湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[2051: 匿名さん]

>>2045
あの部屋は何をトチ狂っているのかわからない。いくらなんでも1LDK1億3000万は無いわ。

[2052: 匿名さん]

アイランドはそもそも４つあるし、GFTというライバルもいる、PCTはランドマークでもない。WCTはすでに候補としてピックアップされている。タワーズ台場はランドマーク他の条件は満たすが、築１０年にはまだ３ヶ月ある。

ヴィンテージマンションというのは、以外とないものだよ。

[2053: 物件比較中さん]

>>2050
だとすると、中古の掘り出し物探すことも考えた方がいいかもしれませんね。
新築低層の板状マンションも社宅みたいな田の字の間取りばかり。
今、社宅住みですが、はっきり言ってうちの家族用社宅85平米3LDKのほうが間取りが良い。笑

[2054: 匿名さん]

GFTの中古を検討したので一昨日みてきました。中古売り出し自体は10件弱で、うち4件ほど内見できましたが、共用部、専有部ともに高級感もあり全体的に満足できる作りでした。なにより眺望は噂どおりで抜群ですね。値段は部屋の条件によってまちまちで大体坪４００－５００、モノによっては500以上のものもありましたが、眺望が良い中層以上は400-420、眺望なしは360-400、眺望ありの角部屋は４５０－５００という感じでした。既に1件、話にでているように坪450で契約になっていました。坪500くらいになるというのは眺望がいいダイレクトウインドの角部屋の相場であって中住戸は条件によって360-450くらいです。坪390台で売り出している西高層の中住戸は、売却益ではなく早く売却しなきゃいけない都合で一番安く設定されているよう。規模からすれば竣工直後は30-40戸の売り出しが予想されていたようですが、恐らくは再開発待ちもあって中古の数が極端に少ないと言っていました。以上報告まで。

あと中古新築限らず年末年始は低調だったが、マイナス金利で中古がまた動き出していますと言っていましたので今年は不動産全体で極端な落ち込みは考えにくいかなと思います。
週末はDTの中古を見る予定です。

[2055: 物件比較中さん]

>>2052
確かにWCTは建物が他のタワーマンションより一回り大きいから目立ちますね。マンション検討してない時から羽田モノレールに乗るとすぐ脇を通るので、なんとなく気になってました。
広尾ガーデンヒルズも広尾を歩くと、嫌でも目に付き、すごい高いマンションなんだろうなぁ、と思ってましたから。
目立つとか、有名とかミーハーぽいけど資産性を考えたら結構大事かもしれませんね。

[2056: 匿名さん]

港南芝浦はWCT、アイランド、PT芝浦、GFT、CMTなど大規模タワマンは数えるほどしかないし、新規供給予定もない。一方で再開発で街が良くなるから住みたがる人は増えている。だから、お互いライバルでさえないんだよね。それぞれに個性があり、長所短所がある。競合するほど数もないし、どちらかというと仲間でしょう。今後、港区内陸に港南芝浦がどれだけ肉薄するかは見モノだと思うよ。

[2057: 物件比較中さん]

>>2054
GFTって40戸も売り出されるんですか。賃貸もいきなりたくさん出てるし、投資用マンションみたいな感じですね。
賃貸住民や転売まで空き部屋が多いと、何かと問題起きそうな気もします。
しかし、駅から10分の立地で坪390でも高いと感じてるのに、坪450-500だと実際億ションですね。そんなのが、40戸も50戸も出てきたら、売る方もライバル多くて大変そう。しかし、今の経済状況で億ションがそんなにバンバン売れるんですかね。信じられません。

[2058: 匿名さん]

>>2056
港区内陸に肉薄するかどうかはサウスゲート次第でしょうね。やはり他地域から人が遊びに来たくなるような街にならないとね。そのためには核となる商業施設や、港南芝浦ならではの個性や特長が欲しいところです。マンションやオフィスビルだけでは難しいでしょう。

[2059: 匿名さん]

マンションの新規計画もないなら、新しいスーパーもできないってことで
暮らしにくそう。保育園や小児科の不足など、子育てには不向きということですね。

[2060: 匿名さん]

>2057
2040に上がっている部屋は坪390万で9240万ですが、本当ならあの部屋は2054さんによると坪420で売り出されるはずだったのでしょう。ちょうど1億円ということになりますね。しかし、中古の売り出しが始まったばかりなので、最初から転売を目的に購入している売り手もチャレンジ価格で様子を見ていると思います。芝浦港南エリアには、あの部屋よりも広くて、安い部屋が強力なライバルとしてありますから、いくら新築でもあの間口の狭い間取りのリビングが13畳しかない中住戸が1億円で40戸も50戸も売れるとは思えません。そのうち値崩れしてくる可能性もあると思いますよ。

[2061: 匿名さん]

＞2059
だから、湾岸大規模タワマンには認可保育園や小児科がマンション内にあるマンションもあるんですよ。そういうマンションなら子育てにも向きますので探してみるのもよいと思いますよ。あと、芝浦港南は新しく住宅地になった土地なので、公立に通わせるなら学校までの距離も大事です。特に、港南中学校の学区はめちゃくちゃ広い。そういう点も要注意ポイントですね。

[2062: 匿名さん]

内陸は、虎ノ門や第２六本木ヒルズや新しいスポットが続々完成してくるから、
早く五輪フィーバーに乗らないと手遅れになるかも。
他の区では、渋谷駅の超高層ビルや、新宿駅のデパートと大型家電店の建て替え、
飯田橋駅は３つの再開発組合ができようとしてる。目黒駅前に３棟。どれも駅直結か近接。
いずれにしても、駅直結＆地下道の時代に突入していく2020年代。
他に、後楽園駅、霞が関新駅、外苑前駅の直結オフィス、新橋駅前、神田駅前、
四谷駅前、麻布十番駅前、築地跡地、そして山手線新駅。
駅まで２分以内が真のビンテージになっていくのでしょう・・・

[2063: 匿名さん]

＞港区内陸に肉薄するかどうかはサウスゲート次第でしょうね。やはり他地域から人が遊びに来たくなるような街にならないとね。

はやくしないと。

[2064: 匿名さん]

2062
山手線の外側だけど大崎駅西口にも2020年着工の駅前再開発あり

[2065: 匿名さん]

＞2058
品川駅にはオフィスもたくさん増えたので、10万人以上のサラリーマンが仕事していて、
それなりに飲食店もたくさんあり、アトレや新しくできたシーズンテラスなんかにも
そこそこ良い飲食店は入っていますが、商業専門の大型ビルができないとパンチ力に
欠けますね。品川駅と新駅の間には大型商業施設ができると思われるので、それ待ちですね。
リニア開通のころには街は大きく変わっているでしょう。

[2066: 匿名さん]

＞2063
やはり、アミューズメントも欲しいところ。シネコンや大きなコンサートホールができると人の流れができますね。いまは、品川、田町は乗り換え通過するか通勤する街ですから。オフィス中心のビルがいくらできても街に賑わいは出ません。新駅に期待です。

[2067: 匿名さん]

>>2060
まあ、売れないよな。駅から遠いGFTは高層プレミアム眺望でも坪380-390がいいところ。中層は坪360-370、低層は340-350ってとこ。すでに390で2部屋出てる。駅から遠い上に周辺環境が悪い。
周りにはアイランドや港南まで範囲を広げれば、もっと安くて広い中古はたくさんある。

[2068: 匿名さん]

>>2061
湾岸マンション買うクラスの家庭は中学はまず公立なんていかないよ。小学校ですら私立行かせたり、公立も学区外入学制度が盛んな地域だから。

[2069: 匿名さん]

>>2064
タワマン再開発だったかと。ここで話題にしてるのは町作りとしての再開発。

[2070: 匿名さん]

>>2067
GFTがそこまで落ちたら築１０年越えは坪300未満まで落ちてもおかしくない。アイランド住民としてはGFTが高くないと困る。

[2071: 匿名さん]

大崎タワマンは駅5分以内で駅近なのはいいんだけど、タワマンしかないんだよな。それが良いとも言えるが。

[2072: 匿名さん]

>>2070
そこまで落ちないでしょ。アイランドの管理状態なら築10年はそれほど問題じやない。GFTはアイランドより駅から遠いわけだし。78平米で9300万は十分高い。いくら、築浅と築10年でもそこまで差はつかない。あの間取りなら高すぎるくらい。要はGFTの転売厨の値付けが高すぎなんだな。

[2073: 匿名さん]

>>2072
徒歩1分の違いを駅近遠と区別するのはさすがに無理があるね。築１０年差があれば坪60-80は差が出るのはどこの地域でも同じだよ。湾岸スレの悪いところはDT、GFTといった新築物件が10年落ちの自物件より高いことに嫉妬して批しすぎ。彼らは10年より坪100以上高い値段で買ってるんだからさ。築１０年でそこそこ価値があることをよしとしなければ。新築が高いからこそ自分らの１０年でも価値があることを理解しないといけないよ。

[2074: 物件比較中さん]

スカイズもさんざん叩かれたが結局今は豊洲最高額の坪310から320万円で坪70-80万円アップ、富久クロスも坪70-90万円アップで成約してるし、同じ旧価格時期に即完したGFTが坪70-80程度のアップ評価なのは当たり前の話でしょう。ただ港区内陸は2-3年前売り出した旧価格時期のマンションは今坪100以上上げてるから湾岸の上がりなんてかわいいもん。

[2075: 投資家さん]

地域久々の新古が坪450でうれた程度で嫉妬して足引っ張りあってる時点で港南芝浦のレベルの低さがうかがい知れるね。さすが埋め立て民。内陸住みからしたら坪450なんてまだまだ雑魚。

[2076: 匿名さん]

いや、入居と同時に売りが出ている時点で、投機的・ギャンブルと同じ扱い。住む人は気がきじゃない。

[2077: 匿名さん]

>>2076
入居と同時に新古がでない400戸以上の大規模物件を教えてください。

[2078: 匿名さん]

>>2075
GFT、スカイズは湾岸最後のお買い得物件と呼ばれてたから、いまから検討するひとが嫉妬するのもやむをえないけどな。

[2079: 匿名さん]

トミヒサも入居してまだ数ヵ月だが中古売り出し450とかばっかりだけど本当に成約してるのか？坪120はもってるよね。

[2080: 匿名さん]

まったく倍率も付いてない部屋を、一人で買って興奮して、高値で売りに出してみて、アホさ加減にも程がある。

結局、買った本人でさえ住む気はなかったわけ。
倍率ゼロ。

[2081: 匿名さん]

だから、それがゴーストマンションなんでしょ。

所有者はいるよ。けど誰も住んでない（笑）

[2082: 匿名さん]

>>2078
スカイズはここ半年で坪350-330くらいの成約で安定してきたね。100はあげてる、豊洲でも突出した価値。

[2083: 匿名さん]

>>2077
マジレスしたら可哀想だよ。
叩きたくてデタラメいうことしかできないんだから。情けない。

[2084: 匿名さん]

>>2078
GFTが最後だね。DT第1期以降は高すぎる。いまから買う人はどのマンションでも全員キャピタルゲインは出ないね。

[2085: 匿名さん]

売り物だらけ、
ゴーストマンションのヴィンテージ（笑）
ねーよ（笑）

当時の「洋風の暮らし」というキャッチフレーズで
ブームに乗った団地と、同じ人種が買ってる。

[2086: 匿名さん]

>>2084
DT二期だけどキャピタルでてますよ。いい加減なこと言うな

[2087: 匿名さん]

タワマン人気→量産　今ここ→団地

[2088: 匿名さん]

>>2086
DTの新古ってもう成約してるの？成約してないならキャピタルでたとか言えないんだけど。成約してるなら情報が古かったかも、失礼。

[2089: 匿名さん]

あれもこれもタワーでしょ。マンションだよね。
マンションは、マンションだよね。

一棟の戸数が多い、これはどうなると思う？

[2090: 匿名さん]

当時の「洋風の暮らし」というキャッチフレーズで
ブームに乗った団地と、同じ人種が買ってる。

[2091: 匿名さん]

トミヒサは坪420-430で安定した成約が続いてます。スカイズやGFT同様に、契約者板荒らされまくりで困ってるよ。しまいには自転車泥棒がいるだの、サウナで脱糞、エレベーターで犬が小便しまくりなどの嘘まで偽契約者が書き込む始末。いくらなんでも酷すぎでしょ(笑) 妬みって恐ろしい。

[2092: 匿名さん]

空家が増えて、新卒サラリーマンが戸建ての庭で
鯉のぼりした時点で、目が覚めるでしょうね。

窮屈な暮らしを強いられているタワマンの人達。

[2093: 匿名さん]

坪450程度の成約で嫉妬する湾岸民ってさすがだよね。内陸じゃ450じゃ築10年でもろくな部屋買えないし(笑)

[2094: 匿名さん]

富久は倍率あったろ（笑）
しかも御苑前だぞ、一昔坪1000万。

んでさ、他人の可能性や栄光をさ、
お前の倍率もないマンションに載せて売るなっての。

埋立地は、関係ないから。

[2095: 匿名さん]

スカイズとか、倍率1.2倍で最初から誰も買ってないし。

[2096: 匿名さん]

そう！港南芝浦の不便な埋め立て地は新古で坪280、築10年で坪180、それが本来の相場。今にみんなこの程度まで落ちるよ。

[2097: 匿名さん]

荒らしは1人かな？削除依頼さておいたからもう消えてアクセス禁止になると思うけど。それまで頑張って荒らしてね

[2098: 匿名さん]

>>2095
結果、坪100上がってますがなにか？少なくてもグローヴはあともう少し、WCTはかなり下。港区いうても大したことない。

[2099: 匿名さん]

倍率1.2倍ならみんな買ったということですよ。

[2100: 匿名さん]

>>2098
築10年近い物件と張り合うとか御里が知れますよ？同じ築年数で比較しましょうね。