湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[17551: 匿名さん]

タワマンだと響くよね。
どこまで安くなるんだろ。。

[17552: 匿名さん]

>>17550 匿名さん

ちなみに、羽田の新滑走路が出来るまで、たまに強い西風が吹いたとき、飛行機はディズニーランドからお台場潮風公園方向に飛びWCTの南側で急旋回してA滑走路16Rに降りてましたね。急旋回の様子がよく見えて子供は喜んでました。そのときに、騒音は室内には一切入ってきませんでしたね。航路直下の戸建ては影響あるかもしれませんが、航路と反対側になる面は飛行機は見えませんし、音は注意しても聞こえないレベルでしょう。

[17553: 匿名さん]

>>17552 匿名さん

落下物も怖いな。

[17554: 匿名さん]

これが、いまは廃止された着陸コースの実際のトレース図。これはL16ですがR16のときはマンションから飛行機がかなり近く見えましたが、音はまったくありませんでしたね。ましてや、今度は航路は窓の向きと反対側ですからね、

[17555: 匿名さん]

>>17554 匿名さん

詳しいようなので教えていただきたいのですが、実際に多数の航空機がルートを通る場合、この黄色線の両側何メートルくらいの幅を飛ぶのでしょうか？

[17556: 匿名さん]

この図でお台場潮風公園から天王洲の辺りになると着陸も最終段階なので、JAL、ANAであれば航路のズレは左右十メートルレベルでしょう。 見た目には各飛行機とも全く同じところを飛んでるように見えました。
ただし、羽田空港をよく知らない外国機がたまーにレインボーブリッジの上からアプローチすることがありました。ごく稀にですが。笑 これがそのときの航跡です。これでも音は室内までは入りませんでしたが。

[17557: 匿名さん]

航路より、地上300メートルを低空飛行する。

音はどうでしょうか？
うるさいですよね。

[17558: 匿名さん]

購入者、住民は騒音の影響が少ないことを祈るのみ。
中古も含めた検討者は、市況が下り基調の中、あえて騒音があるかもしれないリスクを冒して今買いに出るのは危険。実際に飛ぶようになり、自分の耳で確かめてからにするのが安全。

[17559: 匿名さん]

17554さんが仰るとおり、羽田空港のR/W16Lへの南風着陸は迫力ありましたね。高度300mの低空で進入しお台場の近く、WCTの目の前で左に急旋回をいれてR/Wに正対させてましたからね。直線距離はWCTからだと最も近いところで1kmくらいだったと思います。着陸進入の方法は、大きく電波に誘導されて来る方法（ILS）や滑走路を目視しながら降りる方法と様々ありますが、羽田16LにILSは設置されていませんので、パイロットは管制官に誘導されながら目視で降りてきていました。ただし、ファイナルアプローチでの航路の誤差はほとんどなかったでしょう。

[17560: 匿名さん]

ワールド、飛行機、9.11同時多発テロを連想します。

もしハイジャックされたら管制塔から、周辺住民にラジオ入りますか？又はそのような仕組みを導入できますか？

[17561: 匿名さん]

17554、556、559さんの話は中々面白いね。今日は朝から時々興味を惹かれるレスが出てくる。

[17562: 匿名さん]

>>17557 匿名さん
17554のケースで高度300m、水平距離約1Kmで室内には一切、音が入らなかったのは事実ですぬ。今回のケースは条件が異なりますが、飛行機が飛ぶ昼間は湾岸では風が東側から西側に吹きます(海から陸)。音波は風の影響を思った以上に受けますから、航路の東側より西側のほうが音が大きくなるのは間違いないと考えています。あと、タワーマンションではそもそも防音サッシになっていますから、それによる遮音効果も大きいでしょう。トータルとして一番影響を受けるのは芝浦、港南のタワーマンションよりも高輪の戸建て街と予想しています。

[17563: 匿名さん]

昨日22時頃に高輪真上を飛んでましたが、音は気にならなかったですね。

[17564: 匿名さん]

うそつけ　(笑)

[17565: 匿名さん]

気になることにしたい汚染地帯の人？

[17566: 匿名さん]

こればっかりは始まってみないとわからない。落下物の可能性は交通事故よりずっと低いでしょ。ただこの前の大韓航空みたいにタービンブレードが破損して飛んできたら怖いけど。

[17567: 匿名さん]

ガイアの夜明け見ましたか？マンションの修繕積立金不足で苦悩するマンションを取り
上げていました。今は各湾岸マンションピカピカで想像もつかないですけど、そのうち
必ず傷んできますよね。うちのマンション80㎡で月8000円しか修繕積立金が無いん
ですけど、安くて良いと喜んでていいんでしょうか？

上のほうに修繕積立金一覧がありましたけど、高いところと安いところと３倍以上違い
ます。高いところが将来に積みたて不足に陥らないようにして出した額だとしたら、
うちのマンションの将来が心配です。

[17568: 匿名さん]

汚染地域住まいが港区タワーマンションに対等な口聞けると思ってるの？
騒音よりも汚染の方が重大だし資産価値にも影響する。

[17569: 匿名さん]

>>17568 匿名さん

何、その選民思想。
港区住んでるだけで偉いとか思ってんの？

釣りだよね？

[17570: 匿名さん]

ここのスレの住人ってマンションの値打ちが上がった下がったって言い合いしてるけど、そもそも俺からしたら坪300万で十分高騰した価格。それ以上はバブルだね。坪350とか400でスゲーだろって自慢してるのが滑稽。そんなっブル価格のマンションはすぐに崩壊する。考えてみ？実需で買う人が一体いくらまでなら買えるか？内陸高台を買える金持ちは湾岸ならいくらまでなら出すか？最上階プレミア除けば、せいぜい8000から9000万が限界だろ。坪単価にすれば300万だよ。

[17571: 匿名さん]

なんかGFTさん完全劣勢だね。
駐車場とか成約単価とか、色々と自分からネガしといて、事実出されると遠 吠えして、話逸らして逃げてるし。

思うんだけど、新築三井のタワマンなのに、
駅遠の築10年のタワマン相手に同じ土俵戦ってるの？なぜずっと粘着して、そんなに必死なのか⁈凄く謎なんですけど。

[17572: 匿名]

>>17567 匿名さん

長期修繕計画と積立金の推移の見方を管理組合に教えてもらえば良いよ〜

[17573: 匿名さん]

嘘が誇張だと主張していたけど結局反論できなかったね。
だって事実だから仕方ないよね。

WCTの環境についての考察

①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

近いと面してるじゃ、全く違うから。特に首都高X海岸通りに面していて空気がよいはずがない。首都高に面した物件の住民の肺がんリスクは、そうじゃない物件の数倍という論文とか出てたし。普通にお断りです。

⇒首都高と幹線道路と鉄道という３つに面したタワーマンションっていくら探してもWCTしかない。何度も言うけど近くにあるという条件じゃなくて、完璧に面した物件ね。騒音排ガスX騒音排ガスX騒音という３掛けで環境が良いと言われても誰も同意しない。

②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

⇒港区の嫌悪施設島が運河の対岸に控え、東の中層以上の部屋であればすべての施設が見えるはずだけど。グーグルアースでも確認済。

③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

⇒売主のスミフの公式HPで徒歩１４分と堂々かいてある。また、港南口入口から山手線ホームまで物件表記のスピードで歩けばこのくらいかかるのも事実。バスの金額も事実。

④修繕費は８０平米で月２４０００円。

⇒いうまでもなく事実

⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

⇒徒歩１０分圏内には再開発は一つもない。どれだけ目を凝らして地図とにらめっこしてもない。プロ投資家御用達の三井湾岸クラブ最新号からのエビデンス。

⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

⇒これもほぼ決定事項ですよね。WCT近辺の想定高度は３００－４００mと極めて低い。日中に２分おきの運行が予定されている。

全部事実

[17574: 匿名さん]

>>17541 匿名さん

ツインパ、DT、センチュリーくらいじゃない？
GFTは市況のわりにかなり割安だったため、DTと比較してセレブというよりは庶民寄り。

DTは住人スレ見る限り、庶民的な方もいるようですが…

[17575: 匿名さん]

＞品川駅付近の通過ポイントはまさに品川駅の上空。1km離れている上に高値がついているのは東側だから航路と反対側。まったく騒音は届かないだろう。

また嘘ついてるね(笑)WCT敷地からC航路までの直線距離は約５８０メートルです。１キロではありません。

以下、港区ホームページで公表されている航路図と想定騒音のデータを示す。WCT周辺におけるジェット機の高度は３００-３５０メートル、航路から敷地まで５８０メートル。すると想定騒音は表から最大で７５デシベルくらい。

不運な事にWCTに近いC航路の本数が圧倒的に多くて１時間に３１本。２分弱おきに爆音が鳴り響く。

高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルだけど影響ないんだね(笑)部屋に全く聞こえないだろうって完全に詐欺レベルの意見。大好物の目の前の公演で遊んでいても日中は７５デシベルの轟音が２分おきに鳴り響く、凄い環境になりそうですね。

WCTはこのデータも区のデータだから信用できないとかバイアスとか言う
んだろうね。

本当に部屋に騒音ゼロなのか、羽田が便利になるし、新航路開始が待ち遠しいですね。

[17576: 匿名さん]

>>17573 匿名さん

この長文しつこい。
せめて3行で。

[17577: 匿名さん]

>>17571
劣勢と言うか、書き込みの質と量に引いた。GFTのイメージにとって決してプラスにならないと思うのだが。

[17578: 匿名さん]

北区の人口が猛烈に増えてるとか、これあれだろ。汚染とか地震とか騒音で、高台へ逃げてんだろｗ

[17579: 匿名さん]

そして高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルという条件をぴったり満たす伊丹空港の騒音動画これ。もしかしたらこれよりちょっとうるさいくらいかもしれない。

こんなうるさかったから、公園にいるときも、外歩いてる時も、港南を散歩している時もしんどくないですか？

これほどの騒音が資産価値に影響しないとはとても思えない。

https://www.youtube.com/watch?v=Uf_XBM_LqTA

[17580: 匿名さん]

タワマン上階の200メートル上で飛行機が静かなわけないだろ(笑)　デタラメだらけ。ポジポジ。

[17581: 匿名さん]

芝浦のグローヴタワーとアイランドケープタワーってモノレールに面してる部屋の人は中が車内から丸見えだからね。
夜はカーテンしめないとヤバイよ。

[17582: 匿名さん]

ついでに、晴海埠頭ではパトリオットミサイル発射準備　(笑)　発射でマンションの窓ガラスが吹き飛ぶから　(笑)

[17583: 匿名さん]

まったく人が住めないあらゆる、膨大な要素　(笑)

[17584: 匿名さん]

>>17573

同じコピペ、しかも長文、誰も読んでないことに気づいてないの？爆笑

[17585: 匿名さん]

GFTさんの掲示板見ましたが、大変そうですね。
ポジティブな内容のみ書き込むように指示されている住民板で具体的な解決報告が一切上がってないのも、厳しい事情があることの裏返しなのでしょう。
一般に築年数の経過とともに駐車場契約率は低下していくので、１年目でこの状況では先が思いやられますね。

> 総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
> 40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
> この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
> （当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）
>
> また、現状の契約台数は218台との事ですので、
> 300台 － 218台 ＝ 82台
> 40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
> の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。
>
> まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、
> 入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。
>
> 一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
> 12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
> となります。
> 従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
> 358台 － 218台 ＝ 140台
> の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[17586: 匿名さん]

GFTの売り出しを調べると、売り出し価格の時点で坪400万を切る部屋が大量に在庫され、
しかも全く売れていません。坪420が聞いて呆れる惨状。この10％下が成約レベルとすると
築10年のアイランドと同じレベル。


65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

[17587: 匿名さん]

>>17586 匿名さん
恣意的なデータばかり出してないで、高層階のぶんも一緒に出してくんないかな？(笑)
スレの履歴読んだら分かるよね？

[17588: 匿名さん]

ＧＦＴは価格改定　新価格　の嵐だな。さすがに、売主もしびれを切らしたか
クラッシイハウスの価格に寄せてきた。クラッシイがぼつぼつ売れる一方で
ＧＦＴ中古は全く売れずだからな。検討者がいるうちに引き込んで、
利益なしでとにかく売り抜ける作戦に変更だろう。時間がたてばたつほど
下がるのは目に見えているからな。
しかし、ＧＦＴはまだまし。ＫＴＴや晴海なんかはもっと分譲が高いから。
転売目的で買った奴は死亡確定だな。

[17589: 匿名さん]

晴海は坪200以上で売れた初めての実績がDT、強烈にアウト。

[17590: 匿名さん]

wct住民かどうかわからないが、17554-17559あたりの飛行ルートに関する興味深いしっかりとした書き込みに対して、GFT民の相も変らぬ低能丸出しのコピペ。GFT住民の民度が知れるとはこのことだな。

[17591: 匿名さん]

潮目がこんなに早く変わるとはちょっと前には想像つかなかったよね。
転売目的には向かない市況になってしまった。

[17592: 匿名さん]

大井町と新大阪の条件がほぼ同じらしい。WCTはこれより少し静かになる感じ？
https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=5mE1Gp5nY9w

[17593: 匿名さん]

羽田空港R/W 16Lに、計器管制を使わず目視で進入するときの正確な飛行ルートです。品川駅の真上を通りますね。なお、現在はR/W16Lは、ILSは設けられていませんが、今回のルート変更で計器管制可能になるようにILSが設けられると思います。

[17594: 匿名さん]

こちらは事実しか乗せてないけど、WCTの主張は自分の物件に関しても、他物件に関しても嘘ばかり。

クロティアもしっかり中古が成約しています。クロノは坪３３０くらいで順調に成約しており、条件の良い部屋では坪４００近くになることもある。特に運河側は大変人気で順番待ちもいるくらい。KTTに関しては地権者住戸は仕様も低いし、少し安くなって当たり前。部屋も見れないのに間取り見て買う人はいないの当たり前でしょ。GFTの成約値は最新データでも坪４１０と堅調と何度もまともなエビデンスがしめされているにもかかわず、売り出し中の１０階以下の低層部屋の価格だけならべて坪４００切ってる。暴落じゃんってアホですか。

WCTははちゃめちゃで嘘ばかり

[17595: 匿名さん]

新航路始まったらWCTはマジで坪１００台とか視野に入るかもね。

WCT敷地からC航路までの直線距離は約５８０メートルです。１キロではありません。

以下、港区ホームページで公表されている航路図と想定騒音のデータを示す。WCT周辺におけるジェット機の高度は３００-３５０メートル、航路から敷地まで５８０メートル。すると想定騒音は表から最大で７５デシベルくらい。

不運な事にWCTに近いC航路の本数が圧倒的に多くて１時間に３１本。２分弱おきに爆音が鳴り響く。

高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルだけど影響ないんだね(笑)部屋に全く聞こえないだろうって完全に詐欺レベルの意見。大好物の目の前の公演で遊んでいても日中は７５デシベルの轟音が２分おきに鳴り響く、凄い環境になりそうですね。

WCTはこのデータも区のデータだから信用できないとかバイアスとか言う
んだろうね。

本当に部屋に騒音ゼロなのか、羽田が便利になるし、新航路開始が待ち遠しいですね。

[17596: 匿名さん]

そして、これがR/W16Rの場合の飛行ルートです。大崎駅五反田駅のやや西を通る形になります。

[17597: 匿名さん]

>>17594

wctだという証拠がどこにあるの？

[17598: 匿名さん]

ほぼ同条件の騒音がこれ。やばいだろ。坪１００になるかもね。


https://www.youtube.com/watch?v=Uf_XBM_LqTA

[17599: 匿名さん]

>>17595

おまえ昼間のWCT住民さんの書き込み読んだのかよ？WCTさんのほうがみんなによっぽど役立つ書き込みしてたぞ？

[17600: 匿名さん]

>17593

品川駅の真上ということはWCTから1km離れてることになるね。しかも、人気の東側は飛行経路と反対側。実際はほとんど影響ないんじゃない？