湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[25235: マンション検討中さん]

センチュリーパークタワーは住民層の質の高さもあって50階超え750世帯以上のタワマンの大規模修繕を成功させてますし、湾岸に限らず超高層マンションの大規模修繕ノウハウは溜まっていくこと事実も一方でありますね。

[25236: 匿名さん]

新宿の都庁も最初はそう思っていましたが、コスト最安値の７年前の時点で「修繕費用800億円」です。ノウハウなんてありません。資源高で今やると２０００億でしょう。

２０００億円で建てて、２０００億円で修繕をする。
個人にできますか？無理ですね。タワマンは、使い捨てライターにするしかないんですよ。

[25237: 匿名さん]

プっ君の社会貢献度は高いね。世直しを兼ねて人を救う。

[25238: 匿名さん]

坪１５０万で買ったマンションに月々３０万の維持費を払えるか？ｗ　

[25239: 匿名さん]

修繕費一覧表。一番高いWCTは管理組合で大規模修繕の見積もりをやり直し、同時に10年ごとの
一括徴収をやめ月々徴収する方式にした結果、一気に㎡295円/月になったらしい。
つまりそれくらい集めないと修繕はできないということだな。修繕費が安いマンションは
だんだんスラム化するのを前提にしてるんだろう。

[25240: 匿名]

>>25234 検討板ユーザーさん

そのうち お前が一番早く修繕積立て金を滞納しそうだね。

[25241: 匿名さん]

>>25232
>>25233

タワマンに憧れて夢にまで見てるんですね…

[25242: 匿名]

>>25241 匿名さん

よく読め
憧れてたけど止めたって言ってるだろ。

タワマンはデベの ぼろい儲け口だから 需要が低層マンションに行かれたら
困るのは分かるけど。

[25243: 匿名さん]

>>25232は榊のらえもんの天敵さんのコメントでしょうか？

埋もれさせるのはもったいない参考になる内容なので、僕の方でコピペしますね。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

[25244: 匿名さん]

>>25243 匿名さん
おいwいらねーからww

[25245: 匿名さん]

事実なので、隠す必要はないでしょう。

[25246: 匿名さん]

＞25243
買わなくて正解でしたね。

[25247: 匿名さん]

>>25239 匿名さん
WCTは管理費やすいって去年言われてなかったっけ？いきなりトップに躍り出たのか。成約価格にも影響出てきそうだね。いまはどうなってるかな？レインズ見れる人カモンヌ

[25248: 匿名さん]

>>25246 匿名さん
確かに角部屋でこの売り出し価格はビビった。
強気の有明とそんなに変わらない価格。

江東区湾岸vs港区湾岸の戦いが懐かしいね。あの頃は豊洲が本当に加熱していて、一時期そんなに変わらない坪単価だったもんね。

[25249: 匿名さん]

一方台場はまだまだ強気。ずっとこの辺の価格帯をウロウロ。
やはり一点モノは強いんだね。ここにして良かったw

[25250: 匿名さん]

そこに中央区の激安物件が参戦

[25251: 匿名さん]

>>25250 匿名さん

いやいやw35m2で4900万でしょ？充分高いわww

[25252: 匿名さん]

>>25251 匿名さん

ドゥトゥールの中古はどうなってるんだろうね。GFTと同じくらい？
市況が下がってきている今、久々に坪単価合戦みたいなのやりたいね。
誰かレインズ見れる人！カモォンヌ！

[25253: 匿名さん]

>>25251 匿名さん
しかもお風呂がシャワールームでこの価格だからね。外廊下だし。
意味ないやんって感じ。
内廊下はさらに高くなるしなぁ〜
それでもTDとそこまで変わらないのかな？DTとTD(笑)

[25254: 匿名さん]

そういえば、田町の開発はだいぶ進んできたね。

そして、唐突だけど、キャピタルマークタワーってやっぱりカッコいいね。
威風堂々という感じ！

[25255: 匿名さん]

サウスゲートのマリオカートのパクリ会社は、著作権で訴えられた。当然だけど

[25256: Princesse DT]

海老蔵邸の新居、豊洲ってジョークなのかなあ。
本当に豊洲なんじゃないの？
ちなみに我が城中央区晴海のドゥトゥール最上階プレミアムは海老蔵一家にぴったりなのですが、、
候補にいかがでしょうか？海老蔵さん
http://www.sankei.com/smp/entertainments/news/170225/ent1702250014-s1....

[25257: 住民板ユーザーさん1]

海老蔵が豊洲に来るわけ無いでしょうか笑

汚染物質でノドやられたら仕事にならないでしょうが。ただでさえTBSで豊洲のマラソンやめるべしと言われてたくらいなのに。

[25258: Princesse DT]

そういえば、福島原発の事故の時、九州の果てまで逃げてひんしゅく買った人でしたね。
ドゥトゥールはないのかなあ。
歌舞伎座まで一直線。

[25259: Princesse DT]

しかし、豊洲がジョークだとしたらブラックジョークですよね。

[25260: 匿名さん]

>>25259 Princesse DTさん

海老蔵は、根は悪い人間ですから。

以前、もっと悪い奴等と繋がりがあって大怪我したのを覚えていますか？

そういうことです。

[25261: Princesse DT]

>>25260 匿名さん
あ～
ブラックジョークはいけませんよね。住まいとしての豊洲を指していますよね。

[25265: eマンションさん]

>>25257 住民板ユーザーさん1さん

TBSは新豊洲に劇場作ったからね。
来月から新感線始まるよ！

[25269: 匿名さん]

>>24994
ほぼポートフォリオの多様化の為だけにマンション複数持ってる富裕層（当然金融資産億越え、つうか増やしたのが株なんで実は５億も余裕で越えてる）だけど、別に自分を金持ちに見せる気なんてさらさらないんでブランドにもいい車にも興味はないよ。
第一金持ちだなんてバレてもろくな事ないだろ？妬まれたりあんたみたいのにたかられたりさ。下手すると襲われたりしてな。
マンションのコンシェルジュの姉ちゃんも「なんでこんな冴えないオッサンがウチのマンションに」とか思っていそうｗ

特に外車なんてコストパフォーマンスが低いものは心からどうでもいいや。金があって車が好きな人だけ買えばいいんじゃね？関東北部とかだと逆に金があんまり無い奴が買ってるみたいけどな。

あんたの言ってる一般的な富裕層ってのはあんたの脳内にしか存在しないよ。
本当はいろんな種類の連中がいるし、無駄に金を使う連中は逆に富裕層なんかにはなれない。

[25272: 匿名さん]

＞WCTは管理費やすいって去年言われてなかったっけ？いきなりトップに躍り出たのか。成約価格にも影響出てきそうだね。いまはどうなってるかな？レインズ見れる人カモンヌ

最近の成約事例

[25273: 匿名さん]

>>25272
ありがとうございます、カンマだと312.5万ですね。
このスレの初めの方の資料に去年最初に集計されたのが、337万だった。
だいたい8%の下落ですか。やはり管理費の高騰が嫌気されてのものなのかな？

まぁ、下がっているのは豊洲や有明だけでないということですね。

港区湾岸は芝浦なども全体的に下がっているようです。
去年のような比較表の今バージョンって誰か作っている方はいないのかな？

[25274: 匿名さん]

みんな下がった途端に書き込みしなくなったね(笑)
こういう時にこそ議論をかわさないと！
こんな資料もきた。もちろん平均はとってないので一概に言えないですが、田町駅徒歩4分の物件でさえもこんな成約になっていて、相場もだいぶ一服してきています。

長期金利が上がったらもっと下がるかもしれません。
売り時はもう過ぎた。次なる買い時を探す時期にきていますね。いつごろになりそうだと思います？

[25275: 匿名さん]

>>25273

大規模タワマンは最近の事例の平均だけ見ても上がってる下がってるは分からないよ。豊洲でもどこでも高層の高額部屋の成約が一戸あれば平均は上がるし、逆もあり。成約した部屋の平均ではなく標準偏差で見たほうが、まだ傾向はわかりやすい。

[25276: 匿名さん]

>>25274
これ見るとGFTは引き渡し直後だけ＠400万以上で湾岸No.1物件とか騒いでたけど、結局、次の四半期は＠389×3件、その次の四半期は＠366×3件と勢いよく下がってますね。予想通りの展開。

築浅であること以外に、他のマンションに比べて特徴があるわけでもないのに、グローブタワーとかよりはるかに高く継続的に買われる理由がないもんね。

[25277: 匿名さん]

釣り針でかいね 笑

[25278: 匿名さん]

>>25277 匿名さん
まぁ金持ち喧嘩せずで(笑)
GFTは良いマンションだと思うよ。名前こそWCTっぽさは否めないけど、醸し出すテイストはパークコートそのもの。デザインもそんな変わらないよね。ピアノがエントランスに置いてあるけど、あれは普段は自動演奏とかされてないんですか？オブジェとかしているのかな。

[25279: 匿名さん]

>>25274
値下がりも困るが、そもそも売買が成立しないのはもっと困りもの。その意味でワンダフルな物件の話を最近あまり聞かなくなったが、どんな状況になっているのだろう。

[25280: 匿名さん]

>>25275 匿名さん
標準僅差ってどうやって出すの？
ただ売り出しない状態ならまだしも、高層が売り出されてるのに成約していないのは危険。WCTさんが昔よくステマしていたように、坪380くらいの売り出し物件は結構あったはずなのに、成約をみると最高でも350。その価格では買い手がいないという事になる。
TDでも坪380の南西角の成約が去年1件だけあったよね。あれから同じ方角の角部屋は一件も見ていない…。

[25281: 匿名さん]

>>25279 匿名さん
WCTも一昨年は坪380とかの成約はあったはずだけど、今回は最高350だったね。まさに買い手不在の状況。グロスは7000万くらいまでですねぇやっぱり。

ワンダフルって？有明のプロジェクトのこと？

[25282: 匿名さん]

豊洲さんの仕掛けがまたまた始まってきたな　笑

[25283: 匿名さん]

>>25247 >>25252
今夜比べてみましたSP？笑

[25284: 匿名さん]

>>25282 匿名さん
いまは豊洲さんは出てこれないでしょう。港区湾岸よりもっとひどいです。
ただこの問題は豊洲だけの問題ではないと思うので、ここからは底値を探るトピックを中心にしていけたらと思っています。