大改造で、港南にはリニア駅も設置されるからその点も変わる可能性が高い。

[25319: 匿名さん]

>>25307
意味不明。
これから１５年、３０年後、中間層の消失でこれから売れなくなるって話ですよ？
築２５年、４０年になったとき、珍しいシャトルバス物件
　→坪200万以下で計算しましょうね。

[25320: 匿名さん]

＞25318
不便な天王洲は、さらに衰退の一途をたどるでしょうし。航路直下で。
【閉店】サブウェイ 天王洲アイル店 2017年3月31日（金）閉店

[25321: 匿名さん]

>>25317 匿名さん
そういう話をしてるんじゃ無く、買った価格からさらに上振れを期待できるかという話じゃない？
駅直結マンションは高いが高いが故に人気マンションだとは限らない。
むしろ、周辺環境に公園などがあるか、学校やスーパーなどに近いかなんかも大事。

[25322: 匿名さん]

>>25319 匿名さん
中間層＝年収400-1500万の層は、そもそもタワマン買える層じゃないんじゃない？笑
それに、中間層が減るという根拠が不明。ドッグランや噴水があるから敬遠されるとか、いろいろロジックが飛躍してる。

[25323: 匿名さん]

>>25320 匿名さん
必死だなあ。閉店もありゃ開店もあるだろうに。

[25324: 匿名さん]

>>25323 匿名さん
いろいろ。

[25325: 匿名さん]

いろいろ。

[25326: 匿名さん]

まだいろいろ。

[25327: 匿名さん]

まだあるね。いくらでも出てくる。笑

[25328: 匿名さん]

ボンドストリート周辺は雰囲気が良くなってきた。バレーパーキングに乗り付けるのは千万クラスの高級車が多くて、車を預けるのは気恥ずかしいけど。

[25329: 匿名さん]

>>25307 匿名さん
年収700ですがタワマン買いましたよ。

[25330: 匿名さん]

>>25329 匿名さん
ローンいくら？楽に返済できてる？

[25331: 匿名さん]

>>中間層が減るという根拠が不明

これまた無知な中間層がいたもんだ

[25332: 匿名さん]

俺、年収2160万だけど中間層なのかなぁ。