湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[2023: 匿名さん]

>>2020
本物を見る目・・・(笑)
いつかタワーズ台場が歴史的ヴィンテージマンションと言われる日が来る事を温かい目で見守りますよ。

[2024: 匿名さん]

どうせ横にビルとかたっちゃうでしょ。どれがビンテージなのかさっぱりだよ。

[2025: 匿名さん]

>>2019
ドトールはキャナルテラスっていう素晴らしい武器があるでしょ！(笑)

[2026: 匿名さん]

＞2023
タワーズ台場は、お台場という東京の名所の一つに存在する唯一の分譲大規模マンションという意味での
プレミア感はあると思います。住民が愛着を持って大事にすればビンテージになりうると思いますよ。
私はそうなればよいなあと思います。

[2027: 匿名さん]

>>2023
あなたが本物を見る目がない人だというのは分かりました(笑)
はい！温かい目で見守ってあげて下さいね。よろしくお願いします。

[2028: 匿名さん]

あの広尾ガーデン何とかを夢みてるのか？。

[2029: 匿名さん]

タワーズ台場って建物のデザインも独特ですよね。王冠かぶってるみたいな。最近のタワーはみんな筒状の中空洞のタワーばかり。あと、板状タワーも最近はない。カテリーナ三田、PCT－B棟、WCTみたいな板状マンションのほうが、間取りは良いのを作りやすいはずなんですが。

[2030: 匿名さん]

さすがに病的じゃないか？

[2031: 匿名さん]

>>2010
中古の仲介で見学に来た人の意見をどこで聞くチャンスがあるんでしょうか？

[2032: 匿名]

>>2022
ドトールはロビーの上だけではなく、運河の前や周囲は再開発なので、公開空き地がかなりあります。敷地がキツキツなのはＫＴＴ

[2033: 匿名さん]

＞2031
むかーし、マンコミュにWCT検討板がまだあった時代に「隣の公園もマンションの敷地なんですか？マンションに公園への直接の出入り口があったり、運河沿いのボードウオークがそのまま公園までつながってますけど」という検討者の書き込みを何度か見ました。そういうことです。

[2034: 匿名さん]

そう、キッチン付けてパーティスペースとか、あれいらないんだよね。庭にコイでも泳がせた方が格段にスゴいわ
けよ。

[2035: 匿名さん]

家にテニスコートと野外ステージなんて、
エルザタワー55か皇太子だけ。スゴいよねー。

[2036: 匿名さん]

本物を見る目がある人はタワーズ台場を選ぶ。
名言だねぇ・・・。

[2037: 匿名さん]

所詮どこも僅差じゃない。差はあるけど100対95とかそれくらい。ヴィンテージになれば価格が維持できる、ただその点が良いと考えるのが一般的なだけ。主観がそれにイコールとは限らない。

[2038: 匿名さん]

去年の都心に住むのヴィンテージマンションの記事です。湾岸ではツインパークスとWCTが載っていますね。

[2039: 匿名さん]

>>2011はツインパークスも古臭くてイヤだと思うのか？どうしようもねーなw 少し前に今だった築浅物件がこの世況でどんどん価格を落とている中、ツインパークスがなぜ価格を維持しているのか分かっていないんだろうな。
管理の良し悪しも判断できないようなので、タワマン初心者かただのネガなのだろう。

[2040: 物件比較中さん]

昼間、レスがつかなかったので再投稿しますが、中古マンション価格で豊洲や港南が下がりGFTが坪420万、DTが400万で、GFTがツインパに次いで2位という話が出てましたが、最高層、新築未入居、東京タワー眺望と３つのプレミアついて坪390万という部屋が売りに出てます。恐らくGFTでも分譲価格が一番高い部屋でしょうから、この部屋で390なら中層～低層はもっと安いはず。だとすると10年落ちの芝浦アイランドグローブよりちょっと高いくらいですね。やはりマンション相場は下がり始めたんですかね。

http://www.athome.co.jp/mansion/6959735323/?BKLISTID=030PPC

[2041: 物件比較中さん]

＞2039
ツインパークスにお邪魔したことありますが、さすがロビーはきれいに清掃されてピカピカでした。
あのマンションは分譲時に購入者のステータス審査まであったと聞いています。管理状態は
さすがの一言ですね。

[2042: 物件比較中さん]

あと、DTを候補にしているんですが、DTは天カセエアコンつけられないと聞いてがっかりしましたが、GFTもリビングでもエアコン天カセじゃないんですね。最近は高級マンションでも天カセじゃないほうが普通になってきちゃったんですかね？

[2043: 匿名さん]

＞2040
価格はわからないけど、間取りが良くないね。玄関ホールにあがって
ドア開けたら直接13畳の狭いリビング。
ベッドルームが全室リビングイン。廊下なし。
78㎡しかないから仕方ないんだろうけど、この部屋に9000万以上は
俺は出せない。最近のマンションこんなのばっか。
6000万くらいでリビング20畳の90平米が買えた時代が懐かしい。

[2044: 匿名さん]

>>2028
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.html

「高級住宅地の物件だけがヴィンテージマンションではありません。その地域のランドマーク的なマンションは、値下がりする可能性が低く、ヴィンテージといえるでしょう」（中山氏）
だってさ。
この論理だと、タワーズ台場だろうと、プラウド立川だろうと、DTでさえもヴィンテージマンションになっちゃうわな。

[2045: 匿名さん]

>>2040
あとはDTがいくらになるかで、２位が決まるね。
売り出し価格が１３０００万だから、長期戦になりそうだねw

[2046: 匿名さん]

>>2044
タワーズ台場もプラウド立川もDTも、ヴィンテージマンション対象外だよ。
ヴィンテージの定義は築10年以上だからね。

[2047: 匿名さん]

>>2041
アンティークと古臭さを混同するよく分からない方が>>2011 にいるようなので、アドバイスしてあげて下さいませ。

[2048: 匿名さん]

>>2044
・坪単価３００万円以上
・平均専有面積７０平方メートル以上
・築１０年以上
・ペット可
・地域のランドマーク

が条件だとすると、アイランド、PCT、WCT、タワーズ台場、2004-2006年頃の湾岸タワマンはみんなビンテージだな。

[2049: 匿名さん]

それは無い。
ランドマークだけだね。
地域で1つだけ。

[2050: 匿名さん]

>>2042
今は地価も建築費も高騰していますからね。
仕様を削っていくしかないのです。
つまり、どれだけ新しい高級物件でも、昔の物件よりも低仕様なのです。

昔のタワマンと最近のタワマンの価格がそこまで変わらないのは、そういう理由です。

[2051: 匿名さん]

>>2045
あの部屋は何をトチ狂っているのかわからない。いくらなんでも1LDK1億3000万は無いわ。

[2052: 匿名さん]

アイランドはそもそも４つあるし、GFTというライバルもいる、PCTはランドマークでもない。WCTはすでに候補としてピックアップされている。タワーズ台場はランドマーク他の条件は満たすが、築１０年にはまだ３ヶ月ある。

ヴィンテージマンションというのは、以外とないものだよ。

[2053: 物件比較中さん]

>>2050
だとすると、中古の掘り出し物探すことも考えた方がいいかもしれませんね。
新築低層の板状マンションも社宅みたいな田の字の間取りばかり。
今、社宅住みですが、はっきり言ってうちの家族用社宅85平米3LDKのほうが間取りが良い。笑

[2054: 匿名さん]

GFTの中古を検討したので一昨日みてきました。中古売り出し自体は10件弱で、うち4件ほど内見できましたが、共用部、専有部ともに高級感もあり全体的に満足できる作りでした。なにより眺望は噂どおりで抜群ですね。値段は部屋の条件によってまちまちで大体坪４００－５００、モノによっては500以上のものもありましたが、眺望が良い中層以上は400-420、眺望なしは360-400、眺望ありの角部屋は４５０－５００という感じでした。既に1件、話にでているように坪450で契約になっていました。坪500くらいになるというのは眺望がいいダイレクトウインドの角部屋の相場であって中住戸は条件によって360-450くらいです。坪390台で売り出している西高層の中住戸は、売却益ではなく早く売却しなきゃいけない都合で一番安く設定されているよう。規模からすれば竣工直後は30-40戸の売り出しが予想されていたようですが、恐らくは再開発待ちもあって中古の数が極端に少ないと言っていました。以上報告まで。

あと中古新築限らず年末年始は低調だったが、マイナス金利で中古がまた動き出していますと言っていましたので今年は不動産全体で極端な落ち込みは考えにくいかなと思います。
週末はDTの中古を見る予定です。

[2055: 物件比較中さん]

>>2052
確かにWCTは建物が他のタワーマンションより一回り大きいから目立ちますね。マンション検討してない時から羽田モノレールに乗るとすぐ脇を通るので、なんとなく気になってました。
広尾ガーデンヒルズも広尾を歩くと、嫌でも目に付き、すごい高いマンションなんだろうなぁ、と思ってましたから。
目立つとか、有名とかミーハーぽいけど資産性を考えたら結構大事かもしれませんね。

[2056: 匿名さん]

港南芝浦はWCT、アイランド、PT芝浦、GFT、CMTなど大規模タワマンは数えるほどしかないし、新規供給予定もない。一方で再開発で街が良くなるから住みたがる人は増えている。だから、お互いライバルでさえないんだよね。それぞれに個性があり、長所短所がある。競合するほど数もないし、どちらかというと仲間でしょう。今後、港区内陸に港南芝浦がどれだけ肉薄するかは見モノだと思うよ。

[2057: 物件比較中さん]

>>2054
GFTって40戸も売り出されるんですか。賃貸もいきなりたくさん出てるし、投資用マンションみたいな感じですね。
賃貸住民や転売まで空き部屋が多いと、何かと問題起きそうな気もします。
しかし、駅から10分の立地で坪390でも高いと感じてるのに、坪450-500だと実際億ションですね。そんなのが、40戸も50戸も出てきたら、売る方もライバル多くて大変そう。しかし、今の経済状況で億ションがそんなにバンバン売れるんですかね。信じられません。

[2058: 匿名さん]

>>2056
港区内陸に肉薄するかどうかはサウスゲート次第でしょうね。やはり他地域から人が遊びに来たくなるような街にならないとね。そのためには核となる商業施設や、港南芝浦ならではの個性や特長が欲しいところです。マンションやオフィスビルだけでは難しいでしょう。

[2059: 匿名さん]

マンションの新規計画もないなら、新しいスーパーもできないってことで
暮らしにくそう。保育園や小児科の不足など、子育てには不向きということですね。

[2060: 匿名さん]

>2057
2040に上がっている部屋は坪390万で9240万ですが、本当ならあの部屋は2054さんによると坪420で売り出されるはずだったのでしょう。ちょうど1億円ということになりますね。しかし、中古の売り出しが始まったばかりなので、最初から転売を目的に購入している売り手もチャレンジ価格で様子を見ていると思います。芝浦港南エリアには、あの部屋よりも広くて、安い部屋が強力なライバルとしてありますから、いくら新築でもあの間口の狭い間取りのリビングが13畳しかない中住戸が1億円で40戸も50戸も売れるとは思えません。そのうち値崩れしてくる可能性もあると思いますよ。

[2061: 匿名さん]

＞2059
だから、湾岸大規模タワマンには認可保育園や小児科がマンション内にあるマンションもあるんですよ。そういうマンションなら子育てにも向きますので探してみるのもよいと思いますよ。あと、芝浦港南は新しく住宅地になった土地なので、公立に通わせるなら学校までの距離も大事です。特に、港南中学校の学区はめちゃくちゃ広い。そういう点も要注意ポイントですね。

[2062: 匿名さん]

内陸は、虎ノ門や第２六本木ヒルズや新しいスポットが続々完成してくるから、
早く五輪フィーバーに乗らないと手遅れになるかも。
他の区では、渋谷駅の超高層ビルや、新宿駅のデパートと大型家電店の建て替え、
飯田橋駅は３つの再開発組合ができようとしてる。目黒駅前に３棟。どれも駅直結か近接。
いずれにしても、駅直結＆地下道の時代に突入していく2020年代。
他に、後楽園駅、霞が関新駅、外苑前駅の直結オフィス、新橋駅前、神田駅前、
四谷駅前、麻布十番駅前、築地跡地、そして山手線新駅。
駅まで２分以内が真のビンテージになっていくのでしょう・・・

[2063: 匿名さん]

＞港区内陸に肉薄するかどうかはサウスゲート次第でしょうね。やはり他地域から人が遊びに来たくなるような街にならないとね。

はやくしないと。

[2064: 匿名さん]

2062
山手線の外側だけど大崎駅西口にも2020年着工の駅前再開発あり

[2065: 匿名さん]

＞2058
品川駅にはオフィスもたくさん増えたので、10万人以上のサラリーマンが仕事していて、
それなりに飲食店もたくさんあり、アトレや新しくできたシーズンテラスなんかにも
そこそこ良い飲食店は入っていますが、商業専門の大型ビルができないとパンチ力に
欠けますね。品川駅と新駅の間には大型商業施設ができると思われるので、それ待ちですね。
リニア開通のころには街は大きく変わっているでしょう。

[2066: 匿名さん]

＞2063
やはり、アミューズメントも欲しいところ。シネコンや大きなコンサートホールができると人の流れができますね。いまは、品川、田町は乗り換え通過するか通勤する街ですから。オフィス中心のビルがいくらできても街に賑わいは出ません。新駅に期待です。

[2067: 匿名さん]

>>2060
まあ、売れないよな。駅から遠いGFTは高層プレミアム眺望でも坪380-390がいいところ。中層は坪360-370、低層は340-350ってとこ。すでに390で2部屋出てる。駅から遠い上に周辺環境が悪い。
周りにはアイランドや港南まで範囲を広げれば、もっと安くて広い中古はたくさんある。

[2068: 匿名さん]

>>2061
湾岸マンション買うクラスの家庭は中学はまず公立なんていかないよ。小学校ですら私立行かせたり、公立も学区外入学制度が盛んな地域だから。

[2069: 匿名さん]

>>2064
タワマン再開発だったかと。ここで話題にしてるのは町作りとしての再開発。

[2070: 匿名さん]

>>2067
GFTがそこまで落ちたら築１０年越えは坪300未満まで落ちてもおかしくない。アイランド住民としてはGFTが高くないと困る。

[2071: 匿名さん]

大崎タワマンは駅5分以内で駅近なのはいいんだけど、タワマンしかないんだよな。それが良いとも言えるが。

[2072: 匿名さん]

>>2070
そこまで落ちないでしょ。アイランドの管理状態なら築10年はそれほど問題じやない。GFTはアイランドより駅から遠いわけだし。78平米で9300万は十分高い。いくら、築浅と築10年でもそこまで差はつかない。あの間取りなら高すぎるくらい。要はGFTの転売厨の値付けが高すぎなんだな。